Решение по делу № 2-1735/2025 от 05.06.2025 | Советский районный суд г. Омска (Омская область)

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> обратился в суд с иском к <ФИО> о расторжении договора купли-продажи, указал, что .... между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. В соответствии с п. 1.1 договора продавец продает

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

В судебном заседании истец <ФИО> заявленные исковые требования поддержал в полном объеме. Ответчик <ФИО> в судебном заседании согласился с заявленными требованиями. Пояснил, что инициатором расторжения

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования <ФИО> удовлетворить.

Дело №

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Советский районный суд г. Омска

в составе председательствующего судьи Лебедевой О.В.

при секретаре Кулишовой М.В.,

с участием истца ФИО1, ответчик ФИО2,

22.05.2025 года, рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, указал, что .... между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. В соответствии с п. 1.1 договора продавец продает в собственность, а покупатель покупает недвижимое имущество, принадлежащее продавцу на праве собственности:

- Нежилое здание: Административно-бытовой корпус № тит. 1110/1 Общая площадь 3894,4 кв.м. Этажность 3. Кадастровый №. Местоположение: адрес;

- Нежилое здание: Корпус с производства дивинилбензола: нежилое пятиэтажное здание с четырехэтажной пристройкой и техническим этажом. адрес 3458,5 кв.м. Кадастровый №. Местоположение: адрес;

- Нежилое здание: Лабораторный корпус тит. 2167 Общая площадь 4649,6 кв.м. кадастровый №. Местоположение: адрес

- Нежилое здание: Корпус производства анионитов тит. 2158, корпус сополимеров тит. 2151/1. Общая площадь 31808,7 кв.м. Кадастровый №, Местоположение: адрес.

Продажа имущества поставила продавца в крайне невыгодное положение, поскольку при продаже ни продавец, ни покупатель не обратили внимания на кадастровую стоимость объектов. После того, как истцу стало известно, что продажа имущества облагается налогом с продажи исходя из кадастровой стоимости, то такая сделка не имеет экономического смысла. Кадастровая стоимость всех 4 зданий составляет 315 564 589,25 руб. и отличается от рыночной в сотни раз:

- Нежилое здание: Административно-бытовой корпус № тит. 1110/1 Общая площадь 3894,4 кв.м. Этажность 3. Кадастровый № – кадастровая стоимость 30 576 369,87 руб.;

- Нежилое здание: Корпус с производства дивинилбензола: нежилое пятиэтажное здание с четырехэтажной пристройкой и техническим этажом. Общая площадь 3458,5 кв.м. Кадастровый № – кадастровая стоимость 21 774 024,30 руб.;

- Нежилое здание: Лабораторный корпус тит. 2167 Общая площадь 4649,6 кв.м. кадастровый № – кадастровая стоимость 15 438 837,78 руб.;

- Нежилое здание: Корпус производства анионитов тит. 2158, корпус сополимеров тит. 2151/1. Общая площадь 31808,7 кв.м. Кадастровый № – кадастровая стоимость 247 775 357,30 руб.

В результате реализации имущества, истцу выставлен налог в сумме 29 317 987,22 руб., что подтверждается требованием № об уплате задолженности. Внести изменения в кадастровую стоимость за прошлый период невозможно, и выставленная налоговым органом сумма к уплате приведет к банкротству истца. Истец связался с покупателем имущества и объяснил ему сложившуюся ситуацию с налоговым органом, и он согласился расторгнуть договору и возвратить истцу имущество. Истец и ответчик подписали соглашение о расторжении договора купли-продажи имущества и подали его в Росреестр, но специалист Росреестра сообщил, что не может провести расторжение договора без судебного решения. Просил расторгнуть договор купли-0продажи имущества от ...., заключенный между истцом и ответчиком.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании согласился с заявленными требованиями. Пояснил, что инициатором расторжения договора был истец, поскольку налоговый орган выставил ему очень большую задолженность по налогу с проданного имущества. Денежные средства по договору купли-продажи истец уже вернул ответчику. Право собственности на все объекты зарегистрировано в настоящее время за ответчиком, расторжение договора купли-продажи через Росреестр невозможно.

Выслушав истца и ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Главой 27 ГК РФ установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ) (ст. 421 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Судом установлено, что .... между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи имущества.

В соответствии с п. 1.1 договора продавец продает в собственность, а покупатель покупает недвижимое имущество, принадлежащее продавцу на праве собственности:

- Нежилое здание: Административно-бытовой корпус № тит. 1110/1 Общая площадь 3894,4 кв.м. Этажность 3. Кадастровый №. Местоположение: адрес

- Нежилое здание: Лабораторный корпус тит. 2167 Общая площадь 4649,6 кв.м. кадастровый №. Местоположение: адрес

- Нежилое здание: Корпус производства анионитов тит. 2158, корпус сополимеров тит. 2151/1. Общая площадь 31808,7 кв.м. Кадастровый №, Местоположение: адрес

В соответствии с договором купли-продажи цена, уплачиваемая покупателем по договору за недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 договора является существенным условием договора, установлена и согласована сторонами в размере 1 580 000 руб., цена изменению не подлежит.

Согласно выписок из ЕГРН право собственности на все четыре объекта недвижимого имущества было зарегистрировано .... за ФИО2 ФИО2

Согласно налоговому уведомлению ФИО1 за продажу указанных выше объектов недвижимости выставлена налоговая задолженность в размере 29 327 827,22 руб., исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Из налогового уведомления следует, что кадастровая стоимость всех 4 зданий составляет 315 564 589,25 руб.:

.... между ФИО1 и ФИО2 заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи имущества от .... с актом приема-передачи, согласно которому покупатель передал, а продавец принял в связи с расторжением договора купли-продажи имущества от .... следующее недвижимое имущество:

- Нежилое здание: Лабораторный корпус тит. 2167 Общая площадь 4649,6 кв.м. кадастровый №. Местоположение: адрес;

Денежные средства в сумме 1 580 000 руб. ФИО2 получил от ФИО1

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 ст. 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как разъяснено п. 65 Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Стороной истца заявлено о расторжении договора купли-продажи от ...., заключенного между ФИО1 и ФИО2

Ответчик ФИО2 с заявленными требованиями согласился, указал, что получил от ФИО1 денежные средства в размере 1 580 000 руб., полученных ФИО1 при заключении договора купли-продажи от ФИО2

Поскольку стороны договорились о расторжении договора купли-продажи имущества от ...., суд полагает, что имеются основания для удовлетворения требований истца.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи имущества от ...., заключенный между ФИО1, .... года рождения, и ФИО2, .... года рождения, в соответствии с условиями которого ФИО1 продал, а ФИО2 купил недвижимое имущество:

- Нежилое здание: Административно бытовой корпус №, тит. 1110/адрес: 3894,4 кв.м. Этажность 3. Кадастровый №. Местоположение: адрес;

- Нежилое здание: Корпус с производства дивинилбензола: нежилое пятиэтажное здание с четырехэтажной пристройкой и техническим этажом. Общая площадь 3458,5 кв.м. Этажность 5. Кадастровый №. Местоположение: адрес;

- Нежилое здание: Лабораторный корпус тит. 2167 Общая площадь 4649,6 кв.м. Этажность 5. Кадастровый №. Местоположение: адрес

- Нежилое здание: Корпус производства анионитов тит. 2158, корпус сополимеров тит. 2151/1. Общая площадь 31808,7 кв.м. Этажность 6. Кадастровый №, Местоположение: адрес

Данное решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости от ФИО2, .... года рождения, к ФИО1, .... года рождения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Омский областной суд через Советский районный суд адрес в течение месяца со дня его составления в окончательной форме .....

Судья: подпись. Копия верна. Судья: