УИД: 11RS0№-98 Дело №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Сосногорск, Республика Коми 22 июля 2025 года
Сосногорский городской суд Республики Коми в составе:
председательствующего судьи Попковой Е.Н.,
при секретаре Ксендзовой О.Б.,
с участием истца ФИО1,
представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО2 о признании добросовестным приобретателем, снятии запрета на совершении регистрационных действий,
установил:
ФИО1 обратился в Сосногорский городской суд Республики Коми с иском к ФИО4, ФИО2, в котором просил признать истца добросовестным приобретателем гаража, расположенного по адресу: <адрес>, гаражный массив, <адрес>, с кадастровым номером №; снять запрет на совершение регистрационных действий в отношении указанного гаража.
В обоснование своих требований указал, что указанный гараж приобрел 16.04.2020 по договору купли-продажи у ФИО4 за 240 000,00 руб. При обращении в Управление Росреестра для регистрации перехода прав ему разъяснили, что необходимо предоставить согласие супруги продавца на отчуждение. Нотариальное согласие было получено только 25.05.2022. Однако после получения указанного согласия, вследствие неблагоприятно складывающихся семейных отношений и связанных с этим судебными спорами по расторжению брака и разделу имущества, сразу же обратиться за регистрацией перехода прав у истца не получилось, при этом спорный гараж совместно нажитым имуществом не является. В марте 2025 г., после завершения всех судебных разбирательств, истец вновь стал готовить пакет документов в Росреестр, однако выяснилось, что в отношении продавца 13.03.2025 возбуждено исполнительное производство № 26294/25/11007-ИП и 10.04.2025 вынесено постановление о запрете на совершение регистрационных действий в отношении спорного гаража, что препятствует истцу в установленном порядке зарегистрировать право собственности. С момента заключения договора купли-продажи и передачи гаража истец открыто и непрерывно владеет и пользуется им как собственник, несет расходы на его содержание. На момент совершения сделки гараж под арестом либо в залоге не состоял. В связи с этим, истец считает себя добросовестным приобретателем указанного гаража.
В дальнейшем истец дополнил исковые требования, просил: признать истца добросовестным приобретателем гаража по адресу: <адрес>, <адрес> с кадастровым №; снять запрет на совершение регистрационных действий в отношении гаража установленный постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании истец, а ранее и его представитель ФИО6 на требованиях настаивали по доводам, изложенным в иске.
Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований истца, указав, что истцом не представлено доказательств приобретения спорного гаража в 2020 г., собственником спорного гаража является ФИО4, который пытается вывести имущество из-под возможного обращения взыскания, при этом каких-либо требований не заявляла.
Ответчик ФИО4 просил рассмотреть дело в свое отсутствие в связи с невозможностью явиться, указав, что с требованиями истца согласен, обстоятельства продажи гаража, изложенные в исковом заявлении, подтверждает.
Третьи лица - Управление Росреестра Республики Коми, ОСП по г. Сосногорску УФССП по Республике Коми разрешение спора оставил на усмотрение суда, рассмотреть дело в отсутствие их представителей.
Судебный пристав-исполнитель ОСП по г. Сосногорску УФССП по Республике Коми ФИО7 и ФИО8, третье лицо ФИО9 в судебное заседание не явились, мнения по существу заявленных истцом требований не выразили.
В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ), суд определил рассмотрел дело при имеющейся явке.
Выслушав истца, представителя ответчика, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, и оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В пункте 50 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу ст. 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.
Согласно п. 51 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов.
Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Судебный пристав-исполнитель привлекается к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
При обращении с иском об освобождении имущества от ареста, истец в силу ст.56 ГПК РФ обязан представить суду доказательства того, что именно он является собственником спорного арестованного имущества (законным владельцем, иным заинтересованным лицом).
Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Как следует из материалов дела, решением Сосногорского городского суда Республики Коми № 2-1386/2025 от 15.10.2024 частично удовлетворены требования ФИО2 к ФИО4 С ФИО4 в пользу ФИО2 взыскана задолженность по договору займа от 17.03.2022 в размере 11 835 754,10 руб., включая задолженность по основному долгу - 11 150 000 руб., проценты - 685 754,10 руб. за период с 01.01.2024 по 15.10.2024 за просрочку возврата долга со сроком уплаты до 31.12.2023; а также судебные расходы по оплате госпошлины - 20 000,00 руб., услуг представителя - 12 500 руб., проценты за просрочку возврата долга в соответствии со ст.395 ГК РФ на сумму задолженности 5 250 000,00 руб. учетом дальнейшего погашения, начиная с 16.10.2024 и по день фактической выплаты. С ФИО4 в доход бюджета МР «Сосногорск» взыскана государственная пошлина - 47 178,77 руб.
Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Коми от 06.02.2025, решение суда изменено в части размера госпошлины, взысканной с ФИО4 в доход бюджета, в остальной части решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.
Кроме того, решением Сосногорского городского суда Республики Коми № 2-420/2025 от 09.04.2025 с ФИО4 в пользу ФИО2 взысканы проценты по договору займа от 17.03.2022 - 336 057,53 руб., расходы по оплате юридических услуг - 25 500,00 руб., оплате государственной пошлины - 10 539,15 руб., всего 372 096,68 руб.; проценты за просрочку возврата суммы долга в соответствии со ст. 395 ГК РФ на сумму задолженности в размере 5 900 000,00 руб. с учетом дальнейшего погашения, начиная с 10.04.2025 по день фактической выплаты.
Указанные судебные акты вступили в законную силу, судом выданы исполнительные листы.
27.02.2025 судебным приставом-исполнителем ОСП по г. Сосногорску УФССП по Республике Коми ФИО7 в отношении ФИО4 на основании исполнительного листа по делу № 2-1386/2024 возбуждено исполнительное производство № 239688/25/11007-ИП о взыскании с ФИО4 в доход бюджета МР «Сосногорск» государственной пошлины в размере 40 000,00 руб.
В рамках данного исполнительного производства (№ 239688/25/11007-ИП) 07.04.2025 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление № 558697723/1107 о запрете на совершение регистрационных действий в отношении имущества ФИО4, в т.ч. гаража, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, с кадастровым №.
Кроме того, 13.03.2025 судебным приставом-исполнителем ОСП по г. Сосногорску ФИО7 в отношении ФИО4 на основании исполнительного листа по делу № 2-1386/2024 возбуждено исполнительное производство № 262947/25/11007-ИП о взыскании в пользу ФИО2 11 835 754,10 руб.
В рамках исполнительного производства № 262947/25/11007-ИП постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО7 от 10.04.2025 № 559057864/11007 объявлен запрет на совершение регистрационных действий в отношении спорного гаража с кадастровым номером 11:19:0801003:626.
Указанные исполнительные производства объединены в сводное - № 239688/25/11007-СД.
Также 05.06.2025 судебным приставом-исполнителем ФИО8 ОСП по г. Сосногорску в отношении ФИО4 на основании исполнительного листа по делу № 2-420/2025 возбуждено исполнительное производство № 384007/25/11007-ИП о взыскании в пользу Борушко 6 272 096,68 руб.
В рамках указанного исполнительного производства постановлением от 12.06.2025 № 564882796/11007 объявлен запрет на совершение регистрационных действий в отношении спорного гаража, с кадастровым номером 11:19:0801003:626.
Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела в отношении спорного гаража с кадастровым номером 11:19:0801003:626 действуют запреты на совершение регистрационных действий:
- по исполнительным производствам № 262947/25/11007-ИП и № 239688/25/11007-СД, наложенные постановлением судебного пристава ФИО7 от 07.04.2025 № 558697723/1107 и 10.04.2025 № 559057864/1107,
- по исполнительному производству № 384007/25/11007-ИП, наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО8 от 12.06.2025 № 564882796/1107.
Также из материалов дела следует, что 16.04.2020 между ФИО1 и ФИО4 заключен договор купли-продажи гаража, находящего в ГСК «Янтарь» по адресу: <адрес>, гаражный массив, <адрес> гараж №, площадью 29,6 кв.м., стоимостью 240 000,00 руб.
В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Договор купли-продажи заключается в письменной форме и подписывается сторонами (п. 1ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
При этом, по правилам ч. ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним, а не договор купли-продажи недвижимого имущества, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 558 ГК РФ (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры).
Следовательно, законодательное регулирование совершение сделок с недвижимым имуществом не предусматривает обязательное нотариальное удостоверение и (или) обязательную регистрацию сделок купли-продажи, за исключение сделок купли-продажи жилых помещений.
Положения п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно которой договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, не применимы к договорам купли-продажи недвижимого имущества, по которым подлежит государственной регистрации лишь переход права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество от продавца к покупателю, а не сам такой договор (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Таким образом, рассматриваемый договор купли-продажи гаража не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания его сторонами.
В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Как следует из материалов дела, договор купли-продажи является одновременно актом приема-передачи (п. 7 договора.). Факт передачи ФИО1 денежных средств ФИО4 по договору купли-продажи подтверждается распиской от 16.04.2020. Оригиналы договора купли-продажи от 16.04.2020, расписки, представлены в материалы дела.
При этом ФИО1 в материалы дела представлены доказательства дохода (справка 2-НДФЛ), согласно которой истец имел материальную возможность приобрести спорную недвижимость.
Справкой председателя ГК «Январь» подтверждается, что ФИО1 с 16.04.2020 является владельцем гаража № по <адрес> <адрес> исправно оплачивает услуги за тепло и электроэнергию, задолженности по оплате не имеет.
В судебном заседании свидетель ФИО14 показал, что ФИО5 С.С. с апреля 2020г. является его соседом по гаражу, с указанного времени пользуется гаражом, ставит машину, вносит оплату за электроэнергию, фамилия ФИО1 указана в ведомостях по оплате электроэнергии с июня 2020 г. Иногда указанным гаражом пользуется отец ФИО1 Ранее собственником гаража был ФИО10, который продал гараж ФИО1
Свидетель ФИО5 ФИО20. при рассмотрении дела показал, что в апреле 2020г. его сын – ФИО1 попросил его посмотреть с ним гараж, который Семён присмотрел для покупки. Они вместе осмотрели гараж, их все устроило, гараж понравился, в т.ч. размер гаража, его местонахождение, имелась яма для ремонта автомобилей. Договор с продавцом Семён подписал сразу в гараже, деньги передавались наличными. С апреля 2020г. сын пользуется этим гаражом, у него (свидетеля) тоже есть ключи от данного гаража, он сам иногда приходит в гараж и ремонтирует там свою машину. Ему известно, что сын не смог оформить право собственности на гараж, поскольку отсутствовало нотариальное согласие супруги продавца, ФИО4 затягивал с документами. Нотариальное согласие дали в 2022 г., точную дату не помнит. Почему сын не оформил гараж после этого ему точно неизвестно, возможно из-за семейных проблем связанных с расторжением брака.
Свидетель ФИО15 при рассмотрении показал, что в сентябре 2020г. приобрел в <адрес> гараж, ФИО1 является его соседом по гаражу, их гаражи находятся в одном ряду, через четыре гаража. На чье имя оформлено право собственности на гараж ФИО1 ему неизвестно, с прежним собственником гаража он не знаком, однако с сентября 2020 г. видел ФИО1 в гараже часто, практически каждый день, ФИО1 пользуется гаражом по настоящее время, следит за ним, отсыпал территорию перед гаражом.
Таким образом, доводы истца о том, что с момента заключения договора купли-продажи спорного гаража - ДД.ММ.ГГГГ он открыто и непрерывно владеет им, пользуется как собственным и несет бремя его содержания подтверждается материалами дела, в том числе показаниями свидетелей, которые предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний. Оснований не доверять показаниям свидетелей у суда не имеется, поскольку они последовательны, логичны, согласуются между собой и другими материалами дела.
На момент заключения ФИО4 с ФИО2 договора займа - 17.03.2022, взыскания с ФИО4 в пользу ФИО2 задолженности по договору в судебном порядке в 2024 г. и 2025 г. (гражданские дела № 2-1386/2024 и 2-420/2025) и вынесения судебными приставами постановлений о запрете на совершение регистрационных действий от 07.04.2025, 10.04.2025 и 12.06.2025, спорный объект недвижимости – гараж, находился уже во владении истца ФИО1
Доводы истца о невозможности своевременной регистрации перехода прав собственности на гараж по объективным причинам, в т.ч. по семейным обстоятельствам, ничем не опровергнуты. Так, нотариальное согласие супруги ФИО4 – ФИО9 на совершение сделки дано 25.05.2022. Подлинник нотариального согласия от 25.05.2022 представлен в материалы дела. Наличие судебных споров между ФИО1 и его бывшей супругой также подтверждается материалами дела.
Доводы представителя ответчика ФИО2 о том, что ФИО4 вывел имущество из-под возможного обращения на него взыскания в счет уплаты долга перед ФИО2 по договору займа от 17.03.2022, с целью избежать ответственности, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку договор купли-продажи спорного гаража заключен 16.04.2020, т.е. задолго до заключения договора займа (17.03.2022). Объективных доказательств таких утверждений представителем ФИО2 не представлено. Доводы истца и представленные доказательства ничем не опровергнуты. Договор купли-продажи спорного гаража в установленном порядке не оспорен, в ходе рассмотрения дела таких требований заявлено не было.
В соответствии с ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Частью 4 данной нормы устанавливает, что суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
Сведений о наличии требований о признании сделки купли-продажи гаража недействительной и применении последствий недействительности в ходе производства по делу не получено. Также суд полагает, что оснований для применения положений ч. 4 ст. 166 ГК РФ не имеется. Само по себе отсутствие государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.
Оснований полагать, что договор купли-продажи от 16.04.2020 заключен между истцом и ответчиком ФИО4 во избежание обращения взыскания на недвижимое имущество, не имеется, равно как и считать, что контроль за спорным гаражом до настоящего времени сохраняется за ФИО4, поскольку опровергается имеющимися в деле доказательствами, которое оценены судом в совокупности.
С учетом, установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания ФИО1 добросовестным приобретателем спорного гаража, а поскольку наложенные судебными приставами-исполнителями запреты на регистрационные действия в отношении спорного гаража, нарушают права истца, то исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Признать ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, добросовестным приобретателем гаража, расположенного по адресу: Российская Федерация <адрес>, <адрес>, площадью 29,6 кв.м., кадастровый №.
Освободить гараж, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый № от запретов на совершение регистрационных действий, наложенных судебным приставом-исполнителем ОСП по г. Сосногорску УФССП по Республике Коми ФИО7 постановлением от 10.04.2025 № 559057864/1107 по исполнительному производству № 262947/25/11007-ИП и постановлением от 07.04.2025 № 558697723/1107 по исполнительному производству № 239688/25/11007-СД, судебным приставом-исполнителем ФИО13 постановлением от 12.06.2025 № 564882796/1107 по исполнительному производству № 384007/25/11007-ИП.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Коми через Сосногорский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления в окончательной форме.
Председательствующий Е.Н. Попкова
В окончательной форме решение изготовлено 24 июля 2025 года.
Верно, судья Е.Н. Попкова