Дело № 2-647/2022
УИД-59RS0001-01-2021-006922-98
РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации
14 июня 2022 года г. Пермь
Дзержинский районный суд г. Перми в составе:
председательствующего судьи Хусаиновой О.В.,
при секретаре Найденовой И.Н.,
с участием представителя истца адвоката Голдырева А.А. по ордеру от Дата,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к муниципальному образованию г. Пермь в лице администрации г. Перми об изъятии, взыскании выкупной стоимости жилого помещения,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к муниципальному образованию Адрес в лице администрации Адрес (с учетом уточнения) о взыскании возмещения за изымаемое аварийное жилое помещение, расположенное по адресу: Адрес в размере СУММА руб., включая убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения, и величину компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере СУММА руб., расходов по уплате государственной пошлины. В обоснование требований истец указала, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: Адрес. По распоряжению начальника управления жилищных отношений администрации города Перми от Дата № Адрес признан аварийным и подлежащим реконструкции. Согласно заключению экспертно-методического совета № на отчет 20-1/21 от Дата, стоимость 4-комнатной квартиры по адресу: Адрес, с учетом доли в праве на общедомовое имущество, в т.ч. земельный участок, а также убытков собственника, предусмотренных п. 7 ст. 32 ЖК РФ на дату оценки составляет СУММА руб. Согласно справке № от Дата, выданной ООО «Оценочная компания «Прайс», стоимость 4-комнатной квартиры по адресу: Адрес, с учетом доли в праве на общедомовое имущество, в т.ч. земельный участок, а также убытков собственника, предусмотренных п. 7 ст. 32 ЖК РФ на дату оценки составляет СУММА руб. Из отчета № от Дата ООО «Оценочная компания «Прайс» следует, что рыночная стоимость 4-комнатной квартиры по адресу: Адрес, с учетом доли в праве на общедомовое имущество, в т.ч. земельный участок, а также убытков собственников, предусмотренных п. 7 ст. 32 ЖК РФ, включая величину компенсации за не произведенный капитальный ремонт жилого дома, на дату оценки составляет СУММА руб.
Представитель истца в судебном заседании на требованиях настаивал, по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, заявил ходатайство о рассмотрении дела без его участия, ранее представил письменный отзыв, в котором с требованиями не согласен, по тем основаниям, что решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции. Адрес включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ и подлежит реконструкции. Адрес распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации города Перми от Дата № признан аварийным и подлежащим реконструкции. Администрация города Перми вправе предъявить к собственникам жилых помещений Адрес требование о его реконструкции. В данном случае права истца не нарушены. Распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации города Перми от Дата № предусмотрен срок по отселению граждан до Дата, данный срок не истек, в связи с чем, считает, что администрация города Перми права собственников в жилом доме по Адрес, не нарушила. В случае несогласия со сроками отселения, в соответствии со статьей 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа. В муниципальную адресную программу по переселению граждан Адрес из аварийного жилищного фонда на 2019-2024 годы, утвержденную постановлением администрации Адрес от Дата № дом по Адрес не включен. Также дом не включен и в региональную адресную программу по расселению аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2019-2024 годы, утвержденную Постановлением Правительства Пермского края от 24.04.2018 № 217-п. Оснований для удовлетворения иска нет, требования истца преждевременны.
Истец, третьи лица в судебное заседание не явились, извещены, истец представила заявление о рассмотрении дела без ее участия.
Суд, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, установил следующее.
На основании ч. 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.
В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.
В соответствии с ч. 6 указанной статьи выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.
Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
В силу ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В соответствии с ч. 6 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Судом установлено, что истец является собственником жилого помещения – четырехкомнатной квартиры площадью 86,4 кв. м, расположенного по адресу: Адрес, дата государственной регистрации права Дата. Основанием регистрации права собственности истца на указанное жилое помещение является договор купли-продажи квартиры от Дата (т. 1 л.д. 18, 31-32).
Заключением межведомственной комиссии № от Дата принято решение о выявлении оснований для признания многоквартирного Адрес аварийным и подлежащим реконструкции (т. 1 л.д. 23, 24-оборот).
Распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации города Перми от Дата № (в ред. от Дата №) Адрес признан аварийным и подлежащим реконструкции, собственникам жилых помещений предложено освободить занимаемые жилые помещения в течении 6 месяцев с даты получения уведомления, подать заявление на получение разрешения на реконструкцию в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке в течение 6 месяцев с даты получения уведомления, предусмотрен срок по отселению граждан до Дата (т. 1 л.д. 21-22).
Дата управлением жилищных отношений администрации г. Перми ФИО1 направлено уведомление о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции, копии заключения межведомственной комиссии № от Дата, распоряжения начальника управления жилищных отношений администрации города Перми от Дата № (т. 1 л.д. 24).
В соответствии с отчетом № от Дата, выполненным ООО «Оценочная компания «ПРАЙС», рыночная стоимость возмещения за спорное жилое помещение, расположенное по адресу: Адрес, составляет СУММА руб. (т. 1 л.д. 52-137).
Согласно справке № от Дата ООО «Оценочная компания «ПРАЙС» рыночная стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: Адрес, составляет СУММА руб. (т. 1 л.д. 148-159).
Из отчета № от Дата, выполненного ООО «Оценочная компания «ПРАЙС», следует, что по состоянию на Дата размер возмещения за четырехкомнатную квартиру площадью 86,4 кв. м, расположенную по адресу: Адрес, составляет СУММА руб., величина убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, - 124000 руб., величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет СУММА руб., всего – СУММА руб. (т. 2 л.д. 1-104)
Исследовав материалы дела, суд считает возможным произвести изъятие спорного жилого помещения в пользу муниципального образования Адрес в лице администрации Адрес с выплатой в пользу собственника денежной компенсации.
Доводы ответчика, что земельный участок и жилое помещение истца на текущую дату не изъяты для государственных и муниципальных нужд, не могут быть приняты во внимание.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в силу ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд, (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан), и соответственно об изъятии каждого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения ч. 4 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Из материалов дела следует, что многоквартирный Адрес признан аварийным и подлежащим реконструкции Дата, до настоящего времени не расселен, меры к изъятию жилого помещения, принадлежащего истцу, земельного участка под многоквартирным домом, ответчиком не предпринимаются, вопрос о возмещении стоимости жилого помещения не разрешен. Несоблюдение органом местного самоуправления установленной законом процедуры не должно умалять права истца и препятствовать их восстановлению, в соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27 декабря 2017 г.).
В соответствии с положениями ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации принудительное отчуждение имущества лица для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Из анализа положений ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и вышеприведенных норм в их системной взаимосвязи, а также с учетом содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» разъяснений следует, что равноценная компенсация стоимости изымаемого у собственника жилого помещения, признанного в установленном порядке непригодным для проживания, осуществляется по соглашению сторон двумя вариантами: либо путем выплаты рыночной стоимости жилого помещения либо путем предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.
По смыслу ч. 2 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, являясь общим имуществом собственников помещений в этом доме, не может выступать самостоятельным объектом права. Предусматривая право собственника изымаемого в порядке ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилого помещения на выкупную цену, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилье, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены, т.е. наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях свободной конкуренции и добросовестности действий участников правоотношений на рынке продажи жилья (участники располагают необходимой информацией о предмете сделки, на формирование величины цены сделки не влияют какие-либо чрезвычайные обстоятельства и т.д.). Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений, цена предлагаемого к продаже жилого помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, т.е. жилое помещение. Стоимость доли продавца в земельном участке либо ином общем имуществе в многоквартирном доме, в котором расположено помещение – объект сделки, в договоре купли-продажи жилого помещения отдельно не выделяется. Следовательно, приобретая другое жилое помещение в многоквартирном доме, а вместе с ним и долю в праве на земельный участок и иное общее имущество, лицо в качестве покупной цены уплатит только ту сумму, которую продавец запросит за отчуждаемое жилое помещение, т.е. сформированную с учетом сложившегося на рынке недвижимости спроса и предложения. С учетом этого равноценным возмещением будет являться такая выкупная цена за изымаемое жилое помещение, размер которой позволит собственнику приобрести иное жилое помещение, аналогичное изымаемому. Таким образом, по смыслу положений ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации под выкупной ценой жилого помещения, подлежащей выплате собственнику жилого помещения, следует понимать рыночную стоимость объекта недвижимости – жилого помещения, которая подлежит определению с учетом положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ».
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, в сумму возмещения за жилое помещение в связи с его изъятием для муниципальных и государственных нужд входят, в том числе, убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. К числу данных убытков также относятся и суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Довод представителя ответчика об отсутствии в материалах дела доказательств того, что многоквартирный дом нуждался в капитальном ремонте, является необоснованным.
Из технического паспорта на жилой дом по адресу: Адрес следует, что дом построен в 1939 году, сведения о производстве капитального ремонта отсутствуют (т. 2 л.д. 88-95). Иные данные о проведенных капитальных ремонтах дома с момента ввода в эксплуатацию, а также доказательства проведения работ, относящихся к капитальному ремонту дома, ответчиком не представлены.
При определении выкупной стоимости спорного жилого помещения суд принимает заключения эксперта № от Дата, выполненное ООО «Оценочная компания «ПРАЙС», с учетом следующего:
Согласно ч. 1 ст. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; ремонт фасада; ремонт фундамента многоквартирного дома.
Из определенной экспертом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (т. 2 л.д. 67) подлежат исключению работы по ремонту перекрытий в размере СУММА руб., полов в размере 257120 руб., лестниц, крылец, сходов в размере СУММА руб., всего – СУММА руб. Итоговая стоимость работ в отношении многоквартирного дома составляет СУММА руб. (СУММА руб.), размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 284 115 руб., из расчета: СУММА руб. х 0,041385 (86,4 кв. м / 2087,7 кв. м).
На основании изложенного, суд полагает, что размер возмещения за аварийное жилое помещение – 4-комнатную квартиру площадью 86,4 кв. м, расположенную по адресу: Адрес подлежит определению в размере СУММА руб., из расчета: СУММА руб. + 124 000 руб. + 284 115 руб.
Ходатайство о проведении судебной экспертизы сторонами не заявлено.
Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Соответственно, отчет об оценке № от Дата, выполненный ООО «Оценочная компания «ПРАЙС» не может быть принят судом для определения рыночной стоимости объекта оценки.
В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на выкупаемое имущество после выплаты возмещения переходит к муниципальному образованию Адрес.
В соответствии с требованиями ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
При подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 30 238 руб., что подтверждается чеком-ордером от Дата (т. 1 л.д. 4).
С ответчика в пользу истца в возмещение судебных расходов на оплату государственной пошлины подлежит взысканию денежная сумма 300 руб., соответствующая подлежащей уплате по заявленному иску.
В силу п. 1 ч. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой.
В соответствии с ч. 3 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации заявление о возврате излишне уплаченной (взысканной) суммы государственной пошлины подается плательщиком государственной пошлины.
Излишне уплаченная истцом государственная пошлина в размере 29 938 руб., уплаченная по чеку-ордеру от Дата, подлежит возврату истцу из бюджета при обращении с соответствующим заявлением.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,
решил:
Взыскать с муниципального образования город Пермь в лице администрации г. Перми в пользу ФИО1 возмещение за аварийное жилое помещение – 4-комнатную квартиру площадью 86,4 кв. м, расположенную по адресу: Адрес, кадастровый №, в размере СУММА руб., в возмещение расходов на уплату государственной пошлины 300 руб.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Решение суда после выплаты возмещения является основанием для прекращения права собственности ФИО1 и возникновения права собственности муниципального образования город Пермь на 4-комнатную квартиру площадью 86,4 кв. м, расположенную по адресу: Адрес, кадастровый №.
Решение в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми.
Судья - подпись.
Копия верна
Судья О.В.Хусаинова
Мотивированное решение изготовлено Дата
Подлинник решения находится в деле №