Решение по делу № 2-1315/2023 от 11.05.2023 - о расторжении договора купли-продажи доли квартиры, возврате в собственность переданного по договору имущества, прекращении права собственности, аннулировании записи в ЕГРН о переходе права собственности и признании права собственности на долю жилого помещения.

Дело № 2-1315/2023

УИД 33RS0002-01-2022-005901-88

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 мая 2023 года г.Владимир

Октябрьский районный суд г.Владимира в составе:

председательствующего судьи Язевой Л.В.

при секретаре Виноградовой А.А.

с участием

представителя истца ФИО1

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 (Приваловой Н.Г.) о расторжении договора купли-продажи доли квартиры, возврате в собственность переданного по договору имущества, прекращении права собственности, аннулировании записи в ЕГРН о переходе права собственности и признании права собственности на долю жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства (том 2, л.д.140), к ФИО4 (до перемены имени Приваловой Н.Г.) о расторжении договора купли-продажи ### доли квартиры по адресу: <...> от ДД.ММ.ГГГГ № <...>, возврате в собственность ФИО3 данного имущества, прекращении права собственности ФИО4 на указанную долю жилого помещения, аннулировании записи в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ### о переходе права собственности от ФИО3 к Приваловой Н.Г., признании права собственности истца на ### доли квартиры.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи принадлежащей истцу ### доли квартиры по адресу <...>. Цена договора составила ### руб. По условиям договора ответчик уплачивает истцу в день подписания договора ### руб., остальные ### руб. выплачивает платежами по ### руб. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. Окончательный расчет должен быть произведен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности ответчика на спорную долю зарегистрировано в ЕГРН. Однако ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по договору и выплатил в счет оплаты доли жилого помещения всего ### руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 - ФИО1 заявленные исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям, дополнительно пояснив, что ФИО3 в порядке возврата полученного от покупателя по договору внесены денежные средства в размере ### руб. на счет Управления Судебного департамента во Владимирской области, которые находятся там до настоящего времени. При этом какой-либо договоренности между сторонами относительно зачета произведенных ФИО4 платежей в счет оплаты жилищно-коммунальных услуг при заключении договора купли-продажи не существовало.

Ответчик ФИО4 (Привалова Н.Г.), извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения иска, в судебное заседание не явилась. Ее представитель ФИО2 иск не признал, в возражениях указав, что при заключении договора сторонами достигнута договоренность о зачете в стоимость квартиры, подлежащей уплате ответчиком, произведенных ответчиком платежей в счет оплаты жилищно-коммунальных услуг за период с ДД.ММ.ГГГГ года и за период с ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время ФИО4 готова выплатить оставшиеся денежные средства в размере ### коп., с учетом вычета половины денежных средств, оплаченных ей за жилищно-коммунальные услуги (### руб. – ### руб. – ### руб. ### коп.). В связи с отсутствием у нее банковских реквизитов истца ранее исполнить свои обязательства по договору она не могла.

Третье лицо Управление Росреестра по Владимирской области, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения заявления, в суд своего представителя не направило, просило о рассмотрении заявления в свое отсутствие.

Выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса (далее – ГК) РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного Кодекса, не применяются.

В силу п.2 ст.489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно пунктам 1 и 2 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что истец Привалов Алекс.Анат. на основании свидетельства о праве на наследство по закону, полученное им после смерти матери ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ, являлся собственником ### доли квартиры по адресу: <...>. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Собственником оставшейся половины квартиры на основании свидетельства о праве на наследство по завещания, полученное после смерти Привалова Анат.Алекс. ДД.ММ.ГГГГ, являлась ответчик Привалова Н.Г. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Приваловым Алекс.Анат. и покупателем Приваловой Н.Г. в нотариальной форме заключен договор купли-продажи № ### принадлежащей продавцу ### доли квартиры по адресу: <...>

Пунктом 5 договора стоимость доли квартиры определена в ### руб., которая уплачивается следующим образом: ### руб. покупатель оплачивает продавцу наличными денежными средствами до подписания договора, ### руб. покупатель должен уплатить по ### руб. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. Окончательный расчет должен был быть произведен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ за Приваловой Н.Г на основании указанного договора зарегистрировано право собственности на приобретенное имущество (регистрационная запись ###).

Обе стороны в ходе судебного разбирательства подтвердили, что покупатель уплатил продавцу ### руб. в счет стоимости квартиры. Также ответчиком не оспаривалось, что оставшиеся денежные средства продавцу в оговоренном договором размере до настоящего времени не переданы.

При этом сторона ответчика утверждает, что между контрагентами договора была достигнута договоренность об оплате ФИО4 жилищно-коммунальных платежей по квартире в период с ДД.ММ.ГГГГ и в период с ДД.ММ.ГГГГ, половину из которых продавец обязался принять в счет оплаты квартиры. Истец наличие такой договоренности отрицает.

Согласно ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса (далее – ГПК) РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как определено ст.555 ГК РФ, цена договора купли-продажи недвижимости является существенным условием договора.

Сторонами в договоре от ДД.ММ.ГГГГ определена стоимость ### доли квартиры в ### руб., которые уплачиваются покупателем путем передачи денежных средств продавцу. Каких-либо иных условий о порядке оплаты покупателем приобретаемого имущества договор не содержит, изменений и дополнений в договор сторонами не вносилось.

Ответчиком, в нарушение ч.1 ст.56 ГПК РФ, доказательств достижения с истцом договоренности об ином порядке уплаты стоимости доли квартиры не представлено.

Сама по себе уплата жилищно-коммунальных платежей безусловно не свидетельствует о необходимости зачета половины внесенных сумм в счет исполнения каких-либо иных обязательств, имеющих другую правовую природу. Кроме того, как пояснил представитель ответчика в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 с 2011 года пользуется квартирой, в то время как ФИО3 имеет другое место жительства и в квартире не проживал.

Вместе с тем ФИО4, полагая ее права на оплату жилищно-коммунальных платежей соразмерно принадлежащей ей доли имущества нарушенными, не лишена возможности обратиться за взысканием с ФИО3 соответствующих денежных средств.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ответчиком не доплачено истцу по договору купли-продажи ### руб., то есть больше половины стоимости квартиры, из которых ### руб. не выплачены с ДД.ММ.ГГГГ года (ДД.ММ.ГГГГ года ДД.ММ.ГГГГ месяцев) и ### руб. с ДД.ММ.ГГГГ (ДД.ММ.ГГГГ года ДД.ММ.ГГГГ месяцев).

Довод ФИО4 о том, что ФИО3 скрывает банковские реквизиты от ответчика, в связи с чем она не могла уплатить оставшиеся денежные средства за квартиру, носит бездоказательственный характер. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель ответчика указал на то, что ФИО4 обращалась устно за банковскими реквизитами к истцу. При этом в возражениях, в противоречие изложенных объяснений, ответчиком указано, что стороны никаким образом не общаются в связи с давним конфликтом.

Кроме того, статьей 327 ГК РФ предусмотрена возможность внесения должником причитающихся с него денег в депозит нотариуса в случае уклонения кредитора от принятия исполнения обязательства.

Также на протяжении настоящего судебного разбирательства ФИО4 могла исполнить свои обязательства перед истцом по договору купли-продажи, однако не сделала этого, за банковскими реквизитами к истцу не обращалась, в депозит нотариуса или суда денежные средства не внесла.

Таким образом, факта злоупотребления правом со стороны истца, на что указывает ответчик, судом не установлено.

Представленная ответчиком выписка по счету ее дебетовой карты с доступным остатком денежных средств по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере ### руб. ### коп. в подтверждение платежеспособности не содержит сведений о наличии денежных средств на карте, достаточных для уплаты истцу не только ### руб., но и ### руб. ### коп. (согласно расчету ответчика).

В соответствии с ст.309, п.1 ст.310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Применительно к содержащемуся в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятию существенного нарушения договора одной из сторон недоплата покупателем практически всей цены договора с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры. В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества. При этом сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый п. 2 ст. 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора.

При установленных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в результате неисполнения ответчиком своих обязательств по оплате приобретенной у истца доли квартиры, истец в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и такое нарушение условий договора со стороны ответчика, также с учетом его длительности, является существенным, и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи квартиры. В связи с чем требования истца о расторжения договора купли-продажи ### доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного сторонами, подлежат удовлетворению.

Как разъяснено в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу п.4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Ранее в ДД.ММ.ГГГГ году ФИО3 уже обращался в суд к Приваловой Н.Г. с аналогичным иском, при поступлении которого Октябрьским районным судом г.Владимира возбуждено гражданское дело ###.

Заочным решением Октябрьского районного суда г.Владимира от ДД.ММ.ГГГГ по делу ### постановлено:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу: <...>, заключенный между ФИО3 и Приваловой Н.Г..

Указанное решение является основанием для погашения записи в ЕГРН о праве собственности Приваловой Н.Г. на ### доли в квартире, расположенной по адресу: <...>

Признать право собственности ФИО3 на ### долю в квартире по адресу: <...>

Взыскать с ФИО3 в пользу Приваловой Н.Г. уплаченную по договору купли-продажи сумму в размере ### руб. из средств, находящихся на депозите Управления Судебного департамента во Владимирской области.

Взыскать с Приваловой Н.Г. в пользу ФИО3 расходы по оплате государственной пошлины в сумме ### руб.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 на основании заочного решения суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано право собственности на спорную ### доли, о чем имеется выписка из ЕГРН.

Также истцом в возврат полученного от покупателя по договору купли-продажи на залоговый счет Управления Судебного департамента во Владимирской области внесены ### руб. на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу ###.

ДД.ММ.ГГГГ определением Октябрьского районного суда г. Владимира от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное заочное решение отменено по заявлению ФИО4

Определением Октябрьского районного суда г. Владимира от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление ФИО3 оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением установленного законом обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в адрес Приваловой Н.Г. заказным письмом направлена досудебная претензия с требованием о расторжении договора купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, оставленная адресатом без удовлетворения. Направление претензии по известному истцу адресу регистрации ответчика подтверждается кассовым чеком (том 1, л.д.47). Корреспонденция возвращена за истечением срока хранения. Данный адрес также указан ответчиком в качестве адреса своего места жительства в заявлении об отмене заочного решения по настоящему спору.

В разъяснениях, содержащих в п.12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства", отмечено, что обращение может быть вручено адресату лично, направлено ему посредством почтовой связи или иных служб доставки. Если иное не предусмотрено законом или договором и не следует из обычая или установившейся во взаимоотношениях сторон практики, обращение может быть направлено как заказным письмом, так и ценным письмом с описью вложения.

Согласно п.1 ст.165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В п.67 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

На основании изложенного, предусмотренный п.2 ст.452 ГК РФ обязательный досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора признается судом соблюденным ФИО3, а довод ответчика об обратном подлежащим отклонению.

Кроме того, с момента подачи ДД.ММ.ГГГГ заявления об отмене заочного решения суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу ### ФИО4 была осведомлена о намерении продавца расторгнуть договор. С указанного времени ответчиком какие-либо действия по исполнению условий договора предприняты не были.

В ответ на запрос суда Управление Судебного департамента во Владимирской области сообщило, что денежные средства в размере ### руб., внесенные ФИО3, находятся на лицевом счете для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение получателя бюджетных средств ###. Данные денежные средства ФИО4 не перечислялись.

Как указано выше, последствием расторжения договора является возврат контрагентам исполненного в связи с этим обязательством.

Следовательно, в собственность ФИО3 подлежит возврату ### доли квартиры по адресу: <...>, являющейся предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что само по себе подразумевает возникновение у истца и прекращение у ответчика соответствующего права, в связи с чем перечисленные требования дублируют друг друга по своей сути.

Согласно вышеприведенным разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя, зарегистрированного на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, и государственной регистрации права собственности продавца на этот объект недвижимости именно на основании настоящего решения.

Заочное решение Октябрьского районного суда г.Владимира от ДД.ММ.ГГГГ по делу ###, на основании которого в ЕГРН внесены сведения о прекращении права собственности Приваловой Н.Г. (ФИО4) и возникновении права собственности ФИО3 на спорное имущество ДД.ММ.ГГГГ, в настоящее время отменено.

При этом требование истца об аннулировании записи о государственной регистрации права собственности за Приваловой Н.Г. на ### доли квартиры заявлено излишне, поскольку настоящее решение, влекущее внесение в ЕГРН соответствующих сведений, в полном объеме восстанавливает права истца в отношении спорной доли жилого помещения.

В свою очередь в пользу ФИО4 должны быть взысканы ### руб., уплаченные ей продавцу по договору.

Учитывая, что данные денежные средства внесены истцом на залоговый счет Управления Судебного департамента во Владимирской области, в порядке исполнения настоящего судебного решения суд полагает необходимым произвести выплату ### руб. за счет внесенных денежных средств на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, исходя из результата, в пользу ФИО3 с ФИО4 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., исчисленные в соответствии с положениями подп.2 п.1 ст.333.19 Налогового кодекса РФ о размере государственной пошлины при заявлении требования о расторжении договора.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор № <...> купли-продажи ### доли квартиры по адресу: <...>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, <данные изъяты>, и Приваловой Н.Г., <данные изъяты>.

Возвратить в собственность ФИО3, <данные изъяты>, ### доли квартиры по адресу: <...>

Взыскать с ФИО3, <данные изъяты>, в пользу ФИО4 (Приваловой Н.Г.), <данные изъяты>), уплаченные по договору купли-продажи доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере ### руб.

В порядке исполнения настоящего судебного решения произвести выплату ФИО4 (Приваловой Н.Г.), <данные изъяты>, денежных средств в размере ### руб. за счет денежных средств, внесенных ФИО3, <данные изъяты>, на депозит Управления Судебного департамента во Владимирской области по следующим реквизитам: <данные изъяты> на основании определения Октябрьского районного суда г.Владимира от ДД.ММ.ГГГГ.

В остальной части иска отказать.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО4 (Приваловой Н.Г.) на ### доли квартиры <...>, зарегистрированного на основании договора купли-продажи доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и Приваловой Н.Г., и государственной регистрации права собственности на указанную долю за ФИО3.

Взыскать с ФИО4 (Приваловой Н.Г.), <данные изъяты>, в пользу ФИО3, <данные изъяты> расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Октябрьский районный суд г. Владимира в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Председательствующий судья Л.В. Язева

В мотивированной форме решение изготовлено 18.05.2023.

Председательствующий судья Л.В. Язева