УИД 58OS0000-01-2024-000256-71 Дело № 3а-6/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 февраля 2025 года г. Пенза

Пензенский областной суд в составе

судьи Шелахаевой Е.М.,

при секретаре Морозовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Маяк Эстейт-Менеджмент» к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

2 декабря 2024 года в Пензенский областной суд поступило административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Маяк Эстейт-Менеджмент» (далее – ООО «Маяк Эстейт-Менеджмент», административный истец, общество) об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка») от 6 сентября 2024 года № и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, общей площадью 4 488 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, находящегося относительно ориентира, расположенного за пределами участка, участок находится примерно в 1 300 м по направлению на запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости.

Требование мотивировано тем, что необоснованный отказ административного ответчика в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, содержащийся в решении от 6 сентября 2024 года № (далее также – решение об отказе в установлении рыночной стоимости, оспариваемое решение), затрагивает права административного истца, как правообладателя объекта недвижимости, поскольку земельный налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец также просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № в размере равном его рыночной стоимости – 6 948 310 рублей на основании отчёта об оценке от 30 июня 2024 года № (далее – отчёт об оценке), подготовленного оценщиком <данные изъяты> (далее – <данные изъяты>) Б по состоянию на 17 июля 2024 года.

Определением Пензенского областного суда от 17 декабря 2024 года производство по настоящему делу приостановлено в связи назначением судебной экспертизы для решения вопроса о соответствии названного отчёта об оценке требованиям действующего законодательства, федеральным стандартам оценки, а также об определении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 17 июня 2024 года.

После проведения судебной экспертизы административное дело вместе с заключением эксперта В от 15 января 2025 года № (далее - заключение эксперта от 15 января 2025 года № поступило в суд.

Определением Пензенского областного суда от 16 января 2025 года производство по делу возобновлено.

После проведения судебной экспертизы от представителя административного истца ООО «Маяк Эстейт-Менеджмент» - ФИО1 поступило заявление об уточнении требований в части устанавливаемого размера кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № в размере равном рыночной стоимости 20 016 000 рублей по состоянию на 17 июня 2024 года. В остальной части заявленные требования оставлены без изменения.

Административный истец, будучи надлежаще и своевременно извещённым о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя не обеспечил. От представителя ФИО1 поступило ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя общества.

В судебном заседании представитель административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» ФИО2 возражала против удовлетворения требования о признании незаконным решения об отказе в установлении рыночной стоимости, при вынесении решения в части определения кадастровой стоимости спорного земельного участка полагалась на усмотрение суда, не поддержав после допроса эксперта ранее заявленные возражения относительно заключения судебной экспертизы. На продолжение судебного заседания после перерыва не явилась, направила ходатайство с просьбой о рассмотрении дела в её отсутствие.

Заинтересованные лица Министерство государственного имущества Пензенской области, Управление Росреестра по Пензенской области, ППК «Роскадастр», администрация Наровчатского района Пензенской области, администрация Большеколоярского сельсовета Наровчатского района Пензенской области, будучи своевременно и надлежащим образом извещёнными о дне, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От представителей Управления Росреестра по Пензенской области ФИО3, ППК «Роскадастр» ФИО4, поступили отзывы на административное исковое заявление, содержащие просьбу о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

С учётом надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения дела, мнения явившихся в процесс лиц, участвующих в деле, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) государственная кадастровая оценка представляет совокупность установленных частью 3 статьи 6 Закона о государственной кадастровой оценке процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном этим законом.

При этом кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определённую дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

С 1 января 2017 года в Пензенской области осуществлён переход к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке (пункт 1 постановления Правительства Пензенской области от 1 декабря 2016 года № 602-пП).

В целях проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Пензенской области постановлением Правительства Пензенской области от 23 января 2017 года № 16-пП создано ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка», которое наделено полномочиями бюджетного учреждения, перечисленными в статье 7 Закона о государственной кадастровой оценке, в числе прочих на него возложены функции определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки (том 1 л.д. 220-236).

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена на основании приказа Министерства государственного имущества Пензенской области от 15 ноября 2022 года № 462-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтённых в Едином государственном реестре недвижимости на территории Пензенской области земельных участков» и составила по состоянию на 1 января 2022 года 31 909 680 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 9 декабря 2024 года № (том 1 л.д. 156).

Согласно данной выписке сведения об указанной кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в ЕГРН 9 января 2023 года, датой, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость, является 1 января 2022 года.

Федеральным законом Российской Федерации от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 269-ФЗ) Закон о государственной кадастровой оценке был дополнен статьёй 22.1, которая предусматривает внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости бюджетными учреждениями, созданными субъектами Российской Федерации и наделёнными полномочиями по определению кадастровой стоимости.

Решение вопроса о начале применения этой правовой нормы отнесено к компетенции исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации (пункт 1 части 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ).

Постановлением Правительства Пензенской области от 24 декабря 2020 года № 917-пП установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 февраля 2021 года.

С 1 февраля 2021 года на территории Пензенской области заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости рассматриваются ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьёй 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 названного Закона кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьёй).

С 9 августа 2022 года по настоящее время земельный участок с кадастровым №, общей площадью 4 488 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, находящегося относительно ориентира, расположенного за пределами участка, участок находится примерно в 1 300 м по направлению на запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: <адрес>, принадлежит на праве общедолевой собственности <данные изъяты> под управлением ООО «Маяк Эстейт-Менеджмент», что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 10 декабря 2024 года № (том 1 л.д.159-160).

Кроме того, в сведения ЕГРН внесены записи об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в виде доверительного управления. Срок действия с 9 августа 2022 года до полного исполнения обязательств. ООО «Маяк Эстейт-Менеджмент» является лицом, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта.

Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Учитывая приведённые обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, в связи с чем он вправе обратиться с соответствующим заявлением.

Как следует из обстоятельств дела, 8 августа 2024 года административный истец обратился в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке, выполненный оценщиком <данные изъяты> Б, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 17 июля 2024 года составила 6 948 310 рублей (том 1 л.д. 19-129).

Решением ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 6 сентября 2024 года № в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказано в связи с использованием в отчёте об оценке объекта недвижимости недостоверных сведений, наличием расчётных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат рыночной стоимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности (том 1 л.д. 217-219).

Исследовав материалы дела, проанализировав действующее законодательство, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое административным истцом решение является законным и обоснованным.

Согласно подпункту 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчётными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Согласно заключению от 15 января 2025 года № отчёт об оценке, подготовленный оценщиком <данные изъяты> Б, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, при составлении названного отчёта оценщиком допущены несоответствия требованиям статьи 11 Федерального закона Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпунктов «в», «г», «д», пункта 11, подпункта «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчёт об оценке (ФСО VI)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд, исследовав названное заключение эксперта применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведённого исследования, выводы эксперта согласуются с проведённым исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

После представления стороной административного ответчика возражений на экспертное заключение в судебном заседании был допрошен эксперт В, который пояснил порядок и основания применения корректировок к использованным объектам-аналогам, подтвердил выводы заключения.

Представитель административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнил требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просил установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 17 июня 2024 года в размере равном его рыночной стоимости согласно результатам проведённой экспертизы. Сторона административного ответчика после допроса эксперта в судебном заседании не поддержала ранее заявленные возражения относительно экспертного заключения.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» отчёт об оценке спорного земельного участка по состоянию на 17 июня 2024 года, выполненный оценщиком <данные изъяты> Б, подготовлен с использованием неполных сведений, содержит ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, что в силу подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке является основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере указанной в нём рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемое решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции и соответствует положениям подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, то административное исковое заявление ООО «Маяк Эстейт-Менеджмент» о признании его незаконным в этой части не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

По результатам проведённой судебной экспертизы из представленного в материалы дела заключения эксперта следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 17 июня 2024 года составляет 20 016 000 рублей.

Суд, исследовав заключение эксперта в части определения рыночной стоимости земельного участка, принимает во внимание, что заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.

Экспертом обоснованно установлено, что объект оценки представляет собой участок с разрешённым использованием для сельскохозяйственного производства, категории земли – земли сельскохозяйственного назначения. Согласно карте градостроительного зонирования территории Большеколоярского сельсовета Наровчатского района Пензенской области объект оценки входит в зону 7 01. Сельхоз. угодий, фактически на участке размещаются сельскохозяйственные угодья – пашни, в связи с чем анализ рынка проводился в отношении данной группы земельных участков.

В рамках сравнительного подхода после проведения анализа рынка были отобраны аналоги, наиболее точно сопоставимые с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого объекта недвижимости. В частности, были сделаны корректировки на совершённую сделку/предложение (для объекта-аналога № 4), на местоположение участков (район-области) (для всех объектов-аналогов), на балл бонитета (для всех объектов-аналогов), на подъезд (для объектов-аналогов № 1, № 2 и № 4), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено, ходатайства о назначении повторной экспертизы по делу не заявлено, сторона административного истца уточнила требования с учётом заключения судебной экспертизы.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым № в размере 20 016 000 рублей.

Суд полагает, что рыночную стоимость спорного объекта недвижимости следует установить с учётом выводов, изложенных в заключении эксперта по состоянию на 17 июня 2024 года в размере 20 016 000 рублей.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости следует считать 8 августа 2024 года – день обращения ООО «Маяк Эстейт-Менеджмент» в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, сведения о чём содержатся в уведомлении о поступлении заявления (том 1 л.д. 216).

Административный истец не ставит перед судом вопрос о распределении судебных расходов, понесённых им, при этом при после назначения по делу судебной экспертизы внёс на депозит Пензенского областного суда в счёт её оплаты денежную сумму в размере 24 000 рублей. В заявлении эксперт В просит возместить расходы на проведение экспертизы в указанном размере. При таких обстоятельствах внесённая административным истцом на депозит суда денежная сумма подлежит перечислению эксперту.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Маяк Эстейт-Менеджмент» к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» от 6 сентября 2024 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №, общей площадью 4 488 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, находящегося относительно ориентира, расположенного за пределами участка, участок находится примерно в 1 300 м, по направлению на запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: <адрес> на основании отчёта об оценке от 30 июня 2024 года №, выполненного оценщиком <данные изъяты> Б, отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, общей площадью 4 488 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, находящегося относительно ориентира, расположенного за пределами участка, участок находится примерно в 1 300 м, по направлению на запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 17 июля 2024 года в размере равном его рыночной стоимости – 20 016 000 (двадцать миллионов шестнадцать) рублей.

Датой подачи заявления ООО «Маяк Эстейт-Менеджмент» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной считать 8 августа 2024 года.

Перечислить с депозитного счёта Пензенского областного суда денежные средства в размере 24 000 (двадцать четыре тысячи) рублей, поступившие от общества с ограниченной ответственностью «Маяк Эстейт-Менеджмент» за проведение судебной экспертизы по следующим реквизитам: получатель: В ИНН <данные изъяты> расчётный счёт № в Пензенском отделении <данные изъяты>, БИК <данные изъяты>, ИНН/КПП <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.М. Шелахаева