Дело № 2-2413/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Новоалтайск 27 декабря 2022 года
Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе
председательствующего судьи Ивановой М.В.,
при секретаре Клейменовой А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился с исковым заявлением в суд к ФИО2, в котором просил признать недействительным соглашение от 21.10.2019, заключенное между ФИО1 и ФИО2 о передаче ФИО2 прав и обязанностей по договору аренды №199-19А, от 08.06.2019 в отношении земельного участка, с кадастровым номером 22:33:040101:130, площадью 900 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС; применить последствия недействительности сделки, возложить обязанность на ФИО2 в срок не позднее 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу, передать ФИО1 земельный участок с кадастровым номером 22:33:040101:130, признать отсутствующим право собственности у ФИО2 на жилой дом общей площадью 239,2 кв.м, кадастровый НОМЕР, расположенный по адресу АДРЕС2, признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом общей площадью 239,2 кв.м, кадастровый НОМЕР, расположенный по адресу АДРЕС2, а также взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины, уплаченной при подаче иска.
В обоснование исковых требований указано, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 22:33:040101:130, площадью 900 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС Указанный земельный участок принадлежит истцу на основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 24.04.2017, заключенного с ФИО3 На указанном земельном участке истец силами ФИО4 за счет собственных средств осуществил строительство индивидуального жилого дома площадью 250 кв.м. Для получения необходимых разрешений на строительство и технических условий и последующего ввода жилого дома в эксплуатацию истец 20.11.2018 выдал ФИО4 соответствующую доверенность, удостоверенную нотариусом ФИО5 Н.16.06.2022 истцу стало известно о том, что между ним и ФИО2 21.10.2019 заключено соглашение о передаче ответчику в полном объеме прав и обязанностей по договору аренды № 199-919 А от 08.06.2019 в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:33:040101:130, площадью 900 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС первая, 2. 07.11.2019 за ФИО2 зарегистрировано право собственности на построенный истцом жилой дом общей площадью 239,2 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС АДРЕС, кадастровый НОМЕР. Вместе с тем, истец не заключал с ответчиком какого-либо соглашения о передаче прав и обязанностей в отношении земельного участка. Ответчик истцу не знаком, подпись, поставленная в соглашении о передаче прав и обязанностей, является поддельной и ФИО1 не выполнялась.
В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен.
Представитель истца ФИО6 поддержал заявленные требования.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен.
Представитель ответчика ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признала.
Третье лицо ФИО8 в судебное заседание не явилась, извещена.
Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, извещался судом по известным суда адресам и телефонам.
Представители третьих лиц Администрации Первомайского района Алтайского края, Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю в судебное заседание не явились, извещены.
Выслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
20.11.2018 года ФИО1 была выдана доверенность ФИО4 на представление его интересов в административных и других компетентных органах, а также в отношении с физическими и юридическими лицами по всем вопросам, связанным с оформлением землеотводных, правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на любые объекты недвижимого имущества, в том числе земельные участки, находящиеся в Алтайском крае, а также со строительством любых объектов недвижимого имущества на земельных участках, находящихся на территории Алтайского края с правом присвоения кадастровых и адресных номеров.
Доверенность выдана сроком на 10 лет без права передоверия.
ДАТА между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края и ФИО1 в лице представителя ФИО4 был заключен договор аренды № 199-19А земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС.
Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Алтайскому краю 19.07.2019.
21.10.2019 между ФИО1 и ФИО2 было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 199-19А от 08.06.2019, в соответствии с которым ФИО2 принял на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС АДРЕС.
Данное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Алтайскому краю 22.10.2019.
Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером 22:33:040101:279 площадью 239,2 кв.м.
07.11.2019 за ФИО2 зарегистрировано право собственности на указанный жилой дом по единой процедуре в упрощённом порядке на основании договора аренды земельного участка № 199-19А от 08.06.2019, соглашения о передаче прав и обязанностей от 21.10.2019, технического паспорта от 28.10.2019, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
20.11.2019 ФИО2 зарегистрирован по месту жительства по адресу: АДРЕС АДРЕС.
Истцом оспаривается его подпись в соглашении о передаче прав и обязанностей от 21.10.2019 по договору аренды земельного участка № 199-19А от 08.06.2019, в связи с чем судом по делу была назначена почерковедческая экспертиза.
Согласно заключению эксперта ООО «ЭКЦ Независимая экспертиза»№ 18-22-08-290 подпись от имени ФИО1, расположенная в соглашении от 21.10.2019 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 199-19А от 08.06.2019 выполнена не ФИО1, а другим лицом с подражанием его подписи. Краткая рукописная запись-расшифровка подписи от имени ФИО1, расположенная в соглашении от 21.10.2019 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 199-19А от 08.06.2019 выполнена не ФИО1, а другим лицом.
Принимая во внимание, что указанное экспертное заключение представляет собой полный и последовательный ответ на поставленный перед экспертом вопрос, неясностей и противоречий не содержит, исполнено лицом, имеющим необходимую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, оснований не доверять данному экспертному заключению у суда не имеется.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
В соответствии с п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.
В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответчики в с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу п.п. 1,2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, суд приходит к выводу, что истец соглашение от 21.10.2019 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 199-19А от 08.06.2019 не подписывал, в связи с чем предусмотренная законам письменная форма договора не соблюдена, соглашение является недействительным.
Статьей 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
На основании ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).
Поскольку предметом вышеуказанного соглашения является земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, а ФИО1, не подписывающий данное соглашение, выступает применительно к п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации третьим лицом, права которого нарушены заключением указанного соглашения, суд приходит к выводу, что данное соглашение является ничтожным.
Разрешая вопрос о применении срока исковой давности, о пропуске которого было заявлено стороной ответчика, суд исходит из следующего.
Согласно п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Принимая во внимание дату совершения сделки (21.10.2019 года), суд приходит к выводу, что на дату обращения ФИО1 в суд с настоящим иском (23 июня 2022 года) трехлетний срок исковой давности не истек.
В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Разрешая исковые требования в части применения последствий недействительности ничтожной сделки, суд исходит из следующего.
В судебном заседании истец пояснил, что занимается строительствам домов. ФИО4 строил и продавал его дома, на что у него была доверенность. По указанному земельному участку истцу в конце лета 2019 года звонил ФИО2 и просил его, чтобы он переоформил на него договор аренды земельного участка. ФИО9 и ФИО10 приезжали к нему. Ему было известно, что ФИО9 пытался по доверенности оформить соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды, но регистрация была приостановлена. Истец отказался подписывать соглашение, так как не получил деньги. О том, что такое соглашение было все-таки заключено, истцу стало известно в 2022 году. Деньги за земельный участок истец не получил, ФИО10 ему пояснял, что он рассчитался с ФИО9. Чья подпись поставлена в соглашении ему неизвестно. У ФИО9 права на продажу имущества истца в доверенности не было. О том, что регистрация соглашения была приостановлена, он узнал от ФИО10. Ответчик спрашивал, выдавал ли он доверенность ФИО9 и пояснил, что сделку им не зарегистрировали, так как у ФИО9 нет права подписи для продажи объекта. Истец пояснил ФИО10, что как только ему будут переданы деньги, он выйдет на сделку. В соглашении, регистрация которого была приостановлена, расписался ФИО9, истец данное соглашение не видел. ФИО9 подтверждал, что получал деньги от ФИО10, но истцу он их не передал. У ФИО9 отсутствует полномочие по получению денежных средств от покупателя. На каждой сделке истец присутствовал лично и получал расчет лично.
В судебном заседании представитель истца ФИО11 пояснял, что в октябре 2018 года Чайников выдал ФИО9 доверенность, её полномочия касались жилого дома, полномочий на отчуждение земельного участка в ней не было. Истец обратился в администрацию Первомайского района Алтайского края, где ему выдали соглашение, но он его не подписывал. ФИО9 к ФИО1 в период строительства дома не обращался за подписанием данного соглашения.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании пояснял, что земельный участок по адресу: АДРЕС АДРЕС он приобрел по договоренности у ФИО9. Изначально договоренность была по другому участку на АДРЕС АДРЕС. Весной 2019 года Долгополов написал расписку о том, что передал 300 000 руб. за данный участок, но позже отказался от него. Тогда ФИО9 предложил ему участок истца, он его устроил и, деньги, которые он оплатил, были по устной договоренности «переведены» за этот участок. Из документов на данный участок у ФИО9 имелся кадастровый паспорт и договор аренды. Он видел, что арендатором является не ФИО9, а Чайников. Для оформления прав на указанный участок на имя ответчика, ФИО9 должен был собрать полный пакет документов, о чем между ними была составлена расписка. На приобретенном им участке не было никаких построек. В мае 2019 года он начал строительство дома на этом участке, которое закончил в ноябре 2019 года. В конце лета он с ФИО9 подали документы на регистрацию в МФЦ. В соглашении стояла подпись ФИО9, ФИО1 с ними не было. После этого, он звонил ФИО9, спрашивал, зарегистрированы ли документы, ФИО9 ему пояснял, что все нормально, необходимо донести некоторые документы. Как указывает ответчик, уведомление о приостановлении государственной регистрации он не получал. Какое заявление сдавали в МФЦ сказать не может, когда это было по времени, не помнит, возможно, в октябре 2019 года. ФИО9 принес новые документы, он их подписал, подпись ФИО1 там уже стояла. При этом ФИО1 он никогда не видел и не звонил ему. ФИО9 говорил, что сам решит вопрос с Чайниковым, и привезет документы. Ответчик полагал, что может рассчитываться за указанный участок с ФИО9, а не с Чайниковым. Чья подпись стоит в соглашении от имени ФИО1, он не знает, т.к. он подписывал соглашение уже после того, как подпись там стояла. ФИО9 говорил, что Чайников где-то отдыхает, поэтому не может лично присутствовать при сделке. В октябре, когда сдавали документы, у ФИО9 было соглашение уже подписанное Чайниковым. В МФЦ вопросов никто не задавал, личное присутствие ФИО1 регистратор не требовал.
Представители ответчика в судебном заседании поясняли, что ФИО10 является добросовестным приобретателем. По соглашению от 2019 года он приобрёл в аренду земельный участок и начал строить дом. С ФИО9 у ответчика сложились доверительные отношения, ранее в 2016 году, он приобретал дом у ФИО9. На подписание соглашения приехал ФИО9 с доверенностью от ФИО1, полномочия ФИО9 по доверенности, ответчик не проверял, документы в МФЦ принимал Жаворонков. С Чайниковым ответчик не контактировал. В апреле 2019 года ФИО9 предоставил ответчику пустой участок и сказал, что ответчик может приступить к строительству, показал ответчику часть документов, было уведомление о планируемом строительстве от ФИО12. Весной 2019 года ответчик приступил к строительству. Ответчик не юрист, ФИО9 показал ему доверенность и договор аренды от 2019 года, который был подписан также ФИО9, поэтому у ответчика не было оснований не доверять ФИО9. Все разговоры ответчик вел с ФИО9, из документов он видел, что Чайников является арендатором. ФИО9 ему говорил, что Чайников будет на сделке.
Свидетели ФИО13, ФИО14 в судебном заседании пояснили, что по заказу ФИО10 они занимались строительством жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: АДРЕС АДРЕС с мая 2019 года. Дом полностью был построен ими в ноябре 2019 года.
Как следует из кадастрового дела на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС АДРЕС и ответа на запрос Управления Росреестра по Алтайскому краю от 01.12.2022, первоначально, 14.08.2019 - на регистрацию было сдано соглашение о передаче прав и обязанностей от 14.08.2019 (между ФИО1 и ФИО2) заявление подали: ФИО1 в лице ФИО4 по доверенности и ФИО2
23.08.2019 поступило заявление о приостановлении государственной регистрации соглашения от ФИО1 в лице ФИО4 Регистрационные действия приостановлены.
01.10.2019 поступило заявление о возобновлении государственной регистрации соглашения от ФИО2 и ФИО1 в лице ФИО4 Регистрационные действия были возобновлены.
15.10.2019 государственным регистратором приостановлена государственная регистрация соглашения на срок до 15.01.2020 по причине: необходимо представить доверенность с полномочиями по отчуждению права аренды и соглашение в новой редакции, разъяснена возможность личного обращения ФИО1
21.10.2019 приобщено соглашение о передаче прав и обязанностей от 21.10.2019, заявление подано лично ФИО2 Данное соглашение подписано лично сторонами. Соглашение от 14.08.2019 выдано заявителям.
В уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 15.10.2019 указано, что с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо. Представленная на государственную регистрацию доверенность уполномочивает доверенное лицо действовать сугубо в интересах доверителя. Полномочия по отчуждению арендных прав в представленной доверенности отсутствуют. В связи с чем предложено представить доверенность, наделяющую доверенное лицо полномочием по отчуждению права аренды и соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды в новой редакции, содержащей сведения о новой доверенности. Также разъяснено, что арендатор ФИО1 вправе лично обратиться за государственной регистрацией такого соглашения.
Уведомление адресовано ФИО2 по адресу: АДРЕС, АДРЕС АДРЕС.
Указанный адрес ФИО2 содержится и в соглашении от 21.10.2019.
В описи документов, принятых при подаче 14.08.2019 на регистрацию соглашения от 14.08.2019 указана плановая даты выдачи документов по результатам оказания государственной услуги – 27.08.2019.
Из кадастрового дела на жилой дом с кадастровым номером НОМЕР, расположенный по адресу: АДРЕС АДРЕС и ответа отдела архитектуры и градостроительства Администрации Первомайского района от 19.12.2022 следует, что с уведомлением о планируемом строительстве жилого дома обратилась ФИО15 06.05.2019, приложив соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.05.2016 между ФИО16 и ФИО15 06.05.2019 ФИО15 выдано уведомление о соответствии планируемого строительства жилого дома параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства. 03.10.2019 ФИО2 была подготовлена декларация об объекте недвижимости. 28.10.2019 он обратился с уведомлением об окончании строительства, представив технический план здания от 28.10.2019, а также соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.10.2019. 28.10.2019 ФИО2 выдано уведомление о соответствии построенного жилого дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности. 29.10.2019 ФИО2 обратился с заявлением о государственной регистрации прав на указанный жилой дом, право собственности зарегистрировано за ФИО2 07.11.2019.
Ответчиком в материалы дела представлены документы, подтверждающие приобретение строительных материалов в период с мая 2019 года с доставкой на адрес: АДРЕС АДРЕС а также договоры о подключении жилого дома к коммуникациям и выписки по карте ответчика с переводами в мае, июне, июле, августе 2019 года на карту ФИО13
Кроме того, заключены договоры с БТИ от 23.09.2019 на выполнение работ по инвентаризации жилого дома, оформлению технического паспорта, заказан проект жилого дома в ООО «Итог» 16.04.2019.
Истцом представлены расписки от 11.01.2018 и от 19.10.2018, согласно которым ФИО4 обязался отдать 3 000 000 руб. ФИО1 в срок до 10.02.2018. и 1 700 000 руб. до 01.11.2018, а также расписка без даты, согласно которой ФИО4 обязался отдать ФИО1 310 000 руб. в срок до 23.10.2017.
Ответчиком представлена расписка от 01.04.2019, согласно которой ФИО4 взял у ФИО2 сумму в размере 300 000 руб. в качестве аванса за продаваемый им земельный участок по адресу: АДРЕС АДРЕС. В случае не выполнения условий по переводу земельного участка в срок до 01.05.2019 стороны вносят неустойку в размере 30 000 руб., общая сумма сделки 400 000 руб. В расписке указано, что ФИО4 04.04.2019 получил деньги в сумме 50 000 руб., остаток 50 000 руб.
Согласно другой расписке ФИО4 обязался оформить полный пакет документов по переводу права аренды земельного участка по адресу: АДРЕС АДРЕС АДРЕС, на ФИО2 В случае невыполнения им обязательств гарантирует выплату всех затраченных денежных средств ФИО2 Срок выполнения обязательства по оформлению не позднее 25.09.2019.
В соответствии с пп. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5).
Судом установлен факт подделки подписи истца в оспариваемом им соглашении, в связи с чем истец вправе требовать защиты нарушенного права путем признания этой сделки недействительной. При этом, суд приходит к выводу, что действия другой стороны в договоре – ФИО2 по оформлению и регистрации оспариваемой сделки с подписями иного лица, а не ФИО1 являются недобросовестными.
Как установлено судом, ФИО2 было известно, что арендатором указанного земельного участка является ФИО1 Вместе с этим, суду не представлено доказательств тому, что ФИО2 при подписании соглашения, предпринял все меры к разумному и осмотрительному заключению сделки, удостоверился в наличии воли арендатора на передачу арендных прав, убедился в том, что у ФИО4 имеются надлежащие полномочия на заключение указанного соглашения и получение денежных средств, при том, что сделка не заключалась с мая 2019 года, ФИО2 неоднократно сдавал в МФЦ соглашения в различных редакциях (14.08.2019, 21.10.2019), знал, что соглашение не было зарегистрировано в установленный срок с момента сдачи документов в августе 2019 года, сторона сделки – ФИО1 на подписании и сдаче документов ни разу не присутствовал, денежные средства ФИО2 ФИО1 не передавал. Какие-либо договорённости об отчуждении арендных прав в отношении спорного земельного участка между сторонами соглашения отсутствовали. Представленные ответчиком расписки свидетельствуют о наличии договоренностей с ФИО4, который арендатором указанного участка не являлся.
В период с августа 2019 года по октябрь 2019 года регистрация сделки была приостановлена, о чем ответчик не мог не знать, исходя из плановой даты выдачи документов по результатам оказания государственной услуги – 27.08.2019, однако ответчиком не было предпринято действий к тому, чтобы проверить волю арендатора на передачу прав и обязанностей по соглашению. Сдавая документы на регистрацию 21.10.2019, подписывая соглашение в новой редакции, с личной подписью ФИО1, ответчик не убедился в наличии его воли, при том, что ФИО1 на сделке не присутствовал, кем совершена подпись в соглашении ФИО2 достоверно известно не было.
При этом, как пояснял истец в судебных заседаниях, ФИО10 было известно, что условием для подписания соглашения является передача денежных средств истцу, что ответчиком выполнено не было. Данное обстоятельство не оспаривается сторонами. Как указывает ответчик, денежные средства были переданы ФИО9 и ответчик не требовал от ФИО9 передачи денег истцу, тогда как в силу ст. 312 ГК РФ, если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.
Если представитель кредитора действует на основании полномочий, содержащихся в документе, который совершен в простой письменной форме, должник вправе не исполнять обязательство данному представителю до получения подтверждения его полномочий от представляемого, в частности до предъявления представителем доверенности, удостоверенной нотариально, за исключением случаев, указанных в законе, либо случаев, когда письменное уполномочие было представлено кредитором непосредственно должнику (пункт 3 статьи 185) или когда полномочия представителя кредитора содержатся в договоре между кредитором и должником (пункт 4 статьи 185).
Полномочий на получение денежных средств по заключаемым ФИО9 сделкам доверенность, выданная Чайниковым ФИО9, 20.11.2018 не содержит.
Кроме того, ответчику не могло быть неизвестно, что у ФИО9 отсутствуют полномочия на заключение указанного соглашения. Об этом указывал истец в судебном заседании, поясняя о том, что ответчик ему звонил с просьбой подписать данное соглашение, ссылаясь на отсутствие у ФИО9 соответствующих полномочий. А также, об этом свидетельствует факт приостановки регистрации соглашения от 14.08.2019, которая была произведена 15.10.2019. В уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 15.10.2019 было разъяснено, что с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо и что в представленной на государственную регистрацию доверенности отсутствуют полномочия по отчуждению арендных прав.
Ссылка ответчика на неполучение указанного уведомления расценивается судом как необоснованная, учитывая, что оно было адресовано ФИО10 по адресу, указанному им самим при сдаче документов на регистрацию, так и в соглашении от 21.10.2019. Кроме того, о получении указанного уведомления и устранении указанных в нем причин свидетельствует подача соглашения в новой редакции (с личной подписью ФИО1) 21.10.2019 лично ФИО2
Таким образом, доводы ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, подлежат отклонению, поскольку последним не представлено каких-либо доказательств о принятии им на дату заключения соглашения каких-либо мер, направленных на проверку юридической чистоты сделки.
Напротив, в отсутствие документов, подтверждающих право владения, пользования указанным земельным участком, до подписания и регистрации спорного соглашения ответчиком предпринимались действия по строительству и оформлению в собственность жилого дома на земельном участке, принадлежащем истцу на праве аренды, о чем было известно ответчику и не может свидетельствовать о его добросовестном поведении.
В связи с изложенным, поскольку оснований для признания ФИО2 добросовестным приобретателем судом не установлено, при этом, соглашение, заключенное между ФИО1 и ФИО2 о передаче ФИО2 прав и обязанностей по договору аренды №199-19А, от 08.06.2019 признано судом недействительным, у суда имеются основания для применения последствий недействительности сделки в виде обязания ответчика передать спорный земельный участок истцу.
В соответствии со ст. 206 ГПК РФ суд полагает возможным установить срок исполнения данной обязанности - 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Согласно разъяснению, изложенному в п. 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Судом установлено, что на момент начала строительства жилого дома ответчику было достоверно известно об отсутствии у него прав на земельный участок, при этом ответчиком были совершены действия по возведению жилого дома, получению декларации и технического паспорта на дом, которые в том числе явились основанием для регистрации права собственности на указанный жилой дом по единой процедуре в упрощённом порядке, после заключения и регистрации соглашения от 21.10.2019 с ФИО1
В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Таким образом, все юридически значимые действия, совершенные ФИО2 как владельцем земельного участка, права на который были переданы по соглашению от 21.10.2019, являются недействительными в силу прямого указания закона.
Ввиду отсутствия у ФИО2 законных оснований для возведения на указанном земельном участке жилого дома, признания недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, применения последствий недействительности в виде передачи земельного участка истцу, учитывая принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, нарушенное право ФИО1 должно быть защищено путем признания отсутствующим права собственности ФИО2 на жилой дом с кадастровым номером НОМЕР, расположенный по адресу АДРЕС АДРЕС и исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о регистрации права собственности ФИО2 на данный жилой дом.
Исковые требования подлежат удовлетворению.
На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ истцу за счет ответчика подлежат возмещению расходы по уплате государственной пошлины в сумме 900 руб.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Признать недействительным соглашение от 21.10.2019, заключенное между ФИО1 и ФИО2 о передаче прав и обязанностей по договору аренды №199-19А от 08.06.2019 в отношении земельного участка, с кадастровым номером НОМЕР, площадью 900 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС.
Применить последствия недействительности данной сделки, возложить обязанность на ФИО2 в срок не позднее 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу, передать ФИО1 земельный участок с кадастровым номером НОМЕР площадью 900 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС.
Признать отсутствующим право собственности у ФИО2 на жилой дом общей площадью 239,2 кв.м, кадастровый номер НОМЕР, расположенный по адресу АДРЕС.
Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом общей площадью 239,2 кв.м, кадастровый номер НОМЕР, расположенный по адресу АДРЕС АДРЕС.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 900 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Председательствующий М.В. Иванова
Мотивированное решение изготовлено 09.01.2023