Дело № 2-1282/2025

УИД 26RS0013-01-2025-001663-26

РЕШЕНИЕ (заочное)

ИФИО1

06 ноября 2025 года <адрес>

Железноводский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи ФИО6

при секретаре судебного заседания ФИО7

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению «Газпромбанк» (акционерное общество) к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, штрафа,

установил:

АО «Газпромбанк» обратилось в суд с иском к ФИО2, в котором просит осуществить государственную регистрацию перехода к ФИО2 права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №.108.7-26 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1142+/-11 кв.м. и размещенного на земельном участке одноэтажного жилого дома, кадастровый №, площадью 58,9 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>.

Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ «Газпромбанк» (АО) и ФИО2 заключили договор купли-продажи №.108.7-26 земельного участка и размещенного на нем жилого помещения, расположенных по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости был передан ФИО2 по передаточному акту. Ответчик также выплатила установленную в Договоре стоимость объекта недвижимости в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ №. Стороны обязались в течение семи дней после исполнения обязанности покупателя по оплате стоимости объекта недвижимости по договору совместно подать в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> документы для государственной регистрации перехода права собственности. ДД.ММ.ГГГГ истцом и ответчиком поданы документы в МФЦ <адрес>, что подтверждается Описью документов принятых для оказания государственных услуг.

Однако в указанной описи срок государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости покупателю осуществлена не была. При этом ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца от Управления Росреестра по <адрес> поступило Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав, а ДД.ММ.ГГГГ регистрирующим органом было вынесено Уведомление об отказе государственной регистрации прав. Основанием в отказе государственной регистрации явилось заявление Ответчика в Управление Росрееста об отмене регистрации Договора купли-продажи в связи с обнаружением «скрытого спора».

На сайте Железноводского городского суда, а также на сайте kad.arbitr.ru сведения о спорах в отношении какого-либо земельного участка с участием бывшего собственника ФИО4 отсутствуют, банк участником каких-либо споров о правах на земельный участок не является. Из Публичной кадастровой карты не усматривается наложение границ земельного участка на границы иных земельных участков. В выписке из ЕГРН отсутствуют сведения о наличии ареста, судебного спора, наложении границ или их неактуальности.

Согласно п. 4.2 Договора купли-продажи в случае уклонения от государственной регистрации перехода прав на объект недвижимости сторона нарушившая Договор, обязана уплатить другой стороне штраф в размере 50 000 руб.

На основании изложенного просит вынести решение о государственную регистрацию перехода к ФИО2 права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № на земельный участок с кадастровым номером №49 площадью № кв.м. и размещенного на земельном участке одноэтажного жилого дома, кадастровый №, площадью 58,9 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>, взыскать с ФИО2 в пользу истца штраф в размере 50 000 руб., расходы по оплате государственной пошлине в размере 20 000 руб.

Представитель истца «Газпромбанк» (акционерное общество) по доверенности ФИО5, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания судебной повесткой, направленной ЭЗП (получен адресатом ДД.ММ.ГГГГ), не явилась, в заявлении представитель истца просил о рассмотрении дела в их отсутствие, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Ответчик ФИО2, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания судебной повесткой, направленной ЭЗП (согласно уведомлению о вручении заказного почтового отправления «Срок хранения истек» ДД.ММ.ГГГГ), в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суду не сообщила, об отложении дела не просила. Данное обстоятельство свидетельствует о нежелании ответчика получать судебную корреспонденцию, о добровольном отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав (ч. 2 ст. 117 ГПК РФ, ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах) ФИО2 извещена.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания судебной повесткой, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, об отложении дела не просил.

Учитывая изложенное, принимая во внимание положения ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке заочного производства в соответствии с ч. 1 ст. 233 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно пункта 1 статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу положений пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, ст. 550, п. 1 - 3 ст. 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (п. 1 ст. 549 ГК).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 165 ГК РФ предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Толкование данной нормы во взаимосвязи с положением статьи 153 ГК РФ, согласно которому сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также с положением пункта 3 статьи 433 ГК РФ, предусматривающим, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, позволяет сделать вывод о том, что государственная регистрация сделки по решению суда возможна независимо от того, что до такой регистрации договор не считается заключенным. При этом, прекращение правоспособности продавца в связи с его смертью, не исключает возможности регистрации договора.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 62 указанного Постановления разъяснено, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

В соответствии с п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Исходя из указанных разъяснений правовое значение при рассмотрении требований о государственной регистрации перехода права собственности имеют обстоятельства, связанные с передачей объекта недвижимости во владение покупателя.

Материалами дела подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ между «Газпромбанк» (АО) (продавцом) в лице директора Ставропольской дирекции по развитию бизнеса Филиала Банка ГПБ (АО) «Южный» и ФИО2 (покупателем) был заключен договор купли-продажи земельного участка и размещенного на нем жилого помещения №, общей площадью 1142+/-11 кв.м. с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для использования домовладения и размещенного на земельном участке 1-этажного жилого дома, в том числе подземных 0, площадь. 58,9 кв.м. кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>.

Указанный объект недвижимости принадлежит Продавцу на праве собственности на основании заочного решения Ленинского рационного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, вступившего в законную милу ДД.ММ.ГГГГ, постановления о передачи не реализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю № от ДД.ММ.ГГГГ, акта о передаче документов, характеризующие нереализованное имущество должника, взыскателю от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделаны записи о регистрации №, №.

Согласно п. 1.6 Договора Цена объекта определена сторонами в размере 5 596 379 руб. денежные средства в указанном размере уплачиваются в счет: земельного участка 4826186,87 руб.; жилого <адрес>,13 руб. Покупатель обязуется выплатить продавцу в срок не позднее 4 рабочего дня после даты подписания настоящего договора Сторонами путем внесения вышеуказанной суммы в безналичной форме на счет продавца.

Согласно платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 оплачена покупка земельного участка и размещенного на нем жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> размере 5596379 руб.

Согласно п. 2.5 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ обязанность покупателя по оплате считается исполненной в момент зачисления денежных средств на счет продавца.

В случае приостановки государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на объект недвижимости, стороны обязуются в максимально короткий срок устранить замечания регистрирующего органа. В случае невозможности устранения требований регистрирующего органа, повлекшего отказ в государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на объект недвижимости, денежные средства уплаченные покупателем возвращаются на его банковский счет в срок не позднее 10 рабочих дней с момента получения продавцом сообщения об отказе в осуществлении государственной регистрации.

В п. 3.1.2 Договора указано, что объект недвижимости должен быть передан покупателю не позднее 20 календарных дней с даты государственной регистрации права собственности на Объект недвижимости на имя покупателя в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Согласно передаточного акта земельного участка и размещенного на нем жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ покупателю ФИО2 передается следующее имущество: земельный участок общей площадью 1142+/-11 кв.м. с кадастровым номером № находящийся по адресу: <адрес>. Категория земель земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: для использования домовладения и размещенного на земельном участке 1-этажного жилого дома, в том числе подземных 0, площадью 58,9 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>.

ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ распиской собственноручно подтвердила, что подписала договор купи-продажи земельного участка и размещенного на нем жилого помещения, на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1142+/-11 кв.м. и размещенного на земельном участке одноэтажного жилого дома, кадастровый №, площадью 58,9 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>.

Таким образом, письменная форма сделки в данном случае соблюдена. Волеизъявление сторон сделки определенно выражено. Договор его сторонами исполнен реально.

Данный договор не был зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в связи с тем, что ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца от Управления Росреестра по <адрес> поступило Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав, а ДД.ММ.ГГГГ регистрирующим органом было вынесено Уведомление об отказе государственной регистрации прав. Основанием в отказе государственной регистрации явилось заявление Ответчика в Управление Росрееста об отмене регистрации Договора купли-продажи в связи с обнаружением «скрытого спора».

То обстоятельство, что договор купли-продажи земельного участка не зарегистрирован в установленном порядке не свидетельствует об отсутствии права покупателя (истца) требовать его регистрации в установленном порядке, поскольку в судебном заседании установлено, что продавец фактически уклонился от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Анализируя собранные по делу доказательства в их совокупности, принимая во внимание факт заключения между сторонами договора купли-продажи, фактическую передачу объекта недвижимости на основании соответствующего акта, передачу продавцу денежных средств в размере 5 596 379 руб. и уклонение покупателя ФИО2 от государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований «Газпромбанк (АО), в связи с чем суд полагает необходимым произвести государственную регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю на спорное недвижимое имущество.

Согласно п. 4.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №.108.7-26 в случае уклонения от государственной регистрации перехода прав на Объект недвижимости сторона, нарушившая Договор, обязана уплатить другой стороне штраф в размере 50 000 руб.

Поскольку суд пришел к выводу, о том, что ответчик уклоняются от государственной регистрации права перехода права собственности, то суд взыскивает с виновной стороны оговоренный условиями договора штраф в размере 50 000 рублей.

В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Руководствуясь статьями 194 – 198, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск «Газпромбанк» (акционерное общество) к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, штрафа удовлетворить.

Произвести в Едином государственном реестре недвижимости государственную регистрацию перехода права собственности от «Газпромбанк» (Акционерное общество) (ИНН №) к ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, <адрес>, (Паспорт серия № № выдан ДД.ММ.ГГГГ Отделением УФМС России по <адрес> в <адрес>, код подразделения 260-010) права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №.108.7-26 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1142+/-11 кв.м. и размещенного на земельном участке одноэтажного жилого дома, кадастровый №, площадью 58,9 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженци <адрес>, <адрес>, (Паспорт серия № № выдан ДД.ММ.ГГГГ Отделением УФМС России по <адрес> в <адрес>, код подразделения 260-010) в пользу «Газпромбанк» (Акционерное общество) (ИНН №) штраф в размере 50 000 рублей.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, <адрес>, (Паспорт серия № № выдан ДД.ММ.ГГГГ Отделением УФМС России по <адрес> в <адрес>, код подразделения 260-010) в пользу «Газпромбанк» (Акционерное общество) (ИНН №) расходы по оплате государственной пошлины в размер 20 000 руб.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий,

судья А.Д. Никитюк