Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Южа Ивановской области 27 мая 2025 года

Палехский районный суд Ивановской области в составе председательствующего судьи Бугаевой С.В., с участием представителя истца ФИО5, действующего по доверенности, при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Южского муниципального района Ивановской области о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, признании права собственности на данный объект недвижимости и внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с иском в суд к администрации Южского муниципального района Ивановской области о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, признании права собственности на данный объект недвижимости и внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений.

Заявленные требования обоснованы следующим образом. В собственности истца находится нежилое здание (магазин) с кадастровым номером №, общей площадью 129 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 37-СС № от ДД.ММ.ГГГГ. Указанный объект недвижимости располагается на земельном участке, правообладателем которого является истец по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № находящегося в государственной собственности земельного участка. Истцом произведена реконструкция магазина, в результате произошло увеличение площади здания магазина.

Площадь реконструированного помещения согласно техническому плану, выполненному кадастровым инженером ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, составила 463,5 кв.м. В Единый государственный реестр недвижимости соответствующие изменения в отношении вышеуказанного нежилого здания не внесены.

Истец обратился с соответствующим заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в управление Росреестра по Ивановской области, но ему было отказано в связи с тем, что увеличение площади не подтверждается документами о вводе объекта в эксплуатацию. ФИО1 направлено уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета.

ФИО1 обратился в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Южского муниципального района Ивановской области за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, но ДД.ММ.ГГГГ получил решение об отказе ввода объекта в эксплуатацию в связи с тем, что объект был реконструирован без получения соответствующего разрешения.

Из технического заключения, составленного специалистами ООО «Стрит Севен», созданный в результате реконструкции магазин на земельном участке площадью 787 кв.м с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, не создает угрозу жизни и здоровью людей при его эксплуатации, произведенная реконструкция не ухудшает условия эксплуатации здания. Строительные и отделочные материалы, используемые при реконструкции, отвечают требованиям безопасности и качеству, соответствуют назначению и области применения. Несущие конструкции и коммуникации не нарушают прочностных характеристик. Произведенная реконструкция не превышает параметры разрешенного строительства, здание магазина может быть сохранено в реконструированном состоянии. Из технического плана, выполненного кадастровым инженером, общая площадь перепланированного нежилого помещения составляет 463,5 кв.м.

Земельный участок, на котором расположен спорный объект не имеет смежных границ с другими участками, стоящими на кадастровом учете в соответствии с законодательством РФ. При этом, расстояние до ближайшего строения от реконструированного объекта составляет более 10 метров.

Со ссылками на ст. 12, 209, 263, 222 ГК РФ, п. 14 ст. 1 ГрК РФ, п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» просит суд:

- сохранить нежилое здание (магазин) с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии;

- признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание (магазин) с кадастровым номером №, общей площадью 463,5 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>;

- внести в Единый государственный реестр недвижимости запись, касающуюся изменения площади нежилого здания (магазин) с кадастровым номером №, общей площадью 129 кв.м, указав её равной 463,5 кв.м, в соответствии с техническим планом от ДД.ММ.ГГГГ;

Истец ФИО1 извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, для участия в деле направил своего представителя.

Представитель истца ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, по обстоятельствам, изложенным в иске.

Представитель ответчика администрации Южского муниципального района, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие. В отзыве на исковое заявление указал, что при условии соблюдения ФИО1 при проведении реконструкции объекта капитального строительства (здания магазина) по адресу: <адрес>, требований градостроительных норм, установленных Правилами землепользования и застройки Мугреево-Никольского сельского поселения Южского муниципального района Ивановской области, технических регламентов, противопожарных, строительных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, не возражает против удовлетворения заявленных требований.

Представитель третьего лица администрации Мугреево-Никольского сельского поселения Южского муниципального района Ивановской области, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, указывает, что не возражает удовлетворению искового заявления ФИО4

Представитель третьего лица комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Южского муниципального района, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие. В отзыве на исковое заявление указал, что при условии соблюдения ФИО1 при проведении реконструкции объекта капитального строительства (здания магазина) по адресу: <адрес>, требований градостроительных норм, установленных Правилами землепользования и застройки Мугреево-Никольского сельского поселения Южского муниципального района Ивановской области, технических регламентов, противопожарных, строительных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, не возражает против удовлетворения заявленных требований.

Представитель третьего лица управления Росреестра по Ивановской области, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, согласно ранее направленного отзыва не имея заинтересованности в исходе дела, просил рассмотреть дела без своего участия.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

На основании п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.

Согласно ч. 2 ст. 30 ГК РФ правила землепользования и застройки включают в себя карту градостроительного зонирования с установлением границ территориальных зон. Границы территориальных зон устанавливаются, в том числе с учетом возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков, сложившейся планировки территории и существующего землепользования и должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне (п. 1 и 4 ст. 34, ч. 4 ст. 30 ГрК РФ). Градостроительные регламенты, градостроительного зонирования, каждый из которых действует в пределах границ соответствующей территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования, определяют правовой режим земельных участков равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (ч. 1 и 3 ст. 36 ГрК РФ).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (п. 3 ст. 85 ЗК РФ).

Таким образом, необходимость применения тех или иных пунктов правил устанавливается градостроительными регламентами на уровне муниципального образования, с учетом эксплуатации и развития данной территории.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Конституционный Суд РФ неоднократно указывал, что суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, устанавливая лицо или лиц, осуществлявших данное строительство и/или являвшихся заказчиками этого строительства. Конституционными требованиями справедливости и соразмерности предопределяется дифференциация гражданско-правовой ответственности в зависимости от тяжести содеянного, размера и характера причиненного ущерба, степени вины правонарушителя и иных существенных обстоятельств, обусловливающих индивидуализацию при применении тех или иных мер государственного принуждения (постановление Конституционного Суда РФ от 13.02.2018 года № 8-П).

Принятие решения о сносе самовольной постройки направлено на достижении баланса между публичными и частными интересами.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года, отмечено, что возложение обязанности по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде осуществления самовольного строительства; наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

В пунктах 29, 30, 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что определяя последствия допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил, суду следует оценить его существенность.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Таким образом, существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств, применительно к особенностям конкретного дела.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее. В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца (абз. 2 п. 46 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22).

Таким образом, бремя доказывания реальной угрозы нарушения прав собственности, или законного владения со стороны ответчика, при заявлении требования о сносе самовольной постройки, лежит на истце.

Согласно ст. 12 ГК РФ защите подлежат нарушенные гражданские права и законные интересы.

На основании ст. 17 ч. 3, ст. 19 ч.ч. 1 и 2, ст. 55 ч. 1 и 3 Конституции Российской Федерации и, исходя из общеправового принципа справедливости, защита вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота.

Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание (магазин) с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>. Право собственности подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и выпиской из ЕГРН (л.д. 7, 87-90).

Указанное нежилое здание расположено на земельном участке, расположенном по тому же адресу, с кадастровым номером №, что следует из договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, являющийся собственностью истца и выпиской из ЕГРН (л.д. 8, 91-94).

Истец произвел и закончил реконструкцию нежилого здания, в результате произошло существенное увеличение площади здания. ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО3 был подготовлен технический план нежилого здания по адресу: <адрес>. Согласно заключению кадастрового инженера, общая площадь объекта недвижимости нежилого здания увеличилась и стала равной 463,5 кв.м. Технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с изменением сведений о площади здания с кадастровым номером № с целью внесения в ЕГРН уточненных сведений о площади помещения (л.д. 25-45).

Технический паспорт на здание магазина составлен ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10-17).

Как следует из сведений об основных характеристиках объекта недвижимости магазин поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, год ввода в эксплуатацию – отсутствует, площадь объекта – 129 кв.м (л.д.87-90).

Согласно информации, предоставленной комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Южского муниципального района Ивановской области от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне О-Ж – зона общественно-жилого назначения, с видом разрешенного использования – для размещения объектов торговли, смежных границ не имеет (л.д. 165).

Как разъяснено в п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из технического заключения, подготовленного ООО «Стрит Севен», являющегося членом саморегулируемой организации, имеющего право осуществлять подготовку проектной документации в отношении объектов капитального строительства, созданный в результате реконструкции магазина на земельном участке площадью 787 кв.м. с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, не создает угрозу жизни и здоровью людей при его эксплуатации, произведенная реконструкция не ухудшает условия эксплуатации здания и не превышает параметры разрешенного строительства, здание магазина может быть сохранено в реконструированном состоянии. Строительные и отделочные материалы, используемые при реконструкции, отвечают требованиям безопасности и качества, соответствуют назначению и области применения. Несущие конструкции и коммуникации, созданные в результате реконструкции, соответствуют строительным нормам, здание не нарушает прочностных характеристик. Реконструированный объект не нарушает требований, установленных градостроительными регламентами и не противоречит требованиям экологических, санитарно-гигиенических и противопожарных норм, действующих на территории Российской Федерации. Здание относится к классу функциональной опасности Ф 3.1, класс конструктивной пожарной опасности – С1, степень огнестойкости – III. При реконструкции объекта в полном объеме выполнены требования пожарной безопасности, установленные техническими регламентами, принятыми в соответствии с Федеральным законом «О техническом регулировании», и пожарный риск не превышает допустимых значений, установленных настоящим Федеральным законом (л.д. 60-69).

Для постановки на кадастровый учет нежилого здания, принадлежащего истцу на праве собственности, ФИО1 обратился в управление Росреестра по Ивановской области, но уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ ему указано о приостановлении государственного кадастрового учета до ДД.ММ.ГГГГ в связи с отсутствием технического плана в соответствии с требованиями действующего законодательства, разрешения на реконструкцию (ввод в эксплуатацию) либо документов, свидетельствующих о том, что выдача соответствующего разрешения не требуется, либо акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки помещения (л.д. 56-57).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Южского муниципального района Ивановской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию законченного реконструкцией магазина (л.д. 98).

Письмом уполномоченного должностного лица органа местного самоуправления от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с отсутствием документов, указанных в п. 2.6.1 административного регламента предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации», утвержденного постановлением администрации Южского муниципального района от 14.12.2017 г. №1235-п (л.д. 96-97).

В связи с изложенным суд приходит к выводу, что лицом, создавшим самовольную постройку, были приняты меры к получению разрешения на ввод в эксплуатацию здания и его легализации, и данный вопрос может быть решен только в судебном порядке.

Таким образом, анализируя собранные по делу доказательства в совокупности с вышеприведенными нормами права, суд приходит к выводу о том, что проведенные работы по реконструкции здания магазина соответствуют санитарным нормам и правилам, не создают угрозы жизни и здоровью людей, не нарушают прав и охраняемых законом интересов других лиц, здание находится в работоспособном состоянии, не выходит за границы земельного участка, находящегося в собственности истца, в территориальной зоне, в которой разрешено размещение данных объектов, в связи с чем, спорный объект может быть сохранен в реконструированном состоянии.

Учитывая, что истец возвел самовольную постройку на земельном участке, находящемся у него в собственности, в правомерных границах участка, принимая во внимание техническое заключение ООО «Стрит Севен», суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о признании за ним права собственности на спорный объект недвижимости (ч. 3 ст. 222 ГК РФ).

Из положений ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии с ч. 7 ст. 58 Федерального закона № 218-ФЗ в случае, если решением суда, вступившим в законную силу, установлено отсутствие существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, снятие с государственного кадастрового учета таких объектов осуществляется без представления акта обследования.

Исходя из вышеизложенных доказательств в совокупности с приведенными нормами права, суд приходит к выводу о том о наличии оснований для внесения в ЕГРН записи, касающейся изменения площади нежилого здания (магазина) с кадастровым номером №, общей площадью 129 кв.м., указав её равной 463,5 кв.м, в соответствии с техническим планом от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 52 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» настоящее решение является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН об изменении площади нежилого здания (магазина) с кадастровым номером № на 463,5 кв.м.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к администрации Южского муниципального района Ивановской области о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, признании права собственности на данный объект недвижимости и внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений удовлетворить.

Сохранить нежилое здание (магазин) с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, <данные изъяты>, зарегистрированным по адресу: <адрес>, право собственности на нежилое здание (магазин) с кадастровым номером №, общей площадью 463,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи, касающейся изменения площади нежилого здания (магазина) с кадастровым номером №, общей площадью 129 кв.м., указав её равной 463,5 кв.м, в соответствии с техническим планом на здание от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Палехский районный суд Ивановской области в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий подпись С.В. Бугаева

Мотивированное решение изготовлено 27.05.2025 года.