Решение по делу № 3А-243/2023 от 16.11.2023 - об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года.

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-243/2023

УИД 39OS0000-01-2023-000247-72

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 ноября 2023 года г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, являясь арендатором находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования: под существующее административное здание, расположенного по адресу: <адрес>, обратился в Калининградский областной суд с административным иском, в котором просил признать незаконным решение ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 18 июля 2023 года № ОРС-39/2023/000509, которым отказано в установлении кадастровой стоимости данного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2023 года в отчете об оценке от 16 июня 2023 года № 275К-2023 в размере 3 450 000 руб.

Сославшись на незаконность оспариваемого решения и нарушение прав административного истца, оплачивающего арендные платежи, исчисляемые из кадастровой стоимости земельного участка в размере 5 520 004,2 руб., которая существенно завышена, просил суд с учетом уточнений требований установить кадастровую стоимость объекта в размере рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2023 года по результатам судебной экспертизы в размере 3 580 000 руб.

В судебном заседании ФИО1 просил уточненное административное исковое заявление удовлетворить.

Представители административного ответчика ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО2, заинтересованного лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области ФИО3 просили в удовлетворении административного иска ФИО1 отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Правительство Калининградской области, администрация ГО «Город Калининград» извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, каких-либо ходатайств, в том числе об отложении судебного заседания, не заявили, представителей для участия в рассмотрении дела не направили.

С учётом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Материалами дела подтверждено, что ФИО1 является арендатором находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1620 +/-14 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под существующее административное здание, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.58-63).

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Кроме того, лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Постановлением Правительства Калининградской области от 14 ноября 2022 года № 590 утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Калининградской области, за исключением случаев, предусмотренных частью 03 статьи 11 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», по состоянию на 01 января 2022 года.

В соответствии с данным Постановлением кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 5 520 004,2 руб.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2021 года № 408-ФЗ) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Исходя из приведенных норм, условий договора аренды земельного участка суд приходит к выводу о том, что установление кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года является основанием для расчета арендных платежей.

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

При этом согласно части 12 названной статьи в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

На основании части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости ФИО1 обратился 19 июня 2023 года в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 3 450 000 руб., представив отчет об оценке оценщика АНО «Калининградское бюро судебной экспертизы и оценки» ФИО4 от 16 июня 2023 года № 275К-2023.

Решением ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 18 июля 2023 года №ОРС-39/2023/000509 в удовлетворении заявления отказано по тому основанию, что представленный ФИО1 отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности:

- не выполнены требования статьи 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», устанавливающей применение федеральных стандартов оценки, а именно: при проведении оценки оценщик отказался от использования основного действующего федерального стандарта оценки «Оценки недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 № 611, применив федеральные стандарты, утратившие силу;

- не выполнены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: отчет не подписан оценщиком ФИО4

По мнению бюджетного учреждения, оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем рыночная стоимость объекта оценки не может быть принята как достоверная по состоянию на 01 января 2023 года.

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения определением суда от 21 сентября 2023 года по ходатайству представителя административного истца по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено эксперту АНО «ЭКСКО» ФИО5, на разрешение эксперта поставлены вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке № 275К-2023 от 16 июня 2023 года, выполненный оценщиком АНО «Калининградское бюро судебной экспертизы и оценки» ФИО4 требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки?

- имеются ли в отчете об оценке неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки?

- при положительном ответе на первый и (или) второй вопросы определить по состоянию на 01 января 2023 года рыночную стоимость объекта с кадастровым номером №

В соответствии с заключением эксперта АНО «ЭКСКО» ФИО5 № 370-23 от 09 октября 2023 года отчет об оценке, выполненный оценщиком АНО «Калининградское бюро судебной экспертизы и оценки» ФИО4 № 275К-2023 от 16 июня 2023 года, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, выявлено нарушение методологии оценки, что приводит к искажению стоимости объекта оценки, рыночная стоимость объекта с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года составляет 3 580 000 руб.

Согласно заключению эксперта ФИО5 оценщиком в разделе «Применяемые стандарты оценки» приведены неактуальные на дату оценки федеральные стандарты оценки, не осуществлен анализ фактических данных о ценах сделок или предложения, информация по ценообразующим факторам в сегменте объекта оценки, что не позволяет проверить корректность выбранных аналогов.

Заключение эксперта выявило те же нарушения, допущенные в отчете об оценке № 275К-2023 от 16 июня 2023 года, что и бюджетное учреждение, подтвердив правильность выводов ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», содержащихся в оспариваемом административным истцом решении.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта ФИО5, поскольку составленное им заключение мотивировано и не содержат противоречий.

Эксперт ФИО5 имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке по специальности «Оценка предприятия (бизнеса)», стаж работы в сфере оценочной деятельности с 2007 года, является аттестованным судебным экспертом по специальности «Оценка недвижимости», предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

В силу части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Лица, участвующие в деле, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявили.

Представителем заинтересованного лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области в письменном отзыве приведены возражения относительно правильности проведенного судом экспертного исследования: указано на описку эксперта при описании объекта исследования в части указания на его нахождение в муниципальной собственности; выражено несогласие с отобранными экспертом объектами-аналогами №1, №2, №3, которые, по мнению заинтересованного лица, не сопоставимы с объектом исследования (л.д. 206, 207).

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство судебным процессом, разъясняет каждой из сторон их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения сторонами процессуальных действий, оказывает им содействие в реализации их прав, создает условия и принимает предусмотренные настоящим Кодексом меры для всестороннего и полного установления всех фактических обстоятельств по административному делу, в том числе для выявления и истребования по собственной инициативе доказательств, а также для правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении и разрешении административного дела.

Стороны пользуются равными правами на заявление ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, представление суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав, предусмотренных настоящим Кодексом. Сторонам обеспечивается право представлять доказательства суду и другой стороне по административному делу, заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения административного дела вопросам, связанным с представлением доказательств.

Во исполнение требований процессуального закона об осуществлении административного судопроизводства на основе принципа состязательности и равноправия сторон суд при получении письменных возражений заинтересованного лица и неявкой его представителя в заседание отложил судебное разбирательство по делу и направил в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области письмо о явке представителя для участия в рассмотрении судебного спора, а также письменно разъяснил процессуальные права и обязанности, а именно: право ходатайствовать о назначении повторной экспертизы, участвовать в выборе экспертного учреждения, в постановке перед экспертом вопросов, об обязанности внесения денежных средств на депозит суда для оплаты труда эксперта в соответствии с требованиями пункта 4 части 2 статьи 78 КАС РФ и правовой позицией Конституционного Суда РФ, выраженной в Постановлении от 20 июля 2023 г. № 43-П (л.д. 239-240).

В судебное заседание явилась представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области ФИО3, которая, поддержав письменные возражения заинтересованного лица, сославшись на отсутствие денежных средств, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявила.

В соответствие с частью 2 статьи 77 КАС РФ экспертиза может быть назначена по инициативе суда, если экспертиза предусмотрена законом или ее проведение необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если требуется проведение дополнительной или повторной экспертизы, либо если проведение экспертизы необходимо в связи с выявленными обстоятельствами административного дела и представленными доказательствами.

На основании частей 1, 2 статьи 83 КАС РФ, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Суд не усматривает оснований для назначения повторной или дополнительной экспертиз, в том числе и по собственной инициативе.

Судебным экспертом не допущено нарушения законодательства об оценочной деятельности, что касается суждений заинтересованного лица о наличии в экспертном заключении недостатков и неточностей, то данное обстоятельство могло бы явиться основанием для повторного экспертного исследования только в случае, если экспертом использованы неполные и (или) недостоверные сведения, допущены расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Объективные основания полагать искаженной определенную экспертом величину рыночной стоимости объекта отсутствуют.

Снижение кадастровой стоимости земельного участка в связи с определением его рыночной стоимости по результатам судебной экспертизы произошло на 35%, что укладывается в приемлимый диапазон цен и не свидетельствует о нарушении методологии оценки объекта недвижимости.

Таким образом, в порядке, установленном процессуальным законом, выводы эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности не опровергнуты, в этой связи суд полагает административные требования о признании незаконным решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 18 июля 2023 года № ОРС-39/2023/000509 не подлежащими удовлетворению.

Требования, заявленные к Правительству Калининградской области, удовлетворению не подлежат, поскольку Правительство Калининградской области не разрешало в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ вопрос об установлении рыночной стоимости земельного участка.

В то же время суд полагает требование административного истца об установлении рыночной стоимости объекта по состоянию на 01 января 2023 года подлежащим удовлетворению и считает необходимым определить величину рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта в размере 3 580 000 руб.

Исходя из положений пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ правовое значение имеет дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости, а именно 19 июня 2023 года, которая подлежит указанию в резолютивной части решения.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

В удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о признании незаконным решения от 18 июля 2023 года №ОРС-39/2023/000509 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости отказать.

В удовлетворении требований к Правительству Калининградской области отказать.

Установить по состоянию на 01 января 2023 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере 3 580 000 руб.

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 19 июня 2023 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 17 ноября 2023 года.

Судья А.В. Шкуратова