Решение по делу № 2-8760/2025 от 08.12.2025 - о расторжении договора долевого участия, погашении регистрационной записи.

Мотивированное решение от 8 декабря 2025 г.

Дело № 2-8760/2025

УИД 45RS0026-01-2025-012164-48

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Курган, Курганская область 26 ноября 2025 г.

Курганский городской суд Курганской области в составе

председательствующего судьи Новиковой Ю.В.

при секретаре судебного заседания Шибаевой Н.Р.,

с участием представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный Застройщик «ИСБ-Зауралье» о расторжении договора долевого участия, погашении регистрационной записи,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском (с учетом измененных исковых требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) к ООО «Специализированный Застройщик «ИСБ-Зауралье» о расторжении договора долевого участия, погашении регистрационной записи.

В обоснование иска указано, между ООО «Специализированный застройщик ИСБ-Зауралье» и ФИО1 23 декабря 2024 г. заключен договор долевого участия № ГП-3/135. В соответствии с вышеуказанным договором застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими и (или) привлеченными силами построить (создать) «Многоквартирный жилой дом ГП-3» (ЖК «Малиновые высоты») и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого жилого дома передать соответствующий Объект долевого строительства, указанный в пункте 1.3. договора, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Строительство жилого дома застройщик ведет по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровый номер №. По условиям договора участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в счет уплаты цены договора на специальный счет эскроу, открываемый в Банке ПАО Сбербанк России (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных эскроу-агентом от являющегося владельцем счета участника долевого строительства (депонента) в уплаты цены договора, в целях их дальнейшего перечисления застройщику (бенефициару) возникновении условий, предусмотренных п. 6 ст. 15.5. Законом о долевом участии и договором счета эскроу, заключенным между бенефициаром, депонентом и эскроу-агентом. Депонируемая сумма: 5 386 200 руб. Срок внесения депонентом депонируемой суммы на счет эскроу: в соответствии с п. 2 -настоящего договора 30.07.2026. Оплата производится участником долевого строительства за счет собственных средств в размере 5 386 200 руб., не являющихся заемными/кредитными денежными средствами. Определен график внесения платежей, в соответствии с которым с 28.01.2025 по 28.06.2025 ежемесячный платеж составил 40 000 руб., с 28.07.2025 по 28.01.2026 ежемесячный платеж составил 50 000 руб. Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной настоящим договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу. Во исполнение своих обязанностей по оплате истцом осуществлены платежи по договору общем размере 200 100 руб., включая платеж по сроку до 30.04.2025. На дату заключения договора у истца было хорошее материальное положение, так как с середины 2024 г. она является самозанятым, работает водителем такси. Доход в месяц составлял около 80-100 000 рублей в месяц. Для осуществления своей деятельности, как самозанятой, в качестве водителя такси, истец 18 октября 2024 г. заключила договора аренды транспортного средства с ИП ФИО2 Истец осуществляла свою деятельность водителя такси вплоть до конца апреля 2025 г., исправно вносила платежи по Договору, просрочек не допускала. Однако, в конце апреля 2025 г., автомобиль, используемый истицей вышел из строя и использование его стало невозможно. Сторонами договора аренды было принято решение о расторжении договора аренды транспортного средства от 18 октября 2024 г. по соглашению сторон с 1 мая 2025 г. С этого времени истец фактически прекратила осуществление своей деятельности в качестве водителя такси. Доходы истца значительно уменьшились, что не позволило ей исполнять свои обязательства по внесению платежей по договору долевого участия. Истец в браке не состоит, имеет на содержании двоих несовершеннолетних детей 2011 и ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Заключая договор, она не никак не могла предвидеть, что ее доходы настолько существенно уменьшатся, при которых она не заключила бы договор при таких условиях. 14 мая 2025 г. истец обратилась к ответчику с заявлением о расторжении договора участия в долевом строительстве жилого дома в связи с изменением финансового положения и невозможностью произвести оплату платежей и соответственно исполнения обязанностей по договору. Письмом от 10 июня 2025 года специализированный застройщик в расторжении договора отказано за отсутствием правовых оснований, предусмотренных статьей 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке. Истец считает вышеуказанный отказ в расторжении договора незаконным и нарушающим ее права, как стороны договора и потребителя.

Просит суд расторгнуть договор участия в долевом строительстве № ГП-3/135, заключенный 23 декабря 2024 года между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «ИСБ-Зауралье», признать запись о договоре долевого участия от 23 декабря 2024 г. № ГП-3/135, внесенную в Единый государственный реестр недвижимости, погашенной.

Представитель истца ФИО3, действующий по доверенности в судебном заседании на исковых требованиях настаивал, просил удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Специализированный Застройщик «ИСБ-Зауралье» ФИО4, действующая на основании доверенности в судебном заседании возражала против исковых требований по доводам письменных возражений.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте, дате и времени его проведения извещены надлежащим образом.

Суд определил с учетом мнения участников процесса, рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со ст. ст. 113, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 23 декабря 2024 г. между ООО «Специализированный застройщик ИСБ-Зауралье» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор долевого участия № ГП-3/135 по условиям которого ответчик застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими и (или) привлеченными силами построить (создать) «Многоквартирный жилой дом ГП-3» (ЖК «Малиновые высоты») в составе жилой застройки: Жилой район в створе улиц Шадринский тракт и Р-254 в городе Кургане, 1-ая очередь строительства», «Общественно жилой комплекс ГП-3», и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого жилого дома передать соответствующий объект долевого строительства, указанный в пункте 1.3. договора, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома. Строительство жилого дома застройщик ведет по адресу: <адрес> Кадастровый номер земельного участка: №. Объект долевого строительства - жилое помещение, условный номер №, назначение квартира, 2 этаж, проектная общая площадь 53,92 кв. м со сроком передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства не позднее 30 июля 2026 г.

На день подписания договора цена составляет 5 386 200 руб.

Согласно условиям договора целью договора о долевом участии в строительстве являлось приобретение конкретной квартиры для личных нужд заявителя.

Истец должен был инвестировать денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), выступает в качестве потребителя оказываемых услуг.

Согласно условиям договора участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в счет уплаты цены договора на специальный счет эскроу, открываемый в Банке ПАО Сбербанк России (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных эскроу-агентом от являющегося владельцем счета участника долевого строительства (депонента) в уплаты цены договора, в целях их дальнейшего перечисления застройщику (бенефициару) при возникновении условий, предусмотренных п. 6 ст. 15.5. Законом о долевом участии и договором счета эскроу, заключенным между бенефициаром, депонентом и эскроу-агентом, с учетом следующего:

Эскроу-агент: ПАО «Сбербанк России». Депонент: ФИО1. Бенефициар: ООО «Специализирован: Застройщик «ИСБ-Зауралье». Депонируемая сумма: 5 386 200 рублей. Срок внесения депонентом депонируемой суммы на счет эскроу: в соответствии с п. 2.4.1 настоящего договора. Срок условного депонирования денежных средств - 30.07.2026.

Оплата производится участником долевого строительства следующим образом: за счет собственных средств в размере 5 386 200 руб., не являющихся заемными/кредитными денежными средствами.

Оплата Участником долевого строительства Цены договора, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, производится в безналичном порядке на счет эскроу в следующие сроки: в размере 40 000 рублей в течение 3 (трех) дней с момента государственной регистрации настоящего договора; в размере 40 000 рублей в срок до 28.01.2025 г., в размере 40 000 рублей в срок до 28.02.2025 г., в размере 40 000 рублей в срок до 28.03.2025 г., в размере 40 000 рублей в срок до 28.04.2025 г., в размере 40 000 рублей в срок до 28.05.2025 г., в размере 40 000 рублей в срок до 28.06.2025 г., в размере 50 000 рублей в срок до 28.07.2025 г., в размере 50 000 рублей в срок до 28.08.2025 г., в размере 50 000 рублей в срок до 28.09.2025 г., в размере 50 000 рублей в срок до 28.10.2025 г., в размере 50 000 рублей в срок до 28.11.2025 г., в размере 50 000 рублей в срок до 28.12.2025 г., в размере 50 000 рублей в срок до 28.01.2026 г., в размере 4 756 200 рублей в срок до 01.03.2026 г.

Обязанность Участника долевого строительства по уплате обусловленной настоящим договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счёт эскроу.

Согласно выписке со счета эскроу ФИО1 осуществлены платежи по договору в общем размере 200 100 руб., включая платеж по сроку до 30.04.2025.

На дату заключения договора ФИО1 являлась самозанятой.

В материалы дела истцом представлен договор аренды транспортного средства без экипажа от 18 октября 2024 г., заключенный между ФИО7. и ФИО1, в соответствии с которым ФИО1 арендовала у ФИО8 автомобиль КИА РИО, 2019 года выпуска.

Из пояснений представителя истца следует, что указанный автомобиль ФИО1 использовала для осуществления своей деятельности, как самозанятой, в качестве водителя такси.

Согласно дополнительному соглашению к договору аренды транспортного средства без экипажа от 18.10.2024 от 1 мая 2025 г. договор аренды был расторгнут по соглашению сторон в связи с выход автомобиля из строя и невозможностью его использования.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что в связи с расторжением договора аренды автомобиля она фактически прекратила осуществление своей деятельности в качестве водителя такси, соответственно ее доходы значительно уменьшились, что не позволило ей исполнять свои обязательства по внесению платежей по договору долевого участия. Снижение дохода истца произошло независимо от ее воли по сравнению с предыдущим периодом, что объективно препятствовало исполнению условий кредитного договора и договора долевого участия, предугадать заранее данные события и преодолеть их для истца невозможно.

Истец в браке не состоит, имеет на иждивении двоих несовершеннолетних детей 2011 и ДД.ММ.ГГГГ года рождения, что подтверждается актовыми записями Управления ЗАГСА по Курганской области.

14 мая 2025 г. ФИО1 обратилась в ООО «Специализированный застройщик ИСБ-Зауралье» с заявлением о расторжении договора № ГП-3/135 от 23.12.2024 г. участия в долевом строительстве жилого дома в связи с уменьшением доходов, невозможностью произвести оплату платежей.

В этот же день ответчиком достоверно получено уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве жилого дома, что подтверждается ответом от 10 июня 2025 г.

Письмом ООО «Специализированный застройщик ИСБ-Зауралье» от 10 июня 2025 г. в расторжении договора отказано за отсутствием правовых оснований, предусмотренных статьей 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, поскольку застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (пункт 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В абзаце третьем пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Отношения сторон по поводу заключения и исполнения договоров участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Расторжение договора участия в долевом строительстве возможно в определенных случаях во внесудебном порядке при одностороннем отказе одной стороны (участника долевого строительства или застройщика) от исполнения договора, по требованию участника долевого строительства в судебном порядке либо по соглашению сторон.

Федеральным законом № 214-ФЗ в данном случае настоящий договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения настоящего договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Таким образом, судом установлено, что условия рассматриваемого договора долевого участия в строительстве не содержат запрета на расторжение договора по инициативе участника долевого строительства.

Поскольку в направленном истцом в адрес ответчика уведомлении выражено волеизъявление ФИО1 на расторжение договора, то суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в этой части.

Доводы ответчика о том, что дольщик не имеет права на расторжение договора участия в долевом строительстве в связи с ухудшением материального положения и невозможности исполнить обязательства по оплате договора в полном объеме, являются необоснованными.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Законом об участии в долевом строительстве.

В частности, в соответствии со статьей 9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве (часть 1) либо расторгнуть такой договор в судебном порядке (часть 1.1) в случаях, которые перечислены в указанных правовых нормах.

Одним из оснований для расторжения договора являются случаи, установленные в иных федеральных законах или договоре (пункт 5 часть 1 и пункт 4 части 1.1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве).

В соответствии с пунктом 4 части 1.1 Федерального закона по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

К таким случаям относятся случаи расторжения договора, указанные в Гражданском кодексе Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Указанные нормы материального права, представленные в материалы дела доказательства, позволяют сделать вывод о наличии правовых оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве, поскольку договор не содержит запрета на расторжение договора по инициативе участника, обязательства участником не исполнены, информация о том, что истец не сможет исполнить свои обязательства перед застройщиком, была доведена до ответчика, права застройщика расторжением договора не будут нарушены, сохранение договора не отвечает интересам сторон.

Таким образом, участник долевого строительства, не внесший очередной платеж в счет уплаты цены договора, при изменении своего материального положения до наступления предусмотренного договором срока передачи квартиры и отсутствии виновного поведения застройщика, вправе требовать расторжения договора долевого участия в строительстве жилья в судебном порядке при соблюдении иных предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации требований и представлении соответствующих доказательств.

К тому же на момент вручения уведомления о расторжении договора ответчику срок передачи квартиры, установленный договором, не наступил, ответчиком доказательств причинения истцом ущерба не представлено, ответчик отказался в досудебном порядке урегулировать спор, в свою очередь истцом, вынужденным обратиться в суд с иском о расторжении договора только в судебном порядке, представлены доказательства существенного изменения обстоятельств, ухудшения ее имущественного положения по причинам, от нее не зависящим, подтверждающие уважительность причины расторжения договора участия в долевом строительстве.

Вытекающее их основного требование истца о признании записи о договоре долевого участия от 23 декабря 2024 г. № ГП-3/135, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, погашенной, также подлежит удовлетворению в соответствии со ст. 453 ГК Российской Федерации.

Оснований для обращения решения суда к немедленному исполнению в соответствии со ст. 212 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству стороны истца суд не находит.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 212 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный Застройщик «ИСБ-Зауралье» о расторжении договора долевого участия, погашении регистрационной записи удовлетворить.

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве № ГП-3/135, заключенный 23 декабря 2024 г. между ФИО1 (паспорт №) и ООО «Специализированный Застройщик «ИСБ-Зауралье» (ИНН <***>).

Признать запись о договоре долевого участия от 23 декабря 2024 г. № ГП-3/135, внесенную в Единый государственный реестр недвижимости, погашенной.

В обращении настоящего решения суда к немедленному исполнению ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Курганский городской суд Курганской области.

Председательствующий Ю.В. Новикова