77R50005-02-2025-007120-20
Дело №2-3896/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 октября 2025 года адрес
Головинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Ивановой О.М., при секретаре фио, с участием прокурора фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3896/2024 иску ФИО1 к ООО «Эссет Менеджмент адресУ. комбинированным ЗПИФ «Новые инвестиции» о признании предварительного договора купли-продажи основным, признании права собственности, о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании, встречному иску ООО «Эссет Менеджмент адресУ. комбинированным ЗПИФ «Новые инвестиции» к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи, обязании, выселении, взыскании,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Эссет Менеджмент адресУ. комбинированным ЗПИФ «Новые инвестиции» под управлением ООО «Эссет Менеджмент Солюшенс», в котором просил признать основным заключенный 27.12.2024 года между ФИО1 и ООО «Эссет Менеджмент адресУ. комбинированным ЗПИФ «Новые инвестиции» под управлением ООО «Эссет Менеджмент Солюшенс» предварительный договор купли-продажи квартиры № ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД; признать за ФИО1 право собственности на квартиру № 197 в д. 228 корп. 6 по адрес в адрес; взыскать с ООО «Эссет Менеджмент адресУ. комбинированным ЗПИФ «Новые инвестиции» под управлением ООО «Эссет Менеджмент Солюшенс» государственную пошлину в размере сумма
В обоснование требований истец указал, что 27.12.2024 года между сторонами был заключен предварительный договор № ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД купли-продажи двухкомнатной квартиры общей площадью 51 кв.м, расположенной по адресу: адрес, внутригородская территория адрес, адрес. При заключении договора квартира находилась в общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев Комбинированного ЗПИФ «Новые инвестиции», о чем в ЕГРН 28.03.2024 года сделана запись регистрации № 77:09:0006011:4732-77/060/2024-1. Цена договора составила сумма По условиям предварительного договора (п.п. 1.3., 2.3.2., 2.3.3.) основной договор должен быть заключен сторонами в срок до 27.11.2026 года включительно; оплата цены договора производится зачетом продавцом платежей, произведенных покупателем по предварительному договору № ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД от 27.12.2024 года, и является надлежащим исполнением покупателем своих обязательств по оплате цены квартиры по основному договору. Во исполнение условий договора 27.12.2024 года между сторонами было заключено соглашение о задатке к предварительному договору купли-продажи квартиры, согласно которому сумма задатка определена в размере полной стоимости цены квартиры – сумма, при этом, обязательство покупателя по оплате задатка считается исполненным в момент зачисления денежных средств на расчетный счет продавца. Денежные средства (задаток), предусмотренные п. 3.1. предварительного договора и п. 2 соглашения о задатке, в размере сумма перечислены истцом на счет ответчика в день заключения предварительного договора, а остаток суммы в размере сумма – 17.01.2025 года, что подтверждается платежными документами и не оспаривается продавцом. Таким образом, свои обязательства по договору истец исполнил надлежащим образом. Кроме того, 27.12.2024 года, т.е. в день заключения предварительного договора, стороны заключили договор найма спорного жилого помещения сроком до 27.11.2026 года, стоимость ежемесячных платежей по которому составила сумма 11.01.2025 года истец получил ключи от квартиры, что подтверждается актом приема-передачи квартиры. В квартире истцом сделан ремонт, установлена мебель. 21.01.2025 года истец обратился к ответчику с просьбой о заключении основного договора купли-продажи, ссылаясь на выполнение всех обязательств, предусмотренных предварительным договором купли-продажи. 03.02.2025 года истцом получен отказ в заключении основного договора купли-продажи со ссылкой на неисполненный характер обязательств по договору найма спорного жилого помещения, в котором ответчик указал, что основной договор будет заключен только по окончании срока действия договора найма спорной квартиры. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Не согласившись с предъявленными требованиями, ООО «Эссет Менеджмент адресУ. комбинированным ЗПИФ «Новые инвестиции» под управлением ООО «Эссет Менеджмент Солюшенс» в порядке ст. 137 ГПК РФ обратилось в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1, о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры № ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД от 27.12.2024 года, соглашения о задатке от 27.12.2024 года к предварительному договору купли-продажи квартиры № ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД от 27.12.2024 года, договора найма жилого помещения № ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД-НМ от 27.12.2024 года; обязании фио возвратить ООО адресУ. комбинированным ЗПИФ «Новые инвестиции» по акту приема-передачи жилое помещение (квартиру): № 197, количество комнат: 2, кадастровый номер 77:09:0006011:4732, площадью 51 кв.м, общей площадью с учетом лоджий/балконов с коэффициентом: 53 кв.м, номер, тип этажа, на котором расположена квартира: 10, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: адрес, вн.тер. м.адрес, с учетом нормального износа в течение 3 рабочих дней с даты вступления в силу судебного акта; выселении гражданина РФ ФИО1 из жилого помещения – квартиры № 197, количество комнат: 2, кадастровый номер 77:09:0006011:4732, площадью 51 кв.м, общей площадью с учетом лоджий/балконов с коэффициентом: 53 кв.м, номер, тип этажа, на котором расположена квартира: 10, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: адрес, вн.тер. м.адрес; взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере сумма
В обоснование встречного иска указано, что между ООО адресУ. комбинированным ЗПИФ «Новые инвестиции» и ФИО1 27.12.2024 года заключен комплекс взаимосвязанных сделок, целью которых, при условии полного исполнения покупателем обязательств по оплате, является приобретение в собственность покупателя жилого помещения (квартиры) № 197, количество комнат: 2, кадастровый номер 77:09:0006011:4732, площадью 51 кв.м, общей площадью с учетом лоджий/балконов с коэффициентом: 53 кв.м, номер, тип этажа, на котором расположена квартира: 10, в многоквартирном жилом доме по адресу: адрес, вн.тер. м.адрес, по согласованной сторонами стоимости в размере сумма, а именно:
- предварительный договор купли-продажи квартиры № ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД от 27.12.2024 года, в соответствии с которым стороны на условиях и в порядке, предусмотренных указанным договором и действующим законодательством РФ, обязались в будущем заключить договор (основной договор) купли-продажи квартиры. В соответствии с п. 1.3. предварительного договора купли-продажи квартиры № ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД от 27.12.2024 года основной договор должен быть заключен сторонами в срок по 27.11.2026 года включительно;
- соглашение о задатке от 27.12.2024 года к предварительному договору купли-продажи квартиры № ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД от 27.12.2024 года, в соответствии с которым покупатель выдает продавцу задаток, чтобы обеспечить исполнение обязательства по заключению основного договора. Основной договор должен быть заключен на условиях, предусмотренных предварительным договором № ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД от 27.12.2024 года;
- договор найма жилого помещения № ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД-НМ от 27.12.2024 года, в соответствии с которым наймодатель сдает, а наниматель принимает во временное владение и пользование за плату квартиру для проживания в ней в период с 27.12.2024 года по 27.11.2026 года, в п. 2.1. которого согласован размер платы за наем в месяц. В п. 1.4. договора найма установлено, что он заключается во исполнение сторонами предварительного договор купли-продажи квартиры № ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД от 27.12.2024 года. Указанное условие, включенное в договор найма, подразумевало, что ежемесячные платежи, произведенные нанимателем по договору найма за весь период его действия, который, также как и срок заключения основного договора по предварительному договору установлен до 27.11.2026 года, засчитываются в цену квартиры. Договор найма зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРН.
11.01.2025 года между сторонами подписан акт приема-передачи жилого помещения к договору найма, по которому наймодатель передал, а наниматель принял во временное владение и пользование квартиру в качественном состоянии, а также комплект ключей от нее. С указанной даты истец проживает в квартире на условиях договора найма. Согласно п. 2.1. договора найма, плата за пользование квартирой устанавливается в размере сумма в месяц, НДС не облагается. В соответствии с п. 8.3. договора найма он может быть расторгнут в одностороннем порядке в случае, в том числе, расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры № ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД от 27.12.2024 года. На основании п. 8.7. договора найма, в случае его расторжения/прекращения, за исключением случаев, когда его прекращение связано с приемкой квартиры по передаточному акту вследствие заключения основного договора купли-продажи, наниматель и члены его семьи подлежат выселению из квартиры. При расторжении договоров, в силу п. 4.1. предварительного договора купли-продажи квартиры № ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД от 27.12.2024 года, ст. ст. 6, 8 договора найма жилого помещения № ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД-НМ от 27.12.2024 года, наниматель обязан возвратить квартиру наймодателю (продавцу) по акту приема-передачи, совершив действия, предусмотренные пп. 6.1.1.-6.1.6. договора найма незамедлительно после подписания соглашения о расторжении и акта приема-передачи (возврата) квартиры. Квартира находится в общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев Комбинированного ЗПИФ «Новые инвестиции», о чем в ЕГРН 28.03.2024 года сделана запись регистрации № 77:09:0006011:4732-77/060/2024-1. На дату рассмотрения настоящего спора договор найма исполняется сторонами. Согласно позиции истца по встречному иску, полное и надлежащее исполнение покупателем (нанимателем) обязательств как по предварительному договору купли-продажи квартиры № ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД от 27.12.2024 года, так и по договору найма жилого помещения № ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД-НМ от 27.12.2024 года, в совокупности с согласованной сторонами как дате заключения основного договора в предварительном договоре, так и дате окончания срока найма – 27.11.2026 года, обеспечивало бы выплату цены квартиры в размере сумма в полном объеме, что и было согласовано сторонами при заключении взаимосвязанных сделок в один день – 27.12.2024 года. По сути, договор найма представлял собой рассрочку исполнения покупателем обязательств по оплате цены квартиры, с одновременной возможностью проживания в ней на весь период выплаты рассрочки. Покупателю при заключении вышеуказанных договоров было доподлинно известно, что надлежащим исполнением договоров, включая осуществление выплат по договору найма жилого помещения, обусловлена оплата цены квартиры в полном объеме. Однако, ФИО1, злоупотребляя правом, в одностороннем порядке отказываясь исполнять сделки, направил в адрес продавца сначала требования о заключении основного договора, а затем о расторжении договора найма, ссылаясь на полную оплату задатков и полное исполнение обязательств по предварительному договору. На данные требования продавцом были даны ответы о комплексном характере всех заключенных сделок, направленных на оплату и приобретение квартиры в собственность после их исполнения, а также о расторжении договоров со стороны продавца вследствие нарушения покупателем обязательств, необходимости возврата имущества и выселении. Предъявление истцом в суд настоящего иска, а также иска о расторжении договора найма в Бутырский районный суд адрес, по мнению ответчика (истца по встречному иску), свидетельствует о том, что ФИО1 не намерен исполнять обязательства по всем договорам в полном объеме, а преследует цель приобрести квартиру по значительно более низкой цене, нежели чем была согласована сторонами при заключении всех сделок. Поскольку действиями покупателя продавцу будут причинен существенный ущерб в виде утраты имущества, принадлежащего продавцу на праве собственности, недополучения стоимости квартиры, которая обеспечивалась бы оплатой ежемесячных платежей по договору найма, по мнению истца по встречному иску, все договоры подлежат расторжению в судебном порядке на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ, а ответчик (ФИО1) – выселению из квартиры. При отсутствии доказательств полной оплаты цены квартиры со стороны покупателя, иск о признании права собственности удовлетворению не подлежит, при этом, все сделки, направленные на отчуждение квартиры от продавца, подлежат расторжению с обязанием покупателя (нанимателя) вернуть недвижимое имущество продавцу по передаточному акту, что прямо предусмотрено условиями договора найма.
Гражданскому делу присвоен № 2-3896/2025.
Кроме того, ФИО1 обратился в Бутырский районный суд адрес с исковым заявлением к ООО «Эссет Менеджмент адресУ. комбинированным ЗПИФ «Новые инвестиции» под управлением ООО «Эссет Менеджмент Солюшенс», в котором просил расторгнуть договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, заключенного между ФИО1 и ООО «Эссет Менеджмент адресУ. комбинированным ЗПИФ «Новые инвестиции» под управлением ООО «Эссет Менеджмент Солюшенс» 27.12.2024 года; взыскать государственную пошлину в размере сумма, мотивируя тем, что обязательства по предварительному договору купли-продажи квартиры исполнены ФИО1 в полном объеме. 05.05.2025 года истцом в адрес ответчика было направлено требование о расторжении договора найма спорной квартиры, поскольку необходимость в найме жилого помещения, за которое истец выплатил полную стоимость в рамках предварительного договора купли-продажи, отсутствует, а сложившаяся ситуация в виде дальнейшей оплаты арендных платежей приносит покупателю реальные убытки в размере ежемесячной стоимости найма квартиры.
Определением Бутырского районного суда адрес от 06.08.2025 года гражданское дело по иску фио к ООО «Эссет Менеджмент адресУ. комбинированным ЗПИФ «Новые инвестиции» под управлением ООО «Эссет Менеджмент Солюшенс» о расторжении договора найма жилого помещения передано по подсудности в Головинский районный суд адрес.
Гражданскому делу присвоен № 2-5808/2025.
Протокольным определением от 21.10.2025 года гражданские дела № 2-3896/2025 и № 2-5808/2025 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен № 2-3896/2025.
Представитель истца в судебное заседание явился, на удовлетворении требований настаивал, возражал против удовлетворения встречного иска, указав, что ни в одном из подписанных между сторонами документов сумма, указанная истцом по встречному иску в размере сумма, не фигурирует. Согласно п. 2.2. предварительного договора, цена квартиры составляет сумма, является неизменной и не подлежащей изменению ни при каких условиях. Более того, п. 3.1. предварительного договора определен порядок его исполнения, а именно: задаток в сумме сумма вносится покупателем в день заключения договора, задаток в сумме сумма – в срок до 27.11.2026 года. При этом, оплата задатков считается исполненной в момент зачисления денежных средств на счет продавца, а зачет продавцом платежей, произведенных покупателем по предварительному договору, является надлежащим исполнением покупателем своих обязательств по оплате цены квартиры по основному договору (п. 2.3.3.). Таким образом, заявление истца по встречному иску о том, что стоимость квартиры была согласована сторонами в ином размере с учетом заключенного сторонами договора найма сроком на два года, не соответствует действительности. При этом, сам предварительный договор не содержит каких-либо ссылок или указаний на договор найма жилого помещения, а по смыслу самого договора, и не мог содержать такого условия, поскольку в этом не было необходимости. Мнение истца по встречному иску о том, что договор найма заключен во исполнение предварительного договора купли-продажи, что подразумевает зачет ежемесячных платежей за весь его период действия в стоимость квартиры, истец по первоначальному иску считает несостоятельным, поскольку условия предварительного договора купли-продажи зафиксировали в себе стоимость квартиры и порядок оплаты по нему. Таким образом, договор найма не может выходить за условия предварительного договора, тем более в части его существенных условий (цены). Условия предварительного договора не содержат точную дату заключения основного договора, а лишь ограничиваются периодов, в который данное обязательство подлежит исполнению – до 26.11.2026 года. Принимая во внимание факт исполнения покупателем условий предварительного договора и соглашения о задатке (внесение задатка в размере, равном стоимости жилья, фактическая передача квартиры по договору найма), истец полагает, что имеются все предусмотренные договором основания для передачи квартиры в его собственность, от чего ответчик необоснованно уклоняется. Довод истца по встречному иску о том, что ФИО1 преследует цель приобрести квартиру по значительно более низкой цене, нежели была согласована сторонами при заключении сделок, а потому злоупотребляет своим правом, опровергается представленными в материалы дела доказательствами.
Представитель ответчика в судебное заседание явилась, возражала против исковых требований о признании предварительного договора купли-продажи основным, признании права собственности, расторжении договора найма жилого помещения, взыскании судебных расходов возражала, настаивала на удовлетворении встречного иска, указывая, что при заключении договоров от 27.12.2024 года ФИО1 было доподлинно известно, что надлежащим исполнением договоров, включая договор найма, обусловлена оплата цена квартиры в полном объеме. Ссылаясь на исполнение договора найма сторонами в полном объеме, в частности, предоставление наймодателем жилого помещения нанимателю по передаточному акту, нахождение имущества во владении нанимателя, ежемесячная оплата со стороны нанимателя за пользование жилым помещением, истец по встречному иску полагает, что тем самым стороны подтверждают действие договора, следовательно, отказ от договора найма со стороны фио считает недействительной сделкой.
Выслушав стороны, мотивированное заключение прокурора, полагавшего требования о выселении не подлежащими удовлетворению, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 27.12.2024 года между ООО «Эссет Менеджмент адресУ. комбинированным ЗПИФ «Новые инвестиции» под управлением ООО «Эссет Менеджмент Солюшенс» (продавец) и ФИО1 был заключен предварительный договор № ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД купли-продажи двухкомнатной квартиры кадастровый номер 77:09:0006011:4732 общей площадью 51 кв.м, расположенной по адресу: адрес, внутригородская территория адрес, адрес.
Квартира находится в общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев Комбинированного ЗПИФ «Новые инвестиции», о чем в ЕГРН 28.03.2024 года сделана запись регистрации № 77:09:0006011:4732-77/060/2024-1 (п. 1.2. предварительного договора).
По условиям предварительного договора (п.п. 1.3., 2.3.2., 2.3.3.) основной договор должен быть заключен сторонами в срок до 27.11.2026 года включительно; оплата цены договора производится зачетом продавцом платежей, произведенных покупателем по предварительному договору № ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД от 27.12.2024 года, и является надлежащим исполнением покупателем своих обязательств по оплате цены квартиры по основному договору.
К моменту заключения основного договора покупатель обязан оплатить платежи в соответствии с п. 3.1. договора (п. 1.4. предварительного договора).
Пунктом 2.2. предварительного договора установлено, что цена квартиры по основному договору составляет сумма, НДС не облагается. Цена квартиры является неизменной и при заключении между продавцом и покупателем основного договора не подлежит изменению ни при каких условиях.
Пунктом 3.1. предварительного договора определено, что в обеспечение исполнения обязательств по настоящему договору, покупатель совершает следующие платежи:
- задаток в сумме сумма в срок по 27.12.2024 года включительно;
- задаток в сумме сумма в срок по 27.11.2026 года включительно.
Оплата задатков производится покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца (с указанием назначения платежа: «оплата задатка по предварительному договору купли-продажи квартиры № ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД от 27.12.2024 года»). Обязательство покупателя по оплате задатков считается исполненным в момент зачисления денежных средств на расчетный счет продавца. Задатки, уплаченные покупателем, будут зачтены продавцом в счет исполнения обязательств покупателя по оплате цены квартиры по основному договору.
Во исполнение условий предварительного договора (п. 3.3.) 27.12.2024 года между сторонами было заключено соглашение о задатке к предварительному договору купли-продажи квартиры № ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД от 27.12.2024 года, согласно которому сумма задатка определена в размере полной стоимости цены квартиры – сумма (п. 2 соглашения), при этом, обязательство покупателя по оплате задатка считается исполненным в момент зачисления денежных средств на расчетный счет продавца (п. 3 соглашения).
В силу п. 4 соглашения, задаток, уплаченный покупателем, засчитывается продавцом в счет исполнения обязательств покупателя по оплате цены квартиры по основному договору.
Также, между сторонами был заключен договор найма жилого помещения № ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД-НМ от 27.12.2024 года, по условиям которого наймодатель сдает, а наниматель принимает во временное владение и пользование за плату жилое помещение (квартиру) для проживания в нем: № 197, количество комнат: 2, площадь: 51 кв.м, общая площадь с учет ом лоджий/балконов с коэффициентом: 53 кв.м, кадастровый номер 77:09:0006011:4732, номер, тип этажа, на котором расположена квартира: 10, в многоквартирном жилом доме по адресу: адрес, вн.тер. м.адрес.
Согласно п. 1.4., настоящий договор заключается во исполнение сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры № ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД от 27.12.2024 года.
В п. 2.1. договора найма установлен размер платы за наем– сумма, НДС не облагается, в месяц. Плата за наем оплачивается нанимателем ежемесячно и перечисляется самостоятельно на расчетный счет наймодателя за 5 календарных дней до начала месяца, за который производится оплата. Плата за наем за неполный календарный месяц найма рассчитывается пропорционально количеству дней найма в этом календарном месяце (п. 2.1.1.)
Пунктом 4.1.1. договора предусмотрена обязанность наймодателя передать нанимателю квартиру во временное владение и пользование по акту приема-передачи жилого помещения в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора при условии исполнения нанимателем (покупателем по предварительному договору) своих обязательств по оплате первого платежа, указанного в предварительном договоре; в момент подписания передаточного акта наймодатель передает нанимателю ключи от квартиры.
В п. 4.2. договора найма предусмотрена обязанность нанимателя принять квартиру во временное владение и пользование по передаточному акту в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора при условии исполнения своих обязательств по оплате первого платежа, указанного в предварительном договоре (пп. 4.2.1.); своевременно и полностью вносить плату за наем, согласно п. 2.1. договора (пп. 4.2.2.).
На основании п. 6.1. по истечении срока действия договора, а также при его досрочном расторжении, наниматель обязан возвратить квартиру наймодателю по акту приема-передачи квартиры из найма в день прекращения срока действия договора, за исключением случая заключения нанимателем договора купли-продажи в отношении квартиры.
В п. 8.1. договора найма установлено, что он может быть расторгнут по соглашению сторон; сторона, инициатор расторжения, обязана уведомить другую сторону о желании расторгнуть договор по взаимному соглашению сторон не менее чем за 30 календарных дней до даты расторжения договора.
В соответствии с п. 8.3. договора найма он может быть расторгнут в одностороннем порядке в случае, в том числе, расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры № ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД от 27.12.2024 года.
На основании п. 8.7. договора найма, в случае его расторжения/прекращения, за исключением случаев, когда его прекращение связано с приемкой квартиры по передаточному акту вследствие заключения основного договора купли-продажи, наниматель и члены его семьи подлежат выселению из квартиры.
11.01.2025 года между сторонами подписан акт приема-передачи жилого помещения к договору найма, по которому наймодатель передал, а наниматель принял во временное владение и пользование квартиру в качественном состоянии, а также комплект ключей от нее.
С указанной даты истец проживает в квартире на условиях договора найма.
Судом установлено, и не оспаривается сторонами по делу, денежные средства (задаток), предусмотренные п. 3.1. предварительного договора и п. 2 соглашения о задатке, в размере сумма перечислены истцом на счет ответчика в день заключения предварительного договора – 27.12.2024 года, а остаток суммы в размере сумма – 17.01.2025 года, что подтверждается платежными документами и не оспаривается продавцом; на дату рассмотрения настоящего спора договор найма исполняется сторонами.
21.01.2025 года истец обратился к ответчику с просьбой о заключении основного договора купли-продажи, ссылаясь на выполнение всех обязательств, предусмотренных предварительным договором купли-продажи. 03.02.2025 года истцом получен отказ в заключении основного договора купли-продажи со ссылкой на неисполненный характер обязательств по договору найма спорного жилого помещения, в котором ответчик указал, что основной договор будет заключен только по окончании срока действия договора найма спорной квартиры.
Не согласившись с действиями ответчика, ссылаясь надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи в части оплаты стоимости квартиры в полном объеме, истец ФИО1 обратился в суд с иском о признании предварительного договора купли-продажи квартиры № ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД основным договором купли-продажи и признании за ним права собственности на квартиру № 197 в д. 228 корп. 6 по адрес в адрес.
Кроме того, 05.05.2025 года истцом в адрес ответчика было направлено требование о расторжении договора найма спорной квартиры, поскольку необходимость в найме жилого помещения, за которое истец выплатил полную стоимость в рамках предварительного договора купли-продажи, отсутствует, а сложившаяся ситуация в виде дальнейшей оплаты арендных платежей приносит покупателю реальные убытки в размере ежемесячной стоимости найма квартиры.
Согласно позиции ответчика (истца по встречному иску), полное и надлежащее исполнение покупателем (нанимателем) обязательств как по предварительному договору купли-продажи квартиры № ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД от 27.12.2024 года, так и по договору найма жилого помещения № ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД-НМ от 27.12.2024 года, в совокупности с согласованной сторонами как дате заключения основного договора в предварительном договоре, так и дате окончания срока найма – 27.11.2026 года, обеспечивало бы выплату цены квартиры в размере сумма в полном объеме, что и было согласовано сторонами при заключении взаимосвязанных сделок в один день – 27.12.2024 года. По сути, договор найма представлял собой рассрочку исполнения покупателем обязательств по оплате цены квартиры, с одновременной возможностью проживания в ней на весь период выплаты рассрочки, в связи с чем, полагает, что со стороны покупателя имеет место злоупотребление правом, направленное на приобретение квартиры по значительно более низкой цене, нежели чем была согласована сторонами при заключении всех сделок. Поскольку действиями покупателя продавцу будут причинен существенный ущерб в виде утраты имущества, принадлежащего продавцу на праве собственности, недополучения стоимости квартиры, которая обеспечивалась бы оплатой ежемесячных платежей по договору найма, по мнению истца по встречному иску, все договоры подлежат расторжению в судебном порядке на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ, а ответчик (ФИО1) – выселению из квартиры.
В соответствии с п. п. 1, 2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.
В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
По смыслу указанной нормы, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей с точки зрения их самостоятельного значения не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.
Договор N ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД от 27.12.2024 года содержит все существенные условия сделки, в том числе: данные, позволяющие установить его предмет, данные, определяющие местонахождение недвижимого имущества. Продавец в соответствии с условиями договора по акту приема-передачи от 11.01.2025 года, подписанному ФИО1, передал спорную квартиру, а он ее принял, уплатив обусловленную п. 3.1. договора и п. 2 соглашения о задатке сумму.
Тем самым, действуя фактически с условиями подписанного договора, стороны совершили действия, направленные на заключение основного договора купли-продажи.
Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Из указанных норм следует, что право собственности на недвижимое имущество может быть приобретено покупателем на основании заключенного в надлежащей форме и исполненного сторонами договора купли-продажи (покупатель должен оплатить товар, а продавец передать его покупателю).
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Возражая против заключения основного договора, представитель ответчика (истца по встречному иску) указал, что заключение основного договора невозможно по причине невыполнения истцом всех условий предварительного договора от 27.12.2024 года, что невнесение ежемесячных платежей по договору найма лишит ответчика того, на что он рассчитывал при совершении сделки, в связи с чем, основной договор не может быть заключен по вине фио, а предварительный договор подлежит расторжению.
Оценивая данный довод представителя ответчика (истца по встречному иску), учитывая показания сторон и содержание предварительного договора, соглашения о задатке и договора найма, заключенных сторонами 27.12.2024 года, применяя буквальное толкование данных договоров, суд приходит к выводу, что исполнение обязательств покупателя и дальнейшая обязанность продавца по заключению основного договора не ставится в зависимость от оплаты покупателем (наймодателем) платежей по договору найма.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч. 1).
Если правила, содержащиеся в п. 1 указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (ч. 2).
В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз. 1 ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (абз. третий - пятый п. 43).
Пунктом 3.1. предварительного договора определено, что в обеспечение исполнения обязательств по настоящему договору, покупатель совершает следующие платежи: задаток в сумме сумма в срок по 27.12.2024 года включительно и задаток в сумме сумма в срок по 27.11.2026 года включительно, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца (с указанием назначения платежа: «оплата задатка по предварительному договору купли-продажи квартиры № ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД от 27.12.2024 года»). При этом, задатки, уплаченные покупателем, подлежат зачету продавцом в счет исполнения обязательств покупателя по оплате цены квартиры по основному договору.
Данный пункт не содержит указания о включении в цену квартиры платежей, оплачиваемых нанимателем за весь период действия договора найма, т.е. по 27.11.2026 года, поэтому его буквальное толкование не позволяет суду сделать однозначный вывод о том, что между сторонами достигнута договоренность на внесение ФИО1 по сумма ежемесячно в счет оплаты цены приобретаемой квартиры.
Стороны в судебном заседании указали каждый о своем понимании условий предварительного договора. В связи с чем, суд полагает, что продавцом и покупателем по данному условию предварительного договора соглашения достигнуто не было.
Данное обстоятельство подтверждается и тем, что в последующем сторонами 27.12.2024 года был заключен самостоятельный договор найма квартиры с внесением ежемесячной платы по сумма
Иные условия предварительного договора являются достаточными, отвечают требованиям предварительного договора купли-продажи жилого помещения, поскольку содержат сведения о предмете, цене, сроке заключения основного договора.
При этом, суд соглашается с доводами стороны истца по первоначальному иску о том, что ни в одном из подписанных между сторонами документов сумма, указанная истцом по встречному иску в размере сумма, не фигурирует. Согласно п. 2.2. предварительного договора, цена квартиры составляет сумма, является неизменной и не подлежащей изменению ни при каких условиях.
Более того, п. 3.1. предварительного договора определен порядок его исполнения, а именно: задаток в сумме сумма вносится покупателем в день заключения договора, задаток в сумме сумма – в срок до 27.11.2026 года. При этом, оплата задатков считается исполненной в момент зачисления денежных средств на счет продавца, а зачет продавцом платежей, произведенных покупателем по предварительному договору, является надлежащим исполнением покупателем своих обязательств по оплате цены квартиры по основному договору (п. 2.3.3.).
Таким образом, заявление истца по встречному иску о том, что стоимость квартиры была согласована сторонами в ином размере с учетом заключенного сторонами договора найма сроком на два года, не соответствует действительности.
При этом, сам предварительный договор не содержит каких-либо ссылок или указаний на договор найма жилого помещения.
Мнение истца по встречному иску о том, что договор найма заключен во исполнение предварительного договора купли-продажи, что подразумевает зачет ежемесячных платежей за весь его период действия в стоимость квартиры, суд считает несостоятельным, поскольку условия предварительного договора купли-продажи зафиксировали в себе стоимость квартиры – сумма и порядок оплаты по нему – в виде задатков в размере сумма в день заключения договора и в сумме сумма до 27.11.2026 года.
Принимая во внимание факт исполнения покупателем условий предварительного договора и соглашения о задатке (внесение задатка в размере, равном стоимости жилья, фактическая передача квартиры по договору найма), имеются все предусмотренные договором основания для передачи квартиры в его собственность, от чего ответчик необоснованно уклоняется.
Довод истца по встречному иску о том, что ФИО1 преследует цель приобрести квартиру по значительно более низкой цене, нежели была согласована сторонами при заключении сделок, а потому злоупотребляет своим правом, опровергается представленными в материалы дела доказательствами.
Исходя из содержания отношений, возникших между истцом и ответчиком, покупателем были переданы денежные средства для получения в собственность жилого помещения (квартиры), ФИО1 оплатил в полном объеме стоимость жилого помещения, что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами ПАО Сбербанк № 288051 от 27.12.2024 года на сумму сумма и № 975581 от 17.01.2025 года на сумму сумма, а ответчик передал ему спорное жилое помещение в соответствии актом приема-передачи по договору найма (после надлежащего исполнения покупателем условия предварительного договора купли-продажи в части оплаты первого задатка). Договор, заключенный между истцом и ответчиком, фактически является договором купли-продажи, так как содержание предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества соответствуют условиям и содержанию договора купли-продажи.
Поскольку ООО «Эссет Менеджмент адресУ. комбинированным ЗПИФ «Новые инвестиции» под управлением ООО «Эссет Менеджмент Солюшенс» приняло на себя обязательство по заключению договора купли-продажи квартиры на оговоренных в предварительном договоре условиях, у него возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, т.е. в срок заключить с ФИО1 договор купли-продажи квартиры после оплаты покупателем цены квартиры по основному договору в размере сумма При этом, сторонами в п. 2.2. согласовано, что цена квартиры является неизменной и при заключении между продавцом и покупателем основного договора не подлежит изменению ни при каких условиях.
Удовлетворяя исковые требования фио, суд исходит из того, что продавец уклонился от подписания основного договора купли-продажи жилого помещения. Обязательство, предусмотренное предварительным договором, прекращено не было, в связи с чем ФИО1 вправе требовать понуждения ООО «Эссет Менеджмент адресУ. комбинированным ЗПИФ «Новые инвестиции» под управлением ООО «Эссет Менеджмент Солюшенс» к заключению договора купли-продажи комнаты на условиях, предусмотренных предварительным договором от 27.12.2024 года и признания за ФИО1 права собственности на квартиру № 197 по адресу: адрес, кадастровый номер 77:09:0006011:4732.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований фио, поскольку сторона ответчика не заключила с истцом основной договор, а истец в свою очередь, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по предварительному договору, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при их неисполнении, имеет право на защиту своих прав.
Оснований считать уплаченными в счет данной сделки сумм платежей по договору найма суд не усматривает, поскольку указанные денежные средства внесены ФИО1 продавцу в счет исполнения другого обязательства (договора найма от 27.12.2024 года).
В связи с удовлетворением исковых требований фио о признании предварительного договора купли-продажи основным и признании права собственности, оснований для расторжения предварительного договора купли-продажи от 27.12.2024 года и удовлетворения встречных исковых требований ООО «Эссет Менеджмент адресУ. комбинированным ЗПИФ «Новые инвестиции» под управлением ООО «Эссет Менеджмент Солюшенс», в том числе об обязании возвратить квартиру, не имеется.
Рассматривая требования истца по первоначальному иску о расторжении договора найма, суд принимает во внимание, что согласно п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
На основании п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Как следует из п. 1.4. договора найма, настоящий договор заключается во исполнение сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры № ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД от 27.12.2024 года.
При этом, исходя из п. 2.2. предварительного договора купли-продажи квартиры № ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД от 27.12.2024 года, цена квартиры по основному договору составляет сумма
Стороны заключили договоры на указанных условиях добровольно.
В судебном заседании установлено, что обязанность по оплате цены квартиры исполнена ФИО1 в полном объеме, про этом, продавец необоснованно уклоняется от заключения основного договора купли-продажи.
В силу принципов действующего гражданского законодательства понуждение к заключению договора не допускается, а законом предусмотрено право нанимателя жилого помещения расторгнуть договор найма до истечения срока его действия.
Положениями ст. 675 ГК РФ предусмотрено, что переход права на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Указанной нормой права закреплено правило неизменности договора найма любой разновидности при перемене собственника помещения, который занимает место прежнего наймодателя.
Вместе с тем, судом также учтено, что переход права собственности на спорное жилое помещение к покупателю лишает сохранение договора найма, заключенного с продавцом, правового смысла.
05.05.2025 года истцом в адрес ответчика было направлено требование о расторжении договора найма спорной квартиры, поскольку необходимость в найме жилого помещения, за которое истец выплатил полную стоимость в рамках предварительного договора купли-продажи, отсутствует, а сложившаяся ситуация в виде дальнейшей оплаты арендных платежей приносит покупателю реальные убытки в размере ежемесячной стоимости найма квартиры.
Требование истца о расторжении договора найма в добровольном порядке было оставлено ответчиком без ответа.
Принимая во внимание факт исполнения ФИО1 условий предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке, а также наличие оснований для признания права собственности на квартиру № 197 по адресу: адрес, кадастровый номер 77:09:0006011:4732, за истцом, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных им требований о расторжении договора найма жилого помещения, заключенного между ФИО1 и ООО «Эссет Менеджмент адресУ. комбинированным ЗПИФ «Новые инвестиции» под управлением ООО «Эссет Менеджмент Солюшенс» 27.12.2024 года.
В силу ст. 98 ГПК РФ, в связи с удовлетворением исковых требований, расходы истца фио по уплате государственной пошлины в размере сумма подлежат взысканию с ООО «Эссет Менеджмент адресУ. комбинированным ЗПИФ «Новые инвестиции» под управлением ООО «Эссет Менеджмент Солюшенс» в его пользу.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ООО «Эссет Менеджмент адресУ. комбинированным ЗПИФ «Новые инвестиции» о признании предварительного договора купли-продажи основным, признании права собственности, о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании – удовлетворить.
Признать основным заключенный 27 декабря 2024 года между ФИО1 и ООО «Эссет Менеджмент адресУ. комбинированным ЗПИФ «Новые инвестиции» предварительный договор купли-продажи квартиры №ПЛН-КВ-3/3-10-197-2/АН-ПД.
Признать за ФИО1 (паспортные данные) право собственности на квартиру №197 по адресу адрес, кадастровый номер 77:09:0006011:4732.
Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Расторгнуть договор найма жилого помещения по адресу: адрес, кадастровый номер 77:09:0006011:4732, заключенный 27 декабря 2024 года между ФИО1 и ООО «Эссет Менеджмент адресУ. комбинированным ЗПИФ «Новые инвестиции».
Взыскать с ООО «Эссет Менеджмент адресУ. комбинированным ЗПИФ «Новые инвестиции» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные) расходы по оплате госпошлины в сумме сумма
В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Эссет Менеджмент адресУ. комбинированным ЗПИФ «Новые инвестиции» к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи, обязании, выселении, взыскании – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение одного месяца с даты изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Головинский районный суд адрес.
решение суда изготовлено в окончательной форме 30.12.2025.
Судья: О.М. Иванова