УИД 11RS0010-01-2022-002216-17

Дело № 2-127/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Эжвинский районный суд г.Сыктывкара Республики Коми в составе судьи Баудер Е.В.,

при секретаре Осиповой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 19 апреля 2023 года гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества,

установил:

ФИО1 обратилась в Эжвинский районный суд с иском к ФИО2 о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество - земельный участок с кадастровым №..., расположенный по адресу ..., и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми осуществить внесение записи в ЕГРН о переходе права собственности. В обоснование требований указано, что 21.09.2017 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи в соответствии с которым, продавец продал следующее недвижимое имущество: дом, назначение: нежилое, площадью ... кв.м., 1-этажный; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, земли населенных пунктов, разрешенное пользование: для садоводства, общей площадью ... кв.м., расположенные по адресу .... Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что стоимость объектов составляет 500 000 рублей, из которых стоимость дома - 250 000 рублей, стоимость земельного участка – 250 000 рублей. В соответствии с п. 2.6 договора продавец гарантировал, что продаваемые объекты не имеют обременений (ограничений). Между тем, решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 03 апреля 2017 года по делу №... указанный выше дом признан самовольной постройкой, на ФИО2 возложена обязанность по его сносу. ФИО2 получил уведомление о явке для регистрации перехода права собственности, однако в назначенное время для оформления сделки не явился. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми ФИО1 отказано в осуществлении регистрации права собственности со ссылкой на отсутствие заявления ФИО2 о прекращении права собственности и снятии с учета объекта недвижимости (дома). Ссылаясь на положения ст. 309, 310, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, п. 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-Фз «О государственной регистрации недвижимости», истец просит зарегистрировать переход права собственности от ФИО2 к ФИО1 на недвижимое имущество - земельный участок с кадастровым №..., расположенный по адресу ..., обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми осуществить внесение записи в ЕГРН о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Уточнив исковые требования, ФИО1 просит о вынесении решения о произведении государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 21 сентября 2017 года от ФИО2 к ФИО1 на недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым №..., расположенный по адресу ...; дом – назначение: нежилое, площадь ... кв.м, одноэтажный, расположенный по адресу ....

Истец в судебное заседание при надлежащем извещении не явилась, направила своего представителя.

Ответчик в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, просил отложить рассмотрение дела, ссылаясь на неполучение уточненного искового заявления ФИО1

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (далее - Управление Росреестра по РК) в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд определил, рассмотреть дело при имеющейся явке, поскольку ответчик извещен о рассмотрении дела надлежащим образом, ранее воспользовался правом на предоставление в материалы дела письменного отзыва на иск, а так же, учитывая, что ФИО1 уточнены требования относительно положений действующего законодательства, а изменение исковых требований и их оснований по делу истцом не производилось.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям. Указал, что обязательства перед продавцом по передаче денежных средств истцом выполнены в полном объеме, однако ответчик не явился для регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества. В настоящее время подача совместного заявления в Управление Росреестра по Республики Коми невозможна в силу уклонения ответчика от совершения действий, необходимых для регистрации перехода права собственности. Спорное имущество фактически находится во владении истца, ответчиком договор, заключенный между сторонами, не оспорен.

Выслушав объяснения представителя истца, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что 04.09.2015 в единый государственный реестр недвижимости внесена запись №... о регистрации права собственности ФИО2 на объект недвижимого имущества со следующими характеристиками: здание, кадастровый №..., наименование: дом, назначение: нежилое, площадь ... кв.м, одноэтажный, местоположение: ....

Кроме того, в реестре имеется запись №... от 09.06.2015 о регистрации права собственности ФИО2 на объект недвижимого имущества - земельный участок с кадастровым №..., имеющий следующие характеристики: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, площадь – ... кв.м, адрес: ....

29.12.2016 ФИО1 обратилась в Эжвинский районный суд г.Сыктывкара с иском о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества - дома, назначение: нежилое, площадью ... кв.м., 1-этажный; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное пользование: для садоводства, общей площадью ... кв.м., расположенных по адресу: ..., заключенного 21.09.2017 между ФИО2 и ФИО1, взыскании уплаченной по договору купли-продажи денежной суммы в размере 500 000 рублей, пени (неустойки) за пользование чужими денежными средствами.

Решением Эжвинского районного суда г.Сыктывкара от 15.06.2020 исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. Признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества: дом, назначение: нежилое, площадью ... кв.м., 1-этажный; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное пользование: для садоводства, общей площадью ... кв.м., расположенные по адресу ..., заключенный 21.09.2017 года между ФИО2 и ФИО1; применены последствия недействительности сделки: обязана ФИО1 возвратить в собственность ФИО2 недвижимое имущество: дом, назначение: нежилое, площадью ... кв.м., 1-этажный; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное пользование: для садоводства, общей площадью ... кв.м., расположенные по адресу .... Взысканы с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченная по договору купли-продажи денежная сумма в размере 500 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5700 рублей, а всего 505700 рублей. Отказано в требованиях ФИО1 к ФИО2 о взыскании пени (неустойки) за пользование чужими денежными средствами за период с 22 сентября 2017 по дату фактического исполнения решения суда из расчета 116,44 руб. в день.

Как следует из приведенного решения, суд установил, что ФИО2 и ФИО1 состояли в браке с 15 августа 1997 года, который прекращен 15 декабря 2015 года на основании вступившего в законную силу решения мирового судьи. В период брака сторонами приобретено имущество - земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное пользование: для садоводства, общей площадью ... кв.м), расположенный №..., стоимостью 500 000 рублей, право собственности на которое зарегистрировано за ФИО2 Вступившим в законную силу решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 03.04.2017 на ФИО2 возложена обязанность по сносу, в том числе, вышеуказанного дома по тому основанию, что он расположен в зоне минимальных расстояний от оси газопровода-отвода «Микунь-Сыктывкар». Определением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 07.07.2017 ФИО2 предоставлена отсрочка исполнения решения суда до 03.05.2019.

21.09.2017 между сторонами заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО2 продал ФИО1 следующее недвижимое имущество: дом, назначение: нежилое, площадью ... кв.м., 1-этажный; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, земли населенных пунктов, разрешенное пользование: для садоводства, общей площадью ... кв.м., местоположение: .... Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что стоимость объектов составляет 500 000 рублей, из которых стоимость дома - 250 000 рублей, стоимость земельного участка – 250 000 рублей. Согласно п. 2.6 договора, продавец гарантировал, что на момент его подписания является полноправным и законным собственником объектов. Объекты не отчуждены, не заложены, в споре и под арестом (запретом) не состоят, не обременены правами третьих лиц, право собственности на объекты никем не оспаривается.

23.09.2017 ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по Республике Коми с заявлением о регистрации перехода к ней праве собственности на объекты недвижимого имущества, представив договор купли-продажи от 21.09.2017, расписку ФИО2 от 21.09.2017 о получении от ФИО1 денежных средств за продаваемые объекты недвижимого имущества в размере 500000 руб.

04.10.2017 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми в адрес сторон сделки направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности со ссылкой на наличие в ЕГРН записи о решении суда от 03.04.2017, которым на ФИО2 возложена обязанность произвести снос строений на земельном участке по адресу .... В уведомлении также указано, что для устранения причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации, ФИО2 вправе обратиться в Управление Росреестра по Республике Коми с заявлением о прекращении на права собственности на дом, стороны договора вправе так же внести изменения в договор купли-продажи от 21.09.2017 в части сведений, касающихся предмета сделки.

29.12.2017 ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по Республике Коми с заявлением о приостановлении государственной регистрации на срок 6 месяцев в связи со сбором недостающих документов.

09.01.2018 Управлением Росреестра по Республике Коми в адрес ФИО1, ФИО2 направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на срок до 29.06.2018.

29.06.2018 Управлением Росреестра по Республике Коми в адрес ФИО1, ФИО2 направлено уведомление о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и дом в связи с предоставлением ими заявлений о прекращении государственной регистрации прав от 28.06.2018.

13.11.2019 ответчиком была получена претензия истца об урегулировании спора в досудебном порядке, которая оставлена без удовлетворения.

Определением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 19.04.2019 ФИО2 предоставлена отсрочка исполнения решения суда до 19.04.2020.

Указанные обстоятельства, как указано в решении суда, свидетельствовали о недействительности (ничтожности) заключенного 21.09.2017 между сторонами договора купли-продажи.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Коми от 07.09.2020 решение Эжвинского районного суда г.Сыктывкара от 15.06.2020 отменено в части признания недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 21.09.2017 года между ФИО2 и ФИО1, применения последствий недействительности сделки, взыскания с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченной по договору купли-продажи денежной суммы в размере 500 000 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в сумме 5700 рублей. Принято по делу в этой части новое решение, которым исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 21.09.2017 года между ФИО2 и ФИО1, применении последствий недействительности сделки, взыскании с ФИО2 уплаченной по договору купли-продажи денежной суммы в размере 500 000 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в сумме 5700 рублей – оставлены без удовлетворения. При разрешении дела суд апелляционной инстанции признал необоснованным вывод суда первой инстанции о недействительности сделки по мотиву ее ничтожности, признал сделку оспоримой, применив к спорным правоотношениям сторон годичный срок исковой давности, признал пропущенным ФИО1 срок на обращение в суд с требованиями об оспаривании сделки в отсутствие доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности.

24.08.2021 ФИО1 направила в адрес ответчика уведомление о необходимости явки для регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества на основании договора от 21.09.2017.

ФИО2 для совершения действий, необходимых для регистрации перехода права собственности, не явился.

30.09.2021 ФИО1 обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми с заявлением о регистрации права собственности на указанный земельный участок (предоставила, в том числе, договор купли-продажи от 21.09.2017, расписку ФИО2 о получении денежных средств в сумме 500000 руб., чек об уплате государственной пошлины).

В ответе от 20.07.2022 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми ФИО1 отказано в осуществлении регистрации права собственности со ссылкой на наличие вступившего в законную силу решения суда о сносе самовольной постройки, расположенной на спорном земельном участке, отсутствие заявления ФИО2 о прекращении его права собственности и снятии с учета объекта недвижимого имущества в отношении дома и государственной регистрации перехода права собственности.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Разрешая заявленные истцом требования, суд приходит к выводу об их обоснованности на основании следующего.

В силу части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения (п. 1). Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2). В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса (п. 3). Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр (п. 4). Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 4 настоящей статьи, также наступление соответствующего обстоятельства. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, уполномоченный в соответствии с законом орган вправе проверить законность соответствующей сделки в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом (п. 5). Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него (п. 6). В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается. Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права (п. 7).

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит государственной регистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в рассрочку (ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1). Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2).

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1). Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2). Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1) (п. 3).

В соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1). Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 Гражданского кодекса РФ).

В силу ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3).

Согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество (п. 1). Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2).

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», действующего с 1 января 2017 г., государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно пункту 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Статья 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. В частности, в силу п. 1 приведенной нормы документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Тексты документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме документов на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью (п. 2 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, а также иные необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество) представляются в экземпляре-подлиннике. Такие документы с отметкой об их переводе в форму электронного образа документа (за исключением случаев, установленных законом) возвращаются заявителю после завершения процедуры осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав вместе с иными подлежащими выдаче документами (п. 3 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав в форме документа на бумажном носителе представляется в единственном экземпляре-подлиннике (п. 6 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В соответствии с п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В п. 61 приведенного постановления разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Разрешая заявленные ФИО1 требования, суд, руководствуясь приведенными положениями закона, учитывая разъяснения, изложенные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", приходит к выводу об их удовлетворении по следующим основаниям.

В материалы дела стороной истца представлены оригинал договора купли-продажи от 21.09.2017, заключенного между сторонами в отношении спорных объектов недвижимого имущества, а так же расписка ФИО2, в соответствии с которой ответчик получил от ФИО1 за проданные дом и земельный участок, расположенные по адресу ..., денежные средства в сумме 500000 руб.

Суд учитывает, что решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 03 апреля 2017 года по гражданскому делу №..., которым на ФИО2 возложена обязанность по сносу строений: дома, теплицы, сарая, ограждения, расположенных на земельном участке №... по адресу ... в зоне минимальных расстояний от оси газопровода-отвода «Микунь-Сыктывкар», отменено по вновь открывшимся обстоятельствам определением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 10.11.2021, производство по делу возобновлено, делу присвоен №....

Решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 09.03.2022 по делу №..., оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Коми от 09.06.2022, исковые требования ООО «Газпром трансгаз Ухта» в лице Микуньского Линейного производственного управления магистральных газопроводов к ФИО3 о сносе строений: дома, теплицы, сарая, ограждения, расположенных на земельном участке №... по адресу ..., оставлены без удовлетворения.

Судом в ходе рассмотрения настоящего дела установлено, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2017, заключенный между ФИО2 и ФИО1, подписан сторонами, соответствует требованиям законодательства и фактически исполнен его сторонами, на момент рассмотрения настоящего дела не расторгнут, недействительным либо незаключенным не признан. По договору купли-продажи недвижимости обязательства по отношению к продавцу покупателем ФИО1 исполнены в полном объеме, что не оспорено ответчиком ФИО2 Между тем, по настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись о регистрации права собственности ФИО2 в отношении вышеуказанных дома и земельного участка. Ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору нарушает права истца по владению, пользованию и распоряжению приобретенным имуществом.

С учетом изложенного, принимая во внимание условия договора купли-продажи от 21.09.2017 о приобретении покупателем права собственности на объекты недвижимого имущества после регистрации права собственности, о содержании непосредственно в договоре условия о передаче дома и земельного участка покупателю (передаточного акта), установленного судом факта оплаты истцом денежных средств по договору, направления извещения истцом ответчика о явке на государственную регистрацию, уклонения ответчика от совершения действий, необходимых для регистрации перехода права собственности к истцу, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества.

Доводы письменного отзыва ФИО2 суд признает несостоятельными, они не содержат правовых оснований для отказа в удовлетворении заявленных ФИО1 исковых требований.

Так, доводы ФИО2 сводятся к наличию в настоящее время препятствий для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества от ФИО2 к ФИО1 со ссылкой на наличие вступившего в законную силу решения Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 03.04.2017, которым признан дом самовольной постройкой.

По общему правилу, установленному частью 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Закон также не предоставляет право распоряжаться самовольной постройкой и иным лицам, в том числе, собственникам земельных участков, на которых они осуществлены, в связи с чем самовольная постройка не может являться объектом гражданского оборота, так как правомочие по распоряжению вещью вправе осуществлять только ее собственник. Сделки с самовольной постройкой запрещены, за исключением случаев, когда право собственности на самовольную постройку признано в судебном порядке.

Между тем, как указано выше, в настоящее время спорный дом, расположенный на спорном земельном участке, не имеет признаков самовольной постройки, соответствующий судебный акт отменен в установленном законом порядке. При этом, имеется вступивший в законную силу судебный акт – решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 09.03.2022 по гражданскому делу №..., в рамках которого вопрос о наличии, в том числе, у спорного строения признаков самовольной постройки был предметом исследования, и не нашел своего подтверждения, что послужило основанием для отказа судом в удовлетворении иска ООО «Газпром трансгаз Ухта» в лице Микуньского Линейного производственного управления магистральных газопроводов к ФИО2 о сносе строений.

Доводы ответчика о недобросовестности поведения истца при заключении договора купли-продажи правового значения для разрешения настоящего спора не имеют. Кроме того, установленные по делу обстоятельства в совокупности подтверждают факт того, что как покупатель объекта недвижимости ФИО1 имела право выразить согласие и взять на себя дополнительные обязательства по сносу самовольной постройки, расположенной на приобретенном земельном участке.

Возражения ответчика относительно права истца требовать регистрации перехода права на вышеуказанный объекты недвижимого имущества со ссылкой на судебный акт, установивший наличие ограничений (обременений) объектов недвижимого имущества, при наличии факта отмены соответствующего судебного акта в установленном законом порядке, суд расценивает как злоупотребление гражданскими правами, что не допускается в силу прямого законодательного запрета (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимого имущества: 1) здание, кадастровый №..., наименование: дом, назначение: нежилое, площадь ... кв.м, одноэтажный, адрес: ...; 2) земельный участок, кадастровый №..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, площадь – ... кв.м, адрес: ..., на основании договора купли-продажи от 21 сентября 2017 года, заключенного между ФИО1 и ФИО2.

Решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества от ФИО2 к ФИО1 по договору купли продажи от 21 сентября 2017 года и для погашения в Едином государственном реестре недвижимости: записи №... от 04.09.2015 о регистрации права собственности ФИО2 на здание, кадастровый №..., наименование: дом, назначение: нежилое, площадь ... кв.м, одноэтажный, адрес: ...; записи №... от 09.06.2015 о регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок, кадастровый №..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, площадь – ... кв.м, адрес: ....

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Коми через Эжвинский районный суд г. Сыктывкара в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 26.04.2023.

Судья Е.В. Баудер