Решение по делу № 2-1353/2021 от 06.06.2022 - о признании заключенным договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, о прекращении в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права собственности, о признании права собственности.

Дело №2-1353/2021

УИД: 26RS0024-01-2022-000243-66

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 июня 2022 года г.Невинномысск

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Хрипкова А.И.,

при секретаре Симининой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Факт», администрации г.Невинномысска, о признании заключенным договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, о прекращении в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права собственности, о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Невинномысский городской суд СК с иском к ООО ПКФ «Факт» и администрации г.Невинномысска, заявив требования о признании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного ДД.ММ.ГГГГ., о прекращении в ЕГРН записи о праве собственности ООО ПКФ «Факт» на объект недвижимого имущества, о признании права собственности, указав в обоснование заявленных требований, что в соответствии с предварительным договором купли-продажи нежилого здания ООО ПКФ «Факт» приняло на себя обязательство не позднее ДД.ММ.ГГГГ. заключить с ним договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> представляющее собой одноэтажное отдельно стоящее здание общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № расположенное на земельном участке с кадастровым номером №.

Как указывает истец, после предъявления ответчиком – ООО ПКФ «Факт» ему технической документации и обследования нежилого здания в натуре, им 22.09.2021г. в соответствии с п.2 заключенного договора на расчетный счет ответчика переведены в полном объеме денежные средства в сумме 440000 рублей в счет покупки указанного объекта недвижимости. Однако, в нарушение условий договора ответчик уклонился от заключения основного договора купли-продажи данного объекта. С целью урегулирования сложившегося спора им в адрес ООО ПКФ «Факт» 15.10.2021г. направлена претензия, в которой он предъявил требования не позднее ДД.ММ.ГГГГ. заключить с ним договор купли-продажи спорного здания, и предоставить ему правоустанавливающую и техническую документацию на указанный объект недвижимости.

Однако, 08.10.2021г. им получен ответ на претензию о том, что не представляется возможным заключить основной договор купли-продажи спорной недвижимости, поскольку с целью ввода объекта в эксплуатацию представитель ООО НПФ «Факт» обратился в УАГ администрации г.Невинномысска, где ему пояснили, что во вводе объекта в эксплуатацию будет отказано, поскольку возведенное здание не соответствует выданному разрешению на строительство от 29.10.2015г. и проектной документации. Поскольку ООО ПКФ «Факт» в соответствии с разрешением и проектом возведены только здание техобслуживания автомобилей и операторная с магазином, а указанные в разрешении и проекте: пункт для наполнения баллонов ПНБ, раздаточная колонка и наземные резервуары СУГ не смонтированы и не возведены. Во исполнение претензии представитель ответчика передал ему технический план приобретенного здания.

Позднее, 27.11.2021г., представитель ответчика передал истцу претензию КУМИ администрации г.Невинномысска, адресованную ООО ПКФ «Факт», из содержания которой им установлено, что срок разрешения на проведение строительных работ истек 27.01.2019г., договор аренды земельного участка истек 15.10.2021г., и продлению не подлежит, в связи с чем КУМИ администрации г.Невинномысска полагает, что ООО ПКФ «Факт» в 30-дневный срок освободить земельный участок путем сноса объекта.

Истец считает бездействие ООО ПКФ «Факт» по не заключению с ним договора купли-продажи спорного объекта, а также требования КУМИ администрации г.Невинномысска по сносу приобретенного им объекта незаконными, он вынужден обратиться в суд за защитой своих прав.

В своих требованиях истец ссылается на положения ст.8 Градостроительного Кодекса РФ о том, что контроль за планировкой и застройкой территории муниципального образования возложен на орган местного самоуправления, а также на положения ст.51 указанного Кодекса, определяющей понятие строительства, реконструкции, понятие разрешения на строительство, и указывает, что согласно имеющихся в его распоряжении документов, ООО НПФ «Факт» на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства площадью застройки <данные изъяты> кв.м., общей площадью <данные изъяты> кв.м., степенью готовности 11%, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. На основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. КУМИ администрации г.Невинномысска ООО ПКФ «Факт» предоставлен в аренду земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, с местоположением: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м. – для целей – земельный участок газонаполнительной станции.

Как указывает истец, ООО НПФ «Факт» в Управлении архитектуры и градостроительства получены разрешения на строительство объекта капитального строительства – газонаполнительная станция, в соответствии с проектной документацией ООО «Инжкомпроект» от 29.10.2015г., действие которого продлено 27.01.2019г.

Для возведения объекта в соответствии с проектной документацией ООО ПКФ «Факт» привлечена подрядная организация – ООО «Югэнергомонтаж», для возведения проектируемого здания. подрядной организацией выполнены работы по строительству в соответствии с проектной документацией, однако руководителем ООО ПКФ «Факт» в процессе строительства принято решение о возведении в соответствии с проектом только здания техобслуживания автомобилей и операторной с магазином, а указанные в разрешении и проекте: пункт для наполнения баллонов ПНБ, раздаточная колонка и наземные резервуары СУГ было решено не монтировать и не возводить. возведенное нежилое помещение и проведенные строительные работы приняты ООО ПКФ «Факт» на основании акта от 14.01.2019г.

Таким образом, как указывает истец, в результате произведенных строительных работ объект незавершенного строительства степенью готовности 11% с кадастровым номером № по адресу: <адрес> прекратил существовать, и возник новый объект – нежилое здание, количество этажей – 1, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., в пределах внутренней поверхности наружных стен площадью <данные изъяты> кв.м., и с общей площадью помещений <данные изъяты> кв.м. Соответственно, запись о государственной регистрации права ООО НПФ «Факт» на объект незавершенного строительства прекращается на основании п.2-3 ст.8.1 ГК РФ.

Поскольку у истца не имеется правовых оснований для обращения в администрацию г.Невинномысска с заявлением о вводе объекта в эксплуатацию, а руководство ООО НПФ «Факт» уклоняется от этих действий, он полагает единственным способом защиты своих прав путем обращения в суд.

Заявитель ссылается на положения ст.2 ГрК РФ, определяющей понятие градостроительной деятельности, ч.6 ст.52 данного Кодекса, а также ст.55 ГрК РФ, с учетом п.28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010г. и указывает, что в данном случае речь идет о самовольной постройке, на которую распространяются положения ст.222 ГК РФ.

Истец полагает, что спорный объект капитального строительства расположен на земельном участке, принадлежащем ООО ПКФ «Факт» на праве аренды, в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования городского округа – г.Невинномысска, утвержденными решением Думы г.Невинномысска от 27.04.2017г. №112-11, данный земельный участок имеет вид разрешенного использования – объекты дорожного сервиса (код 4.9.1.1). В ходе строительства данное разрешенное использование не изменено, можно сделать вывод о том, что в отношении земельного участка ООО ПКФ «Факт» имело право, допускающее строительство на нем данного объекта.

Заявитель полагает, что факта нарушения существованием спорного объекта недвижимости прав и законных интересов других лиц нет, а строение не создает угрозы жизни и здоровью граждан, возведено с соблюдением строительных норм и правил, поскольку построено в соответствии с утвержденным проектом, проектная документация получила положительное заключение негосударственной экспертизы ООО «ПрофЭксперт», произведены расчеты пожарного риска на объекте, подрядной организацией произведены работы по внешнему электроснабжению объекта.

А поскольку истцом с ответчиком ООО НПФ «Факт» заключен предварительный договор купли-продажи нежилого здания, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи, после предъявления технической документации на объект и осмотра здания в натуре им были перечислены ответчику денежные средства в счет покупки указанного объекта, истец полагает, что у него возникло право собственности на спорное здание.

На основании указанных доводов, просил суд: признать заключенной сделку купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, с количеством этажей – 1, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., в пределах внутренней поверхности наружных стен площадью <данные изъяты> кв.м., общей площадью помещений в здании <данные изъяты> кв.м., заключенную ДД.ММ.ГГГГ. между ООО ПКФ «Факт» и ФИО1; прекратить запись № в Едином государственном реестре недвижимости, произведенную ДД.ММ.ГГГГ., о регистрации за ООО ПКФ «Факт» права собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 11% с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и признать за истцом право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, на земельном участке с кадастровым номером №, с количеством этажей – 1, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., в пределах внутренней поверхности наружных стен площадью <данные изъяты> кв.м., общей площадью помещений в здании <данные изъяты> кв.м.

В судебном заседании истец ФИО1, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте слушания дела, участия не принимал, представив заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, на удовлетворении заявленных требований настаивал.

Представитель ответчика – ООО НПФ «Факт», также будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела без его участия. Против заявленных исковых требований не возражал.

Суд считает возможным рассмотрение данного гражданского дела по существу в отсутствие указанных лиц, по правилам ч.5 ст.167 ГПК РФ.

Представитель ответчика – администрации г.Невинномысска, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил, в связи с чем, суд признает извещение сторон о времени и рассмотрения дела надлежащим, и полагает возможным рассмотреть дело по существу по правилам заочного производства, на основании ч.1 ст.233 ГПК РФ.

Огласив доводы искового заявления, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, их относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу ст.35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так совместно с другими лицами. Никто не может быть лишён своего имущества иначе как по решению суда.

В соответствии со ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

На основании ч.1 ст. 11 ГПК РФ суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции РФ, международных договоров Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Суд разрешает гражданские дела, исходя из обычаев делового оборота в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами.

В соответствии со ст.ст.56, 195, 196 ГПК РФ, суд разрешает дело в пределах заявленных истцом требований и по основаниям, им указанным, основывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. В условиях состязательности процесса каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований.

Как указано в ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно п.1 ст.38 Закона РФ от 06.10.2003г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», администрация городя является исполнительно-распорядительным органом, наделенным Уставом города полномочиями по решению вопросов местного значения города.

В соответствии с п.12 ст.39 Устава г.Невинномысска, администрация г.Невинномысска осуществляет муниципальный земельный контроль за использованием земель города, ведет кадастр землеустроительной и градостроительной документации.

Ст.11 Земельного Кодекса РФ, ст.8 Градостроительного Кодекса РФ, и ст.ст.17, 17.1 Закона РФ от 06.10.2003г. №131-ФЗ, контроль за планировкой и застройкой территории муниципального образования возложен на органы местного самоуправления.

В соответствии с положением о Комитете по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска, утвержденным решением Думы г.Невинномысска №161-16 от 26.07.2017г., Порядком осуществления муниципального земельного контроля на территории муниципального образования городского округа – г.Невинномысска, утвержденным решением Думы г.Невинномысска №784-72 от 28.10.2015г., органом, уполномоченным на осуществление муниципального земельного контроля на территории г.Невинномысска, является КУМИ администрации г.Невинномысска. и в соответствии с п.17 ст.12.8 названного Положения о КУМИ, Комитет наделен полномочиями по обращению в суд с исками о сносе самовольно возведенных объектов капитального строительства.

В силу п.п.13 и 14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, строительство – это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения является реконструкцией.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ООО ПКФ «Факт» на праве собственности принадлежит незавершенный строительством объект площадью застройки <данные изъяты> кв.м., степенью готовности 11%, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. сделана запись регистрации № (т.1 л.д.42).

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО НПФ «Факт» и КУМИ администрации г.Невинномысска заключен договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, из категории земель «земли населенных пунктов», с местоположением: <адрес> – для целей – земельный участок газонаполнительной станции (т.1 л.д.43-49). срок аренды данного земельного участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. ООО НПФ «Факт» в Управлении архитектуры и градостроительства администрации г.Невинномысска получено разрешение на строительство № газонаполнительной станции (т.1 л.д.23-26). срок действия разрешения продлевался до 28.01.2018г., в соответствии с проектной документацией ООО «Инжкомпроект» от 29.10.2015г. (т.1 л.д.69-109), действие которого продлено 27.01.2019г.

ДД.ММ.ГГГГ. принято решение о внесении изменений в разрешение на строительство, где указан адрес объекта – <адрес> (т.1 л.д.27).

При этом, в ходе производства строительных работ руководителем ООО ПКФ «Факт» в процессе строительства принято решение о возведении в соответствии с проектом только здания техобслуживания автомобилей и операторной с магазином, а указанные в разрешении и проекте: пункт для наполнения баллонов ПНБ, раздаточная колонка и наземные резервуары СУГ было решено не монтировать и не возводить.

Факт существования названного объекта подтверждается содержанием технического плана здания (т.1 л.д.52-64). Возведенное нежилое помещение и проведенные строительные работы приняты ООО ПКФ «Факт» на основании акта от ДД.ММ.ГГГГ. (т.1 л.д.50-51).

На основании договора подряда № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ООО НПФ «Факт» (заказчик) и ПК «Электрик» (т.1 л.д.28-29) произведены работы по внешнему электроснабжению.

В соответствии с п.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренным градостроительным законодательством РФ.

В соответствии со ст.2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением всех требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, соблюдением требований ораны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, а согласно ст.ст.8 и 51 ГрК РФ выдача разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта, относятся к исключительной компетенции органов местного самоуправления.

Согласно ч.6 ст.52 ГрК РФ, Лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием на проектирование, проектной документацией и (или) информационной моделью (в случае, если формирование и ведение информационной модели являются обязательными в соответствии с требованиями настоящего Кодекса), требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства, представителей застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика, технического заказчика, лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.

В соответствии с ч.1 ст.55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

Однако, разрешения на создание данного объекта недвижимости ООО НПФ «Факт» в установленном законом порядке получено не было.

При этом, в материалы дела представлен договор купли-продажи спорного объекта недвижимости (т.1 л.д.17-18), заключенный в форме предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

П.1 ст.549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу требований п.1 ст.549 и ст.550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ. между ООО НПФ «Факт» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества – нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> с кадастровым номером № на земельном участке с кадастровым номером № с количеством этажей – 1, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., в пределах внутренней поверхности наружных стен площадью <данные изъяты> кв.м., общей площадью помещений в здании <данные изъяты> кв.м..

По условиям данного договора (п.2) цена здания согласованна сторонами, составляет 400 000 рублей, при этом, продавец обязуется к ДД.ММ.ГГГГ. обеспечить принятие уполномоченным органом (лицом) решения о вводе объекта капитального строительства в эксплуатацию, и передать объект покупателю. Согласно представленной справки (т.1 л.д.19), оплата по договору от 15.01.2019г. поступила на расчетный счет юридического лица в полном объеме.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в ч.1 ст.431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведения сторон.

В соответствии с п.1 ст.157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

В соответствии со ст.327.1 ГК РФ исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

Материалами дела подтвержден тот факт, что в результате произведенных строительных работ объект незавершенного строительства степенью готовности 11% с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, прекратил существование, и возник новый объект недвижимого имущества – нежилое здание, с количеством этажей – 1, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., в пределах внутренней поверхности наружных стен площадью <данные изъяты> кв.м., и общей площадью помещений <данные изъяты> кв.м., и указанный объект приобретен истцом на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ.

А при установленных по делу фактических обстоятельствах, к возникающим правоотношениям подлежат применению положения ст.222 ГК РФ, регулирующих вопрос как о признании строения самовольным, о последствиях самовольного строительства, так и о признании права на самовольную постройку.

В соответствии с п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Вместе с тем, согласно ч.3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, в том числе и судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из п.25 и 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольную постройку, подлежат установлению следующие обстоятельства: допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. При этом, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В п.31 названного Постановления Пленума ВС РФ также содержится разъяснение о том, что признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения п.3 ст.222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Исходя из смысла приведенных норм, самовольная постройка может получить статус полноценного объекта гражданских прав только в судебном порядке, если сохранение этой постройки не нарушает чьих-либо прав и законных интересов и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом, снос недвижимого имущества является крайней мерой, применяемой, по смыслу закона, только в случае, если будет установлено, что сохранение такой постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан, и эти нарушения являются неустранимыми и существенными.

Однако, таких обстоятельств в ходе разбирательства настоящего гражданского дела, судом не установлено.

Так, в судебном заседании установлено, что спорный объект капитального строительства расположен на земельном участке, принадлежащем ответчику ООО НПФ «Факт» на праве аренды, из категории земель населенных пунктов.

В соответствии с п.2 ч.1 ст.40 Земельного Кодекса РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, а согласно п.1 ст.41 Земельного Кодекса РФ, указанными правами обладают и лица, не являющиеся собственниками земельного участка.

Согласно п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Исходя из системного толкования указанных норм гражданского и земельного законодательства следует, что право возведения объекта капитального строительства, принадлежит не только собственнику земельного участка, но и лицу, у которого земельный участок находится на ином законном основании – в данном случае, в аренде, при условии использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. И указанные условия соблюдены в полном объеме.

Президиум Верховного Суда РФ в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденном 19.03.2014г., указал, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения о ее сносе только при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений, а к существенным нарушениям строительных норм и правил подлежат отнесению такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожении имущества других лиц.

Земельный участок с кадастровым номером № на котором расположен спорный объект капитального строительства, имеет разрешенное использование «для размещения объектов торговли». При этом, в соответствии с Правилам землепользования и застройки муниципального образования городского округа – города Невинномысска, утвержденными решением Думы г.Невинномысска от 27.04.2017г. №112-11, данный земельный участок имеет такой вид разрешенного использования как «объекты придорожного сервиса» (код 4.9.1.1), и содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.9.1.1 – 4.9.1.4, в том числе размещение автозаправочных станций, магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов дорожного сервиса, и размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов дорожного сервиса, а также размещение магазинов сопутствующей торговли.

Ст.9 Конституции РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; и могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Ч.2 и 3 ст.36 Основного Закона предусмотрено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

В соответствии с ч.8 ст.1 Земельного Кодекса РФ, деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

А согласно ст.42 Земельного Кодекса РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

По общему правилу, исходя из положений п.9 ст.1 п.2 и 6 ст.30 Градостроительного Кодекса РФ, разрешенный вид использования земельных участков определяется градостроительным регламентом, который содержится в правилах землепользования и застройки.

В соответствии с ч.2 ст.8 Земельного Кодекса РФ, Земли, подразделенные на категории, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Ст.30 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки, которые, в свою очередь, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются положениями ст.ст.34 и 35 Градостроительного Кодекса РФ.

Так, в соответствии с ч.1 ст.34 ГрК РФ, при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом:

- возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков; сложившейся планировки территории и существующего землепользования; планируемых изменений границ земель различных категорий; предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

При этом, в соответствии с п.4 ч.5 ст.8 Закона РФ от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в кадастр недвижимости вносятся, в том числе дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, к которым отнесена и информация о виде или видах разрешенного использования земельного участка.

А в силу ч.2 и 3 ст.13 названного Закона, внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества осуществляется в порядке межведомственного информационного взаимодействия или в уведомительном порядке.

П.п.2-3 ч.1 ст.32 названного Закона предусмотрено, что орган государственной власти или орган местного самоуправления обязаны направить в орган регистрации прав, в том числе принятые им решения об установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка, об утверждении правил землепользования и застройки либо о внесении изменений в такие правила, если такими изменениями предусмотрено установление или изменение градостроительного регламента, установление или изменение границ территориальных зон.

Как следует из пп.3 п.22 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России №943 от 16.12.2015г., вид или виды разрешенного земельного участка обозначаются путем указания:

- установленного вида разрешенного использования – на основании соответствующего акта уполномоченного органа с указанием, в том числе реквизитов такого акта об установлении вида разрешенного использования;

- вида разрешенного использования земельного участка из числа видов разрешенного использования, предусмотренных градостроительным регламентом, и сведений о территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок (с указанием реестрового номера границы территориальной зоны, сведения о которой внесены в ЕГРН, посредством указания которого в том числе обеспечивается взаимосвязь записей раздела ЕГРН на земельный участок с записями реестра границ или реквизитов решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об утверждении правил землепользования и застройки или о внесении изменений в них, если в реестре границ отсутствует запись о соответствующей зоне).

Исходя из приведенных положений земельного, градостроительного законодательства, а также законодательства о кадастровом учете и государственной регистрации недвижимости, можно сделать вывод о том, что законодательно не установлено запрета на внесение в ЕГРН сведений о фактическом разрешенном использовании земельного участка, соответствующим виду разрешенного использования объекта капитального строительства, но не предусмотренным градостроительным регламентом, установленным в отношении территориальной зоны. Подзаконное регулирование также не содержит порядка действий в указанной ситуации.

Вместе с тем, указанное не является препятствием в реализации собственником объекта недвижимости его прав на земельный участок и на использование как самого объекта, так и земельного участка в пределах, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством. В таких случаях правовой режим земельного участка определяется исходя из его фактического разрешенного использования на основании акта уполномоченного органа и этот вид разрешенного использования подлежит отражению в сведениях ЕГРН при кадастровом учете и регистрации пава на земельный участок. Принятие же публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что в данном случае нарушает права и законные интересы арендатора.

Таким образом, путем заключения договора аренды земельного участка орган местного самоуправления фактически принял решение установить его разрешенное использование в соответствии с видом разрешенного использования объекта капитального строительства.

По ходатайству истцов определением суда по делу назначена строительно-техническая экспертиза с целью установления соответствия спорного объекта строительным нормам и правилам, а также государственным стандартам качества производства строительно-ремонтных работ, а также о наличии или отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан при производстве строительных работ.

И согласно выводам заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ. (т.2 л.д.1-51), нежилое здание – с кадастровым номером № площадью застройки <данные изъяты> кв.м., в пределах внутренней поверхности наружных стен <данные изъяты> кв.м., общей площадью помещений в здании <данные изъяты> кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> строительство которого в текущем состоянии завершено ДД.ММ.ГГГГ., соответствует градостроительным, строительным, пожарным, санитарным и экологическим нормам и правилам безопасной эксплуатации. Соответствие санитарным и экологическим нормам реализуется после достройки в соответствии с проектом шифр 2601-03-15-АР; ПЗ, ПЗУ, разработанной ООО «Инжкомпроект»; а также соответствует установленным требованиям правил землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащихся в иных документах. сохранение данного помещения не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Доказательств того, что объект недвижимости, на который ФИО1 просит признать право собственности, не соответствует функциональному назначению постройки, целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка, что имеется угроза жизни и здоровью граждан, а также, что самовольно возведенный объект не соответствует специальным нормам и правилам по архитектурно-строительному, пожарному и санитарному надзору.

Каких-либо правопритязаний или иных претензий от государственных, муниципальных органов, иных третьих лиц не поступало, третьи лица с самостоятельными требованиями о защите своих прав не обращались, никаких требований в отношении спорного имущества не предъявлялось, а также не выносилось никаких предписаний относительно нарушений требования СНиПов, санитарных, радиационных и иных норм.

Доказательств, свидетельствующих о возведении спорного объекта с существенным нарушением строительных норм и правил, а также указывающих, что сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровья граждан, суду не представлено.

В ходе разбирательства дела достоверно установлено, что ФИО1 принимались меры как государственной регистрации заключенного договора купли-продажи, поскольку материалами дела подтвержден факт его к застройщику по вопросу надлежащего оформления прав на объект капитального строительства, однако он был лишен права на обращение в администрацию г.Невинномысска ввиду бездействия ответчика, что свидетельствует его добросовестности как участника гражданских правоотношений.

Таким образом, факта нарушения существованием спорного объекта недвижимости прав и законных интересов других лиц, судом не установлено, а спорное строение не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и возведено с соблюдением строительных норм и правил.

С учетом изложенного, исходя из гарантированных Конституцией РФ прав граждан и обязанности государства признавать, соблюдать и защищать эти права и свободы человека и гражданина, суд считает необходимым признать за ФИО1 право собственности на самовольно возведенный объект недвижимого имущества.

В соответствии со ст.219 ГК РФ, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

Так, в соответствии с п.4 ч.8 ст.41 Закона РФ от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты недвижимости соответственно являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, наличие судебного решения о признании права собственности позволит ФИО1 зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8, 9, 11-12, 209, 219, 222, 304, 615 ГК РФ, ст.ст.1, 7, 40-42 Земельного Кодекса РФ, ст.1, 14, 30, 34, 35, 51, 52, 53, 55 Градостроительного кодекса РФ, ст.ст.13-15, 41-42 Закона РФ от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст.ст.56, 67-68, 194-199, ч.1 ст.233 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Факт», администрации г.Невинномысска, о признании заключенным договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, о прекращении в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права собственности, о признании права собственности – удовлетворить.

Признать заключенной сделку – договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, с количеством этажей – 1, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., в пределах внутренней поверхности наружных стен площадью <данные изъяты> кв.м., общей площадью помещений в здании <данные изъяты> кв.м., состоявшуюся ДД.ММ.ГГГГ. между Обществом с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Факт» и ФИО1.

Прекратить запись № в Едином государственном реестре недвижимости, произведенную ДД.ММ.ГГГГ., о регистрации за ООО ПКФ «Факт» права собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 11% с кадастровым номером №, расположенный по адресу<адрес>

Признать за ФИО1 право собственности на объект недвижимого имущества – нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, на земельном участке с кадастровым номером № с количеством этажей – 1, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., в пределах внутренней поверхности наружных стен площадью <данные изъяты> кв.м., общей площадью помещений в здании <данные изъяты> кв.м.

Настоящее решение суда является основанием для регистрации за ФИО1 права собственности на самовольно возведенное нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, на земельном участке с кадастровым номером №, с количеством этажей – 1, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., в пределах внутренней поверхности наружных стен площадью <данные изъяты> кв.м., общей площадью помещений в здании <данные изъяты> кв.м. в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Настоящее решение суда может быть обжаловано иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления с подачей апелляционной жалобы через Невинномысский городской суд Ставропольского края.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Решение суда изготовлено в совещательной комнате.

Судья А.И.Хрипков