Дело № 2-28/2023 (2-795/2022) УИД 22RS0051-01-2022-001078-13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 января 2023 года р.п. Тальменка Тальменского района

Тальменский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего Гомер О.А.,

при секретаре Абросимовой С.В.,

с участием:

представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации Тальменского поссовета Тальменского района Алтайского края к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку оплаты,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Тальменского поссовета Тальменского района Алтайского края обратилась в Тальменский районный суд Алтайского края с иском к ФИО2, в котором, с учетом уточнений, просила расторгнуть договор аренды земельного участка от 16.11.2005 № и взыскать арендную плату по состоянию на 19.01.2023 в размере 355192 руб. 34 коп., из которых 315513 руб. 78 коп. – сумма арендной платы, 39678 руб. 56 коп. – пеня. В обоснование заявленного требования истец указала, что по указанному договору ответчику предоставлен в пользование земельный участок 5454 кв.м по адресу: <адрес>, р.<адрес>, ул. 60 лет СССР, 25, на условиях ежеквартального внесения арендной платы не позднее 15 числа последующего месяца квартала, за который производится платеж, а также уплаты пени при ненадлежащем исполнении обязательства в размере ставки рефинансирования банка от суммы недоимки за каждый день просрочки. В период с 20.08.2020 по 19.01.2023 ответчиком арендная плата за пользование земельным участком не вносилась, при этом должник фактически продолжал пользоваться арендованным имуществом. 13.05.2022 ответчику направлена претензия с требованием в 10-дневный срок со дня получения претензии, погасить задолженность. Претензия не была получена, конверт вернулся за истечением срока хранения. Никаких действий по погашению задолженности ответчик не предпринимал.

Протокольным определением от 25.11.2022 к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО3, собственник объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.

Представитель истца администрации Тальменского поссовета Тальменского района Алтайского края, действующий на основании доверенности ФИО1, в судебном заседании поддержала заявленные уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснила, что ответчик обращался в администрацию поссовета по поводу того, что он заключил с ФИО3 договор перенайма спорного земельного участка, было дано разъяснение о необходимости регистрации ФИО2 и новым арендатором договора в Росреестре и уведомлении об этом органа местного самоуправления. Зарегистрированный договор перенайма в администрацию поссовета не поступал, в выписке из ЕГРН значится прежний арендатор земельного участка - ФИО2. При расчете арендной платы, кадастровая стоимость земельного участка определена по сведениям ЕГРН.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против исковых требований, указал, что поскольку заключил договор перенайма указанного в иске земельного участка, то арендную плату должен вносить новый арендатор. По обстоятельствам регистрации договора перенайма и уменьшения кадастровой стоимости земельного участка ему ничего не известно, поскольку всеми вопросами касаемо земельного участка занимался его представитель. Он считал, что все оформлено надлежащим образом. О взыскании с него арендной платы по решению арбитражного суда за предыдущие периоды не знал, поэтому судебный акт не исполнял.

В поступивших в суд письменных ходатайствах ФИО2 просил о передачи дела по подсудности по месту его жительства в Индустриальный районный суд г. Барнаула и привлечении в качестве соответчика ФИО3. к которому на основании договора перенайма от 07.02.2020 перешли права и обязанности арендатора.

В судебном заседании третье лицо ФИО3 не возражал против удовлетворения исковых требований, дополнительно пояснив в ходе производства по делу, что в установленном законом порядке договор перенайма заключен не был. В момент совершения сделок по продаже недвижимости, расположенной на спорной земельном участке, подписывал значительное количество документов, возможно среди них был и договор перенайма земельного участка. О существовании данного договора ему стало известно в ходе производства по настоящему делу, он устно обратился в МФЦ по вопросу регистрации сделки, однако, ему разъяснили, что для совершения регистрационных действий должно быть совместно обращение с ФИО2. В настоящее время фактически спорным земельным участком пользует он, поскольку является собственником расположенных на нем зданий. Он заинтересован в земельном участке, но не готов погасить указанный в иске долг по арендной плате, считает его завешенным. Согласен возместить арендную плату по фактической кадастровой стоимости, которая значительно меньше кадастровой стоимости, определенной по сведениям ЕГРН, и составляет, по предварительным данным, 1837998 руб.. Однако, вопрос о снижении кадастровой стоимости на земельный участок не может быть рассмотрен по его обращению, поскольку он не является правообладателем.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав представленные доказательства и оценив каждое доказательство в отдельности и в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.п. 2, 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) земельные участки из земель, находящихся в муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам, в том числе в аренду, в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, за арендную плату в размере, определенном договором аренды.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды недвижимого имущества – земельного участка, заключенного на срок более чем один год, подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 25, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Пунктом 1 ст. 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Вместе с тем, в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются, в том числе арендная плата.

Обязанность арендатора в полном объеме и в установленный срок вносить арендную плату по договору аренды предусмотрена ст. 614 ГК РФ в целом и ст. 42 ЗК РФ.

Как следует из материалов дела, 16.11.2005 между Администрацией Тальменского поссовета Тальменского района Алтайского края и ОАО «Алтайсельэлектросетьстрой» заключен договор аренды земельного участка № о предоставлении в пользование последнему земельного участка из категории земель поселений под административно-управленческие объекты (эксплуатация конторы и проходной), под объекты транспорта (эксплуатация гаража), на основании постановления № 828 от 23.11.2005 на условиях аренды на 10 лет, с кадастровым номером 22:47:190222:0043, площадью 5454 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, р.<адрес>, ул. 60 лет СССР, 25. По условиям договора, арендная плата вносится ежеквартально не позднее 15 числа последующего месяца квартала путем перечисления денежных средств на счет истца.

Соглашением б/н от 12.04.2016 права и обязанностей по вышеуказанному договору аренды предыдущим арендатором ООО «Стройкомбинат», действующим на основании соглашения б/н от 02.04.2014 о передаче прав и обязанностей, заключенному между ООО «Транспортная компания «Алтайсельэлектросетьстрой» и ООО «Стройкомбинат», передано ФИО2.

Переход права аренды спорного земельного участка к ФИО2 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 05.05.2016.

Таким образом, с 05.05.2016 ФИО2 является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>, ул. 60 лет СССР, 25, на котором лежит обязанность в соответствии с условиями договора вносит ежеквартально арендную плату.

ФИО2 оспаривает данные обязательства на тем основаниям, что 07.02.2020 между ним и ФИО3 заключен договор перенайма вышеуказанного земельного участка, по которому перенаниматель обязуется осуществлять вместо арендатора все права и обязанности по договору аренды № от 16.11.2005, в том числе по оплате арендных платежей.

Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Из п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» следует, что договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 389, п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Исходя из приведенных норм с учетом положений п. 1 ст. 25, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 1 ст. 609 ГК РФ, договор передачи другому лицу права и обязанности по договору аренды земельного участка, заключенному на срок более чем один год, подлежат государственной регистрации.

В материалах дела представлен договор перенайма от 07.02.2020, подписанный ФИО2 и ИП ФИО3, о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 16.11.2005.

Согласно представленной в дело выписки из ЕГРН, арендатором земельного участка с 05.05.2016 на основании зарегистрированных: договора аренды № 339 от 16.11.2005, соглашений о передачи прав и обязанностей по указанному договору от 15.11.2013, 02.04.2014 и 12.04.2016, является ФИО2.

Как следует из информации Управления Росреестра по Алтайскому краю, ФИО2 в лице представителя ФИО4, действующего на основании доверенности, совершались действия по регистрации перехода прав и обязанностей арендатора по договору аренды № от 16.11.2005 ФИО3. Так, 07.02.2020 в Тальменский отдел представителем подано заявление о регистрации сделки по договору перенайма от 07.02.2020. 19.02.2020 совершение регистрационного действия приостановлено по заявлению представителя, 21.05.2020 процедура возобновлена с одновременным прекращением по заявлению представителя.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что договор перенайма от 07.02.2020 между ФИО2 и ИП ФИО3 не был заключен в установленном законом порядке. Следовательно, обязанность арендатора по указанному договору, в том числе по внесению арендной платы, лежит на ФИО2. Довод ответчика о возложении обязательств по договору аренды на ФИО3 не обоснован. При этом, суд отмечает, что в случае надлежащего исполнения условий договора аренды ответчик не лишен возможности предъявить требований к третьему лицу в порядке защиты своих имущественных прав.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 20.01.2021 с ИП ФИО2 по договору аренды земельного участка № от 16.11.2005 взыскана задолженность по арендной плате за период с 3 квартала 2017 года по 2 квартал 2020 года в сумме 451777 руб. 14 коп., пеня за период с 16.09.2017 по 19.08.2020 в сумме 66397 руб. 46 коп.. Исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды земельного участка от 16.11.2005 № оставлено без рассмотрения, поскольку не представлено доказательств досудебного порядка урегулирования спора.

В настоящем деле истец просит взыскать с ответчика арендную плату за период с 20.08.2020 по 31.12.2023 в размере 315513 руб. 78 коп. и пеню за период с 20.08.2020 по 19.01.2023 в размере 39678 руб. 56 коп., представив расчет заявленных требований.

Проверив указанный расчет, суд признает его правильным, соответствующим условиям договора о сроках платежей, периоду владения, кадастровой стоимости земельного участка по сведениям ЕГРН и требованиям ст.ст. 329, 330 ГК РФ, п. 5 ст. 65 ЗК, п.п. 2.2 Положения о порядке определения размера арендной платы за использование находящихся на территории Алтайского края земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Администрации Алтайского края от 24.12.2007 № 603, Решению Тальменского районного Совета народных депутатов от 26.02.2016 № 354 «Об утверждении коэффициента К, устанавливаемого в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, применяемого при расчете арендной платы за использование земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предоставляемого без проведения торгов», решениям Банка России о ключевой ставке рефинансирования в соответствующий период.

Ответчик в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представил возражений по расчету либо иной расчет, а также доказательств уплаты заявленного истцом долга полностью или в части.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной платы подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доводы третьего лица о меньшей кадастровой стоимости земельного участка, чем применена истцом при расчете задолженности, в настоящее время правового значения для рассмотрения спора не имеет.

В соответствии с положениями ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции, действующей в период спорного правоотношения (с 20.08.2020 по 19.01.2023), для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется кадастровая стоимость, сведения о которой внесены в ЕГРН. По общему правилу кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется со дня внесения сведений о ней в ЕГРН. Исключение составляют случаи: внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения; установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, когда измененная кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется со дня начала применения.

На дату разрешения спора доказательства, свидетельствующие об обращении ответчика или третьего лица в установленном законом порядке с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд или комиссию по рассмотрению споров, не представлены.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 619 ГК РФ, в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено судом, арендатором ФИО2 обязанность по внесению арендной платы за земельный участок не исполняется с 3 квартала 2017 года по настоящее время, принимая во внимание также решение арбитражного суда от 20.01.2021.

Согласно материалам дела, 16.05.2022 истцом в адрес ответчика направлялось уведомление от 13.05.2022 о погашении задолженности и расторжении договора.

Статьей 453 ГК РФ установлено, что при расторжении договора в судебном порядке обязательства сторон прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что требование истца о расторжении договора аренды земельного участка, обоснованно, не нарушает прав ответчика и подлежит удовлетворению, договор аренды подлежит расторжению с даты вступления решения суда в законную силу.

В силу ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, иски о правах на земельные участки, предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов. Поскольку истцом заявлено не только требование о взыскании арендной платы, но и о расторжении договора аренды, т.е. прекращении права владения спорным земельным участком, расположенным на территории Тальменского района, требования подсудны Тальменскому районному суду. Процессуальных оснований для передачи дела для рассмотрения по существу в суд по месту жительства ответчика, по общим правилам подсудности, не имелось.

На основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ госпошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов. В этой связи с ответчика в доход местного бюджета район подлежит взысканию госпошлина в сумме 6751 руб. 92 коп..

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Тальменского поссовета Тальменского района Алтайского края удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № от 16.11.2005, заключенный между Администрацией Тальменского поссовета Тальменского района Алтайского края и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ Отделом УФМС России по <адрес> в <адрес>) в пользу Администрации Тальменского поссовета Тальменского района Алтайского края (ИНН <***>) задолженность по договор аренды земельного участка № от 16.11.2005 в размере 355192 руб. 34 коп., из которых: 315513 руб. 78 коп. – сумма арендной платы, 39678 руб. 56 коп. – пеня за период с 20.08.2020 по 19.01.2023.

Взыскать с ФИО2 (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ Отделом УФМС России по <адрес> в <адрес>) в доход бюджета муниципального образования Тальменский район государственную пошлину в размере 6751 руб. 92 коп..

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Тальменский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 26.01.2023.

Судья О.А. Гомер