Дело № 2-53/2025

УИД 35RS0022-01-2024-001203-09

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Тотьма 04 марта 2025 г.

Тотемский районный суд Вологодской области в составе:

судьи Бердниковой Н.О.,

при секретаре Кокине С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным,

установил:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенных по адресу: <адрес> Прекратить право собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером ... общей площадью 1790 кв.м. и размещенный на нем жилой дом с кадастровым номером ..., общей площадью 83,5 кв.м, расположенные по адресу: д<адрес> и признать за ФИО3 право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости.

В обосновании заявленных требований указал, что он проживает в доме, расположенном по вышеуказанному адресу. В силу своего возраста и состояния здоровья ему сложно заниматься домашними делами, родственников у него не имеется. После смерти гражданской супруги ФИО4 стала помогать ему по хозяйству: готовила, прибиралась, стирала белье, топила баню, садила огород. Воспользовавшись его неграмотностью, войдя в доверие, ФИО4 уговорила его переписать на ее дом и земельный участок, дав обещание, что будет ухаживать за ним, помогать по хозяйству до его смерти. (дата) они заключили договор купли-продажи земельного участка с жилым домом по адресу: д. <адрес>. Выкупная стоимость земельного участка составила 172178, 84 руб., жилого дома – 176644,93 руб., общая стоимость недвижимого имущества – 348823,77 руб. Согласно условиям договора расчет между сторонами произведен до подписания договора. Однако, никакой передачи денежных средств не было, поэтому и расписку, подтверждающую передачу денежных средств, не составляли. В 2024 году состояние ответчика заметно ухудшилось. Дочь ФИО4 отправила ее на лечение. Сейчас она не может помогать ему по хозяйству, так как сама нуждается в посторонней помощи. Считает, что договор купли-продажи является ничтожным ввиду притворности сделки, поскольку прикрывает собой фактически совершенный договор ренты. Денежных средств от ответчика в счет оплаты по договору купли-продажи он не получал, продолжает пользоваться домом на правах собственника, ответчик никогда его из дома не выгоняла. Он согласился передать в собственность ответчику дом и земельный участок только на условиях пожизненной помощи по хозяйству и проживания в доме. На иных условиях он бы никогда не передал дом, в котором он живет. Так как условия договоренности с ответчиком значительно изменились с лета 2024 года, то считает, что именно с этого момента и следует отсчитывать начало течения срока исковой давности.

В судебном заседании истец ФИО3 не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Ранее в судебных заседаниях исковые требования поддержал, пояснял, что с ФИО4 у них была устная договоренность, что он отписывает ей дом с земельным участком, а она будет ухаживать за ним. Денег за продажу дома и земельного участка он не получал, сам передавал ФИО4 денежные средства, но она за ним не ухаживает, не появлялась длительное время, заболела и не может этого делать, ее родственники могут его выгнать из дома.

Представитель истца ФИО3 адвокат Анисимов С.М. исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещалась надлежащим образом. В суд поступило ходатайство ФИО4 о рассмотрении дела в ее отсутствие, а также возражения на исковое заявление. Из возражений следует, что ответчик с исковыми требованиями не согласна и просит суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований. Денежных средств ФИО3 не получал, так как у них была устная договоренность. Утверждения истца о нарушении условий договора и обмане не имеют основания, так как все сведения, предоставленные в рамках сделки, были точными и правомерными. Кроме того, <адрес> ФИО3 на имя ответчика было оформлено завещание, согласно которому все имущество ФИО3 завещал ФИО4

Третье лицо представитель Управления Росреестра по Вологодской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Свидетель ФИО1 в судебном заседании 16.01.2025 показывал, что в настоящее время он проживает с ФИО3, ухаживает за ним, тот находится в адекватном состоянии. Он возил на своей машине ФИО3 и ФИО4 в МФЦ, из разговора между ними догадался о сделке по поводу дома, но условия данного договора, был ли заключен данный договор, ему не известно, денежных средств ФИО4 Лапину не передавала. До заключения сделки он также возил ФИО5 и ФИО4 в Сбербанк, где ФИО5 снял свои деньги и передал их ФИО4 ФИО6 продолжает проживать в доме, но боится, что его выселят. ФИО4 изначально ухаживала за ФИО3, но в 2024 г. заболела и перестала приходить, сейчас по состоянию здоровья не сможет ухаживать за ФИО6.

Суд, заслушав представителя истца, изучив материалы гражданского дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, пользоваться и распоряжаться им.

В силу ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Положениями ст. 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч.2 ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия.

На основании ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Частью 1 ст. 454 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п. 1 ст. 554 ГК РФ), а также цена недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с положениями ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Статьей 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Из разъяснений, содержащихся в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

По смыслу действующего законодательства для признания сделки недействительной по мотиву ее притворности необходимо установить, что воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной, выяснить фактические отношения между сторонами, а также намерения каждой стороны.

Из договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, заключенного (дата) между ФИО3 и ФИО4, следует, что ФИО3 продал ФИО4 принадлежащий ему на праве собственности земельный участок площадью 1790 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, и размещенный на нем жилой дом, находящийся по адресу: <адрес> ФИО4 купила у ФИО3 указанный земельный участок и жилой дом за 348823,77 руб., из них земельный участок за 172178,84 руб., жилой дом за 176644,93 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Право собственности на указанный земельный участок и жилой дом возникает у ФИО4 с момента регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости. В соответствии со ст. 556 ГК РФ данный договор является документом, подтверждающим передачу земельного участка и жилого дома ФИО4 без каких-либо актов и дополнительных документов. С состоянием земельного участка и жилого дома покупатель ознакомлен.

Указанный договор заключен сторонами в простой письменной форме, подписан сторонами лично.

Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 21.11.2024 следует, что собственником индивидуального жилого дома с кадастровым номером ... и земельного участка с кадастровым номером ..., расположенных по адресу: <адрес> является ФИО4, право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано (дата)

Обращаясь в суд с иском, ФИО3 просил признать заключенный им договор купли-продажи притворным, прикрывающим сделку по заключению договора пожизненного содержания, поскольку его воля была направлена на получение помощи и наличии рядом человека, который бы за ним ухаживал.

В соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Статьей 584 ГК РФ предусмотрено, что договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

В соответствии со ст. 601 - 603 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты (договора пожизненного содержания) - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Таким образом, правовым последствием заключения как договора ренты, так и договора купли-продажи является переход права собственности на имущество на возмездной основе.

Судом установлено, что спорный жилой дом является единственным местом жительства истца, что свидетельствует о том, что ФИО3 не имел намерения продать спорный жилой дом, его воля была направлена именно на заключение договора пожизненного содержания, а не договора купли-продажи, с полным отказом от прав на спорное имущество в пользу иного лица. После заключения договора истец продолжает пользоваться земельным участком и жилым домом, проживать в нем, несет расходы по его содержанию, что подтверждается квитанциями об уплате коммунальных услуг, производимых ФИО2 на деньги истца ФИО3

Кроме того, из информации, предоставленной ООО «Северная сбытовая компания» от 23.01.2025 следует, что на жилое помещение по адресу: <адрес> для расчетов за потребленную электрическую энергию открыт лицевой счет на имя ФИО3, договор энергоснабжения в письменной форме не заключался, оплата поступает на лицевой счет ежемесячно.

Согласно информации от 23.01.2025, предоставленной ООО «Газпром межрегионгаз Вологда» предоставляются коммунальные услуги по адресу: <адрес>, лицевой счет открыт на ФИО3, договор купли-продажи природного газа заключен с данным абонентом. Оплата производится ежемесячно.

Из информации от 27.01.2025, предоставленной МУП «Тотьма-Водоканал» следует, что по адресу: <адрес> оказываются услуги по водоснабжению, оплата за услуги по водоснабжению производится согласно показаний прибора учета воды, задолженности по оплате коммунальных услуг не имеется. Лицевой счет по указанному адресу открыт на ФИО3, письменный договор на водоснабжение по вышеуказанному адресу не заключался.

Из информации от 29.01.2025, предоставленной ООО «АкваЛайн». Следует, что по адресу: <адрес> открыт лицевой счет ..., начисления производятся на одно зарегистрированное лицо ФИО3

Ответчик ФИО4 в жилой дом не вселялась и не проживала, имеет регистрацию по адресу: <адрес> обязанности собственника по оплате содержания жилья и коммунальных услуг не несет.

Также установлено, что ФИО3 составлял завещание, удостоверенное (дата) нотариусом по нотариальному округу Тотемский район ФИО7, в соответствии с которым принадлежащее ему имущество, т.ч жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ... он завещал ФИО4

Сама ФИО4 в письменных возражениях подтвердила, что оплата по договору купли-продажи не производилась.

Истец вынужден был обратиться в суд поскольку помощь со стороны ФИО4 согласно достигнутой между ними устной договоренности с мая 2024 перестала поступать.

Совокупность указанных выше обстоятельств свидетельствуют, о том, что договор купли-продажи заключен без намерения произвести реальную передачу имущества, что противоречит правовой природе договора купли-продажи. Безусловных доказательств передачи денежных средств средства истцу по договору купли-продажи также не предоставлено. То обстоятельство, что оспариваемый договор купли-продажи по своей форме и содержанию соответствует требованиям, установленным действующим гражданским законодательством к такого рода сделкам, переход права зарегистрирован уполномоченным органом, не препятствуют признанию договора купли-продажи притворной сделкой.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что сделка купли-продажи земельного участка с жилым домом является притворной, поскольку правовые последствия по сделке не наступили по обоюдному желанию сторон, договор купли-продажи не повлек правовых последствий, присущих такого рода сделкам, за исключением формального осуществления государственной регистрации права собственности ответчика на спорное недвижимое имущество, все первоначальные, последующие действия и поведение сторон достоверно указывали на направленность действий сторон при заключении договора купли-продажи на совершение иной сделки - заключения соглашения о договоре пожизненного содержания с иждивением.

Как следует из разъяснений содержащихся в п.7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019 признание договора притворной сделкой не влечет таких последствий, как реституция, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия - применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки.

Как разъяснено в абз. 2 п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Положения п. 1, 2, 3 ст. 420, п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 432 ГК РФ устанавливают, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа (п. 2 ст. 601 ГК РФ).

В силу требований ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

В соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (п. 1).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2).

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3).

Поскольку сторонами не соблюдена нотариальная форма сделки -заключения договора пожизненного содержания с иждивением, не определены ее существенные условия, то, по мнению суда положения о применении правил прикрываемой сделки применимы быть не могут.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО3 (<данные изъяты>) к ФИО4 (<данные изъяты>) - удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от (дата), заключенный между ФИО3 и ФИО4.

Решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером ..., общей площадью 1790 кв.м. и размещенный на нем жилой дом с кадастровым номером ..., общей площадью 83,5 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> и восстановления права собственности ФИО3 на данные объекты недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Тотемский районный суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 11.03.2025 г.

Судья Н.О. Бердникова