Дело <№>

23RS0042-01-2022-004017-87

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Новороссийск 09 декабря 2025 года

Приморский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе: председательствующего судьи Гамаюнова С.С.,

при секретаре Гисиновой П.Г.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО1, представителя ответчика по доверенности <ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации МО г. Новороссийск к ФИО2 о сносе самовольной постройки и по встречному иску ФИО2 к администрации МО г. Новороссийск о признании права собственности на объект недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Администрация МО г. Новороссийск обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО5 о сносе самовольной постройки. Исковые требования мотивированы тем, что ФИО3 и ФИО5 являются собственниками земельных участков с кадастровыми номерами <№> и <№>, вид разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, с размещением индивидуального жилого дома усадебного типа, расположенных по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. На указанных земельных участках ответчиками возведено трехэтажное здание с нарушением требуемых отступов от границ со смежными земельными участками и имеющее признаки многоквартирного жилого дома, чем нарушен установленный вид разрешенного использования этих земельных участков. Таким образом, возведенный объект капитального строительства обладает признаками самовольной постройки. Просит признать объект капитального строительства, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами <№> и <№> по адресу: <адрес>, самовольной постройкой. Обязать ответчиков снести данную самовольную постройку в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения ответчиками решения суда в установленный срок, взыскать с них в пользу администрации МО г. Новороссийск судебную неустойку в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда с момента вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения.

Определением <адрес> края от <ДД.ММ.ГГГГ> произведена замена ненадлежащих ответчиков ФИО3, ФИО5 на надлежащего – ФИО2

ФИО2 обратился в суд с встречным иском к администрации МО г. Новороссийск, в котором указал, что в настоящее время он является собственником земельных участков с кадастровыми номерами <№> и <№>. Изначально на этих земельных участках возводился жилой дом, который возможно зарегистрировать по «дачной амнистии» без разрешения на строительство. Впоследствии он хотел в установленном законом порядке перевести его в жилое помещение – гостевой дом, что допускается Правилами землепользования и застройки <адрес> для территориальной зоны Ж-1/А, в которой расположены указанные земельные участки. Однако, узаконить постройку таким путем не представляется возможным ввиду обращения администрации МО г. Новороссийск в суд с иском о ее сносе. В связи с этим он вынужден обратиться в суд с встречным иском для защиты своего права. Просит признать за ним право собственности на здание общей площадью 360 кв.м., назначение – нежилое, наименование – гостевой дом, количество этажей – 3, расположенное на земельных участках с кадастровыми номерами <№> и <№>

Заочным решением <адрес> края от <ДД.ММ.ГГГГ> исковые требования администрации МО г. Новороссийск к ФИО2 о сносе самовольной постройки удовлетворены частично. Объект капитального строительства, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами <№> и <№> по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, признан самовольной постройкой. На ФИО2 возложена обязанность снести самовольно возведенный объект капитального строительства, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами <№> и <№> по адресу: <адрес>, в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу. Взыскана с ФИО2 в пользу администрации МО г. Новороссийска судебная неустойка в размере 500 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда с момента вступления решения суда в законную силу и до момента его фактического исполнения. Взыскана с ФИО2 государственная пошлина в доход МО г. Новороссийск в размере 300 рублей. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к администрации МО г. Новороссийск о признании права собственности на самовольную постройку отказано.

Определением <адрес> края от <ДД.ММ.ГГГГ> указанное заочное решение отменено, производство по делу возобновлено.

При новом рассмотрении дела в судебном заседании представитель истца - администрации МО г. Новороссийск по доверенности ФИО1 на первоначальных требованиях настаивала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила их удовлетворить. Относительно встречных исковых требований возражала, считала их необоснованными.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО6 в судебном заседании настаивал на удовлетворении встречного искового заявления по изложенным в нем основаниям. Дополнительно пояснил, что в настоящее время спорный объект не нарушает Правила землепользования и застройки городского округа МО г. Новороссийск, которые предусматривают в территориальной зоне Ж-1/А условно разрешенный вид использования – гостиничное обслуживание (код 4.7), в том числе размещение гостиниц, новым Федеральным законом от 07.06.2025 N 127-ФЗ "О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов" допускается использование спорного объекта в качестве гостевого дома без изменения вида разрешенного использования земельного участка, что исключает нецелевое использование земельного участка. Следовательно, размещение гостевого дома на принадлежащем ответчику земельном участке соответствует требованиям градостроительного законодательства. Требования строительных, санитарных, противопожарных требований при строительстве спорного объекта не нарушены, угрозу жизни и здоровью граждан возведенный объект не создает и не нарушает права и законные интересы других лиц. Нарушение отступов не является достаточным и существенным нарушением, влекущим снос объекта, в связи с чем в удовлетворении исковых требований администрации МО г. Новороссийск просил отказать.

Третьи лица ФИО3, ФИО5 в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, извещены надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ документом, подтверждающим соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающим застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, является разрешение на строительство.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В соответствии с п. 3 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в частности: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Исходя из содержания вышеприведенных норм закона, с учетом разъяснений об их применении, в том числе содержащихся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного суда РФ 19 марта 2014 г.), при разрешении спора о сносе самовольной постройки суду необходимо установить, допущены ли при возведении самовольной постройки существенные, неустранимые нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли такая постройка права и охраняемые законом интересы других лиц, их право собственности, создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с требованиями ч.ч. 1, 2 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственным исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Судом установлено, что ответчик ФИО2 является собственником земельного участка общей площадью 135 кв.м., с кадастровым номером <№>, земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, с размещением индивидуального жилого дома усадебного типа по адресу: <адрес>, запись о государственной регистрации права <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Также ФИО2 на праве собственности принадлежит смежный земельный участок общей площадью 221 кв.м., с кадастровым номером <№>, земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, с размещением индивидуального жилого дома усадебного типа по адресу: <адрес>, запись о государственной регистрации права <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

На указанных земельных участках возведено трехэтажное здание с нарушением требуемых отступов от границ со смежными земельными участками и имеющее признаки многоквартирного жилого дома, чем нарушен установленный вид разрешенного использования этих земельных участков.

Согласно сведениям, внесенным в реестр отдела «Выдачи разрешений на строительство (реконструкцию) и ввод объектов в эксплуатацию» управления архитектуры и градостроительства администрации МО г. Новороссийск за <ДД.ММ.ГГГГ> годы информация о выданном разрешении на строительство и вводе объекта в эксплуатацию на указанных земельных участках отсутствует.

В соответствии с ч. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ч. 2 ст. 37 ГрК РФ).

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент (ч. 2.1 ст. 37 ГрК РФ).

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (ч. 3 ст. 37 ГрК РФ).

Выбор правообладателем земельного участка вида разрешенного использования, а также его изменение осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» путем внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Доказательством по делу является заключение эксперта, сформулированное на основе проведенной экспертизы.

Определением суда от <ДД.ММ.ГГГГ> по делу назначена судебная экспертиза на предмет проверки соответствия возведенного строения градостроительным нормам и правилам.

Согласно экспертному заключению ООО «Геодезия плюс» <№> от <ДД.ММ.ГГГГ> объект капитального строительства, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами <№> и <№>, соответствует действующим градостроительным, строительным, пожарным, санитарным нормам и правилам, требованиям Правил землепользования и застройки МО г. Новороссийск. Противопожарный разрыв для данного класса зданий составляет 6 м, но учитывая, что наружные стены зданий, обращенные друг к другу, выполнены из негорючих материалов (блока и монолитного железобетона), стена соседнего здания глухая (без проемов), то есть относятся к непожароопасным – К0 и являются противопожарными стенами, расстояние между такими стенами не нормируется, следовательно, противопожарные требования исследуемого здания соблюдены. Исследуемый объект расположен в границах земельных участков с кадастровыми номерами <№> и <№>. Целевым назначением объекта капитального строительства, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами <№> и <№> является – гостевой (или блокированный) дом. Признаки многоквартирного дома не обнаружены. Возведенный объект не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Имеются нарушения использования земельных участков не по целевому назначению. Указанные земельные участки используются для эксплуатации здания гостевого (или блокированного) дома, что соответствует условно-разрешенному виду разрешенного использования земельных участков в данной зоне Ж1 Правил землепользования и застройки <адрес> <№> от <ДД.ММ.ГГГГ> (с поправками на <ДД.ММ.ГГГГ>).

Указанное заключение судебной экспертизы соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, в силу ст. 67 ГПК РФ является допустимым доказательством, так как экспертиза произведена на основании нормативных, методических и справочных источников в соответствии с действующим законодательством, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы эксперта обоснованы, достаточно мотивированы, неясностей и противоречий не содержат, перед началом производства экспертизы эксперту, имеющему соответствующую квалификацию и стаж работы по профессии, были разъяснены его права и обязанности при производстве экспертизы, он был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

01.09.2025 г. вступил в силу Федеральный закон от 07.06.2025 N 127-ФЗ "О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов".

Согласно ст. 1 указанного Федерального закона в целях создания механизма специального правового регулирования деятельности по предоставлению услуг гостевых домов, создания благоприятных условий для развития туристской индустрии провести эксперимент по предоставлению услуг гостевых домов в индивидуальных жилых домах (далее - эксперимент).

Эксперимент проводится на территориях Республики Алтай, Республики Дагестан, Республики Крым, Алтайского края, Краснодарского края, Приморского края, Ставропольского края, Архангельской области, Владимирской области, Ивановской области, Иркутской области, Калининградской области, Кемеровской области - Кузбасса, Ленинградской области, Ростовской области, Херсонской области, города федерального значения Севастополя (далее - субъекты Российской Федерации), а также в федеральной территории "Сириус".

Согласно ст. 4 указанного Федерального закона для присвоения индивидуальному жилому дому типа средства размещения "гостевой дом" такой жилой дом должен размещается на земельном участке, который отнесен к категории земель населенных пунктов и вид разрешенного использования которого предусматривает индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), ведение садоводства.

При таких обстоятельствах, спорное строение, в связи с изданием нового закона, может использоваться в качестве гостевого дома, без изменения вида разрешенного использования земельного участка, что исключает нецелевое использование земельного участка.

Согласно п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 340- ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Судам следует учитывать, что до 01 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Отсутствие разрешения на строительство не является единственным и достаточным основанием для сноса строения. При этом выявленные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, в том числе нарушения требований, предъявляемых к отступам от границ земельного участка, не являются существенными.

Согласно разъяснениям, содержащимся в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 г.) наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе только при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

Согласно п.п. 25, 26, 26, 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. № 44 исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможное нарушения прав третьих лиц.

Отмена разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию объекта, уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке или уведомления о соответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности в порядке самоконтроля органом, уполномоченным на их выдачу, либо судом не свидетельствует о том, что такой объект является самовольной постройкой.

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

В силу статей 11, 12 ГК РФ судебная защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке, в частности, путем признания права.

Оценив представленные доказательства в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, принимая во внимание, что в связи с изданием нового закона (Федеральный закон от 07.06.2025 N 127-ФЗ "О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов") спорный объект капитального строительства, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами <№> и <№>, может использоваться в качестве гостевого дома без изменения вида разрешенного использования земельного участка, что исключает нецелевое использование земельного участка, только лишь отсутствие разрешения на строительство не является достаточным основанием для сноса спорного объекта, при этом судебной экспертизой не установлено существенных нарушений при возведении здания, которое соответствует действующим градостроительным, строительным, пожарным, санитарным нормам и правилам, требованиям Правил землепользования и застройки МО г. Новороссийск, не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу о возможности сохранения спорного объекта и признания за ответчиком права собственности на него, без применения к нему такой крайней меры, как снос, поскольку это нарушит принцип пропорциональности и будет являться несоразмерным последствием допущенного нарушения.

При таких обстоятельствах исковые требования администрации МО г. Новороссийск о сносе самовольной постройки удовлетворению не подлежат, а встречные исковые требования ФИО2 о признании права собственности на недвижимое имущество подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований администрации МО г. Новороссийск к ФИО2 о сносе самовольной постройки – отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 к администрации МО г. Новороссийск о признании права собственности на недвижимое имущество – удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на здание, назначение – нежилое, наименование – гостевой дом, общей площадью 444.6 кв.м., количество этажей – 3, год завершения строительства – 2022, материал наружных стен - из прочих материалов, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами <№> <№>, по адресу: <адрес>.

Считать данное решение суда основанием для совершения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационных действий по регистрации права собственности в отношении вышеуказанного объекта недвижимого имущества.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Приморский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Гамаюнов С.С.

Мотивированное решение суда изготовлено 10.12.2025 г.