УИД 61OS0000-01-2023-000106-42

Дело № 3а-84/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ростов-на-Дону 21 августа 2023 г.

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Родоновой Л.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «РТП Инвест» об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 18 мая 2023 г. № ОРС-61/2023/000143, № ОРС-61/2023/000142, № ОРС-61/2023/000141 и об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил :

ООО «РТП Инвест» (далее также Общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является собственником земельных участков с кадастровыми номерами ..., ..., ....

Полагая, что кадастровая стоимость названных объектов, утвержденная постановлением министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее Минимущество Ростовской области) от 11 ноября 2022 г. № П-7, превышает рыночную стоимость, Общество обратилось в государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ, бюджетное учреждение) с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов равной их рыночной стоимости, представив отчеты об оценке от 7 апреля 2023 г.

Решениями ГБУ от 18 мая 2023 г. № ОРС-61/2023/000143, № ОРС-61/2023/000142, № ОРС-61/2023/000141 отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. По мнению административного истца, упомянутые решения ГБУ нарушают права Общества как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости, приняты необоснованно, содержащиеся в решениях выводы о влиянии выявленных при проверке отчетов недостатков на итоговую величину рыночной стоимости, не подтверждены.

Общество просит суд признать незаконными перечисленные решения ГБУ и установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке по состоянию на 1 марта 2023 г.

После уточнения требований в части, касающейся пересмотра кадастровой стоимости объектов, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2023 г. в суммах, определенных по результатам судебной экспертизы: земельного участка с кадастровым номером ... в размере 20 099 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером ... в размере 18 971 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером ... в размере 2 378 000 рублей.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», Администрация г. Ростова-на-Дону.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал административные исковые требования в уточненной редакции.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений о их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания и непредставление доказательств уважительности причин неявки (статьи 150, 152 КАС РФ).

В письменных возражениях, представленных на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, ГБУ просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемые решения являются законными и обоснованными, а допущенные при составлении отчетов об оценке недостатки не позволяют определить на их основании рыночную стоимость.

Минимущество Ростовской области в отзыве на административный иск поддержало позицию административного ответчика, просило о рассмотрении дела в отсутствие представителей министерства.

ППК «Роскадастр» также ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.

От Администрации г. Ростова-на-Дону отзывы, ходатайства не поступили.

Выслушав доводы представителя административного истца, изучив доводы, содержащиеся в письменных отзывах и возражениях, исследовав и оценив имеющиеся доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ).

На основании постановления Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. № 1186 с 1 января 2023 г. на территории Ростовской области для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 22.1 указанного Федерального закона кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных названной статьей).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Судом установлено, что ООО «РТП Инвест» является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: ...:

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 845 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - магазины (объекты капитального строительства для продажи товаров);

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 719 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - объекты сферы торговли (магазины), здания для объектов, обслуживающих население (объекты бытового обслуживания), мебельные салоны, торгово-выставочные залы;

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 137 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - объекты сферы торговли (магазины), здания для объектов, обслуживающих население (объекты бытового обслуживания), мебельные салоны, торгово-выставочные залы.

Кадастровая стоимость указанных объектов, подлежащая применению с 1 января 2023 г., утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7 по состоянию на 1 января 2022 г.: земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 25 356 425,4 рубля; земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 23 624 767,08 рублей; земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 2 619 305,74 рублей.

19 апреля 2023 г. в ГБУ поступили заявления Общества об установлении кадастровой стоимости перечисленных земельных участков в размере их рыночной стоимости. К заявлениям прилагались отчеты от 7 апреля 2023 г. № 18536/04/02-2023, № 18536/04/01-2023, № 18536/04/03-2023 об оценке земельных участков по состоянию на 1 марта 2023 г., выполненные оценщиком ООО «ГЕО-ДОН» ...

Согласно отчетам рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определена в размере 11 951 596 рублей; земельного участка с кадастровым номером ... в размере 11 135 390 рублей; земельного участка с кадастровым номером ... в размере 887 463 рубля.

18 мая 2023 ГБУ приняты решения № ОРС-61/2023/000141, № ОРС-61/2023/000143, № ОРС-61/2023/000142 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

В обоснование решений бюджетным учреждением указано на нарушение статей 4, 24.7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпункта 2 пункта 2, пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», подпункта 3 пункта 7 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, а также на то, что выявленные нарушения, выразившиеся в нарушении процесса оценки, отбора объектов-аналогов, применении корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки. Степень такого влияния может быть определена после устранения нарушений оценщиком. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости. 19 июня 2023 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, Общество обратилось в суд с административным иском об оспаривании решений ГБУ.

Оспариваемые решения приняты уполномоченным органом, с соблюдением порядка их принятия, подписаны руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.

В целях проверки доводов административного истца о соответствии отчетов об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ оспариваемых решений, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельных участков, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ЦЭО «МИНЕЛЬ» ...

В соответствии с заключением эксперта ... от 3 августа 2023 г. № 27/2023 каждый из отчетов об оценке от 7 апреля 2023 г. № 18536/04/02-2023, № 18536/04/01-2023, № 18536/04/03-2023 не соответствует требованиям законодательства, в том числе статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. При составлении отчетов допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости, в том числе перечисленные в решениях ГБУ от 18 мая 2023 г.

Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта у суда отсутствуют.

Возражения относительно заключения эксперта, лицами, участвующими в деле, не представлены.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ООО «РТП Инвест» у ГБУ имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке.

Таким образом, оспариваемые административным истцом решения бюджетного учреждения являются законными и обоснованными; охраняемые законом права и интересы Общества в результате принятия этих решений не нарушены, что в совокупности свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения требований административного истца о признании решений ГБУ от 18 мая 2023 г. незаконными (статья 227 КАС РФ).

Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.

Рыночная стоимость объектов с учетом их индивидуальных особенностей по состоянию на 1 марта 2023 г. определена экспертом ... в заключении от 3 августа 2023 г. № 27/2023 в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 20 099 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 18 971 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 2 378 000 рублей.

Рыночная стоимость земельных участков рассчитана экспертом по результатам проведенного в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки анализа рынка, на основе сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемых объектов. Сведения об объектах проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

При указанных обстоятельствах суд считает возможным положить выводы судебного эксперта о рыночной стоимости объектов в основу своего решения.

Датой подачи ООО «РТП Инвест» заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, надлежит считать 19 апреля 2023 г. - дату регистрации заявлений Общества в ГБУ, поскольку сведения об обстоятельствах, перечисленных в части 4 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, позволяющих определить эту дату иным образом, суду не представлены.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконными решений ГБУ отказано.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объектов недвижимости административным ответчиком не оспаривалось. Удовлетворение административного иска в части требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости находящихся в его собственности объектов недвижимости в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом их индивидуальных характеристик. При этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца. Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью объектов недвижимости в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности оспариваемых результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью.

При таких обстоятельствах судебные расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы, в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

ООО «ЦЭО «МИНЕЛЬ» представило в суд экономическое обоснование стоимости экспертных услуг на сумму 78 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административное исковое заявление ООО «РТП Инвест» удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требований ООО «РТП Инвест» о признании незаконными решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 18 мая 2023 г. № ОРС-61/2023/000142, № ОРС-61/2023/000143, № ОРС-61/2023/000141 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 845 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - магазины (объекты капитального строительства для продажи товаров), расположенного по адресу: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2023 г. в размере 20 099 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 719 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - объекты сферы торговли (магазины), здания для объектов, обслуживающих население (объекты бытового обслуживания), мебельные салоны, торгово-выставочные залы, расположенного по адресу: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2023 г. в размере 18 971 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 137 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - объекты сферы торговли (магазины), здания для объектов, обслуживающих население (объекты бытового обслуживания), мебельные салоны, торгово-выставочные залы, расположенного по адресу: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2023 г. в размере 2 378 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости перечисленных объектов считать 19 апреля 2023 г.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ООО «РТП Инвест» в пользу ООО «ЦЭО «МИНЕЛЬ» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 78 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А. Руднева

Решение в окончательной форме принято 22 августа 2023 г.