Дело № 2-553/2022 7 сентября 2022 года г.Котлас
29RS0008-01-2022-000555-97
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Котласский городской суд Архангельской области в составе
председательствующего судьи Шиляковой Н.В.
при секретаре Бологовой С.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Котласе гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Лидер» к ФИО1, ФИО2 о взыскании доплаты по договору участия в долевом строительстве,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Лидер» (далее - ООО «СК «Лидер», застройщик) обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о взыскании доплаты по договору участия в долевом строительстве и стоимости остекления лоджии.
В обоснование заявленных требований указано, что согласно условиям заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве № от __.__.__ ООО «СК «Лидер» обязалось в срок до __.__.__ передать ответчикам однокомнатную квартиру № общей площадью .... кв. м в строящемся многоквартирном доме ..... Предусмотренная договором стоимость квартиры составила 1 378 800 руб. Ответчики приняли обязательства по приемке указанной квартиры и оплаты ее стоимости. В связи с увеличением стоимости строительных материалов и работ, выполняемых подрядчиками, стоимость квартиры увеличена до 10% к ее стоимости, и составляет 137 880 руб., которая подлежит взысканию с ответчиков в равных долях в размере 68 940 руб. с каждого. Кроме того, поскольку остекление лоджии не предусмотрено пунктами 7.1, 7.2 договора, с ответчиков подлежит взысканию стоимость остекления лоджии в размере 60 000 руб., по 30 000 руб. с каждого.
Представитель истца ООО «СК «Лидер» ФИО3, действующий на основании доверенности от __.__.__, в судебном заседании требования о взыскании доплаты поддержал по доводам, изложенным в иске, а от требований о взыскании стоимости остекления лоджии отказался. Определением суда от __.__.__ производство по делу в указанной части требований прекращено.
Представитель ответчиков ФИО4, действующий на основании ордера (л.д. 102) в судебном заседании иск не признал по доводам, изложенным в письменных возражениях, в которых указано, что согласно решению Котласского городского суда от __.__.__ по делу № стоимость квартиры составляет 1 375 200 руб., следовательно, размер исковых требований подлежит уточнению истцом. Кроме того, считают, что доказательств существенного возрастания цены не представлено истцом, а остекление лоджии изначально было предусмотрено истцом еще на стадии предоставления проектной декларации. При заключении договора ответчики были заверены истцом, что за остекление лоджии доплаты не предусмотрено, так как оно предусмотрено проектом дома (л.д.103-105).
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Рассмотрев исковое заявление, заслушав явившихся лиц, исследовав материалы данного дела и гражданского дела №, суд приходит к следующему.
В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В части 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ закреплена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
Статьей 8 Закона № 214-ФЗ установлено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
В силу части 1 статьи 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Как установлено судом и следует из материалов дела, __.__.__ между ООО «СК «Лидер» (застройщик) и ФИО1, ФИО2 (участники долевого строительства) заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым застройщик обязался построить многоквартирный дом .... и не позднее __.__.__ передать истцам квартиру, состоящую из одной комнаты, общей площадью .... кв. м (без учета площади лоджии - .... кв. м), с проектным номером .... на .... этаже в этом доме.
Пунктом 1.4. договора определено, что застройщик передает участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи в собственность в срок до __.__.__.
По условиям договора участия в долевом строительстве ответчики приняли на себя обязательство по приемке квартиры и оплате ее стоимости (пункты 1.1, 2.1, 2.3).
В соответствии с пунктом 2.1 договора его цена составляет 1 346 760 руб.
Оплата цены договора в соответствии с пунктом 2.4. договора производится участниками путем перечисления денежных средств застройщика 150 000 руб. после государственной регистрации договора, далее ежемесячно не менее 15 000 руб.
Ответчики произвели в пользу истца оплату стоимости квартиры в размере 1 378 800 руб., что не оспаривается стороной истца.
Вступившим в законную силу решением суда от __.__.__ удовлетворены исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «Строительная компания «Лидер» о взыскании излишне уплаченных денежных средств, расходов на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.
Указанным решением суда установлено, что стоимость переданного объекта, исходя из пункта 2.3 договора, составляет 1 375 200 коп. (.... х ....), при этом со стороны ФИО1, ФИО2 имеет место переплата по договору в размере 3600 рублей, подлежащая возврату застройщиком ООО «СК «Лидер».
Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, обстоятельства отсутствия у ФИО1, ФИО2 задолженности по договору участия в долевом строительстве установлены вступившим в законную силу решением суда, поэтому они не подлежат оспариванию при рассмотрении данного дела.
В обоснование иска о взыскании доплаты истец ссылается на то, что стоимость строительства возросла в связи увеличением цен на строительные материалы, оборудование, строительные услуги, оказываемые застройщику третьими лицами, при этом возможность изменения стоимости квартиры в указанном случае предусмотрена действующим законодательством и договором.
Действительно, в п. 2.3 договора участия в долевом строительстве стороны определили, что цена договора не окончательная, она подлежит изменению в случае, если по результатам первичной технической инвентаризации построенного (созданного) жилого дома фактическая площадь квартиры и фактическая площадь вспомогательных помещений (лоджий и/или балконов) уменьшатся или увеличатся по сравнению с проектными данными, указанными в пункте 1.2 настоящего договора.
Согласно ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В пункте 2.5 договора участия в долевом строительстве указано, что в связи с существенным возрастанием стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиками, а также в связи с существенным возрастанием стоимости оказываемых застройщику третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, стоимость квартиры будет изменена в сторону её увеличения, но не более 10% от её стоимости.
Таким образом, пунктом 2.5 договора установлена лишь возможность изменения цены договора при установленном в данном пункте случае.
Согласно копии договора строительного подряда от __.__.__, заключенного между истцом и ООО «....», первоначально стоимость общестроительных работ по строительству многоквартирного дома составляла .... руб. (л.д. 34-39).
В соответствии с дополнительным соглашением от __.__.__ к указанному договору подряда стоимость работ составила .... руб., т.е. увеличилась на более чем .... %.
__.__.__ ООО «СК «Лидер» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и направлено всем участникам долевого строительство, в том числе и истцам, уведомление о завершении строительства и готовности к передаче объекта долевого строительства. Одновременно в уведомлении было указано об увеличении стоимости квартиры на 10%, которая должна быть оплачена в течении 7 рабочих дней (дело №, л.д. 18).
Из копии передаточного акта от __.__.__ следует, что размер увеличения стоимости квартиры для ответчиков составил 130 320 руб. ( 1 303 200*10%).
Согласно передаточному акту объект долевого строительства передан истцам __.__.__. Однако передаточный акт подписан истцами с протоколом разногласий (дело №, л.д. 21), из которого следует, что ответчики не согласились с увеличением стоимости квартиры на 130 320 руб.
В силу п.8.2 договора изменения и дополнения к договору оформляются сторонами в письменном виде (путем подписания дополнительных соглашений к договору) и подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке. При внесении изменений и/или дополнений к настоящему договору одна из сторон направляет другой стороне проект дополнительного соглашения, который подписывается второй стороной в течение 3 рабочих дней с момента получения вышеназванного документа. При наличии разногласий по тексту дополнительного соглашения стороны в трехдневный срок согласуют окончательную редакцию. В течение 10 рабочих дней с момента подписания дополнительного соглашения стороны совместно предоставляют в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все требующие от них документы, необходимые для государственной регистрации данного документа.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В связи с этим увеличение цены договора заключенного между истцом и ответчиками могло быть осуществлено только путем заключения письменного соглашения в установленном законом порядке.
При этом заключение дополнительного соглашения к договору, подчиняясь общим правилам о заключении договоров, требует согласования воли сторон и не может быть подменено какими-либо иными юридическими фактами.
Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Как предусмотрено ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).
В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1). Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2).
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Согласно п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Между тем, застройщик не направлял в адрес ответчиков каких-либо проектов соглашений об увеличении цены по заключенному с ним договору (было направлено только уведомление от __.__.__, которое не может быть расценено как дополнительное соглашение), в суд с иском об изменении условий договора участия в долевом строительстве по правилам пункта 2 статьи 452 ГК РФ застройщик не обращался, соответствующее решение суда об изменении условий договора отсутствует, в связи с чем на стороне ответчиков отсутствует обязанность по оплате стоимости квартиры в размере 1 512 720 рублей (.... * ....).
Предусмотренная договором стоимость квартиры не может быть признана измененной только лишь по тому основанию, что __.__.__ застройщик вручил ответчикам уведомление об изменении стоимости квартиры с учетом доплаты по причине удорожания материалов и строительных работ.
Кроме того, суд считает, что вопреки положениям ч. 1 ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств, что одновременно наличествовали причины, предусмотренные п. 2 ст. 452 ГК РФ, влекущие изменения существенного условия договора.
Само по себе изменение экономической ситуации не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Заключая договор с ответчиками, застройщик не мог исключать наступления любых хозяйственных рисков, должен был их предвидеть при определении стоимости объекта.
Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ООО «СК «Лидер» к ФИО1, ФИО2 о взыскании доплаты по договору участия в долевом строительстве заявлены не обоснованно и не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Лидер» (ИНН №) к ФИО1 (СНИЛС №), ФИО2 (СНИЛС №) о взыскании доплаты по договору участия в долевом строительстве отказать.
На решение суда сторонами и другими лицами, участвующими в деле, может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Котласский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий Н.В.Шилякова
Мотивированное решение изготовлено __.__.__.