Дело №2-315/2025
14RS0014-01-2025-000491-06
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(заочное)
город Ленск 28 июля 2025 года
Ленский районный суд Республики Саха (Якутия) в составе: председательствующего судьи Ильиной В.Т.,
при секретаре Степановой Д.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского поселения «Город Ленск» муниципального района «Ленский район» Республики Саха (Якутия) к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Администрации городского поселения «Город Ленск» муниципального района «Ленский район» Республики Саха (Якутия) (далее - АГП «Город Ленск») обратилось в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в котором просит признать ограничение (обременение) права собственности на объект недвижимости квартиру, расположенную по адресу: [АДРЕС], кадастровым номером [НОМЕР], в виде залога недвижимости (ипотеки) в пользу ФИО1, отсутствующим.
В обосновании иска указано, что жилое помещение, расположенное по адресу: [АДРЕС], является собственностью истца, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 21.04.2025. Многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, что подтверждается актом обследования дома и заключением межведомственной комиссии от 15.09.2016, в связи с чем кв. [НОМЕР] стала непригодной для постоянного проживания. На основании действующего законодательства, апелляционного определения от 10.04.2024 в связи с изъятием недвижимого имущества для муниципальных нужд 26.11.2024, бывшим собственникам гр. ФИО3 и ФИО2 были произведены выплаты за аварийное жилое помещение, а также земельный участок, приходящийся на их долю 1 400 000 рублей, соразмерно долям в праве собственности, что подтверждается платёжными поручениями от 29.11.2024, 13.12.2024. Однако в отношении вышеуказанного аварийного жилого помещения имеется ограничение (договор залога от 30.04.2024), указанное в выписке из ЕГРН от 21.04.2025. Лицо, в пользу которого установлено ограничение является ФИО1 По неизвестной причине ответчик (залогодержатель) не подал заявление в регистрирующий орган о погашении регистрации записи о залоге. Учитывая изъятие вышеуказанного жилого помещения для муниципальных нужд, все ограничения и обременения подлежат отмене.
23 июня 2025 года протокольным определением суда в качестве соответчиков по делу привлечены ФИО2, ФИО3.
В судебное заседание представитель истца АГП «Город Ленск» не явилась, извещены надлежащим образом. Представитель истца ФИО4 направила ходатайство, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие представителя истца, исковые требования поддерживает в полном объеме.
Ответчик ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом посредством телефонограммы, согласно телефонограмме просит рассмотреть дело без его участия, с иском согласен.
Ответчик ФИО2 не явился, извещен надлежащим образом посредством телефонограммы, причину не явки не сообщил суду, каких-либо ходатайств, в том числе об отложении судебного заседания не заявил.
Ответчик ФИО3 не явилась, извещена надлежащим образом посредством телефонограммы, сообщила, что не явится, причину не явки не сообщила суду, каких-либо ходатайств, в том числе об отложении судебного заседания не заявила.
Третьи лица: Ленское межмуниципальное отделение Ленское МО Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РС (Я) и ГКУ Дирекция жилищного строительства РС (Я) извещены надлежащим образом, просили рассмотреть без их участия.
В соответствии со ст. ст. 117, 167, 233 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.
Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Согласно положениям статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.
Из пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
Согласно статьям 329, 334 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.
Статьей 42 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается; залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
Из смысла указанной нормы права следует, что одним из оснований прекращения залога в отношении недвижимого имущества является его истребование у залогодателя, то есть возврат собственнику из чужого незаконного владения, поскольку залог имущества ненадлежащим лицом (не собственником) противоречит пункт 1 статьи 6 Федерального закона 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Согласно части 1 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.
Подпунктом 7 пункта 1, пунктом 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.
В п. 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержится разъяснение о том, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В силу положений данной статьи собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Бремя доказывания принадлежности имущества, лежит на лице, обратившемся с требованиями об освобождении имущества от ареста.
В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как следует из материалов дела, решением Ленского районного суда РС (Я) от 11 апреля 2024 года иск Муниципального образования «Город Ленск» Республики Саха (Якутия) удовлетворен, изъят путем выкупа принадлежащее на праве долевой собственности ФИО3, ФИО2 аварийное жилое помещение, расположенное по адресу: [АДРЕС], а также земельный участок, приходящийся на их долю, с выплатой ФИО3, ФИО2 1400000 (один миллион четыреста тысяч) рублей соразмерно долям в праве собственности. Прекращено право общей долевой собственности за ФИО3 и ФИО2 на жилое помещение, расположенное по адресу: [АДРЕС], а также на земельный участок, приходящийся на их долю. Признано право собственности за Муниципальным образованием «Город Ленск» Республики Саха (Якутия) на жилое помещение по адресу: [АДРЕС].
Апелляционным определением Верховного Суда РС (Я) от 10 июля 2024 года указанное решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалобы без удовлетворения.
В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
11 ноября 2024 года зарегистрировано право собственности АГП «Город Ленск» на жилое помещение, расположенное по адресу: [АДРЕС], что подтверждается выпиской из ЕГРН от 21.04.2025.
Вместе с тем, согласно выписке ЕГРН имеется сведения об ограничении прав и обременения объекта недвижимости в виде ипотеки на основании договора залога от 30.04.2024, лицо в пользу которого установлены ограничения является ответчик ФИО1
Согласно договору залога от 30 апреля 2024 года, заключенный между ФИО3, ФИО2 (залогодатели) и ФИО1 (залогодержатель), с целью обеспечения договора кредитования (займа) от 20 декабря 2022 года, заключенного между указанными сторонами на сумму 4 300 000 рублей сроком по 01 сентября 2024 года с погашением суммы кредита, залогодатели передали в залог залогодержателю – квартиру, находящуюся по адресу: [АДРЕС].
Указанные в договоре лица обратились о регистрации договора залога 22 мая 2024 года.
Истец АГП «Город Ленск» не являлся участником договора залога, указанный договор не подписывал, согласия на его заключение не давал. Согласно требованиям закона обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
Никаких обязанностей по договору залога истец не несет, а ипотека в отношении принадлежащего имущества не возникла, поскольку для ее возникновения отсутствуют законные основания. Право собственности истца возникло из решения суда об изъятии жилого помещения, данный судебный акт вступил в законную силу и имеет преюдициальное значение при разрешении настоящих требований истца.
Ответчики ФИО3, ФИО2 заключая договор залога с ФИО1 достоверно знали о состоявшемся 11 апреля 2024 года решении Ленского районного суда РС (Я), которым прекращено их право собственности на спорную квартиру. Вместе с тем, 30 апреля 2024 года заключили договор залога и передали в залог указанное жилое помещение, не являясь фактически на тот момент собственниками недвижимого имущества и не имея законного на то основания.
Таким образом, из указанных обстоятельств дела следует, что договор залога заключено ответчиками, а также обременение на объект недвижимости зарегистрировано ответчиками после вынесения судом первой инстанции решения об изъятии жилого помещения и признании права собственности на спорное недвижимое имущество за АГП «Город Ленск».
Из содержания искового заявления истца следует, что ответчик уклоняется от государственной регистрации прекращения залога, чем нарушаются права собственника.
Наличие указанного зарегистрированного обременения препятствует в настоящее время реализации прав и обязанностей истца, связанных с проведением мероприятий по сносу аварийного дома.
Таким образом, возникла ситуация, в результате которой истец не имеет возможности иного способа защиты права.
На основании изложенного, учитывая, что многоквартирный дом, в котором расположена спорная квартира, признан аварийным и подлежащим сносу, изъят для муниципальных нужд, право собственности истца признано на основании решения суда, сохранение ограничения прав и обременения объекта недвижимости в виде ипотеки на основании договора залога, нарушают права и обязанности истца, предусмотренные действующим законодательством, на проведение мероприятий по сносу аварийного дома.
С учетом изложенного, обременение в виде ипотеки в отношении указанного имущества подлежит прекращению на основании подпункта 7 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, исковые требования о признании обременения отсутствующим обоснованы и подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 199, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Признать ограничение прав и обременение объекта недвижимости: квартиры, расположенной по адресу: [АДРЕС], кадастровым номером [НОМЕР] в виде залога недвижимости (ипотеки) в пользу ФИО1, отсутствующим.
Настоящее решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационных записей об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в виде ипотеки в отношении указанного имущества.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) через Ленский районный суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) через Ленский районный суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья п/п В.Т. Ильина
Копия верна.
Судья В.Т. Ильина
Решение суда изготовлено в окончательном виде 31 июля 2025 года.
Подлинник решения находится в материалах дела № 2-315/2025.