Решение по делу № 2-1321/2023 от 11.10.2023 - о возмещении убытков.

Дело 2-1321/2023

УИД 61RS0036-01-2023-001505-23

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 октября 2023 года г.Каменск-Шахтинский Ростовской области

Каменский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Прилепской Е.С., при секретаре судебного заседания Кряжевой А.И.,

с участием истца ФИО1 и его представителя – адвоката Кузнецова А.А.,

представителя ответчика ИП ФИО2 – ФИО3,

представителя третьего лица ФИО4 – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о возмещении убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ИП ФИО2 о возмещении убытков, ссылаясь на то, что в связи с тем, что не обладает юридическими знаниями в марте 2022 года он обратился к ИП ФИО2 для оказания риэлтерских услуг, а также за оказанием правовой помощи при заключении договора купли-продажи квартиры.

Согласно выписке из ЕГРИП к деятельности ответчика относится, в том числе, и предоставление посреднических, консультационных услуг при купле-продаже жилого недвижимого имущества, а также деятельность в области права (п.п. 50,62,72).

Ответчиком для истца был осуществлен подбор объекта недвижимости в целях заключения договора его купли- продажи.

9 марта 2022 года в офисе ответчика между истцом («Покупатель») и ФИО4 («Продавец») и при профессиональном посредничестве ответчика был подписан составленный ответчиком на его фирменном бланке предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости - <адрес>, расположенной в корпусе № <адрес>, с кадастровым номером №. Цена квартиры была определена в размере 2200000 рублей.

9 марта 2022 года истец в соответствии с пунктами 3.1 и 3.2 составленного ответчиком предварительного договора выплатил ФИО4 денежную сумму в размере 70000 (рублей, что подтверждается ее распиской в предварительном договоре купли- продажи.

12 марта 2022 года истец в соответствии с условиями пункта 3.2 составленного ответчиком предварительного договора и в присутствии представителя ответчика в <адрес> выплатил ФИО4 766000 рублей, которые ФИО4 сразу же в отделении ПАО Сбербанк внесла в кассу и полностью погасила ипотечный кредит, полученный ею ранее в целях приобретения квартиры.

Ответчик при составлении предварительного договора купли-продажи от 09.03.2022 года в пункте 1.5 указал, что согласно действующему законодательству основной договор купли-продажи должен быть составлен и подписан Продавцом и Покупателем в нотариальной форме, так как собственником квартиры, указанной в пункте 1.1, является несовершеннолетний. А пунктом 2.3 на Продавца была возложена обязанность выделить доли в квартире своим детям и предоставить выписки из ЕГРН.

22.04.2022 в офисе ответчика между истцом («Покупатель») и ФИО4, ФИО6, несовершеннолетним В. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) в лице законного представителя ФИО4 («Продавцы»), и при профессиональном посредничестве ответчика был подписан составленный ответчиком на фирменном бланке второй предварительный договор купли-продажи квартиры.

Согласно пунктам 1.1 и 1.4 предварительного договора от 22.04.2022 основной договор купли-продажи квартиры должен был быть заключен в нотариальной форме, не позднее 10 июня 2022 года. В дальнейшем, на основании составленного ответчиком дополнительного соглашения от 11 июня 2022 года, дата заключения основного договора была продлена до 1 июля 2022 года.

Таким образом, при составлении предварительных договоров от 09.03.2022 и от 22.04.2022 ответчику было известно, что собственником <данные изъяты> доли квартиры является несовершеннолетний В. ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

В связи с уклонением продавцов - ФИО4, ФИО6 и несовершеннолетнего В. в лице законного представителя ФИО4 от заключения основного договора купли-продажи квартиры истец обратился в Каменский районный суд Ростовской области с исковыми требованиями к продавцам об обязании заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости.

12 апреля 2023 года вступившим в законную силу решением Каменского районного суда Ростовской области по гражданскому делу № 2-83/2023, и по которому ответчик привлекался в качестве третьего лица, истцу было отказано в удовлетворении исковых требований об обязании продавцов заключить основной договор купли - продажи квартиры.

Основанием для отказа в удовлетворении исковых требований явилось несоблюдение нотариальной формы составленного ответчиком предварительного договора купли-продажи от 22.04.2022 года.

В связи с тем, что ответчик оказал истцу ненадлежащую риэлтерскую услугу, связанную с оказанием непрофессиональной помощи при заключении предварительного договора купли-продажи от 22 апреля 2022 года, являющегося ничтожным, истец считает, что понес убытки в размере 836000 тысяч рублей.

31 мая 2023 года истцом в адрес ответчика, указанный на его официальном сайте, была направлена претензия с требованием возместить причиненные убытки в размере 836000 рублей, которая осталась без рассмотрения.

Также истцу как потребителю причинен моральный вред в виде нравственных страданий, размер которого им оценивается в 50000 рублей.

Кроме того, истец считает, что условие пункта 7.2 договора возмездного оказания информационной услуги при приобретении прав в отношении недвижимости № от 09.03.2022, заключенного между ним и ответчиком, ограничивающее его свободный выбор территориальной подсудности спора является недействительным.

На основании изложенного, истец просит суд взыскать в его пользу с ИП ФИО2 в счет возмещения убытков 876000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей; признать недействительным пункт 7.2 договора возмездного оказания услуг от 09.03.2022 года, заключенного между ФИО1 и ИП ФИО2.

Истец и его представитель адвокат Кузнецов А.А. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить.

Истец ФИО1 в судебном заседании также пояснил, что хотел купить квартиру и обратился к ответчику. Ему показали несколько квартир, он остановился на одной. Его предупредили, что надо заключить договор и отдать задаток. Они сказали, что у них есть юрист, сопровождение будет, но платное. ФИО1 согласился, и они заключили договор, вызвали ФИО4 Истец обратил внимание на то, что у нее материнский капитал. Юрист сказал, что это не проблема, просто будет немного дольше по времени. ФИО1 согласился и внес 70000 рублей задатка. Потом юрист сказал, что надо вывести квартиру ФИО4 из залога, ФИО1 еще заплатил. Про нотариуса никто ему не говорил. Когда ФИО4 отказалась от продажи своей квартиры, ФИО1 юрист сказал, что подадут в суд и выкупят ее по долям. ФИО1 думал, что эта фирма будет подавать в суд, но они сказали, что это его обязанность.

Представитель истца - адвокат Кузнецов А.А. в судебном заседании пояснил, что как следует из приобщенного в судебном заседании протокола судебного заседания по гражданскому делу 2-83/2023 от 05.04.2023 г. (л. 6, пятый абзац) ответчик по настоящему делу указал, что первоначальный предварительный договор купли-продажи квартиры был подписан 09.03.2022. На тот момент собственником была только ФИО4, которая при переподписании 22.04.2022 предварительного договора купли-продажи квартиры указала, что на погашение ипотеки она использовала материнский капитал. После погашения ипотеки она должна была выделить доли, это прописано в предварительном договоре от 09.03.2022. В этом же протоколе (л. 7) представитель ответчика (третьего лица по делу № 2-83/2023) на пояснил, что само подписание договора происходило в офисе, если бы состоялось подписание основного договора то материальная выгода для ИП ФИО2 составила бы 4% комиссионных, выплаченных ФИО1

Оба предварительных договора содержат сведения, которые свидетельствуют о заинтересованности ответчика в сопровождении данных договоров. Это подтверждается п.п. 2.6, п. 2.7, п. 2.10 каждого из предварительных договоров.

Представитель ответчика ИП ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании пояснил, что ответчик исковые требования не признает, просит отказать в их удовлетворении. Так, между сторонами был заключен договор информационного оказания услуг № от 09.03.2022, которым предусмотрена обязанность ответчика предоставления информации об объекте недвижимости. Данная информация была предоставлена истцу, о чем свидетельствует его подпись в акте приема-передачи. Пунктом 3.2 указанного договора предусмотрено, что при подписании акта приема-передачи, услуги считаются выполненными в полном объеме, без претензий со стороны заказчика по объему и качеству.

Предварительные договоры, по мнению ответчика, не имеют подтверждения того, что обязательства по составлению предварительного договора возлагалось на ответчика. В протоколе судебного заседания (по делу №), приобщенном к материалам дела, есть пояснения представителя ИП ФИО2 о том, что предложение по составлению и подписанию предварительных договоров купли-продажи осуществлялось по обоюдному согласию сторон.

Для того, чтобы заключить предварительный договор, продавец должен был предоставить согласие органов опеки на подписание этого предварительного договора, не только на подписание основного договора. Поэтому стороны пришли к соглашению подписать предварительный договор в такой форме.

Требование о взыскании с ответчика убытков – абсурдно, так как истец не утратил это имущество. Единственное, к чему можно отнести переданные денежные средства – к понятию утраты. К расходам лица, чье право нарушено, это не относится, к повреждению имущества - тоже. Указанное имущество находится у продавца, и истец не лишен возможности потратить, понести расходы для того, чтобы защитить и восстановить свое нарушенное право, то есть подать иск к продавцу и применить понятие двусторонней реституции.

Суд, когда выносил решение по делу №, установил, что предварительный договор является недействительным, следовательно, из гражданского законодательства следует, что все должно возвратиться в первоначальное положение. Деньги должны быть возвращены покупателю в полном объеме. Поскольку продавец это не сделал, агентство недвижимости не должно возмещать убытки в этой части.

Ответчик ИП ФИО2, третье лицо ФИО4, а также ФИО4 как законный представитель несовершеннолетнего В., будучи надлежащим образом извещенными о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Суд рассмотрел дело в отсутствие указанных лиц в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица ФИО4 – ФИО5 в судебном заседании полагал уточненные исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению, пояснив, что принимая на себя обязательства по заключению предварительного договора, ответчик ненадлежащим образом оказал данную услугу, которая и повлекла за собой длительные судебные разбирательства и утрату истцом денежных средств, переданных по предварительному договору. Если данный вид деятельности является для ответчика основным, то принимая возможность составления предварительного договора, представители ИП ФИО2 должны были разъяснить участникам сделки, что невозможно заключить договор без нотариального удостоверения. Однако они это не сделали. Считает, что в действиях ИП ФИО2 имеются признаки ненадлежащего оказания услуг, и эта обязанность заложена в предварительных договорах.

Выслушав участников судебного разбирательства, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 09.03.2022 между истцом ФИО1 «Заказчиком» и ответчиком ИП ФИО2 «Наследие», «Исполнитель» был заключен договор возмездного оказания информационной услуги при приобретении прав в отношении недвижимости № (л.д. 71-72).

В соответствии с условиями данного договора, Исполнитель обязуется оказать Заказчику информационную услугу, заключающуюся в предоставлении заказчику информации о месте нахождения объектов недвижимости, а Заказчик обязуется принять и оплатить услуги (п. 1.1. Договора).

Согласно п. 3.1 Договора услуги Исполнителя считаются оказанными в полном объеме с момента подписания не менее чем одного акта приема-передачи Услуг между Исполнителем и Заказчиком в отношении каждого конкретного объекта недвижимости.

Как следует из акта приема-передачи услуг № 1 к Договору № от 09.03.2022, истцу ФИО1 были представлены к осмотру 5 объектов недвижимости, в числе которых находилась квартира, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежащая на праве собственности ФИО4 (л.д. 72, оборот).

В соответствии с п. 6.1 Договора, настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до исполнения сторонами своих обязательств по данному договору.

Таким образом, услуга, определенная п. 1.1 Договора, ответчиком истцу была оказана 09.03.2022.

Соответственно, суд приходит к выводу, что действие Договора № от 09.03.2022 происходило во временной промежуток – 1 день, то есть 09.03.2022.

Как следует из п. 2.2.1 Договора № от 09.03.2022, Исполнитель обязуется оказывать Услугу в соответствии с условиями Договора.

При этом, пунктом 2.3.3 Договора предусмотрено, что Заказчик вправе в период действия договора получать от Исполнителя устные консультации по организационным вопросам, возникающим при подготовке и заключении договоров приобретения/отчуждения прав в отношении объекта недвижимости.

Исходя из пояснений сторон, данных в судебном заседании, материалов дела, после выбора объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве собственности ФИО4 и в целях заключения договора купли- продажи, в период действия Договора № от 09.03.2022, в этот же день, то есть 09.03.2022, в офисе ответчика между истцом («Покупатель») и ФИО4 («Продавец») и при профессиональном посредничестве ответчика был подписан составленный ответчиком на его фирменном бланке предварительный договор купли-продажи указанной квартиры. Цена квартиры была определена в размере 2200000 рублей (л.д. 9-12).

22.04.2022 в офисе ответчика между истцом («Покупатель») и ФИО4, ФИО6, несовершеннолетним В. ДД.ММ.ГГГГ года рождения в лице законного представителя ФИО4 («Продавцы»), на фирменном бланке заключен второй предварительный договор купли-продажи квартиры (л.д. 13-16).

Доводы представителя ответчика о том, что обязательство по составлению предварительных договоров купли-продажи объекта недвижимости возлагалось на ответчика не подтверждено со ссылкой на то, что предложение по составлению и подписанию предварительных договоров купли-продажи осуществлялось по обоюдному согласию сторон, судом признаются несостоятельными по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно положениям статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В соответствии с ч. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ч. 1 ст. 421 ГК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если из содержания договора невозможно установить, к какому из предусмотренных законом или иными правовыми актами типу (виду) относится договор или его отдельные элементы (непоименованный договор), права и обязанности сторон по такому договору устанавливаются исходя из толкования его условий. При этом к отношениям сторон по такому договору с учетом его существа по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 ГК РФ) могут применяться правила об отдельных видах обязательств и договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 ГК РФ).

Исходя из анализа содержания предварительных договоров купли-продажи объекта недвижимости от 09.03.2022 и от 22.04.2022, суд приходит к выводу, что данные договоры, именуемые, как предварительные договоры купли-продажи объекта недвижимости, является смешанными, так как содержат элементы предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости и договора возмездного оказания услуг. Соответственно, при разрешении настоящего спора к правоотношению сторон подлежат применению нормативные положения о договорах данного вида.

При этом, некорректная формулировка наименования договоров от 09.03.2022 и от 22.04.2022 с указанием только на предварительные договоры купли-продажи объекта недвижимости без указания на договоры оказания услуг, не влияет на действия сторон указанных договоров, которые были направлены на достижение определенных юридических последствий от их совершения, то есть на приобретение истцом объекта недвижимости и оказание в этом содействия ответчиком.

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона «О защите прав потребителей» (п. 11 названного постановления Пленума).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Судом установлено, что исходя из буквального толкования условий предварительных договоров купли-продажи объекта недвижимости от 09.03.2022 и от 22.04.2022, ИП ФИО2 выступает в них стороной многосторонней сделки, а именно, именуется как КОМПАНИЯ, а вместе с продавцом и покупателем они именуются СТОРОНАМИ.

Как следует из преамбулы, а также пунктов 1.7, 2.10, 4.4, 4.7 предварительного договора от 09.03.2022, КОМПАНИЯ выступает в качестве посредника и выражает намерение действовать совместно со сторонами вплоть до заключения основного договора купли-продажи Объекта, обязуется провести контроль сбора справок и документов Продавцом, консультировать стороны по всем организационным и правовым вопросам, связанным с приобретением объекта, составить проект основного договора, а также несет ответственность за невыполнение взятых на себя обязательств по настоящему договору при наличии ее вины в соответствии с действующим законодательством РФ; в случае незаключения основного договора купли-продажи Объекта по вине Продавца, или по вине Покупателя, или по инициативе обеих сторон, Продавец и Покупатель оплачивают КОМПАНИИ в равных долях 10000 рублей, то есть по 5000 рублей каждый за проделанную работу, а именно: анализ документов Продавца на Объект, составление настоящего договора, оплата аренды офиса для проведения встреч сторон. Подписание настоящего договора оказано/организовано КОМПАНИЕЙ в помещении офиса, расположенного по адресу: <адрес>, в лице П., действующей на основании доверенности.

Предварительный договор купли-продажи от 22.04.2022 содержит аналогичные условия (преамбула, а также пункты 1.6, 2.10, 4.4, 4.7 договора).

При этом, в случае заключения ФИО1 основного договора купли-продажи объекта недвижимости, ФИО1 (Заказчик) обязуется выплатить ИП ФИО2 (Исполнителю) вознаграждение за оказанную им услугу в размере 4% от первоначально заявленной продавцом цены объекта недвижимости, что следует из пунктов 4.1-4.3 договора возмездного оказания информационной услуги при приобретении прав в отношении недвижимости № от 09.03.2022 (л.д. 71-72).

По смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.) (п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Согласно выписке из ЕГРИП к деятельности ответчика относится, в том числе, и предоставление посреднических, консультационных услуг при купле-продаже жилого недвижимого имущества, а также деятельность в области права (п.п. 50,62,72) (л.д. 33-40).

Из обстоятельств дела следует, что проекты всех договоров подготовлены ИП ФИО2, который является профессиональным участником рынка риэлтерских услуг, а значит, толкование условий договоров должно осуществляться в пользу его контрагента – истца, пока не доказано иное.

Исходя из изложенного, судом установлено, что тексты предварительных договоров от 09.03.2022, от 22.04.2022, договора возмездного оказания информационной услуги при приобретении прав в отношении недвижимости № от 09.03.2022 были подготовлены ответчиком и подписаны сторонами при непосредственном профессиональном участии ИП ФИО2, на его фирменном бланке «Наследие» и скреплены печатями «Наследия», между истцом, ответчиком и третьим лицом по настоящему делу согласован перечень услуг, которые КОМПАНИЯ обязалась исполнить, а Продавец и Покупатель оплатить в соответствии с пунктом 4.4 предварительных договоров от 09.03.2022 и от 22.04.2022 и пунктами 4.1-4.3 договора возмездного оказания информационной услуги при приобретении прав в отношении недвижимости № от 09.03.2022.

В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обячаи, последующее поведение сторон.

Как следует из предварительного договора от 09.03.2022, ФИО11 получила от ФИО1 70000 рублей, а денежные средства в размере 836000 она получила от ФИО1 по предварительному договору от 22.04.2022, о чем собственноручно в нем указала.

В соответствии с п. 2.1 предварительного договора от 09.03.2022 Покупатель и продавец обязуются заключить между собой договор приобретения объекта не позднее 10.06.2022. Договор считается заключенным с момента его подписания и действует до срока, указанного в п. 2.1 настоящего договора.

При этом, предварительный договор от 09.03.2022 не содержит условий последующего заключения сторонами еще одного предварительного договора, как и предварительный договор от 22.04.2022 не содержит условий о расторжении предварительного договора от 09.03.2022.

Таким образом, на момент передачи ФИО1 ФИО4 денежных средств в размере 836000 рублей в счет оплаты стоимости квартиры, стороны состояли между собой в правоотношениях по двум предварительным договорам купли-продажи одного и того же объекта недвижимости.

Также, суд считает необходимым отметить следующее.

Предварительный договор купли-продажи от 09.03.2022 содержит взаимоисключающие условия.

Так, в пункте 1.4 данного договора указано, что на момент его заключения Продавец гарантирует, что Объект не обременен правами третьих лиц, не заложен. В тоже время из п. 1.5 следует, что согласно базе ЕГРН квартира находится в залоге у ПАО Сбербанк.

Кроме того, далее следует (п. 1.5), что основной договор купли-продажи должен быть составлен в нотариальной форме, так как собственником Объекта является несовершеннолетний. Однако, стороной по предварительному договору от 09.03.2022 несовершеннолетний собственник не указан, сам договор от 09.03.2022 нотариально не удостоверен.

Указанное положение вещей стало возможным при непосредственном участии ответчика ИП ФИО2

Соответственно, не смотря на то, что денежные средства 836000 рублей были переданы истцом ФИО4 до подписания предварительного договора от 22.04.2022, исходя из его содержания и буквального толкования, руководствуясь положениями ст. 431 ГК РФ, суд приходит к выводу, что указанная сумма была передана и впоследствии утрачена истцом именно в связи с исполнением им обязательств по предварительному договору от 22.04.2022 и ненадлежащим исполнением обязательств по возмездному оказанию услуг ответчиком, который не мог не знать, что согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

При заключении 09.03.2022 предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости ответчику было известно о том, что на долю в праве собственности на квартиру, приобретаемую истцом, имеет право несовершеннолетний, что подтверждается условиями, отраженными в данном договоре.

Так, согласно пункту 2.3 договора от 09.03.2022 на Продавца была возложена обязанность выделить доли в квартире своим детям и предоставить выписки из ЕГРН.

После регистрации права в общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за ФИО4 - <данные изъяты> долей, ФИО6 – <данные изъяты> доли и несовершеннолетним В. - <данные изъяты> доли, 22.04.2022 в офисе ответчика между истцом, третьим лицом ФИО4, ФИО6 и несовершеннолетним В. ДД.ММ.ГГГГ года рождения в лице законного представителя ФИО4, при профессиональном посредничестве ответчика ИП ФИО2 был подписан составленный ответчиком на фирменном бланке второй предварительный договор купли-продажи квартиры, который нотариусом не удостоверялся.

12.04.2023 Каменским районным судом Ростовской области принято решение по гражданскому делу № по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4, ФИО6, В. в лице законного представителя ФИО4 об обязании заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости и по встречному исковому заявлению ФИО4, ФИО6 и В. в лице законного представителя ФИО4 к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от 22.04.2022 незаключенным.

По указанному гражданскому делу № ИП ФИО2 принимал участие в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением суда в удовлетворении как первоначальных, так и встречных исковых требований было отказано, сторонами решение не обжаловалось и вступило в законную силу 22.05.2023 (л.д. 23-26).

Данным решением установлено, что в силу п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.04.2022, заключенный между истцом ФИО1 и ответчиками, подлежал нотариальному удостоверению, так как <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру принадлежит несовершеннолетнему В., а несоблюдение нотариальной формы предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества влечет его ничтожность.

Соответственно, основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 по гражданскому делу № явилось несоблюдение нотариальной формы составленного ответчиком предварительного договора купли-продажи от 22.04.2022.

При сложившемся положении, истец лишен возможности восстановить свое нарушенное право в порядке реституции, как считает представитель ответчика, поскольку предварительные договоры от 09.03.2022 и от 22.04.2022 являются многосторонними сделками, в исковом порядке ни одна из сторон не заявляла требований о признании недействительной ничтожной сделки, в то время как в силу п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Кроме того, по смыслу ст. 15, 17, 19, 55 и 123 Конституции РФ, п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 11, ст. 12 ГК РФ, ст. 3, 56 ГПК РФ выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу, но, в конечном счете, предопределяется спецификой охраняемого права и характером его нарушения.

Согласно ст. 16 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред.

При совершении нотариального действия нотариус обязан провести правовой анализ представленных документов, проектов документов, полученной информации, осуществить консультирование по вопросам применения норм законодательства, а также осуществить иные предусмотренные законодательством в связи с совершением нотариального действия обязанности и полномочия, включая изготовление документов, копий документов, скан-образов документов, отображений на бумажном носителе образов электронных документов и информации, полученной в том числе в электронной форме, осуществление технического обеспечения хранения документов или депонированного имущества, включая денежные суммы.

Из смысла указанных норм вытекает, что нотариусы бесплатно консультируют по вопросам совершения нотариальных действий всех граждан, обратившихся к ним за совершением нотариальных действий.

Однако ответчик, в нарушение пунктов 2.10 предварительных договоров от 09.03.2022 и от 22.04.2022, будучи осведомленным о том, что на долю в праве собственности на приобретаемую истцом квартиру претендует несовершеннолетний, не проконсультировал истца надлежащим образом по правовому вопросу о необходимости соблюдения нотариальной формы предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.04.2022, чем лишил истца возможности получить консультацию нотариуса, и, в результате, юридическая неосведомленность истца была использована им во вред и понесены убытки в размере 836000 рублей.

В силу п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно п. 1 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» указано, что при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере).

Исходя из исследованных в судебном заседании доказательств, с учетом пояснений сторон, судом установлено, что взятые на себя обязательства по предварительным договорам купли продажи объекта недвижимости от 09.03.2022 и от 22.04.2022, включающие в себя условия возмездного оказания услуг, ответчиком исполнены ненадлежащим образом, доказательств обратного не представлено.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 о взыскании с ответчика убытков в размере 836000 рублей подлежат удовлетворению.

Помимо этого, истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика компенсации морального вреда за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам в размере 50000 рублей.

В силу ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Поскольку в судебном заседании установлен факт нарушения со стороны ИП ФИО2 прав потребителя ФИО1, то требование о взыскании компенсации морального вреда также подлежат удовлетворению.

До настоящего времени истец не имеет жилого помещения в результате виновных действий ответчика, связанных с оказанием ненадлежащей риэлтерской услуги, у него отсутствует возможность приобрести для себя жилое помещение, что реально причиняет истцу нравственные страдания. В связи с этим суд считает доказанным факт причинения истцу незаконными действиями ответчика морального вреда. Исходя из обстоятельств дела, суд полагает обоснованной и разумной компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей и подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца.

В силу п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, который взыскивается, согласно п. 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

31.05.2023 истцом в адрес ответчика, указанный на его официальном сайте, была направлена претензия с требованием возместить причиненные убытки в размере 836000 рублей, которая осталась без рассмотрения (л.д. 27-32).

Поскольку в добровольном порядке требования истца ответчиком не были удовлетворены, то с ответчика в пользу истца подлежит также взысканию штраф.

С учетом денежных сумм, взыскиваемых в пользу истца, с ответчика подлежит взысканию штраф, размер которого рассчитывается следующим образом: 836000 руб. + 10000 руб. *50% = 443300 рублей.

Кроме того, истец считает, что условие пункта 7.2 договора возмездного оказания информационной услуги при приобретении прав в отношении недвижимости № от 09.03.2022, заключенного между ним и ответчиком, ограничивающее свободный выбор ФИО1 территориальной подсудности спора является недействительным.

Согласно ст. 28 ГПК РФ исковое заявление предъявляется в суд по месту жительства ответчика. В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона «О защите прав потребителя» иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора.

В соответствии с ч. 7 ст. 29 ГПК РФ иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора.

Положениями статьи 32 ГПК РФ предусмотрено, что стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству. Указанная норма направлена на обеспечение равенства сторон в своей свободе заключать соглашение между собой об изменении территориальной подсудности споров.

Из анализа приведенных выше положений законодательства следует, что подсудность споров, вытекающих из договоров с потребителями, не может определяться исполнителем, оказывающим услугу.

Включение в договор условий о договорной подсудности ущемляет права потребителя на рассмотрение спора по месту жительства потребителя, поскольку реализация права ставится в зависимость от воли и желания лица, оказывающего услуги.

Согласно п. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителя» условия договора, ущемляющего права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Таким образом, включение в договор возмездного оказания информационной услуги при приобретении прав в отношении недвижимости № от 09.03.2022 условия о договорной подсудности спора конкретному суду, от которого потребитель не имел возможности отказаться, противоречит основному смыслу законодательства о защите прав потребителей - предоставить гарантии социально и экономически слабой стороне.

При таких обстоятельствах, требования истца о признании недействительным пункта 7.2 договора возмездного оказания информационной услуги при приобретении прав в отношении недвижимости № от 09.03.2022 подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В соответствии с ч. 3 ст. 17 Закона «О защите прав потребителя», потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Из материалов дела следует, что истец при подаче искового заявления к ответчику был освобожден от уплаты государственной пошлины как потребитель.

В связи с этим, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в соответствии с п.п. 1 и 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ исходя из размера удовлетворенных исковых требований в сумме 12260 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о возмещении убытков – удовлетворить частично.

Признать недействительным пункт 7.2 договора возмездного оказания информационной услуги при приобретении прав в отношении недвижимости № от 09.03.2022.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО1 в счет возмещения убытков 876000 рублей, компенсации морального вреда - 10000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя 443300 рублей, а всего взыскать 1329000 (один миллион триста двадцать девять тысяч) рублей.

В оставшейся части в удовлетворении исковых требований, - отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину - 12260 (двенадцать тысяч двести шестьдесят) рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Каменский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 18.10.2023.

Судья: