Дело № 3а-213/2022

УИД 74OS0000-01-2022-000207-77

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 ноября 2022 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе:

председательствующего Дашкевич Т.А.,

при секретаре Агатаевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным иском, с учетом уточненных требований, к филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра по Челябинской области», Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 7 765 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, в размере рыночной стоимости 872 000 руб. по состоянию на 13 марта 2012 года на период с 16 сентября 2014 года по 02 декабря 2015 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является арендатором указанного выше земельного участка на основании договора аренды от 17 апреля 2010 года, в соответствии с которым размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Красноармейским районным судом Челябинской области было вынесено решение и о взыскании с него задолженности по арендной плате по договору аренды № 73 от 17 апреля 2010 года, за период с 01 сентября 2014 года по 30 ноября 2016 года. Указанное решение не вступило в законную силу на момент обращения с настоящим административным иском в суд. В настоящее время размер кадастровой стоимости земельного участка за период с 01 сентября 2014 года по 02 декабря 2015 года влияет на его права и обязанности как плательщика арендной платы. 13 марта 2012 года была определена и утверждена кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый № в размере 3 937 709 руб. 15 коп., указанная кадастровая стоимость была внесена в ЕГРН 16 сентября 2014 года. 01 декабря 2014 года кадастровая стоимость указанного выше земельного участка была определена в размере 1 570 000 руб. 05 коп. и начала действовать с 03 декабря 2015 года на основании решения Челябинского областного суда от 23 сентября 2021 года. Согласно отчету об оценке № Ч22-05-0603/О от 06 июня 2022 года рыночная стоимость земельного участка площадью 7 765 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, по состоянию на 13 марта 2012 года составляет 872 000 руб.

Также административный истец просит восстановиться срок подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости.

Протокольным определением Челябинского областного суда от 01 августа 2022 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра».

Протокольным определением от 13 октября 2022 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация Красноармейского муниципального района Челябинской области, Управление Росреестра по Челябинской области (л.д. 152).

Административный истец ФИО1, его представитель ФИО2 в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель административных ответчиков Министерства имущества Челябинской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», ФГБУ «ФКП Росреестра по Челябинской области», представители заинтересованных лиц филиала Управления Росреестра по Челябинской области, администрации Красноармейского муниципального района Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не уведомили.

Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области направил в суд отзыв на административное исковое заявление, в котором указал, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вил разрешенного использования – для проектирования и строительства промышленного холодильника с административным зданием, площадью 7 765 кв.м, поставленным на кадастровый учет 23 сентября 2009 года. Оспариваемая кадастровая стоимость указанного земельного участка определена Филиалом в размере 3 937 709 руб. 15 коп. в рамках полномочий, предусмотренных приказом Росреестра от 26 декабря 2011 года № П/531. Сведения о кадастровой стоимости внесены в кадастр недвижимости 16 сентября 2014 года. Указанная кадастровая стоимость была определена по состоянию на 13 марта 2012 года, в соответствии с приказом Минэкономразвития РФ от 17 ноября 2011 года № 673 «О внесении изменений в Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года № 222». 03 декабря 2015 года в ЕГРН были внесены сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка, определенной в ходе государственной кадастровой оценки, прошедшей на территории Челябинской области в 2015 году. Результаты данной оценки были утверждены приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10 ноября 2015 года № 263-П. С учетом изложенного филиал полагает, что в случае предоставления всех необходимых и допустимых доказательств по делу, возможно удовлетворение требований административного истца (л.д. 114-119).

Министерство имущества Челябинской области направило отзыв на исковое заявление, в котором просило отказать в удовлетворении требований (л.д. 125).

Дело в соответствии со ст. 150 КАС РФ рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, согласно договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 17 апреля 2010 года № 73 ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, общей площадью 7 765 кв.м. В соответствии с расчетом арендной платы, последняя рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 23-26).

На основании решения Красноармейского районного суда Челябинской области от 22 мая 2022 года с ФИО1 в пользу Комитета по управлению имуществом земельным отношениям Красноармейского района Челябинской области взыскана задолженность про договору аренды № 73 от 17 апреля 2010 года за период с 01 сентября 2014 года по 30 ноября 2016 года в размере 115 204 руб. 86 коп., а также пени в размере 800 руб. (л.д. 19-21).

В выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 04 апреля 2022 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 13 марта 2012 года установлена в размере 3 937 709 руб. 15 коп. Данная кадастровая стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости 16 сентября 2014 года (л.д. 32).

Вместе с тем в отчете № Ч22-05-0603/О об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленном оценщиком <данные изъяты> ФИО5 06 июня 2022 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 13 марта 2012 года определена в размере 872 000 руб. (л.д. 33-102).

Решением Челябинского областного суда от 23 сентября 2021 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 октября 2014 года установлена в размере 1 570 000 руб., указная кадастровая стоимость применяется с 03 декабря 2015 года по 14 января 2021 года (л.д. 159-162).

Таким образом, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости с 03 декабря 2015 года имеют статус «архивные».

Части 1, 2 ст. 245 КАС РФ, ч. 1 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч.ч. 1, 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности), оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

В порядке ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Кроме того, в п. 14 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 также разъяснено, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Как указывалось выше, сведения об оспариваемой ФИО1 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № были внесены в государственный кадастр недвижимости 16 сентября 2014 года. С настоящим административным иском в суд ФИО1 обратился 20 июня 2022 года, то есть с пропуском установленного законом пятилетнего срока.

ФИО1 было заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока в связи с тем, что ранее он не имел возможности обратиться с оспариванием кадастровой стоимости, так как находился в процедуре банкротства с 2014 года по май 2021 года, от его имени все действия совершал конкурсный управляющий. Считает, что данное обстоятельство является уважительной причиной для пропуска срока обращения в суд с настоящим иском.

Принимая во внимание приведенное выше обстоятельство, а также, что на сегодняшний день сохраняется право на применение архивной кадастровой стоимости, суд полагает возможным восстановить срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и рассмотреть спор по существу, проверив обоснованность заявленного административным истцом требования.

В силу ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании ч. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности оспоренная кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению как его рыночная стоимость, определенная на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст. 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в ст. 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч. 5 ст. 247 и ч. 1 ст. 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ, п. 20 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В обоснование заявленного требования административным истцом представлен отчет № Ч22-05-0603/О об оценке рыночной стоимости земельного участка от 06 июня 2022 года, выполненный оценщиком <данные изъяты>» ФИО5, который является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», застраховавший ответственность в <данные изъяты>» по полису №, со стажем работы в оценочной деятельности 20 лет.

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное образование, необходимый стаж оценочной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельного участка.

Из указанного выше отчета об оценке от 06 июня 2022 года следует, что для расчета рыночной стоимости объектов оценки оценщик проанализировал характеристики объекта оценки, влияние общей политической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки, социально-экономическую обстановку в стране и регионе, использовал сравнительный подход с методом сравнения продаж, выбор которого и отказ от других подходов аргументировано обосновал.

Оценщиком были проанализированы 5 предложений о продажах земельных участков, расположенных в Красноармейском районе Челябинской области, из которых в качестве аналогов принято 3 объекта. Сведения о выбранных объектах-аналогах приведены в таблицах №№ 2, 3 отчета об оценке и подтверждены интернет-адресами объявлений с предложениями о продажах земельных участков с указанием всей необходимой информации, в том числе категории земель, даты предложений, площади и места расположения земельных участков, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога оценщик провел на основании всех приемлемых характеристик, а затем произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, а именно: на дату продажи (предложения), по условиям торга, по местности, по площади земельного участка, на вид права.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость земельного участка.

При этом со стороны административных ответчиков и заинтересованных лиц доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в них, не представлено. В порядке ст. 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в представленном административным истцом отчете об оценке рыночной стоимости.

Оценивая в соответствии с положениями ст. 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости земельного участка, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности, не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требование административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и, представившего в обоснование своего требования полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежит удовлетворению, кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка следует установить в размере его рыночной стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 20 июня 2022 года – дату обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абз. 2 п. 25 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

В соответствии с абз. 4 ч. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7 765 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 872 000 руб. по состоянию на 13 марта 2012 года.

Датой подачи заявления считать 20 июня 2022 года.

В соответствии со ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения оспариваемой кадастровой стоимости, то есть с 16 сентября 2014 года, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки, т.е. до 02 декабря 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Т.А. Дашкевич

Мотивированное решение изготовлено 23 ноября 2022 года.