86RS0011-01-2023-000544-17
Дело № 2-3294/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22.12.2023 Кировский районный суд г.Томска в составе:
председательствующего Л.Л.Аплиной,
при секретаре К.С.Никишиной,
помощник судьи К.А.Параскева,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с названным исковым заявлением, в котором просит возложить на ответчика ФИО2 обязанность заключить основной договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: /________/, на условиях предварительного договора купли-продажи от 09.06.2023
В обоснование заявленных требований указано, что 09.06.2023 между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ФИО1 (продавец) обязуется передать в собственность ФИО2 (покупатель), а покупатель принять в собственность и оплатить 1/2 долю в трехкомнатной квартире, назначение: жилое, общая площадь /________/ кв.м, расположенную по адресу: /________/. В соответствии с п.3 указанного договора, обязанность заключить основной договор купли-продажи квартиры возникает у сторон 23.06.2023. Однако, до настоящего времени ответчик отказывается заключить основной договор.
Истец ФИО1 надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, о причинах неявки суд не уведомила.
Ответчик ФИО2, ее представитель ФИО3, действующий на основании доверенности от 02.06.2023 сроком на два, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В материалы дела представлен отзыв на исковое заявление ФИО2, в котором указано, что ответчик предложила выкупить у истца 1/2 долю в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу: /________/, за /________/ руб., на что истец согласилась и предложила составить предварительный договор о покупке указанной доли. Пока составлялся договор, истец необоснованного подняла цену до суммы /________/ руб., которая не приемлема для ответчика, поскольку в квартире имеются скрытые дефекты.
Суд, изучив доказательства по делу в их совокупности, определив на основании ст.167 ГПК РФ о рассмотрении дела в отсутствие сторон, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.
В соответствии п. 1 ст. 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Как указано в ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с этим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В судебном заседании установлено, что истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит 1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: /________/, что подтверждается выпиской из ЕРГН от 17.01.2023, свидетельством о праве на наследство по закону от 16.01.2023.
09.06.2023 между ФИО2 (покупатель) и ФИО1 (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять в собственность и оплатить 1/2 долю в трехкомнатной квартире, назначение: жилое, общая площадь /________/ кв.м, расположенную по адресу: /________/, кадастровый номер /________/.
Обращаясь с исковым заявлением истцом указано, что до настоящего времени основной договор купли-продажи сторонами не заключен.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как установлено пунктами 1, 2 статьи 209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Закрепленное в приведенной норме материального права положение является основным законодательным требованием к сделкам по отчуждению имущества (вещей). Несоответствие сделки требованиям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации является в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для признания такой сделки недействительной (ничтожной).
Сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Исходя из смысла пункта 3 статьи 154 ГК РФ обязательным условием совершения двусторонней (многосторонней) сделки, влекущей правовые последствия для ее сторон, является наличие согласованной воли таких сторон.
Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (пункт 1 статьи 160 ГК РФ).
Согласно ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Для договора купли-продажи правовым последствием, в силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, является переход титула собственника от продавца к покупателю.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества являются предмет и цена.
Так, согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу положений ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
В материалы дела истцом представлен предварительный договор купли-продажи квартиры от 09.06.2023, напечатанный с использованием компьютерной техники, в п.3 которого указано, что цена отчуждаемого недвижимого имущества оценено сторонами и продается покупателю за сумму не более /________/ руб. При этом, текст содержит рукописные исправления, так «не более» зачеркнуто и сверху написано «равной».
Далее согласно договору передача денег производится в следующем порядке: денежные средства в сумме не более /________/ руб., покупатель передает продавцу наличными 23.06.2023, в день подписания основного договора купли-продажи. При этом, текст содержит рукописные исправления, так «не более» (зачеркнуто) исправлено на «равной». Рядом с рукописными исправлениями в договоре имеются по одной подписи без расшифровки, похожие на подпись продавца ФИО1
Согласно части 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснил следующее. Если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (пункт 12).
В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Таким образом, изменение цены предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества возможно только на основании соглашения сторон либо в судебном порядке.
Поскольку соответствующее увеличение цены предмета договора не оформлено надлежащим образом, при этом ответчик возражал против предложенной истцом цены, суд находит, что сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры не заключен, поскольку заключение предварительного договора требует составление единого документа, подписанного сторонами, содержащего все существенные условия основного договора, однако указанный договор данным требованиям не отвечает.
При изложенных обстоятельствах суд полагает, что оснований для возложения на ФИО2 обязанности заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости не имеется.
С учетом изложенных обстоятельств суд считает необходимым в удовлетворении искового заявления ФИО1 о понуждении ФИО2 к заключению договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: /________/, на условиях предварительного договора купли-продажи от 09.06.2023, отказать в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: /________/, на условиях предварительного договора купли-продажи от 09.06.2023, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Томский областной суд через Кировский районный суд г.Томска в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.
Судья Л.Л.Аплина
Мотивированное решение изготовлено 29.12.2023