Дело №2-3823/2025
УИД 74RS0031-01-2025-006328-76
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 ноября 2025 года Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе
председательствующего Дмитриевой П.А.,
при секретаре судебного заседания Шибанове Н.К.,
с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 , Администрации г. Магнитогорска о признании недействительным договора аренды, прекращении права по договору аренды, исключении сведения из ЕГРН,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, с учетом уточненных требований, обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО4, администрации г. Магнитогорска Челябинской области о признании недействительным договора № <номер обезличен> аренды земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, прекращении права по договору № <номер обезличен> аренды земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве аренды ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>. (т. 1 л.д. 3-4, т. 2 л.д. 35-36)
В обоснование заявленных требований указано на то, что истец является собственником жилого помещения № <номер обезличен> в жилом доме и земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенных по адресу: <адрес обезличен>. Ответчик является собственником доли в помещении <номер обезличен> в жилом доме и земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенного по адресу <адрес обезличен>. В 2025 году истцу стало известно, что ответчику предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен>, который является участком общего пользования и придомовой территорией, а также имеет общие границы с земельными участками истца и ответчика. Спорный земельный участок находится в аренде с 04 апреля 2024 года по 15 февраля 2027 года и состоит из двух контуров. Предоставление спорного земельного участка в аренду ответчику повлекло за собой сужение проезда к жилому помещению истца, а также невозможностью пользоваться прилегающей территорией. Согласия на предоставление в аренду спорного участка истец не давала, не согласовывала границ земельного участка при его оформлении. Считает, что аренда прилегающей территории, которая ранее находилась в общем пользовании, произведена с нарушением прав истца, как сособственника жилого помещения.
Истец ФИО1 заявленные требования поддержала, указала, что ее права нарушены указанным договором аренды, поскольку ограничивает ее в праве пользовании землями общего пользования. Ответчик ограничивает проезд к ее участку. Полагает, что в случае расторжения договора аренды проезд будет значительно шире.
Представитель истца ФИО2, заявленные требования поддержал.
Ответчик ФИО4 извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился.
Представитель ответчика ФИО3 действующая по доверенности (т. 1 л.д. 49), с заявленными требованиями не согласилась, указала, что признание договора аренды недействительным не восстановит право истца.
Представитель ответчика администрации г. Магнитогорска в судебное заседание не явился, ранее представитель ФИО5 пояснила, что договор аренды прав истца не нарушает, договор заключен законно. Представлено письменное мнение. (т. 1 л.д.89)
Третьи лица КУИиЗО администрации г. Магнитогорска, Управление Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явились, о месте времени рассмотрения извещены надлежащим образом.
В соответствии с ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
С учетом изложенного, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Суд, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав в судебном заседании материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.
Часть 3 ст. 17 Конституции РФ регламентирует, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
В силу ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Пунктом 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.
В соответствии с п. 1 ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 1 ст. 154 Гражданского кодекса РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.
В силу п. 1 ст. 431.1 Гражданского кодекса РФ положения настоящего Кодекса о недействительности сделок (параграф 2 главы 9) применяются к договорам, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и настоящей статьей.
Статьей 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Как установлено в судебном заседании, истец ФИО1 на основании договора купли-продажи от 17 октября 2012 года является собственником земельного участка, с кадастровым номером <номер обезличен> расположенного по адресу: <адрес обезличен>, категория земель: земли населенных пунктов – вид разрешенного использования: в целях эксплуатации 5/8 долей жилого дома, площадью 541 кв.м. (л.д. 11,12), помещения 2, площадью 42,2 кв.м., назначение жилое, по адресу: <адрес обезличен> (т. 1 л.д. 10, 34)
Собственниками земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен> и <номер обезличен> смежные с земельным участком истца, с кадастровым номером <номер обезличен> расположенные по адресу: <адрес обезличен> являются ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО4 по ? доли в общей долевой собственности каждый, категория земель: земли населенных пунктов – вид разрешенного использования: под жилую застройку, на основании договора купли-продажи от 29 июля 2015 года. (т. 1 л.д. 84-86, т. 2 л.д. 40-41)
Из ответа Управления Росреестра по Челябинской области от 27 ноября 2020 года (т. 2 л.д. 37) и от 24 декабря 2020 года (т. 2 л.д. 38-39) в адрес ФИО1 следует, что в целях осуществления государственного земельного надзора в целях предварительной проверки поступившей информации в соответствии с требованиями Административного регламента было принято решение о проведении внеплановой проверки. Должностным лицом Магнитогорского отдела в рамках проверки поступившей информации проведено административное обследование земельного участка, расположенного по адресу: <адрес обезличен> Был составлен акт административного обследования № <номер обезличен> от 26 ноября 2020 года. В результате проведенной проверки были установлены нарушения требований ст. ст. 25, 26 Земельного кодекса РФ – выразившиеся в самовольном использовании земельного участка площадью 45 кв.м., прилегающей с северной стороны к земельному участку с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенному по адресу: <адрес обезличен>. Из положений вышеуказанных норм права следует, что лица вправе пользоваться земельным участком только при наличии соответствующих прав на земельный участок. В соответствии с предписаниями об устранении выявленного нарушения требований земельного законодательства РФ от 23 декабря 2020 года правообладатели земельного участка, расположенного по адресу: <...> обязаны устранить допущенное нарушение, а именно оформить права на используемый земельной участок или освободить самовольно занятый земельный участок в срок до 11 июня 2021 года.
Согласно представленным сведениям, 25 апреля 2014 года постановлением администрации г. Магнитогорска Челябинской области от 25 апреля 2014 года утверждена схема расположения земельного участка из категории земель: земли населенных пунктов (Ж-4, зона индивидуальной жилой застройки), площадью 59 кв.м. с кадастровым номером <номер обезличен>, находящийся по адресу: <адрес обезличен> прилегающая территория к земельным участкам с кадастровым номером 74<номер обезличен> и <номер обезличен> на кадастровой карте. (т. 2 л.д. 46-47)
16 июля 2014 года земельный участок площадь. 59 кв.м., из категории земель: земли населенных пунктов (Ж-4, зона индивидуальной жилой застройки), площадью 59 кв.м. с кадастровым номером <номер обезличен>, прилегающий к земельным участкам <номер обезличен>, по местоположения: <адрес обезличен>, для целей, не связанных со строительством – благоустройство территории предоставлен в аренду сроком на 15 лет ФИО9 (т. 1 л.д. 54-55т. 2 л.д. 48)
29 июля 2014 года администрацией г. Магнитогорска и ФИО9 заключен договор № <номер обезличен> аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов (Ж-4, зона индивидуальной жилой застройки), площадью 59 кв.м. с кадастровым номером <номер обезличен>, находящийся по адресу: <адрес обезличен> (т. 1 л.д. 53, 122, 173-203, т. 2 л.д. 49-54)
Согласно п. 1.2 участок предоставлен для благоустройства. Изменение цели использования участка допускается исключительно с письменного разрешения арендодателя.
Срок действия договора установлен до 16 июля 2029 года, что следует из п. 2.1 договора.
Постановлением № <номер обезличен> от 13 марта 2021 года ФИО4 представлено разрешение на условно разрешенный вид - ведение огородничества, использование земельного участка из категории земли населенных пунктов (территориальная зона Ж-4, зона индивидуальной жилой застройки) с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен> (т. 1 л.д. 125 оборот)
27 апреля 2021 года между администрацией г. Магнитогорска и ФИО4 заключен договор № <номер обезличен> аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов (Ж-4, зона индивидуальной жилой застройки), площадью 59 кв.м. с кадастровым номером <номер обезличен>, находящийся по адресу: <адрес обезличен> (л.д. 122-124)
Согласно п. 1.2 участок предоставлен для ведения огородничества. Изменение цели использования участка допускается исключительно с письменного разрешения арендодателя.
Срок действия договора установлен до 07 мая 2024 года, что следует из п. 2.1 договора.
16 января 2024 года ФИО4 обратился с заявлением о предоставлении земельного участка № <адрес обезличен>, площадью 59 кв.м., расположенный по адресу: <адрес обезличен>, прилегающий к земельному участку на праве аренды на срок 3 года. Цель использования земельного участка ведения огородничества. (л.д. 97)
23 января 2024 года Управлением Архитектуры и градостроительства по заявлению ФИО4 подготовлено заключение-<адрес обезличен>, по которому КУИиЗО администрации города надлежит оформить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № <номер обезличен> от 27 апреля 2021 года. (т. 1 л.д. 120)
Так же указано на возможность заключения в соответствии с пп. 19 п. 2 ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ с ФИО4 договора аренды на земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, территориальная зона – Ж4 (зона индивидуальной жилой застройки), кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 59 кв.м., разрешенное использование – ведение огородничества, на срок 3 года, адрес: <адрес обезличен>, прилегающий к земельному участку, цель использования: ведение огородничества.
29 января 2024 года между администрацией г. Магнитогорска и ФИО4 заключен договор № <номер обезличен> аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов (Ж-4, зона индивидуальной жилой застройки), площадью 59 кв.м. с кадастровым номером <адрес обезличен>, находящийся по адресу: <адрес обезличен> прилегающий к земельному участку (т. 1 л.д. 91-93).
Согласно п. 1.2 участок предоставлен для ведения огородничества. Изменение цели использования участка допускается исключительно с письменного разрешения арендодателя.
Срок действия договора установлен до 15 февраля 2027 года, что следует из п. 2.1 договора.
Сведения о заключении договора № <номер обезличен> аренды земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 04 апреля 2024 года.
27 июня 2024 года старшим инспектором Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Магнитогорска проведено обследование земельного участка и составлен акт, из которого следует, что в ходе обследования земельного участка № <номер обезличен>, площадью 59 кв.м., установлено, что фактически при визуальном осмотре на данном земельном участке каких-либо капитальных строений не обнаружено. Отмечено, что исследуемый земельный участок является прилегающим с южной стороны к земельному участку с кадастровым номером <номер обезличен> площадью 91,47 кв.м., который находится в общей долевой собственности ФИО6, ФИО4, ФИО8, ФИО7, на котором расположено жилое помещение № <номер обезличен> с кадастровым номером <номер обезличен>, находящееся в общей долевой собственности ФИО6, ФИО4, ФИО8, ФИО7 Исследуемый земельный участок, площадью 59 кв.м. и земельный участок, площадью 97,47 кв.м. образуют единую территорию и огорожены общим забором (т. 1 л.д. 99).
29 апреля 2025 года администрация г. Магнитогорска направила в адрес ФИО1 ответ на ее обращение в прокуратуру Орджоникидзевского района г. Магнитогорска по вопросам нецелевого использования земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен> и сужения пожарного проезда у <адрес обезличен>, из содержания которого следует, что работником администрации Орджоникидзевского района г. Магнитогорска проведено выездное обследование территории по указанному адресу. В результате обследования установлено, что к дому <адрес обезличен> пристроено помещение на земельном участке <номер обезличен>. При этом, по сведениям Единого государственного реестра недвижимости, указанный земельный участок предоставлен в аренду и предназначен для несвязанных со строительством целей (ведения огородничества).
Факт использования земельного участка не по назначению указывает на нецелевое использование земельного участка, что является нарушением земельного законодательства РФ. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 10 марта 2022 года № 336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля» в отношении собственника указанного земельного участка проведено контрольно-надзорное мероприятие без взаимодействия. ФИО4 объявлено Предостережение о недопустимости использования земельного участка не по назначению. В адрес отдела надзорной деятельности и профилактической работы по г. Магнитогорску направлено письмо о проведении проверки факта уменьшения пожарного проезда (т. 1 л.д. 56-57, 58)
Согласно ответу начальника Отдела надзорной деятельности и профилактической работы по г. Магнитогорску и Верхнеуральскому району, сотрудниками указанного отдела проведено выездное обследование по адресу <адрес обезличен> по результатам которого установлено, что подъезд к одноэтажному частному дому (функциональной пожарной опасности Ф1.4) осуществляется с ул. <адрес обезличен> на расстоянии не более 50 м, что соответствует п.8.1.15 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям». Прилегающая к дому территория пожарным проездом не является. (т. 2 л.д. 59)
Согласно п. 9 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.
При этом в п. 2 данной статьи указано, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (п. 2)
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3).
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
По смыслу ст. ст. 11, 12 Гражданского процессуального кодекса РФ во взаимосвязи с п. 4 ч. 2 ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ, выбор способа защиты нарушенного права и, соответственно, определение предмета и основания иска принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.
Истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска (ч. 1 ст. 39 ГПК РФ).
В состязательном процессе предмет и основание иска, определенные истцом, позволяют ответчику сформировать свою позицию по делу, подготовить возражения относительно предъявленного требования и его основания. Элементы иска предопределяют выбор ответчиком средств защиты против предъявляемых к нему требований истца.
Пользование земельным участком предполагает возможность проезда и прохода к нему и расположенным на нем объектам с земель (дорог) общего пользования. Требование об обеспечении доступа является необходимым и общим в отношении всех земельных участков и следует из самого содержания права собственности.
Как указано ранее и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен>, является двухконтурным и прилегает к земельным участкам <номер обезличен>, принадлежащим на праве общей долевой собственности ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО4, на земельных участках расположены помещения, которые так же принадлежат указанным лицам на праве общей долевой собственности.
Истец ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен> и собственником помещения расположенного на указанном земельном участке.
Истец в обоснование требований о признании договора аренды недействительным ссылалась на отсутствие ее согласия на заключение договора аренды и нарушение ее прав нахождением жилого помещения, принадлежащего ответчикам, на арендованном земельном участке, что привело к сужению проезда, что привело к отсутствию места для уборки и складирования снега.
Истец в ходе судебного заседания ссылалась на тот факт, что предоставление на праве аренды ответчику земельного участка смежного с ее участком ограничивает ее право на пользование землями общего пользования, ответчик загораживает проезд, не позволяет ее гостям припарковать автомобиль, в зимнее время у истца отсутствует место для уборки и складирования снега.
Действующим законодательством предусмотрена необходимость получения согласие при заключении договора аренды в отдельных случаях, в частности, нахождения имущества в общей долевой собственности.
Однако из материалов дела следует, что земельные участки и помещения на них не находятся в совместном или общедолевом пользовании истца и ответчика.
Относимых, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих нарушение права истца, выразившееся в сужении проезда, последней не представлено.
Из представленных межевых планов и фотоснимков местности следует, что проезд от участка истца к дорогам общего пользования имеется.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом в нарушение положений тс. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлены доказательства наличия нарушенного права, подлежащего судебной защите.
Оценив исследованные в судебном заседании доказательства по правилам ч.3 ст.67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд полагает правильным в удовлетворении заявленных требований о признании недействительным договора аренды, отказать.
Поскольку в удовлетворении требований о признании недействительным договора аренды отказано, оснований для удовлетворения требований о применения последствий недействительности сделки так же не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 к ФИО4 , Администрации г. Магнитогорска о признании недействительным договора аренды, прекращении права по договору аренды, исключении сведения из ЕГРН оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска.
Председательствующий:
Мотивированное решение составлено 28 ноября 2025 года.