Дело №2-572/2022

УИД № 75RS0024-01-2022-001060-76

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 ноября 2022 года п. Чернышевск

Чернышевский районный суд Забайкальского края в составе председательствующего федерального судьи Мусихина А.В., при секретаре Курашиной Т.А., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Р.О.И. к администрации ГП «Чернышевское» о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка и нежилого помещения, обязать выкупить земельный участок и нежилое помещение, взыскать убытки и судебные расходы.

УСТАНОВИЛ:

Р.О.И. обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на следующее. В её собственности находится нежилое помещение общей площадью 59,2 кв.м., кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес> пом.1, которое принадлежит ей на праве собственности на основании договора купли-продажи. Право собственности зарегистрировано в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю ДД.ММ.ГГГГ за №. Указанное нежилое помещение истец использует под парикмахерскую, в которой работает лично, как самозанятая, без статуса индивидуального предпринимателя. Денежные средства, заработанные в парикмахерской, являются единственным источником дохода для её семьи. При обследовании ДД.ММ.ГГГГ межведомственной комиссией было установлено, что жилой <адрес> имеет повреждения. Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, межведомственная комиссия приняла решение о выявлении оснований для признания многоквартирного <адрес> аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации ГП «Чернышевское» № от ДД.ММ.ГГГГ, многоквартирный дом по адресу <адрес> признан аварийным. В апреле 2020 года истец обратилась в администрацию ГП «Чернышевское» с заявлением о выкупе её нежилого помещения. ДД.ММ.ГГГГ администрация в ответе указала, что нежилое помещение по адресу: <адрес> признанное аварийным, может быть выкуплено у собственника или взамен будет предоставлено иное помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. В 2021 году указанный дом оказался в зоне чрезвычайной ситуации, возникшей на территории <адрес>, в связи с выпадением значительного количества осадков. ДД.ММ.ГГГГ вновь комиссионно был обследован вышеназванный дом. Согласно заключения межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ жилой <адрес> вновь признан аварийным и подлежащим сносу. Она обратилась в администрацию ГП «Чернышевское» с заявлением о заключении с ней соглашения о выкупе нежилого помещения, исходя из его рыночной стоимости, определенной ООО «Забайкальская лаборатория судебных экспертиз» в размере 5 151 115 руб., а также возместить убытки, причиненные в связи с изъятием нежилого помещения в сумме 214 647 руб. ДД.ММ.ГГГГ администрацией ГП «Чернышевское» отказано в выкупе нежилого помещения. С указанным решением она не согласна, поскольку признание спорного дома аварийным лишает её возможности распоряжаться помещением, использовать его по назначению.

Просит признать решение администрации городского поселения «Чернышевское» от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в выкупе нежилого помещения №, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес> незаконным. Обязать администрацию городского поселения «Чернышевское» изъять для муниципальных нужд земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> и заключить с Р.О.И. соглашение о выкупе нежилого помещения № с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, по цене 5 515 115 руб., а также возмещение убытков, причиненных в связи с изъятием нежилого помещения в сумме 214 647 руб. Взыскать с администрации городского поселения «Чернышевское» расходы на оплату услуг эксперта в размере 10 000 руб., адвоката в размер 40 000 руб. а также на возмещение госпошлины в размер 600 руб.

Истец Р.О.И., буди надлежащим образом уведомлена о дате и времени судебного заседания, в судебное заседание не прибыла.

В судебном заседании представитель ответчика администрации ГП «Чернышевское» ФИО1 исковые требования не признала, указав, что законом не предусмотрена обязанность органа власти местного самоуправления выкупать нежилые помещения, в бюджете поселения таких денежных средств нет. Заявила ходатайство о назначении по гражданскому делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости размера возмещения за нежилое помещение в соответствии со ст.32 ЖК РФ, расположенное по адресу: <адрес>, пом.1 с кадастровым номером №, поскольку считает результаты оценки, произведенной ООО «<адрес>вая лаборатория судебных экспертиз» и представленной в материалы дела истцом, противоречивыми, определенную цену выкупа в размере 5 151 115 рублей завышенной.

Суд, заслушав мнения лиц участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к нижеследующему.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, в собственности Р.О.И. находится нежилое помещение общей площадью 59,2 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> пом.1. Право собственности зарегистрировано в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за №. Указанное нежилое помещение истец использует под парикмахерскую.

ДД.ММ.ГГГГ, по заказу администрации ГП «Чернышевское» ООО «Забайкальская краевая лаборатория судебных экспертиз», проведено экспертное исследование многоквартирного жилого здания по адресу <адрес>. В соответствии с заключением экспертов дом является аварийным с физическим износом здания 65%.

Актом обследования и заключением № от ДД.ММ.ГГГГ, межведомственной комиссией, назначенной Постановлением администрации ГП «Чернышевское» от ДД.ММ.ГГГГ №, выявлены основания для признания аварийным и подлежащим сносу, жилого дома по адресу <адрес>.

Постановлением администрации ГП «Чернышевское» № от ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом по адресу <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Как следует из материалов дела, решения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд в установленном законом порядке не принималось.

Жилые помещения в данном доме предполагалось, что будут освобождены в рамках реализации краевой адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы», утвержденной Постановлением Правительства Забайкальского края № 124 от 11.04.2019 г. при этом, в рамках данной Программы не было предусмотрено обязательств по выкупу нежилых помещений, но и программа не была реализована.

В июне 2021 года, на территории ГП «Чернышевское», была объявлена чрезвычайная ситуация, в связи с паводковыми явлениями, жилой дом по адресу <адрес>, попал в зону затопления.

Реализуя свои полномочия по защите населения вследствие чрезвычайной ситуации природного характера, Правительство Забайкальского края приняло Постановление № 362 от 14.09.2021 г., которым утвердило Правила предоставления мер социальной поддержки граждан, жилые помещения которых утрачены или повреждены в результате чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, а также в результате террористических актов и (или) при пресечении террористических актов правомерными действиями.

В рамках указанным мер, вследствие ЧС, граждане были расселены из жилого дома по адресу <адрес>.

В соответствии с п.9-10 Правил, условием оказания мер социальной поддержки гражданам, является данное такими гражданами обязательство о безвозмездном отчуждении жилого помещения (жилого помещения и земельного участка, на котором оно расположено) в муниципальную собственность, по форме согласно приложению.

Постановлением Правительства Забайкальского края не было предусмотрено обязательств по предоставлению взамен либо выкупу нежилых помещений.

Особенностью выкупа нежилых помещений в многоквартирном жилом доме является то обстоятельство, что данные помещения расположены на земельном участке, являющемся общей долевой собственностью собственников в многоквартирном жилом доме, при этом, как указывается в п. 3 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П, земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, не имеют самостоятельной потребительской ценности и предназначены, в первую очередь, для обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах пользования указанными участками.

Согласно ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством (ч. 2).

Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты (ч. 4).

На момент обращения Р.О.И. в суд, решения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд в установленном законом порядке принято не было, оно не было зарегистрировано, что подтверждается и представителем администрации ГП «Чернышевское».

Поскольку для собственников нежилых помещений в многоквартирном доме правовые последствия признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции законом не урегулированы, в силу пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к данным правоотношениям возможно применение по аналогии норм жилищного законодательства.

Из толкования ч. 1 ст. 32 ЖК РФ следует, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа только в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Очевидно, что признание многоквартирного жилого дома аварийным ещё в 2020 году и принятие решения об изъятии всех жилых помещений в порядке установленном Правилами предоставления мер социальной поддержки граждан, жилые помещения которых утрачены или повреждены в результате чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера 2021 года, неотвратимо приводит к изъятию у собственников и нежилых помещений, являющихся частью аварийного многоквартирного жилого дома, в соответствии с требованиями ст. 32 ЖК РФ.

Отсутствие решения, принятого в установленном гражданским и жилищным законодательством порядке об изъятии земельного участка, в частности не исполнение требований п. 10 ст. 32 ЖК РФ со стороны администрации ГП «Чернышевское», не должно ограничивать права собственников нежилых помещений, расположенных в домах, признанных аварийными, в которых все жилые помещения были изъяты в рамках Правил предоставления мер социальной поддержки граждан, жилые помещения которых утрачены или повреждены в результате чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, предусматривающей изъятие земельного участка для муниципальных нужд.

Между тем, с момента признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу прошло значительное время.

Отсутствие в законе срока, в течение которого земельный участок должен был изъят, не может освобождать орган местного самоуправления от исполнения возложенной на него обязанности.

Несоблюдение процедуры, предусмотренной ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, делает невозможным принятие органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и помещений, расположенных в доме.

При таких обстоятельствах бездействие администрации ГП «Чернышевское» по принятию мер, предусмотренных ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в части невыполнения предварительной процедуры, предусмотренной ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в отношении принадлежащего Р.О.И. нежилого помещения нельзя признать законным.

В тоже время суд не может согласиться с выкупной ценой нежилого помещения истца, поскольку она была определена экспертом без учета аварийности многоквартирного жилого дома, а также эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

Согласно ч. 2 ст. 281 ГК РФ при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Поскольку самостоятельной потребительской ценности земельный участок, сформированный под многоквартирным жилым домом не имеет, оценке подлежит находящееся на нем недвижимое имущество, однако, оно подлежит оценке на момент его изъятия.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначено проведение судебной оценочной экспертизы.

Из заключения эксперта ООО «Центр оценки» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что действительная рыночная стоимость нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес> пом. 1, определенная на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 1200 000 рублей, убытки 531 000 рублей, всего 1 731 000 рублей..

Суд распределяет судебные расходы пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. Принимая во внимание принципы справедливости, разумности и обоснованности в счет компенсации расходов на оплату услуг представителя, в пользу истца подлежит взыскать 3 000 рублей. В остальной части исковых требований отказать.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Р.О.И. удовлетворить в части.

Признать решение администрации ГП «Чернышевское» от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в выкупе нежилого помещения №, расположенного в многоквартирном доме по адресу <адрес> «а», незаконным.

Обязать администрацию ГП «Чернышевское изъять для муниципальных нужд земельный участок, расположенный по адресу <адрес> «а» и заключить с Р.О.И. соглашение о выкупе нежилого помещения № с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес> «а», по цене в размере 1 200 000 рублей, с включением возмещения убытков в размере 531 000 рублей, всего на сумму 1 731 000 рублей.

Взыскать с администрации ГП «Чернышевское» в пользу Р.О.И. в счет возмещения понесенных судебных расходов, на оплату услуг представителя 3 000 рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Забайкальского краевого суда в течение месяца, путем принесения апелляционной жалобы через Чернышевский районный суд.

Судья А.В. Мусихин

Решение в окончательной форме изготовлено: 15.11.2022 г.