77RS0002-02-2021-010436-61
№ 02-620/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Москва 15 июня 2022 года
Басманный районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Старовойтовой К.Ю., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №02-620/2022 по иску ... ... к ... ... о признании предварительного договора купли-продажи основным,
УСТАНОВИЛ:
... Г.И. обратилась с иском в суд к ... Т.А. о признании предварительного договора купли-продажи основным.
В обоснование заявленных требований истец указала, что 09 августа 2013 г. между ... Г.И. и ... Т.А. был заключен предварительный договор купли-продажи. Согласно п.1.1 договора, продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество-квартиру, с кадастровым номером: ..., расположенную по адресу: адрес, общей площадью 202,0 кв.м, состоящую из 8 жилых комнат. Согласно п.2.1 договора, цена квартиры составляет ...,сумма Согласно п.2.2.1 договора, стоимость квартиры оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя. Согласно п.2.2.2 договора, передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости квартиры, осуществляется в течение 2 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю. 09 августа 2013 года был составлен акт приема-передачи квартиры. В соответствии с п.1.1 акта приема-передачи квартиры, продавец передал, а покупатель принял квартиру. Согласно п.4.4 договора, право собственности на квартиру, истец может осуществлять после 01 июля 2017 года, в случае невыполнения ответчиком обязательств по возвращению денежных средств по договору займа от 09 ноября 2012 года. В связи с тем, что ответчиком обязательства по возврату денежных средств по договору займа исполнены не были, то в силу п.4.4 договора, истец имеет право оформить право собственности на квартиру. Однако, как следует из обстоятельств дела, истец при исполнении своих обязательств по предварительному договору от 09 августа 2013 года, фактически выполнила обязательства, предусмотренные договором купли-продажи квартиры, подлежащего заключению в будущем (квартира передана по акту приему-передачи истцу, следовательно, истец имеет право оформить право собственности в отношении квартиры). Истец, предоставляя денежные средства, предусмотренные п.2.1 договора, ответчику, рассчитывал, что в случае невыполнения ответчиком обязательств по возврату денежной суммы, он будет иметь право оформить квартиру в свою собственность. Следовательно, обусловленная п.2.1 договора, цена квартиры, истцом была уплачена в полном объеме. Таким образом, несмотря на то, что подписанное истом и ответчиком, соглашение от 09 августа 2013 года, носит наименование «Предварительный договор», оно по своему содержанию и цели, является договором купли-продажи квартиры. Таким образом, путем подписания предварительного договора от 09 августа 2013 года, между истцом и ответчиком заключен в установленной для этого форме с согласованием всех существенных условий основной договор купли-продажи квартиры. Истец взятые на себя обязательства по договору выполнил в полном объеме, перечислив ответчику полную стоимость квартиры в размере ...,сумма, что подтверждается распиской. Между истцом и ответчиком заключен в установленной для этого форме с согласованием всех существенных условий, основной договор купли-продажи квартиры. На основании изложенного истец просила признать предварительный договор от 09 августа 2013 года, заключенный между ... Г.И. и ... Т.А. основным договором купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес.
Истец в судебное заседание не явилась, извещалась судом надлежащим образом.
Представитель ответчика фио в судебное заседание явилась, требования признала, просила удовлетворить иск.
Представитель третьего лица ПАО «МКБ» фио явилась, просила в удовлетворении исковых требований отказать по доводам, изложенным в отзыве на иск.
При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчика, в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.
Суд выслушав стороны, изучив и исследовав письменные материалы дела, оценив совокупность собранных по делу доказательств, приходит к следующему.
В силу ст. ст. 12, 56 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Из материалов дела следует, что 09 ноября 2012 г. ... Г.И. предоставила в долг под расписку ... Т.А. денежные средства в размере ...,сумма, с процентной ставкой 8,25% годовых, которые должны быть выплачены одновременно с уплатой суммы основного долга.
Распиской от 09 ноября 2012 г. ... Т.А. обязалась возвратить денежные средства и начисленные проценты в срок до 30 июня 2017 г.
09 августа 2013 г. между ... Г.И. (покупатель) и ... Т.А. (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры с кадастровым номером ..., расположенной по адресу: адрес, с общей площадью 202 кв. м, состоящей из 8 жилых комнат.
Пунктом 2.1 предварительного договора установлена стоимость объекта ...,сумма
Из п. 2.2 и п. 2.3 предварительного договора следует, что передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости объекта осуществляется в течении 2 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности недвижимого имущества к покупателю. Расчет по договору производится наличными денежными средствами посредством банковской ячейки.
Согласно п. 3.3 предварительного договора, передача объекта, не обремененного задолженностями по коммунальным платежам, иными платежами, связанными с пользованием и владением объектом, осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами в течении 7 дней после государственной регистрации права собственности на объект к покупателю.
В соответствии с п. 3.4 предварительного договора, продавец гарантирует, что на момент подписания договора является полноправным и законным собственником объекта, объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду не сдан, в возмездное и безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается.
На основании п. 4.4 предварительного договора, право собственности на объект ... Г.И. осуществляется после 01 июля 2017 г., в случае не выполнения ... Т.А. обязательств по возвращению денежных средств по договору займа 09 ноября 2012 г.
В п. 4.5 предварительного договора указано, что договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон и один для регистрирующего органа.
09 августа 2013 г. между ... Т.А. и ... Г.И. подписан акт приема-передачи квартиры.
Из акта приема-передачи квартиры следует, что продавец передал, а покупатель принял квартиру, расположенную по адресу: адрес в соответствии с договором купли-продажи от 09 августа 2013 г.
Пунктом 3 акта приема-передачи установлено, что стороны не имеют друг к другу материальных претензий, подтверждают проведение полных расчетов по предварительному договору купли-продажи.
Из выписки ЕГРН следует, что с 16 марта 2021 г. собственником квартиры №4, расположенной по адресу: адрес, является ПАО «Московский кредитный банк».
04 июня 2021 г. определением Арбитражного суда г. Москвы по делу №А40-36671/18-124-47Б установлено, что решением Арбитражного суда г. Москвы от 30 мая 2018 г. ... Т.А. признана несостоятельным (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества должника.
Определением Арбитражного суда г. Москвы от 04 июня 2021 г. постановлено: завершить процедуру реализации имущества в отношении ... Т.А., считать ... Т.А. освобождённой от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в т.ч. и требований кредиторов, не предъявленных к должнику в ходе осуществления процедуры реализации имущества гражданина.
06 сентября 2021 г. Девятым Арбитражным апелляционным судом рассмотрены жалобы ... Т.А. и ... Г.И. на определение Арбитражного суда г. Москвы от 04 июня 2021 г.
Постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда от 06 сентября 2021 г. установлено, что из отчета финансового управляющего, в реестр требований кредиторов включены требования 4 кредиторов. Общая сумма требований, включенных в реестр требований кредиторов, составляет ...,сумма Финансовым управляющим было выявлено и реализовано имущество должника. Требования ПАО «Московский Кредитный Банк» в размере ...,сумма долга и ...,сумма штрафов и неустойки обеспеченны залогом имущества должника. В конкурсную массу включено имущество должника - квартира общей площадью 202 кв.м (8 комнат), расположенная по адресу: адрес, кадастровый № .... Финансовым управляющим подписан протокол № 52586-1 от 18 января 2020 г., в соответствии с которым торги в форме публичного предложения признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок на четвертом этапе публичного предложения и заявлением залогового кредитора о готовности оставить имущество за собой. Имущество было передано залоговому кредитору по цене четвертого этапа публичного предложения – ...,сумма 16 марта 2021 г. Управлением Росреестра по г. Москве произведена государственная регистрация перехода права собственности. Денежные средства, вырученные от продажи залогового имущества, за исключением расходов, были распределены в пользу залогового кредитора - ПАО «Московский Кредитный Банк». Документы, подтверждающие реализацию имущества и распределение денежных средств, были представлены финансовым управляющим с отчетом в суд первой инстанцию.
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда от 06 сентября 2021 г. и определением Арбитражного суда г. Москвы по делу №А40-36671/18-124-47Б, в соответствии со ст. 61 ГПК РФ и со ст. 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение и не подлежат доказыванию в рамках настоящего спора.
Указанные фактические обстоятельства дела установлены в судебном заседании и подтверждаются вышеперечисленными материалами дела.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
На основании ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом и т.д.
В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случае, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
На основании ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Порядок осуществления государственной регистрации прав на объекты недвижимости регламентирован Федеральным законом от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В ст. 18 указанного Закона определен порядок проведения государственной регистрации прав, предусматривающий обязательную подачу правообладателем заявления в регистрирующий орган.
Пунктом 2 ст. 209 ГК РФ определено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п.п. 27-28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если в пределах одного года сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (п. 5 ст. 429 ГК РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока. Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) - п. 1 ст. 549 ГК РФ.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
В силу ст. 550 ГК РФ несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
На основании ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Пунктом 2 ст. 558 ГК РФ определено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вместе с тем, договор купли-продажи жилого помещения не требует государственной регистрации, если он заключен после 01 марта 2013 г. Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (ФЗ от 30 декабря 2012 г. №302-ФЗ).
В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (для двусторонней сделки). С этим связано положение ст. 18 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» о том, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Согласно п. 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 04 июня 2015 №13-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 31.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с жалобой граждан фио и фио», права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр (п. 2 статьи 8.1 ГК РФ), причем государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
При отчуждении имущества право собственности на это имущество у приобретателя в силу статьи 223 ГК РФ возникает также с момента такой регистрации; что касается добросовестного приобретателя (пункт 1 статьи 302 данного Кодекса), то недвижимое имущество признается принадлежащим ему на праве собственности также с момента регистрации (за исключением предусмотренных статьей 302 случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя).
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество направлена на реализацию принципов публичности и достоверности сведений о правах на объекты недвижимого имущества и их правообладателях, она создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом.
Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество был введен федеральным законодателем как призванный, согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, обеспечивать правовую определенность в сфере оборота недвижимого имущества, с тем чтобы участники гражданских правоотношений имели возможность в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в неизменности своего официально признанного статуса, приобретенных прав и обязанностей (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 14 мая 2012 года №11-П).
Этот вывод вытекает прежде всего из положений ГК РФ, согласно которым государственная регистрация права на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра; зарегистрированное право на имущество может быть оспорено только в судебном порядке; лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином; при возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные (абзац второй пункта 1 и пункт 6 статьи 8.1).
Таким образом, условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое должно сохранять силу до момента регистрации.
Сведений об обращении ... Г.И. и ... Т.А. за государственной регистрацией перехода права собственности на спорный объект недвижимости в материалы дела не представлено.
Как следует из материалов дела, ... Г.И. не представлено доказательств фактического принятия квартиры в пользование, ни доказательств факта уклонения ... Т.А. от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, либо факта обращения истца к ответчику с данным требованиями.
Кроме того, суд обращает внимание, что после заключения предварительного договора купли-продажи спорной квартиры между истцом и ответчиком, ... Т.А. 25 апреля 2014 г. заключила кредитный договор №... с ПАО «Московский кредитный банк» о предоставлении денежных средств (кредита) в размере ...,сумма на срок до 10 апреля 2029 г. В соответствии с условиями кредитного договора обеспечением исполнения обязательств по договору является залог недвижимого имущества, заложенного на основании договора залога от 25 апреля 2014 г. на квартиру, расположенную по адресу: адрес, принадлежащей ... Т.А. на праве собственности.
Таким образом, из действий ответчика усматривается, ... Т.А. на момент подписания кредитного договора не собиралась передавать истцу спорный объект и заключить основной договор купли-продажи.
На основании п. п. 2 и 3 ст. 213.28 Федерального закона №52 «О несостоятельности (банкротстве)» по итогам рассмотрения отчета о результатах реализации имущества гражданина, арбитражный суд выносит определение о завершении реализации имущества гражданина.
После завершения расчетов с кредиторами, гражданин, признанный банкротом, освобождается от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в том числе требований кредиторов, не заявленных при введении реструктуризации долгов гражданина или реализации имущества гражданина (далее - освобождение гражданина от обязательств).
Освобождение гражданина от обязательств на распространяется на требования кредиторов, предусмотренных п. п. 4 и 5 настоящей статьи, а также на требования, о наличии которых кредиторы не знали и не должны были знать к моменту принятия определения о завершении реализации имущества гражданина.
Истец 09 ноября 2012 г. по расписке предоставила ответчику денежные средства.
На основании п. 4.4 предварительного договора, право собственности на объект ... Г.И. осуществляется после 01 июля 2017 г., в случае не выполнения ... Т.А. обязательств по возвращению денежных средств по договору займа 09 ноября 2012 г.
При таких обстоятельствах, истец полгала, что в случае неисполнения обязательств ... Т.А. по возврату денежных средств по расписке, ... Г.И. будет иметь право оформить спорную квартиру в собственность.
Вместе с тем, на момент рассмотрения Арбитражным судом г. Москвы заявления о признании ... Т.А. банкротом, срок возврата денежных средств по расписке и с учетом п. 4.4 предварительного договора купли-продажи истек.
Сведений о том, что при введении процедуры реализации имущества ... Т.А. ... Г.И. обращалась с соответствующим заявлением в Арбитражный суд г. Москвы в рамках дела о банкротстве, истцом и ответчиком представлено не было.
Поскольку займ по расписке образовался до признания ответчика банкротом, требования ... Г.И. должны были быть включены в реестр требований кредиторов должника и рассмотрены в рамках арбитражного дела о признании ... Т.А. банкротом, ответчик, вступившим в законную силу определением суда признана банкротом, процедура банкротства - реализация имущества должника завершена, а потому последний освобождается от исполнения требований по обязательствам перед ... Г.И., кроме того, истцом не представлено доказательств того, что ... Г.И. воспользовалась своим правом на включение в реестр требований кредиторов.
Таким образом, поскольку судебными актами, вступившими в законную силу, собственником спорного объекта является ПАО «Московский кредитный банк», а также на основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований истца о признании предварительного договора купли-продажи основным.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ... ... к ... ... о признании предварительного договора купли-продажи основным, отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Апелляционная жалоба подается через Басманный районный суд города Москвы.
Судья К.Ю. Старовойтова
Решение в окончательной форме изготовлено 07 июля 2022 г.