Решение по делу № 2-919/2025 от 26.05.2025

Дело №2-919/2025

УИД: 34RS0008-01-2025-000757-93

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Центральный районный суд г. Волгограда в составе:

председательствующего судьи Мягковой Е.А.,

при помощнике ФИО1,

с участием истца ФИО2, ее представителя ФИО3, представителя ответчика ФИО4 и ООО «Компаньон» - ФИО5, представителя третьего лица ФИО6 – ФИО7, действующих на основании доверенностей,

рассмотрев в открытом судебном заседании 12 мая 2025 года в городе Волгограде гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4, ООО «Компаньон» о взыскании суммы вознаграждения за оказанные риелторские услуги,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО4, ООО «Компаньон» о взыскании суммы вознаграждения за оказанные риелторские услуги. Свои требования мотивирует тем, что она ранее работала в различных риелторских организациях, после увольнения при обращении к ней знакомых оказывала данные услуги на возмездной основе по существующей на рынке данных услуг цене.

В апреле 2023 года к ней обратилась ФИО4 как директор ООО «Компаньон» с просьбой оказать риелторские услуги по продаже принадлежащей ООО «Компаньон» недвижимости – здания, площадью 400,4 кв.м., кадастровый №..., расположенного по адресу: г. Волгоград, ..., 2010 года постройки, а также прав аренды земельного участка, площадью 616,0 кв.м., кадастровый №... с указанным выше адресом, по цене первоначально 42 000 000 рублей, которая впоследствии через полтора года безуспешной продажи была снижена ФИО4

Истец дала свое согласие на оказание данной услуги и выполнить поручение по продаже на возмездной основе с размером вознаграждения, обычно применяемом при оказании таких услуг, а именно в размере 10% от стоимости, по которой будет продан указанный объект, но не более 2 000 000 рублей, что устроило ответчиков, и ФИО4 обещала выплатить вознаграждение (комиссию) в указанном размере при продаже данных объектов.

В дальнейшем после достижения между сторонами всех существенных условий по оказанию возмездных риелторских услуг, ФИО4 передала истцу все необходимые для такой продажи копии правоустанавливающих и технических документов на объекты, после чего истец приступила к исполнению своих обязательств по продаже указанного здания, и за весь период продажи данных объектов произвела следующие работы: опубликовала 25 объявлений о продаже здания ответчика по согласованной с ответчиком цене на сайтах «Авито», в которых указан номер телефона истца, как лица, осуществляющего продажу; разместила баннер о продаже на самом здании кафе, также с номером телефона истца. В связи с тем, что представленные ФИО4 правоустанавливающие и технические документы на здание и земельный участок не соответствовали сведениям из ЕГРН, а именно: по сведениям ЕГРН площадь земельного участка составляла 576 кв.м., а по документам 616 кв.м., а также изменилась конфигурация и площадь здания, истцом были выяснены причины указанных расхождений и обнаружены кадастровые ошибки, в результате которых участок и здание ответчиков были пересечены красными линиями. Для исправления указанных ошибок, истец обращалась к геодезисту, который произвел замеры здания и участка, установил координаты данных объектов в их фактических границах, после чего истец обращалась к кадастровому инженеру, который составил технический план здания и сделал соответствующее заключение о кадастровых ошибках. После чего, она с ФИО4 предъявили указанные документы в Росреестр, однако, исправление кадастровых ошибок несколько раз приостанавливалось, регистратором истребывались ряд документов и ответов на запросы из различных инстанций, всего исправление кадастровых ошибок занято около четырех месяцев, в связи со сложностью и многочисленностью пересечений объектов красными линиями.

Далее истец встречалась и общалась с потенциальными покупателями здания по вопросам его приобретения ими и осуществляла показы им здания, в общей сложности было произведено 20 показов и дополнительно к показам еще около 20 встреч с потенциальными покупателями.

Истец с ответчиком ФИО4 выбирали для здания охранную компанию, с которой ООО «Компаньон» заключил соответствующий договор.

В связи с тем, что участниками ООО «Компаньон» являлись в равных долях ФИО4 и ФИО8, истец вела переговоры и согласовывала действия по продаже здания с ФИО8, при этом, оба участника общества постоянно вели между собой корпоративные споры в Арбитражном суда Волгоградской области, в которых ФИО8 постоянно ходатайствовала об аресте здания; также у ООО «Компаньон» имелись судебные споры с арендаторами, и данные споры приводили к отказу потенциальных покупателей от приобретения объектов, и усложняли переговоры между самими участниками ООО «Компаньон» при наличии покупателей. В связи со сложными отношениями между собственниками, несколько раз истец выезжала на консультации к нотариусу и юристу.

В марте 2024 года к истцу обращался потенциальный покупатель ФИО9, который предложил купить здание по цене 30 000 000 рублей, путем его мены на две квартиры и доплату. В связи с чем производились осмотры квартир, документы на них, консультирование нотариуса, велись переговоры по сделке. В течение двух месяцев произведено 13 встреч по вопросам заключения данной сделки. Вместе с тем, окончательная сделка так и не была оформлена, поскольку участники ООО «Компаньон» не смогли договориться по разделу оплаты за продаваемое здание.

В мае 2024 года к истцу вновь обратился очередной потенциальный покупатель данного здания ФИО6 и ее супруг ФИО6, которые предложили выплатить за здание 20 800 000 рублей, из которых 5 800 000 рублей при заключении договора и перехода права собственности на здание к ФИО10, а оставшиеся 15 000 000 рублей с рассрочкой в шесть месяцев, что устроило ФИО4 и ФИО8

После чего, стороны согласовывали условия договора, составляли предварительные договоры, обращались к услугам нотариуса и юриста.

ДД.ММ.ГГГГ был составлен предварительный договор купли-продажи здания с передачей ФИО6, действующим за покупателя представителю ООО «Компаньон» ФИО4 аванса в размере 1 000 000 рублей, а также согласовали дату и место заключения основного договора на ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ сделка, назначенная в здании Сбербанка по ..., затем перенесенная к нотариусу, из-за конфликтной ситуации ФИО4 и ФИО8 вновь не состоялась. Впоследствии стороны еще несколько раз назначали даты сделки, которые также срывались по тем же причинам.

Впоследствии перед непосредственным окончательным заключением договора ФИО4 начала избегать общения с истцом, попросила не являться на подписания сделки ДД.ММ.ГГГГ, здание было продано в собственность ФИО10 При этом стороны уменьшили в договоре купли-продажи его стоимость с целью избежание налогообложения на ООО «Компаньон» до 5 800 000 рублей, а оставшуюся сумму стоимости здания в 15 000 000 рублей договорились оплатить непосредственно участникам ООО «Компаньон» ФИО4 и ФИО8 в равных долях каждой, для страхования исполнения сторонами обязательств по полной оплате стоимости здания в размере оставшихся 15 000 000 рублей стороны заключили между собой договоры займа на указанную сумму, и договор залога данного здания от ДД.ММ.ГГГГ, согласно условий которого, новый собственник ФИО10 получила от ФИО4 и ФИО8 денежные средства в размере 15 000 000 рублей в заем и передала указанное здание им в залог в целях обеспечения данного заемного обязательства.

По мнению истца, условие договора купли-продажи здания о его цене в 5 800 000 рублей, как и соответствующие вышеуказанные договор займа и залога – являются недействительными сделками по основаниям их притворности по п. 2 ст. 170 ГК РФ, то есть ничтожными, что в силу п. 1 ст. 166, п. 2 ст. 170 ГК РФ влечет последствия недействительности таких сделок, независимо от признания их таковыми, прикрывают условие о реальной цене здания в 20 800 000 рублей.

С учетом продажной стоимости здания в 20 800 000 рублей, размер вознаграждения, согласованный между сторонами в 10% от продажной стоимости составил 2 080 000 рублей, а с учетом согласованного между ними ограничения составил 2 000 000 рублей.

В связи с чем, истец просила суд взыскать солидарно с ответчиков в свою пользу сумму вознаграждения за оказанные риелторские услуги в размере 2 000 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО2 и ее представитель ФИО3 исковые требования поддержали и настаивали на их удовлетворении, пояснили, что все указанные обстоятельства, касающиеся оказанных риелторских услуг по продаже здания, выполнения работ, подыскание покупателей, обещаний ФИО4 об оплате услуг, подтверждаются перепиской в мессенжерах и телефонными переговорами между истцом и ФИО4, а также перепиской с покупателями, чеками о перечислении денежных средств и отправлении документации.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, доверила представлять свои интересы представителю ФИО5, со слов которой ответчик уведомлена о слушании дела, в том числе через представителя.

В судебном заседании представитель ответчиков ФИО4 и ООО «Компаньон» по доверенности ФИО5 исковые требования не признала, поскольку стороны договор об оказании риелторских услуг не заключали, существенные условия не согласовывали, переписка в мессенжерах велась по поводы аренды здания, помощь ФИО2 оказывала ФИО4 исключительно из дружеских отношений, цену договора стороны не обсуждали.

Представитель третьего лица ФИО6 по доверенности ФИО7 в судебном заседании исковые требования ФИО2 не признал, однако не отрицал, что ФИО2 присутствовала на ряде сделок, которые не могли состояться из-за разногласий ФИО4 и ФИО8

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомлен, об отложении судебного разбирательства не просили.

Суд предпринял все зависящие от него меры по извещению сторон о судебном разбирательстве и на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участие которых в судебном заседании является правом, а не обязанностью.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, проверив и исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Положения ст. 432 ГК РФ предусматривают, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 160 ГК РФ письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки в помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю.

Пунктом 3 статьи 434 ГК РФ определено, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

На основании п. 2 ст. 432 ГК РФ, договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

На основании ч. 3 ст. 424 ГК РФ, в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

В соответствии с правилом пункта 1 статьи 162 ГК РФ о последствиях несоблюдения простой письменной формы сделки указано, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что ФИО4 и ФИО8 являются участниками ООО «Компаньон» владеющими по 50% доли в уставном капитале Общества, ФИО4 является его директором.

Здание кафе, расположенное по адресу: г. Волгоград, ..., общей площадью 400,4 кв.м., кадастровый №... до июня 2024 года принадлежало ООО «Компаньон».

Из искового заявления следует, что директор ООО «Компаньон» ФИО4 в апреле 2023 года обратилась к ФИО2 с просьбой по оказанию содействия в продаже указанной недвижимости.

Из объяснений сторон следует, что ФИО2 и ФИО4 состояли в дружеских отношениях в связи с чем, письменный договор на оказание риелторских услуг по продаже недвижимости между ними не заключался.

Вместе с тем, из представленной переписки в мессенжерах следует, что в апреле 2023 года ФИО4 как директор ООО «Компаньон» обратилась к ФИО2 с просьбой оказать риелторские услуги по продаже принадлежащей ООО «Компаньон» недвижимости – здания, площадью 400,4 кв.м., кадастровый №..., расположенного по адресу: г. Волгоград, ..., 2010 года постройки, а также прав аренды земельного участка, площадью 616,0 кв.м., кадастровый №... с указанным выше адресом, по цене первоначально 42 000 000 рублей.

Согласно объяснениям истца, в целях исполнения договорных обязательств, ответчиком были переданы истцу подлинники правоустанавливающих документов на объект недвижимости.

ФИО2 дала свое согласие на оказание данной услуги и выполнить поручение по продаже на возмездной основе с размером вознаграждения, обычно применяемом при оказании таких услуг, а именно в размере 10% от стоимости, по которой будет продан указанный объект, но не более 2 000 000 рублей.

Выполняя услуги по договору, истец провел работу по массовому распространению информации об объекте, в том числе была размещена реклама на интернет ресурсах «Авито», что подтверждается уведомлением об оказанных услугах интернет ресурса, в которых указан номер телефона истца, как лица, осуществляющего продажу.

Также была размещена наружная реклама о продаже на информационных стендах агентства; на самом здании кафе, также с номером телефона истца; осуществлялись показы данного объекта потенциальным покупателям.

Истец занималась оформлением и приведением в порядок правоустанавливающих и технических документов на здание и земельный участок.

По сведениям ЕГРН площадь земельного участка составляла 576 кв.м., а по документам 616 кв.м., а также изменилась конфигурация и площадь здания, истцом были выяснены причины указанных расхождений и обнаружены кадастровые ошибки, в результате которых участок и здание ответчиков были пересечены красными линиями.

Для исправления указанных ошибок, истец обращалась к геодезисту, который произвел замеры здания и участка, установил координаты данных объектов в их фактических границах, после чего истец обращалась к кадастровому инженеру, который составил технический план здания и сделал соответствующее заключение о кадастровых ошибках.

Исправление кадастровых ошибок несколько раз приостанавливалось, регистратором истребывались ряд документов и ответов на запросы.

ФИО2 с ответчиком ФИО4 выбирали для здания охранную компанию, с которой ООО «Компаньон» заключил соответствующий договор.

Из указанной переписки следует, что в связи со сложными отношениями между собственниками, истец несколько раз выезжала на консультации к нотариусу и юристу.

Из объяснений сторон следует, что в мае 2024 года к истцу вновь обратился очередной потенциальный покупатель данного здания ФИО6 и ее супруг ФИО6, которые предложили выплатить за здание 20 800 000 рублей, из которых 5 800 000 рублей при заключении договора и перехода права собственности на здание к ФИО10, а оставшиеся 15 000 000 рублей с рассрочкой в шесть месяцев, что устроило ФИО4 и ФИО8

ДД.ММ.ГГГГ сделка, назначенная в здании Сбербанка по ..., затем перенесенная к нотариусу, из-за конфликтной ситуации ФИО4 и ФИО8 вновь не состоялась.

Впоследствии перед непосредственным окончательным заключением договора ФИО4 прекратила общение с ФИО2, здание было продано в собственность ФИО10

При этом стороны уменьшили в договоре купли-продажи его стоимость до 5 800 000 рублей, а оставшуюся сумму стоимости здания в 15 000 000 рублей договорились оплатить непосредственно участникам ООО «Компаньон» ФИО4 и ФИО8 в равных долях каждой, для страхования исполнения сторонами обязательств по полной оплате стоимости здания в размере оставшихся 15 000 000 рублей. В дальнейшем стороны заключили между собой договоры займа на указанную сумму, и договор залога данного здания от ДД.ММ.ГГГГ, согласно условий которого, новый собственник ФИО10 получила от ФИО4 и ФИО8 денежные средства в размере 15 000 000 рублей в заем и передала указанное здание им в залог в целях обеспечения данного заемного обязательства.

Договор купли-продажи здания кафе от ДД.ММ.ГГГГ удостоверен нотариально, прошел государственную регистрацию, зарегистрирован переход права собственности к покупателю, о чем в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права.

Как следует из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, заказчик не вправе отказаться от оплаты фактически оказанных и принятых им услуг, даже если отсутствует договор возмездного оказания услуг.

Согласно пункту 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями статей 309, 420, 421, 779, 781 Гражданского кодекса РФ, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об обязанности ответчика исполнить принятые на себя обязательства по оплате услуг риелтора, стоимость которых в соответствии с условиями договора составляют 2 000 000 рублей, от которых ответчик необоснованно уклоняется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО4, ООО «Компаньон» о взыскании суммы вознаграждения за оказанные риелторские услуги – удовлетворить.

Взыскать солидарно с ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения г. Волгоград, паспорт гражданина РФ серии №... выдан отделом УФМС России по Волгоградской области в Дзержинском районе г. Волгограда ДД.ММ.ГГГГ, адрес регистрации: г. Волгоград, ...) и ООО «Компаньон» (№...) в пользу ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения г. Волгоград, паспорт гражданина РФ серии №... выдан отделом УФМС России по Волгоградской области в Центральном районе г. Волгограда ДД.ММ.ГГГГ, адрес регистрации: г. Волгоград, ...) сумму вознаграждения за оказание риелторских услуг в размере 2 000 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Центральный районный суд г. Волгограда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.А. Мягкова