Решение по делу № 2-49/2025 от 04.07.2025 - о взыскании долга по договору займа, процентов, пени, обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску <ФИО> к <ФИО> о признании договора займа недействительным, договора залога незаключенным, исключении записи из ЕГРН, взыскании судебных расходов.

Дело № 2-49/2025

УИД-77RS0021-02-2024-006475-24

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«03» июля 2025 г. г. Лермонтов

Лермонтовский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Рогозина К.В.

при секретаре Авакове А.А.,

с участием: истца – ответчика по встречному иску ФИО1, представителей ответчика – истца по встречному иску ФИО3 по доверенности ФИО9 и ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании долга по договору займа, процентов, пени, обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску ФИО3 к ФИО1 о признании договора займа недействительным, договора залога незаключенным, исключении записи из ЕГРН, взыскании судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском, в последствии уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО3 в котором просит взыскать:

- сумму основного долга по договору займа в размере 700 000 руб.;

- проценты в размере 434 903.23 руб.;

- пени в размере 700 000 руб.;

- проценты в порядке ст. 809 ГК РФ за период с 01.12.2024 по день фактического исполнения решения суда;

- в счет исполнения обязательств по договору займа N № от ДД.ММ.ГГГГ обратить взыскание на предмет залога, а именно:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение личного подсобного хозяйства, площадь: 1 141 кв.м., кадастровый №, адрес (местоположение): <адрес>, который принадлежит залогодателю на основании права собственности, о чем Управлением Росреестра по <адрес> в ЕГРН сделана запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

- здание, назначение: жилой дом, площадь: 38 кв.м., кадастровый №, адрес (местоположение): <адрес>, Острогорка, <адрес>, который принадлежит залогодателю на основании права собственности, о чем Управлением Росреестра по Ставропольскому краю в ЕГРН сделана запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ - определив в качестве способа реализации имущества, на которое обращено взыскание - публичные торги.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 (заимодавцем) и ответчиком ФИО3 (заемщиком) заключен договор займа №, по которому заимодавец передал заемщику в собственность денежные средства в размере 700 000 руб. Займ предоставлен сроком на 36 мес.

Согласно п. 1.3 указанного договора процентная ставка в размере 4,5 % в месяц от суммы займа выплачивается ежемесячно, в соответствии с графиком. Оплата процентов производится ежемесячно не позднее даты следующего месяца за датой получения суммы займа текущего месяца. Сумма займа заемщиком получена ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, оплата процентов осуществляется не позднее 07 числа каждого месяца. Вместе с тем, оплата процентов по договору займа ответчиком не производится с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно расчёту, сумма процентов за пользование займом составляет 434 903,23 руб.

В соответствии п. 3.2 договора, стороны пришли к соглашению о том, что в случае просрочки заемщиком исполнения денежных обязательств по оплате ежемесячных платежей и возврату основной суммы займа, заемщик уплачивает займодавцу пени в размере 0,5% (ноль целых пять десятых процента) от суммы выданного займа в день за каждый день просрочки, начиная с 1 (первого) дня просрочки платежа. Задолженность за неисполнение денежных обязательств по оплате ежемесячных платежей составляет 1 173 500 руб.

В соответствии с гражданским законодательством неустойка представляет собой способ обеспечения исполнения обязательств и меру имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, и не может превышать сумму основной части задолженности.

Следовательно, за нарушение условий договора займа сумма неустойки составляет 700 000 руб.

В соответствии с п. 2.1 исполнение обязательств по своевременному и полному возврату заемных денежных средств обеспечивается залогом имущества по договору залога № следующего недвижимого имущества:

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение личного подсобного хозяйства, площадь: 1 141 кв.м., кадастровый №, адрес (местоположение): <адрес>, принадлежащего залогодателю на праве собственности, о чем Управлением Росреестра по <адрес> в ЕГРН сделана запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

- здания, назначение: жилой дом, площадь: 38 кв.м., кадастровый №, адрес (местоположение): <адрес>, Острогорка, <адрес>, принадлежащего залогодателю на праве собственности, о чем Управлением Росреестра по <адрес> в ЕГРН сделана запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Стоимость предмета залога согласно п. 2.2. договора займа по соглашению сторон составляет 970 000 руб.

Согласно п. 2.3 в случае, если заемщик не исполняет условия настоящего договора займа в части ежемесячных платежей, указанное заложенное имущество переходит в собственность залогодержателя по решению суда, без принудительного исполнения через Федеральную службу судебных приставов РФ.

Поскольку должник в одностороннем порядке уклоняется от исполнения обязательств по возврату сумм займа и уплате процентов за пользование займом, сумма задолженности подлежит взысканию с него в судебном порядке.

В судебное заседание истец по первоначальному иску – ответчик по встречному иску ФИО3 надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания не явился, воспользовался правом на участие в деле через своего представителя по доверенности ФИО5, а так же подал встречное исковое заявление к ФИО1 в котором просит:

-признать недействительным договор займа за № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО3, вследствие его кабальности;

-признать договор залога недвижимого имущества, а именно: земельного участка общей площадью 1 141 кв.м., и построенного на нем жилого дома общей площадью 38 кв.м., расположенных по адресу: СК, <адрес> за № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным;

-взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 расходу связанные с оплатой госпошлины;

-исключить из ЕГРП Управления Федеральной службы, кадастра и картографии запись о залоге недвижимого имущества: жилого дома, кадастровый №, общей площадью 38 кв.м., и земельного участка, кадастровый №, общей площадью 1141 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.

В обоснование встречного иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор займа №, по которому ДД.ММ.ГГГГ займодавец передал заемщику в собственность денежные средства в размере 700 000 руб.

Заём предоставлен на срок 36 месяцев. Согласно п. 1.3 договора процентная ставка, выплачиваемая ежемесячно, в соответствии с графиком платежей, прилагаемых к договору, составляет 4,5 % в месяц от суммы займа.

При этом, ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение исполнения условий договора займа между ФИО3 и ФИО1, по требованию последнего, в дополнение к вышеуказанному договору, был заключен договор залога №, принадлежащего ФИО3 на праве собственности единственного недвижимого имущества, а именно: земельного участка общей площадью 1 141 кв.м., и расположенного на нем жилого дома общей площадью 38 кв.м., по адресу: СК, <адрес>, №.

Как указывает ФИО1, оплата ФИО3 процентов якобы не производилась с ДД.ММ.ГГГГ, в силу чего задолженность по уплате процентов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 434 903,23 руб.

Согласно п. 3.2 договора займа, ФИО1, в случае просрочки по оплате ежемесячных платежей и возврату основной суммы займа, установил пеню в размере 0,5% от суммы выданного займа в день, за каждый день просрочки, начиная с 1-го дня просрочки платежа. Задолженность за неисполнение денежных обязательств по оплате ежемесячных платежей согласно иску последнего составила 1 173 500 руб.

Сумма неустойки за нарушение согласно требованиям истца, составила 700 000 руб.

По мнению ответчика ФИО3 договор залога вышеуказанного недвижимого имущества при вышеуказанных обстоятельствах фактически является притворной сделкой, так как на самом деле ФИО1, воспользовавшись тяжелым жизненным и материальным положением ответчика по первоначальному иску, вынудил его по факту заложить (продать) принадлежащее ему вышеуказанное недвижимое имущество, заключив договор займа на заведомо невыполнимых для ФИО3 условиях.

Утверждает, что ФИО1, в нарушение действующего гражданского законодательства, а также ставки рефинансирования ЦБ РФ, насчитал ФИО3 задолженность за просроченный период по оплате займа, процентов и пени по нему в размере 1 834 903 руб., применив так называемую плавающую формулу исчисления процентной ставки, что при заключении договора займа истцом никак со не оговаривалось.

В период подписания вышеуказанного договора и получения денежных средств в размере 700 000 руб., ФИО3 находился в трудном и бедственном положении, лишавшем его возможности искать более выгодные предложения на рынке, торговаться, выбирать между несколькими вариантами. Во избежание попадания в еще более кабальное положение, ФИО3 был вынужден заключить договор займа как можно скорее, вопреки собственной воле на крайне невыгодных для себя условиях, так как на тот момент времени он не имел постоянного источника дохода, не мог работать ввиду болезни, принимал медицинские препараты, которые могли повлиять на принятое им решение о заключении договора. Денежные средства необходимы были срочно для оплаты услуг врачей, лекарств, погашения кредитных долгов по договорам заключенным им ранее с кредитными микрофинансовыми компаниями, исполнительных производств по алиментным, а также кредитным обязательствам, так как на тот момент времени ФИО3 находился в разводе и по решению суда обязан выплачивать алименты на содержание двоих несовершеннолетних детей, что подтверждается судебным приказом.

Обо всех вышеперечисленных обстоятельствах ФИО1 было достоверно известно и он понимал, что при таких условиях договора займа, да еще и с приложением к нему договора залога единственного принадлежащего ФИО3 на праве собственности недвижимого; имущества, которое является единственным местом его проживания, а также с указанием в вышеуказанном договоре ростовщических процентов, а именно 162 % процента за 36 месяцев, ответчик просто физически не успевал бы вовремя погашать проценты и основную сумму по договору займа, а также неустойку (пени) в размере 0,5 % за каждый день просрочки, поскольку при таких обстоятельствах, размер ежемесячного дохода ФИО3 должен был составлять 100 000 - 150 000 руб., имея который, ФИО3 никогда бы не заключил договор займа с ФИО1.

По мнению ФИО3 вышеперечисленные обстоятельства резко повышалы переговорные возможности ФИО1, который стал фактически диктовать истцу самые несправедливые условия, на которые истец выразил свое согласие от безысходности. При этом ФИО1 обещал помочь и поддержать в трудной ситуации. Находясь в состоянии стресса, ФИО3 подписал договор займа, не вникая толком в его тонкости, так как был уверен, что ФИО1, проявит должное понимание, и не станет спустя несколько месяцев задержек по оплате суммы займа и процентов, пытаться обратить взыскание на единственное принадлежащее ему недвижимое имущество. ФИО1 воспользовался крайней нуждой и безвыходной ситуацией ФИО3, использовал ее в своих корыстных целях и, по сути, вынудил подписать договор займа с безумными процентными ставками и кабальными условиями. Несмотря на высокие проценты и крайне тяжелую ситуацию, ФИО3 до определенного времени оплачивал проценты (до декабря 2023 года) и сумму основного долга на его банковскую карту.

На содержании ФИО3 также находятся двое несовершеннолетних детей, в пользу которых он выплачивает алименты в размере 30 000 руб. ФИО1 умышленно воспользовался ситуацией и периодом, когда ФИО3 полностью выпал из нормальной жизни, использовал этот период для максимального начисления процентов по займу и взысканию через суд суммы займа и процентов путем обращения взыскания на единственное принадлежащее ФИО3 жилье, оценив его в бесценок, то есть по максимальной заниженной цене, приняв за основу цены указанные в Выписках из Росреестра по состоянию на 2005 и 2014 годы (205 000 тысяч и 700 000 тысяч соответственно).

Несмотря на неоднократные просьбы и сложившуюся ситуацию, пользуясь интеллектуальным превосходством и моральным равновесием, ФИО1, умышленно обратил сделку в кабальную.

Процентная ставка по заключенному договору составила 4,5% в месяц, от суммы по договору займа в размере 700 000 руб. является кабальной, так как соответствует 54 % годовых, что в свою очередь в случае соблюдения ответчиком всего срока исполнения обязательства по договору займа (36 месяцев) равняется 162 % за три года, т.е. размер процентов является завышенным, и несоответствующим темпам инфляции и обычному для таких сделок банковскому доходу на дату заключения договора, а именно по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Считает что, условия договора займа в части установления процентов были крайне невыгодны для него, поскольку размер ставки рефинансирования ЦБ РФ на август 2023 года, составлял 12,33 % годовых для долгосрочных договоров с участием физических лиц, срок исполнения по которым составляет свыше одного года. При этом им производились частичные погашения задолженности по договору в размере ежемесячных платежей в размере 60 000 руб. за период с августа по ноябрь 2023 года.

По мнению ответчика очевидно, что условия договора займа в части установления процентов за пользование займом были крайне невыгодны для него, поскольку на момент заключения договора займа их размер более чем в 80 раз превышал ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Полагает, что размер процентов должен быть уменьшен до двойного размера ставки рефинансирования.

ФИО3 считает, что имеются законные основания полагать, что заключенный договор является кабальной сделкой, так как содержит в себе признаки подтверждающие доводы его встречного иска, а именно:

- крайне невыгодные условия сделки, а именно процентные ставки, пеня и условия получения суммы займа под залог единственного принадлежащего ему жилья;

- стечение тяжелых жизненных обстоятельств, вынудившее ФИО3 совершить сделку с несправедливым содержанием, поскольку займ был взят для занятия индивидуальной предпринимательской деятельностью, лечения заболевания, а также выплаты долгов по кредитам, образовавшихся в связи с займами в микрофинансовых кредитных компаниях;

- ФИО1 знал о стечении таких обстоятельств со слов ФИО3 и решил ими воспользоваться, что наличие оснований для оспаривания сделки по мотиву ее кабальности, что резко повышало переговорные возможности ФИО1, который стал диктовать самые несправедливые условия сделки.

Обращает внимание суда на тот факт, что вышеуказанное спорное недвижимое имущество, а именно жилой дом является единственным принадлежащим ФИО3 жильем, в котором он постоянно проживает. Факт отчуждения единственного принадлежащего на праве собственности недвижимого имущества залогодателю по цене, которая на момент заключения договора была оценена залогодержателем ФИО1 ниже рыночной стоимости для аналогичного рода предметов недвижимого имущества, также противоречит нормам п. 3 ст. 179 ГК РФ.

В процессе заключения договора займа ФИО3 поставил ФИО1 в известность о том, что недвижимое имущество является для него и его семьи единственным местом для проживания. ФИО1 знал обо всех проблемах связанных с погашением кредитов ранее оформленных истцом для решения личных бытовых проблем, алиментных обязательствах, об отсутствии постоянной работы и т.д., с чем он согласился, при этом потребовав оформить договор залога единственного принадлежащего ФИО3 имущества, якобы для обеспечения выплаты суммы полученного займа под залог, однако на самом деле, по мнению ФИО3 ФИО1 изначально собирался обратить его в свою собственность для последующей перепродажи по завышенной рыночной стоимости и получения личной финансовой выгоды.

Исходя из информации Банка России о среднемесячных фактических ставках по кредитам, предоставленным московскими банками от 181 дней, средняя процентная ставка составляла 9,34% годовых за период с августа 2023 года и по настоящее время.

При этом, по договору займа заключенному между ними ежемесячная процентная ставка 4,5% в месяц составляет 54% годовых, а за 36 месяцев в случае соблюдения исполнения по всему сроку займа за 36 месяцев составляла бы 162 %, что в три и более раза превышает среднюю процентную ставку по кредиту, исходя из средней процентной ставки по кредитам в Московском и иных регионах. Таким образом, договор залога жилого дома и земельного участка при вышеперечисленных обстоятельствах фактически является притворной сделкой, на самом же деле ФИО1 вынуждал продать вышеуказанную недвижимость, заключив договор займа на заведомо невыполнимых условиях.

Обращает внимание на недобросовестное поведение ответчика (по первоначальному иску истца) который изначально заявил ко взысканию сумму без учета внесенных платежей. Претензионное письмо было направлено ФИО3 единожды, и просрочка, согласно письму, составляла лишь 90 000 руб. из чего он сделал вывод, что внесенные ранее платежи и текущий график платежей ФИО1 устраивал.

ФИО3 указал, что не согласен с суммой неустойки (пени) в размере 0,5 % в день от суммы просроченной задолженности, поскольку в договоре займа указанный временной период просрочки для начисления неустойки, а именно с 1-го первого дня просрочки платежа, в день за каждый день просрочки, т.е. в размере 3 500 рублей в день, что является нарушением требований ч. 1 и 2 ст. 333 ГК РФ.

Полагал, что установление высокого процента по займу и пени представляет собой злоупотребление правом и на основании п.1 ст. 10 ГК РФ, ст. 168 ГК РФ положения договора займа в части установления процентов в размере 4,5% в месяц и пени из расчета 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки, являются ничтожными. При ничтожности условия договора о размере подлежащих начислению на сумму займа процентов, указанное условие считается отсутствующим. То есть снижение размера процентной ставки, которая в 10 раз, а то и в 20 раз превышает ставку рефинансирования ЦБ, в отсутствие положений компенсирующих обременительные условия для ФИО3, как заемщика является злоупотреблением правом и злоупотреблением принципом свободы договора ответчиком ФИО1, использовавшим эти принципы и нормы в целях личной выгоды, что никак не может являться безграничным.

По мнению ФИО3, о кабальности сделки также и говорит тот факт, что в п.3.2 договора займа прописано, что в первую очередь погашается задолженность по уплате пени, после процентная ставка и только потом погашается сумма основного долга в размере 700 000 рублей, из чего следует, что согласно мнению ФИО1 и прилагаемому им расчету, необходимо было погасить сумму пеней 700 000 руб., сумму процентов в размере 434 903 руб., и только после погашения суммы пени и процентов, у ответчика возникало якобы право на погашение суммы основного долга в размере 700 000 руб., итого согласно расчету ФИО1, общая сумма долга, которую якобы обязан был выплатить ФИО3 составляет 1 834 000 руб., что в три раза превышает сумму долга, образованного в том случае, если бы договор займа был заключен на условиях применения процентной ставки установленной ЦБ РФ для аналогичного рода сделок.

На встречные исковые требования ФИО1 представлены письменные возражения, из которых следует, что с предъявленным встречным иском он не согласен ввиду следующего.

Договор залога № от ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком ФИО3 был заключен на добровольной основе, через брокерскую компанию, о чем может свидетельствовать запись разговора, которую он готов предоставить в рамках разбирательства гражданского дела. При данном разговоре ответчику были разъяснены условия договора, обстоятельства уплаты процентов и начисления штрафных санкций в связи с просрочкой платежа, формат подписания договора. Возражений ни по одному пункту у ФИО3 не возникло, каких-либо просьб об уменьшении или смягчении условий договора от него не поступало, как перед, так и после подписания договора.

Начальная максимальная цена залогового имущества изначально была оговорена до подписания договора займа и договора залога, и соответствовала кадастровой стоимости на момент заключения данных договоров.

Первый платеж по кредиту ответчиком произведен ДД.ММ.ГГГГ за пользование денежными средствами в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Второй платеж по договору займа ФИО3 произведен ДД.ММ.ГГГГ, период оплаты процентов за пользование займом с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, так же в этот платеж включены пени за просрочку платежа. После данного платежа ответчик перестал выходить на связь. Таким образом, задолженность по уплате процентов сформировалась за период с ДД.ММ.ГГГГ по сегодняшний день. Связаться с ответчиком получилось лишь ДД.ММ.ГГГГ.

Так же в соответствии п. 1.2 договора залога № от ДД.ММ.ГГГГ и п. п. 1.1 договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ по соглашению сторон заем предоставляется в целях, связанных с предпринимательской деятельностью, в т.ч. для начала осуществления предпринимательской деятельности и/или инвестирования в основные средства для предпринимательской деятельности. Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано ИП.

Обращает внимание, что для оспаривания кабальной сделки применяется сокращенный срок исковой давности, который согласно пункту 2 статьи 181 ГК РФ составляет один год.

В данном случае истец, утверждающий, что заключил сделку на крайне невыгодных для себя условиях и в результате стечения тяжелых обстоятельств, чем воспользовалась другая сторона, знал о существовании этих обстоятельств непосредственно в момент заключения сделки, следовательно, годичный срок исковой давности для признания ее недействительной по данному основанию, подлежит исчислению с даты ее заключения, то есть с ДД.ММ.ГГГГ. При этом не установлено, что при заключении договора займа с предоставлением под залог имущества от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 действовал под влиянием обстоятельств, искажающих его действительную волю.

Считает, что при таких обстоятельствах, иск подан с пропуском срока исковой давности.

В судебном заседании представители ответчика по первоначальному иску – истца по встречному иску ФИО3 по доверенности ФИО9 и ФИО5 возражали против удовлетворения первоначального иска, требования встречного иска поддержали.

Выслушав истца, представителей ответчика, допросив эксперта, исследовав материалы гражданского дела, оценив доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности, как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства - с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 160 ГК РФ двусторонние (многосторонни) сделки могут совершаться способами, установленными п. п. 2, 3 ст. 434 ГК РФ, которые предусматривают: договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной и иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными, обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствие со ст. 808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

В соответствии со ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Согласно ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.

П. 2 ст. 5 Федерального закона от 6 апреля 2011 года N 63-ФЗ "Об электронной подписи" (далее - Закон об электронной подписи) установлено, что простой электронной подписью является электронная подпись, которая посредством использования кодов, паролей или иных средств подтверждаем факт формирования электронной подписи определенным лицом.

Согласно п. 1 ст. 9 Закона об электронной подписи электронный документ считается подписанным простой электронной подписью при выполнении в том числе одного из следующих условий: 1) простая электронная подпись содержится в самом электронном документе; 2) ключ простой электронной подписи применяется в соответствии с правилами, установленными оператором информационной системы, с использованием которой осуществляются создание и (или) отправка электронного документа, и в созданном и (или) отправленном электронном документе содержится информация, указывающая на лицо, от имени которого был создан и (или) отправлен электронный документ.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Закона об электронной подписи информация в электронной форме, подписанная простой электронной подписью или неквалифицированной электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажному носителе, подписанному собственноручной подписью, в случаях, установленных федеральными законами, принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами или соглашением между участниками электронного взаимодействия.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор займа № на следующих условиях: размер займа 700 000 руб., срок - 36 мес., процентная ставка - 4,5% в месяц от суммы займа.

Договор займа подписан сторонами с использованием УКЭП в соответствии с п. 5.7 договора.

ДД.ММ.ГГГГ в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору займа между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор залога №, в соответствии с которым заемщик передал займодавцу в залог:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение личного подсобного хозяйства, площадь: 1141 кв.м., кадастровый №, адрес (местоположение): <адрес>, который принадлежит залогодателю на праве собственности, о чем Управлением Росреестра по <адрес> в ЕГРН сделана запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ;

- здание, назначение: жилой дом, площадь: 38 кв.м., кадастровый №, адрес (местоположение): <адрес>, который принадлежит залогодателю на праве собственности, о чем Управлением Росреестра по Ставропольскому краю, в ЕГРН сделана запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор залога подписан сторонами с использованием УКЭП в соответствии с п. 6.2 договора и зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесены записи № № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 указанные договоры подписаны УКЭП 03.08.2023 в 21:41:56 по МСК, серийный №C8324D6EAB34CF50AB8F3261C920FC3F413749BC, действителен с 12.12.2022 по 12.12.2023.

ФИО3 указанные договоры подписаны УКЭП 04.08.2023 в 9:48:23 по МСК, серийный №98F470927039A10E16BA8DBA4035B88921DFD37E, действителен с 04.08.2023 по 04.08.2024.

Из ответа Минцифры России от 23.08.2024 о проверке подлинности УКЭП, следует, что УКЭП с серийными номерами (отпечатками) №C8324D6EAB34CF50AB8F3261C920FC3F413749BC и №98F470927039A10E16BA8DBA4035B88921DFD37E, принадлежат ФИО1 и ФИО3 соответственно, и на момент подписания указанных договоров имели статус «сертификат подписи действителен».

Подписание ФИО3 договоров займа № от ДД.ММ.ГГГГ и залога № от ДД.ММ.ГГГГ с использованием УКЭП, подтверждает, что до заключения договоров им получена достоверная и полная информация о предоставляемых в рамках договоров услугах, сумме и условиях возврата задолженности по договору, а также то, что он согласен со всеми положениями договоров и обязуется их выполнять.

В п.6.1 договора залога № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что стороны договора подтверждают, что договор заключен на основании свободного волеизъявления сторон, отсутствуют факты насилия, угрозы, злонамеренного соглашения сторон, договор не заключается в период стечения тяжелых обстоятельств.

Факт заключения договоров займа № от ДД.ММ.ГГГГ и залога № от ДД.ММ.ГГГГ, а так же получение заемных средств, ФИО3 не оспаривается.

Таким образом, совокупностью документов, имеющихся в материалах дела, подтверждается, что ФИО1 произвел идентификацию заемщика ФИО3 и осуществил перечисление денежных средств по договору займа в сумме 700 000 руб. Обратного ответчиком суду не доказано, как и не доказан и факт возврата суммы займа ответчиком.

Также суду не представлены доказательства оформления займа иным лицом, совершения в отношении ответчика мошеннических действий.

Согласно ч. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договоров определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Свобода гражданско-правовых договоров предполагает соблюдение принципов равенства и согласование воли сторон. Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, вытекающей из Постановлений от 06.06.2000 N 9-П, от 01.04.2003 N 4-П, договорные обязательства должны быть основаны на равенстве сторон, автономии их воли и имущественной самостоятельности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела.

Субъекты гражданского права свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В связи с изложенным, договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ и залога № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с абзацем 2 ч. 1 ст. 807 ГК РФ считаются заключенным в установленном законом порядке.

Доказательств того, что условия заключенного договора займа и договора залога были навязаны истцу или ответчику, суду в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено. Обязательство по уплате процентов исполнялось ФИО3 ненадлежащим образом.

Обращаясь со встречным иском, ответчик указал, что данные сделки заключены в результате стечения крайне тяжелых и невыгодных для него обстоятельств, чем воспользовался ответчик. Совершая сделку, он действовал против своей воли.

Согласно положениям ст. ст. 166 - 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Частью 3 ст. 179 ГК РФ предусмотрено, что сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

По смыслу указанной нормы и исходя из положений ст. 56 ГПК РФ на лицо, заявившее такое требование, возлагается обязанность доказать наличие совокупности следующих обстоятельств:

- сделка совершена на крайне невыгодных условиях;

- вынужденность совершения такой сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств;

- факт того, что другая сторона сделки знала о вышеизложенных обстоятельствах и воспользовался этим.

Отсутствие одного из названных условий влечет отказ в удовлетворении иска о признании сделки кабальной. При этом, под тяжелыми обстоятельствами следует понимать те, которые сторона не могла преодолеть иначе как посредством заключения данной сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте положений п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, доказательств, подтверждающих наличие правовых оснований для признания заключенных между сторонами договора займа, залога - кабальными сделками, материалы дела не содержат.

При этом суд считает, что в случае неприемлемости условий договоров займа и залога от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 был вправе не принимать на себя обязательства, отказавшись от заключения договоров, что сделано не было.

Напротив, как указано выше, в соответствии с условиями, содержащимися в заключенных договорах, стороны заявили об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данные сделки на крайне невыгодных для себя условиях.

Суд так же учитывает, что в соответствии с п.1.1 договора займа, он предоставляется в целях, связанных с предпринимательской деятельностью, в т.ч. для начала осуществления предпринимательской деятельности и/или инвестирования в основные средства для предпринимательской деятельности.

Следует отметить, что после заключения договора займа и договора залога ДД.ММ.ГГГГ, обязательства ответчиком частично исполнялись, вносились денежные средства, что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами, а так же подтверждается сторонами.

При этом, с самостоятельными требованием о расторжении или оспаривании договоров ответчик не обращался, что позволяет суду прийти к выводу о том, что он был согласен со всеми их условиями как минимум до того момента как ФИО1 не обратился в суд с иском, требования которого вытекают из факта ненадлежащего исполнения ФИО3 договора займа.

Заявляя о кабальности сделки, относимых и допустимых доказательств в обоснование заявленных требований ФИО3 не представлено. При этом, сведения о наличии у ФИО3 на момент заключения оспариваемых сделок иных кредитных и алиментных обязательств, сами по себе не могут свидетельствовать о том, что он вынужден был заключить договор займа вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств. Утверждения ФИО3 о наличии у него заболевания, требующего материальных затрат на его лечение, материалами дела никак не подтверждены.

Кроме того, суд учитывает, что в соответствии с условиями договоров займа и залога, стороны заявили об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данные сделки на крайне невыгодных для себя условиях.

Оценивая заявление ФИО1 о пропуске ФИО3 срока исковой давности, установленного п. 2 ст. 181 ГК РФ по требованию о признании договора займа недействительной сделкой вследствие ее кабальности (п. 3 ст. 179 ГК РФ), суд признает его обоснованным ввиду следующего.

Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

О совершении оспариваемой сделки, как ее сторона, ФИО3 знал с момента подписания договора займа, договора залога – ДД.ММ.ГГГГ. Со встречным иском ФИО3 обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ как следует из протокола судебного заседания, то есть по истечении годичного срока исковой давности, предусмотренного п. 2 ст. 181 ГК РФ.

Уважительных причин пропуска срока истцом по встречному иску не представлено и судом не установлено.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ пропуск истцом срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске по требованию истца о признании оспариваемого договора недействительным по основанию кабальности сделки.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска ФИО3 к ФИО1 о признании договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой вследствие её кабальности, договора залога недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, исключении записи из ЕГРН о залоге недвижимого имущества, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Таким образом, принимая во внимание действительность и заключенность договоров займа и залога недвижимого имущества, определяя размер неисполненных обязательств ФИО3 перед ФИО1, суд исходит из следующего.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор займа № на следующих условиях: размер займа 700 000 руб., на срок 36 мес., процентная ставка 4,5% в месяц от суммы займа.

Из п.1.3 договора следует, что процентная ставка в размере 4,5% в месяц от суммы займа, которая составляет 31 500 руб. и в соответствии с согласованным сторонами графиком платежей, итоговая сумма оплаты процентов за период действия договора 36 мес. составит 1 134 000 руб.

Согласно п.1.4 договора, оплата процентов производится ежемесячно не позднее даты следующего месяца за датой получения суммы займа текущего месяца.

Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что возврат основного долга осуществляется единовременным платежом, не позднее срока указанного в п.1.1 настоящего договора, в безналичной форме на счет указанный в п.1.4 настоящего договора.

Поскольку ответчиком не исполнялись взятые на себя обязательства, что привело к образованию задолженности, ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика заказным почтовым отправлением было направлено требование о досрочном возврате сумм займа, что подтверждается претензией.

Доказательств надлежащего исполнения обязательств по возврату заемных средств и оплаты процентов ответчиком не представлено.

Согласно представленному истцом расчету задолженности, размер задолженности ответчика по договору займа по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составил в общей сумме 1 834 903,23 руб., которая состоит из: суммы займа в размере 700 000 руб., процентов по договору в размере 434 903,23 руб., неустойки в размере 700 000 руб.

Доказательств уплаты денежных средств по договору в большем объеме, чем это указано истцом, ответчиком не представлено, произведенные ответчиком в счет частичной уплаты процентов и неустойки платежи в сумме 97 000 руб. (ДД.ММ.ГГГГ в сумме 31 500 руб., ДД.ММ.ГГГГ в сумме 65 500 руб.) истцом не оспариваются и расчет задолженности сделан с их учетом.

Платежи в сумме 97 000 руб. (ДД.ММ.ГГГГ в сумме 31 500 руб., ДД.ММ.ГГГГ в сумме 65 500 руб.) приняты в счет уплаты процентов по договору в сумме 63 000 руб. и неустойки в сумме 34 000 руб.

Проценты начислены истцом по согласованной договорной ставке 4,5% в месяц (54% годовых).

Расчеты истца в части исчисления процентов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, судом проверены, признаны правильными.

Требование истца о взыскании с ответчика процентов, предусмотренных договором займа, с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства суд считает обоснованными, так как согласно ч. 3 ст. 809 ГК РФ при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа включительно.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки в размере 700 000,00 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.2 договора в случае просрочки заемщиком исполнения денежных обязательств по оплате ежемесячных платежей и возврату основной суммы займа заемщик уплачивает займодавцу пени в размере 0,5 % от суммы выданного займа в день за каждый день просрочки, начиная с 1 дня просрочки платежа.

Ответчик ФИО3 в своих возражениях указывает на нарушение истцом положений ст.333 ГК РФ в части начисления неустойки на сумму просроченного основного долга, считая, что установленная договором процентная ставка нарушает его права, поскольку кратно превышает установленную ключевую ставку ЦБ РФ.

Разрешая требования о взыскании неустойки, с учетом возражений ответчика, суд приходит к выводу о том, что они подлежат частичному удовлетворению, поскольку считает, что в рассматриваемом случае имеются предусмотренные ст. 333 ГК РФ правовые основания для ее снижения.

Так, из содержания статьи 333 ГК РФ следует, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку (штраф, пени) в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки (штрафа, пени) предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В силу диспозиции статьи 333 ГК РФ основанием для ее применения может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При этом применительно к абз. 2 п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", ввиду того, что ответчиком по делу является физическое лицо, то при взыскании неустойки правила ст. 333 ГК РФ могут применяться не только по его заявлению, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки (пени) последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела. Решая вопрос об уменьшении размера подлежащей взысканию неустойки, суду следует принимать во внимание конкретные обстоятельства дела, учитывая в том числе: соотношение сумм неустойки и основного долга; длительность неисполнения обязательства; недобросовестность действий кредитора по принятию мер по взысканию задолженности; имущественное положение должника.

Поскольку по своей природе неустойка носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства и не должна служить средством обогащения кредитора, а потому должна соответствовать последствиям нарушения обязательств.

Таким образом, руководствуясь вышеприведенными положениями закона и разъяснения по его применению, исходя из суммы задолженности по основному долгу и процентам, периода просрочки, размера неустойки (182,5% годовых), статуса ответчика как физического лица, суд приходит к выводу, что сумма неустойки, определенной истцом на основании п. 3.2 договора в размере 0,5% от невозвращенной суммы займа за каждый день просрочки (то есть, 182,5% годовых) на сумму займа за период с 07.10.2023 по 30.11.2024 в размере 700 000,00 руб., не соразмерна последствиям нарушения ответчиком обязательств по договору.

В целях определения размера неустойки, соразмерного последствиям нарушения обязательства, судом произведены расчеты неустойки, исходя из правил статьи 395 ГК РФ.

Так, при сумме задолженности по основному долгу в сумме 700 000,00 руб. исходя из правил статьи 395 ГК РФ, размер неустойки составляет:

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Проценты

с

по

дней

700 000,00 р.

07.10.2023

29.10.2023

23

13,00

700 000,00 ? 23 ? 13% / 365

5 734,25 р.

700 000,00 р.

30.10.2023

17.12.2023

49

15,00

700 000,00 ? 49 ? 15% / 365

14 095,89 р.

700 000,00 р.

18.12.2023

31.12.2023

14

16,00

700 000,00 ? 14 ? 16% / 365

4 295,89 р.

700 000,00 р.

01.01.2024

28.07.2024

210

16,00

700 000,00 ? 210 ? 16% / 366

64 262,30 р.

700 000,00 р.

29.07.2024

15.09.2024

49

18,00

700 000,00 ? 49 ? 18% / 366

16 868,85 р.

700 000,00 р.

16.09.2024

27.10.2024

42

19,00

700 000,00 ? 42 ? 19% / 366

15 262,30 р.

700 000,00 р.

28.10.2024

30.11.2024

34

21,00

700 000,00 ? 34 ? 21% / 366

13 655,74 р.

Сумма основного долга: 700 000,00 р.

Сумма процентов: 134 175,22 р.

Принимая во внимание характер возникших между сторонами правоотношений, учитывая установленные по делу обстоятельства, последствия нарушения обязательств ответчиком, длительность допущенной ответчиками просрочки нарушения обязательства, отсутствие доказательств несения истцом неблагоприятных последствий, а также учитывая требования разумности и справедливости, позволяющие с одной стороны применить меры ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, а с другой стороны - не допустить неосновательного обогащения истца, суд считает возможным снизить размер неустойки на сумму основного долга до суммы в размере 134 175,22 руб., что не ниже суммы, рассчитанной исходя из условий ст. 395 ГК РФ.

Таким образом, поскольку факт получения заемных средств ответчиком подтвердился в судебном заседании, доказательств надлежащего исполнения своих обязательств ответчиком не представлено, наличие задолженности подтверждено в судебном заседании, то суд считает возможным удовлетворить исковые требования ФИО1 о взыскании с ФИО3 задолженности по договору займа в сумме 1 269 078,45 руб., состоящей из: суммы основного долга в размере 700 000 руб., процентов за пользование займом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 434 903,23 руб., неустойки на сумму займа за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 134 175,22 руб.

Разрешая требования ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, в соответствии с п. 2.1 договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору займа стороны предусмотрели залог недвижимого имущества, в связи с чем заключили договор залога № от 02.08.2023

В соответствии с п. 1.1 договора залога № от ДД.ММ.ГГГГ залогодатель передает в залог залогодержателю в обеспечение исполнения обязательств по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, следующее имущество:

-земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение личного подсобного хозяйства, площадь: 1141 кв.м., кадастровый №, адрес (местоположение): <адрес>; принадлежащий залогодателю на праве собственности, запись регистрации ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ;

-здание, назначение: жилой дом, площадь: 38 кв.м., кадастровый №, адрес (местоположение): <адрес>, принадлежащее залогодателю на праве собственности, запись регистрации ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ г

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

На основании ч. 2 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного движимого имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем.

В соответствии с п. п. 1, 3, 5 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

В соответствии со ст. 337 ГК РФ залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В силу ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залог е недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (пункт 1).

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (пункт 2).

Пункт 1 статьи 2 Закона об ипотеке предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в пункте 1 статьи 5 названного Закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

В силу пункта 2 статьи 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 56 Закона Об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ и пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона в целях реализации заложенного имущества необходимо установить его начальную продажную цену при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно статье 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен ГПК РФ.

Частью 1 статьи 446 ГПК РФ предусмотрено, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно статье 74 Закона об ипотеке правила главы XIII данного Закона, устанавливающей особенности ипотеки жилых домов и квартир, применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.

Пунктом 1 статьи 78 названного Закона предусмотрено, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Таким образом, из приведенных положений законов в их взаимосвязи следует, что граждане своей волей и в своем интересе могут распоряжаться принадлежащими им имуществом, в том числе отдавать его в залог в обеспечение принятых на себя обязательств, при этом обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона, в частности, в силу закона ипотека возникает, если жилое помещение приобретено либо построено полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения (пункт 1 статьи 77 Закона об ипотеке).

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации.

При этом действующее законодательство, в том числе и Закон об ипотеке, не содержит запрета на передачу гражданами в залог по договору ипотеки принадлежащих им помещений, в том числе тех, которые являются единственными пригодными для их проживания, равно как и запрета на заключение договоров ипотеки, по которым залогодержателями и кредиторами являются граждане.

В соответствии с п.1.4 договора залога № от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали оценку предмета залога в размере 970 000 руб., однако в судебном заседании сторона ответчика заявила о своем несогласии с указанной стоимостью недвижимого имущества, считая, что установление данного размера стоимости недвижимого имущества нарушает его права.

В соответствии с п. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

27.02.2025 определением Лермонтовского городского суда, по ходатайству представителя ответчика ФИО3, назначена судебная оценочная экспертиза, для определения рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, проведение которой поручено эксперту АНО Центр судебных экспертиз "ЭКСПЕРТ-ПРОФИ" ФИО4

Согласно экспертному заключению №65 от 28.05.2025 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым №, а так же жилого дома с кадастровым № расположенных по адресу: <адрес>, определенная на момент экспертного исследования, составляет 6 699 000 руб., в том числе, земельный участок с кадастровым №: - 5 352 000 руб., жилой дом с кадастровым №: - 1 347 000 руб.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4, представил письменные пояснения на представленную стороной истца рецензию на выполненное им заключение эксперта и дал исчерпывающие пояснения относительно перечня недостатков, установленных в Заключение специалиста (рецензии) № 3370-06/2025, выполненном специалистом-оценщиком Бюро независимой экспертизы «Феникс» г. Волгограда ФИО6, оценив которые, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для назначения по делу повторной экспертизы.

Экспертное заключение № 65 от 28.05.2025 суд признает допустимым доказательством по делу, поскольку оно является мотивированным и четким, имеет научную и практическую основу, составлено специалистом, имеющим соответствующее образование, квалификацию и опыт работы. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить достоверность сделанных выводов, оснований сомневаться в компетентности специалиста, проводившего оценку, его заинтересованности, не имеется. По мнению суда, эксперт полно и четко ответил на поставленный вопрос, противоречий в выводах эксперта не усматривается.

Таким образом, заключение судебного эксперта АНО Центр судебных экспертиз "ЭКСПЕРТ-ПРОФИ" ФИО4 № 65 от 28.05.2025 суд оценивает как допустимое и достоверное доказательство для определения рыночной стоимости спорного недвижимого имущества.

В то же время, суд считает, что заключение специалиста (рецензия) ООО Бюро независимой экспертизы «Феникс» №3370-06/2025 от 19.06.2025 не свидетельствует о недостоверности и незаконности заключения судебной экспертизы, поскольку представляет собой мнение другого специалиста, отличное от заключения судебного эксперта, и по сути является субъективным мнением этого специалиста, направленным на собственную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

При таких обстоятельствах, суд считает требования истца об обращении взыскания на предмет залога основанными на законе и подлежащими удовлетворению, с установлением способа реализации недвижимого имущества - продажу с публичных торгов с определением начальной продажной стоимости в соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в размере 5 359 200 руб.

При этом, доводы ФИО3 о том, что заложенное недвижимое имущество является его единственным жильем и в связи с чем обращение на него взыскания не допускается, суд считает несостоятельными поскольку они основаны на неверном толковании действующих норм закона.

В ходе рассмотрения дела определением суда от 27.02.2025 назначена судебная оценочная экспертиза, которая проведена АНО ЦСЭ «ЭКСПЕРТ-ПРОФИ», заключение эксперта № 65 от 28.05.2025 находится в материалах дела. Оплата экспертизы произведена путем внесения ответчиком – истцом по встречному иску ФИО3 денежных средств в размере 15 000 руб. на депозитный счет Управления Судебного департамента в Ставропольском крае. Указанная сумма денежных средств подлежит переводу на расчетный счет экспертного учреждения АНО ЦСЭ «ЭКСПЕРТ-ПРОФИ» по вступлению решения суда в законную силу

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198,199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 (№) в пользу ФИО1 (№) задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 269 078,45 руб., состоящую из: основного долга в размере 700 000 руб., процентов в размере 434 903,23 руб., пени в размере 134 175,22 руб.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 проценты по ставке 54% годовых (4,5% в месяц) на сумму не возвращенного основного долга в порядке ст.809 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ и до фактического погашения суммы основного долга.

Обратить взыскание на заложенное имущество:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение личного подсобного хозяйства, площадь: 1 141 кв.м., кадастровый №, адрес (местоположение): <адрес>; принадлежащий ФИО2 на праве собственности, запись регистрации ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ;

- здание, назначение: жилой дом, площадь: 38 кв.м., кадастровый №, адрес (местоположение): <адрес>, принадлежащее ФИО2 на праве собственности, запись регистрации ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ,

определив способ реализации заложенного имущества – продажу с публичных торгов с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 5 359 200 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1, отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО3 к ФИО1 о признании договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой вследствие её кабальности, договора залога недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, исключении записи из ЕГРН о залоге недвижимого имущества, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины - отказать.

Перечислить денежные средства с депозитного счета Управления Судебного департамента в Ставропольском крае: УФК по Ставропольскому краю (Управление Судебного департамента в Ставропольском крае, л/с <***>); единый казначейский счет: 40102810345370000013; номер казначейского счета: 03212643000000012100; Отделение Ставрополь Банка России// УФК по Ставропольскому краю г.Ставрополь; БИК 010702101; ИНН <***>; КПП 263401001; ОКТМО 07701000; ОКНО 48617365;ОКОНХ 97812; код 0028, в размере 15 000 руб., поступившие в соответствии с чеком по операции от 26.02.2025 по операции ПАО «Сбербанк» СУИП 5611692638790ZZG от ФИО3 по определению Лермонтовского городского суда Ставропольского края по делу №2-49/2025, на счет АНО ЦСЭ «ЭКСПЕРТ-ПРОФИ»: ОГРН <***>, ИНН/КПП <***>/262701001, р/с <***>, к/с 30101810907020000615, БИК 040702615 в Ставропольское отделение №5230 ПАО Сбербанк г.Ставрополь.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Лермонтовский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 04.07.2025.

Председательствующий судья К.В. Рогозин