РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2025-000045-35
7 мая 2025 года Производство № 3а-201/2025
Мотивированный текст решения составлен 23 мая 2025 года
Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М.С.,
при ведении протокола секретарем Романычевой О.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика «СК СОЮЗ» (г. Екатеринбург, ОГРН <***>, ИНН <***>) к государственному бюджетному учреждению Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
заинтересованные лица: публично-правовая компания «Роскадастр», общество с ограниченной ответственностью «Любимое дело» (г. Екатеринбург, ОГРН <***>, ИНН <***>) и Администрация города Екатеринбурга,
при участии в судебном заседании представителя ООО СЗ «СК СОЮЗ» и ООО «Любимое дело» – ФИО1,
УСТАНОВИЛ :
по условиям договора аренды земельного участка от 31 мая 2024 года № 5-2575-Т (далее – договор аренды), заключенного Администрацией города Екатеринбурга (далее – администрация) как арендодателем и ООО СЗ «СК СОЮЗ» (далее также – общество) как арендатором, последнему в аренду на срок по 30 июля 2037 года предоставлен для строительства объекта капитального строительства земельный участок, имеющий кадастровый номер <№> и являющийся собственностью муниципального образования «город Екатеринбург» (далее также – земельный участок). Договор аренды заключен по итогам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (листы 13-14, 27-31 тома 1, листы 3-8, 40-55 тома 2 материалов дела).
На основании выданного разрешения на строительство на земельном участке общество и ООО «Любимое дело», являющееся субарендатором земельного участка, осуществляют строительство комплекса складских зданий (листы 235-237 тома 1, листы 35-39, 76-91 тома 2 материалов дела). По окончании указанного строительства и оформления права собственности на здания общество намерено выкупить земельный участок.
Актом ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» от 14 февраля 2024 года № АОКС-66/2024/000170 (далее – учреждение и акт № 170 соответственно) кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 352565498,25 руб. Данная величина кадастровой стоимости внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 15 февраля 2024 года с указанием в качестве даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 1 января 2022 года, а в качестве даты начала применения такой стоимости – 16 января 2024 года (лист 26 тома 1 материалов дела).
На основании договора, заключенного обществом и ООО «Консалтинг Групп», оценщиком ( / / )1 подготовлен отчет от 24 января 2025 года № 017-25/З об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года (далее – отчет), согласно которому данная стоимость определена равной 31404000 руб. (листы 32-216 тома 1 материалов дела).
Общество обратилось в Свердловский областной суд (далее также – суд) с административным иском, в котором просило пересмотреть определенную актом № 170 кадастровую стоимость земельного участка и установить ее равной рыночной стоимости названного объекта недвижимости, определенной отчетом, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что после получения права собственности на построенные на земельном участке здания общество будет вправе выкупить земельный участок без проведения торгов по цене, которая рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. При этом, объясняя причины предъявления требования о пересмотре оспариваемой кадастровой стоимости до завершения строительства зданий на земельном участке, общество ссылалось на то, что подача данного административного иска после оформления права собственности на здание приведет к тому, что за период рассмотрения судом соответствующего административного дела и до выкупа земельного участка по цене, рассчитанной исходя из экономически обоснованной кадастровой стоимости земельного участка (то есть кадастровой стоимости, приведенной в соответствии с рыночной стоимостью), общество будет вынуждено внести установленную договором арендную плату, размер которой существенно превысит указанную выкупную цену и расходы собственника земельного участка (листы 6-8, 230-233 тома 1 материалов дела).
В досудебном порядке общество с основанным на отчете заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращалось.
В ходе рассмотрения административного дела администрация представила изложенные в письменном виде возражения против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на отсутствие нарушения прав и законных интересов административного истца оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка, арендная плата по которому установлена на основании проведенного аукциона и не зависит от величины кадастровой стоимости земельного участка (лист 2 тома 2 материалов дела). Также администрацией заявлены письменные возражения, сводящиеся к невозможности принятия отчета в качестве достоверного доказательства заявленных требований как несоответствующего требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а именно, требованиям подпунктов 1, 2, 3 пункта 1, пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200 (далее ФСО VI), подпункта «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (листы 59-60 тома 2 материалов дела).
В связи с представлением названных возражений и по ходатайству административного истца определением суда от 24 марта 2025 года была назначена судебная экспертиза, порученная эксперту ( / / )2 перед которым был поставлен вопрос о том, соответствует ли отчет требованиям законодательства об оценочной деятельности, а на случай установления несоответствия отчета указанным требованиям – дополнительный вопрос о том, какова рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года (листы 162-167 тома 2 материалов дела).
Во исполнение определения суда от 24 марта 2025 года экспертом было представлено заключение от 21 апреля 2025 года (далее – заключение), в котором сделан вывод о том, что отчет не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и иным стандартам профессиональной практики, использованным при подготовке отчета, а также о том, что по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка составляла 38567000 руб. (листы 4-91 тома 3 материалов дела).
В судебном заседании, назначенном для проведения судебного разбирательства по делу, принял участие представитель административного истца и заинтересованного лица ООО «Любимое дело»; иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили.
Извещение всех лиц, участвующих в деле, о времени, месте и повестке судебного заседания было признано судом надлежащим, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ) судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей административных ответчиков, а также в отсутствие представителей привлеченных в качестве заинтересованных лиц ППК «Роскадастр» и администрации.
По заявлению административного истца и на основании части 1 статьи 46 КАС РФ судом принято уточнение предмета административного иска, согласно которому общество просило установить оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной заключением.
Представитель административного истца поддержал административные исковые требования с учетом принятого судом уточнения.
Заслушав участника судебного заседания, исследовав и оценив в совокупности материалы административного дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований общества об установлении оспариваемой кадастровой стоимости равной рыночной стоимости земельного участка в связи со следующим.
Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регламентирующая оценку земли, указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1) и одновременно предусматривает то, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Абзацем первым и подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Как следует из абзаца первого и подпункта 3 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ, При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Постановлением администрации от 23 октября 2015 года № 2994 утвержден Порядок определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «город Екатеринбург», при их продаже без проведения торгов, согласно пункту 3 которого при продаже земельных участков собственникам зданий, сооружений, расположенных на этих земельных участках, выкупная цена земельных участков рассчитывается в процентах от их кадастровой стоимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, по формуле: ВЦ = КС x %, где: ВЦ – выкупная цена земельного участка; КС – кадастровая стоимость земельного участка; % – процент от кадастровой стоимости земельного участка.
В пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).
Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.
Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).
Частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В абзаце первом пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановления № 28) разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Определенная актом № 170 кадастровая стоимость земельного участка была установлена в порядке, предусмотренном Законом № 237-ФЗ, в связи с чем ее оспаривание осуществляется по правилам статьи 22 названного закона.
Вопреки возражениям администрации представленные в материалы дела документально подтвержденные объяснения подтверждают наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, определенной актом № 170, поскольку в соответствии с условиями договора аренды общество в установленном законом порядке осуществляет на земельном участке строительство комплекса зданий и по окончании такого строительство намерено реализовать право собственника здания на выкуп земельного участка по цене, которая зависит от кадастровой стоимости земельного участка. При этом общество подробно обосновало свой не противоречащий законодательству имущественный интерес в выкупе земельного участка по экономически обоснованной цене незамедлительно после оформления права собственности на здания. В этой связи тот факт, что арендные платежи по договору аренды не зависят от величины кадастровой стоимости земельного участка, а строительство находящегося на земельном участке объекта недвижимости на момент рассмотрения административного дела не завершено, не свидетельствует об отсутствии у общества заинтересованности в пересмотре оспариваемой кадастровой стоимости.
Оценив отчет, суд не принял его в качестве достаточного и достоверного доказательства заявленных требований с учетом изложенного в заключении эксперта мотивированного вывода о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки в связи с допущенными нарушениями, при которых итоговый результат о величине рыночной стоимости земельного участка является недостоверным. Так, эксперт пришел к выводу о наличии в отчете нарушений, указанных в возражениях администрации от 6 марта 2025 года (лист 74 тома 3, листы 59-60 тома 2 материалов дела). Оснований не согласиться с выводом эксперта о наличии указанных недостатков отчета и их существенности судом установлено не было.
Оценив заключение в части исследования по вопросу рыночной стоимости земельного участка, суд установил то, что изложенное в нем итоговое суждение об указанной стоимости не является произвольным: эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; отказ от применения иных подходов также мотивирован; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
При этом подготовивший заключение эксперт имеет квалификацию и опыт работы, достаточные для проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и для определения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату оспариваемых результатов государственной кадастровой оценки.
В связи с этим и согласно положениями статей 59, 60, 61, 82 и 84 КАС РФ суд признал заключение относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку оно было подготовлено с учетом требований, предъявляемых к заключению эксперта, притом что эксперт дал подписку о его предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Достаточных доказательств, опровергающих изложенный в заключении вывод о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату определения оспариваемых результатов кадастровой оценки, в материалы дела представлено не было, в связи с чем ставить заключение под сомнение оснований не имеется.
Поскольку административным истцом были доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер выкупной цены земельного участка, а также несоответствие указанного вида стоимости земельного участка его рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости названного объекта недвижимости обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 1 января 2022 года заключением.
В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ и пункта 25 Постановления № 28 в резолютивной части настоящего решения подлежат указанию величина вновь установленной судом кадастровой стоимости земельного участка, а также дата подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд
РЕШИЛ :
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика «СК СОЮЗ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка, имеющего кадастровый номер <№>, равной его рыночной стоимости, составляющей 38567000 руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 4 февраля 2025 года.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня составления его мотивированного текста через Свердловский областной суд.
Судья М.С. Рудаков