Дело 2-109/2023 (2-1001/2022;)
УИД: 42RS0017-01-2022-001856-48
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
Судья Кузнецкого районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области
Сальникова Е.Н., при секретаре Мардарьевой А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новокузнецке
06 марта 2023 г.,
гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г. Новокузнецка о признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации г. Новокузнецка, в котором просит признать договор купли-продажи от --.--.----. заключенным, признать право собственности истца на объект недвижимости – жилой дом, <данные изъяты>, расположенный по адресу: <****>.
Заявленные исковые требования мотивирует тем, что он в соответствии с договором купли-продажи от --.--.----. является покупателем объекта недвижимости – жилого дома, № по адресу: <****>. Продавцами по данному договору являются ФИО4 и ФИО5, являющиеся на момент совершение сделки собственниками жилого дома по ? доли каждый на основании Договора дарения дома (части дома) от --.--.----., зарегистрированного в реестре за №, удостоверенного нотариусом ФИО6, в БТИ - --.--.----., что подтверждается справкой филиала №12 БТИ г. Новокузнецка № от --.--.----. На момент обращения в суд продавцы являются умершими. В реестре наследственных дел отсутствуют сведения о принятии наследства после смерти продавцов. Спорный объект недвижимости фактически был передан истцу в день подписания договора, он пользуется и владеет объектом недвижимости по настоящее время. Расчеты по сделке купли-продажи также совершены в день подписания договора. Однако истец и продавец не успели обратиться в регистрирующий орган с целью государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности от продавца к истцу на спорный объект недвижимости, в порядке, установленном законом.
Определением суда от 01.02.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2
Истец ФИО1 о дате слушания извещен надлежащим образом, в суд не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие с участием представителя.
Представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.
Ответчик Администрация г. Новокузнецка о дате судебного заседания извещены, направили отзыв, в котором просили рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Третье лицо Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области о дате судебного заседания извещены, в суд представителя не направили.
Третье лицо ФИО2 о дате судебного заседания извещен надлежащим образом, в суд не явился.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.
Выслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.
В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В силу ст. 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируется Федеральным законом N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Государственная регистрация прав как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникших из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.
В статье 12 ГК РФ закреплено, что защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.
Судом установлено, что --.--.----. между ФИО4, ФИО5 (продавцы) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <****>. Стоимость указанного объекта недвижимости составляет 30000 рублей, которые покупатель обязался оплатить продавцам (л.д.8). Согласно договору, отчуждаемое имущество принадлежит ФИО4, ФИО5 по ? доле, на основании договора дарения от --.--.----.
По данным архива ГБУ Кемеровской области «Центр ГКО и ТИ» Филиала №12 БТИ г. Новокузнецка долевыми собственниками (по ? доле) жилого дома, расположенного по адресу: <****> являются ФИО4, ФИО5 на основании договора дарения дома (части дома) от --.--.----., зарегистрированного в реестре за №, удостоверенного нотариусом ФИО6, в БТИ зарегистрированного --.--.----. (л.д.9)
ФИО4, ФИО5 умерли, что подтверждается записями актов о смерти (л.д. 41,48).
Из открытых источников следует, что наследственных дел к имуществу ФИО4, ФИО5 не заводилось.
Сведения о зарегистрированных правах в отношении объекта недвижимости: - жилого дома, расположенного по адресу: <****>, в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют. Кроме того, как усматривается из выписки ЕГРН изначально спорный жилой дом был построен в --.--.----. имел площадь <данные изъяты>. (л.д. 21).
Площадь жилого дома была изменена в связи с произведенной ФИО1 реконструкцией.
Из технического паспорта от 06.12.2021 следует, что спорный жилой дом построен в --.--.----., имеет общую площадь <данные изъяты>., стены – деревянные рубленые (л.д. 11-18).
В соответствии с заключением эксперта № от --.--.----. техническое состояние объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <****>-<****> <****>, его строительных конструкций, по состоянию на 21.01.2023 оценивается как нормативно техническое. Объект соответствует требованиям к надежности и безопасности, установленным законодательством и не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Расположение спорного объекта недвижимости на земельном участке соответствует СП 42.13330.2016 и требованиям «Правил землепользования и застройки г. Новокузнецка (л.д.74-90).
Из топографической съемки не усматривается, что жилой дом по адресу: <****>, находится в охранных зонах систем жизнеобеспечения (ЛЭП, водовод и пр.) (л.д.73).
В ходе судебного разбирательства сторонами не оспаривалось, что право собственности истца с момента подписания договора купли-продажи спорного жилого дома от --.--.----. и до настоящего времени не зарегистрировано в установленном законом порядке; договор и переход права собственности не были зарегистрированы в дальнейшем, поскольку продавцы ФИО4, ФИО5 умерли.
Между тем договор купли-продажи спорного объекта недвижимости заключен в установленном законом порядке, содержит все существенные условия о предмете договора, цене, порядке произведения расчета, подписан сторонами договора. Сторонами исполнены предусмотренные договором обязательства по передаче денежных средств за недвижимое имущество и по передаче недвижимого имущества покупателю. Истец владеет и пользуется спорным имуществом с момента подписания договора, то есть, с --.--.----. года и по настоящее время (л.д.13).
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
На основании изложенных выше доказательств суд приходит к выводу о том, что между ФИО1 и ФИО4, ФИО5 был заключен договор купли-продажи жилого дома по адресу: <****>, который исполнен сторонами в полном объеме. Договор содержит все существенные условия, а именно: в договоре определен его предмет, цена недвижимого имущества, истцом полностью произведен расчет по договору. Подписями обеих сторон в договоре удостоверено, что жилой дом фактически передан продавцами покупателю в момент подписания договора, который одновременно имеет силу акта приема-передачи. Договор заключен в простой письменной форме, регистрация договора и перехода права собственности по нему не была произведена сторонами, по независящим от них причинам. В настоящее время произвести регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности по нему не представляется возможным, в связи со смертью продавцов.
Доказательств обратного суду не представлено. Договор до настоящего времени не оспорен заинтересованными лицами, не оспорен он и в ходе судебного разбирательства.
Кроме того, спорный объект недвижимости не находится в охранных зонах систем жизнеобеспечения (ЛЭП, водовод и пр.), таким образом, не размещен на территории инженерных коммуникаций, что могло бы препятствовать его эксплуатации.
Установив вышеизложенные обстоятельства, суд считает, что факт заключения между истцом и ФИО4, ФИО5 сделки, предполагающей переход права собственности на объект недвижимости, установлен и сторонами по делу не оспаривается, имеет место фактическое исполнение данной сделки, однако отсутствие государственной регистрации сделки ввиду смерти продавцов, и невозможность перехода права собственности в установленном законом порядке. В связи с чем, за ФИО1 может быть признано право собственности на жилой дом, с учетом произведенной реконструкции, общей площадью <данные изъяты>., <данные изъяты>, расположенный по адресу: <****>.
Отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи гаража --.--.----. и перехода права собственности по нему, не состоявшейся по причине, не зависящей от воли истца, в данном случае не может служить препятствием для удовлетворения исковых требований. Иным образом в сложившейся ситуации права истца, добросовестно исполнившего договор купли-продажи, не могут быть защищены.
Суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, так как обоснованы и не противоречат действующему законодательству.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Администрации г. Новокузнецка о признании права собственности удовлетворить.
Признать договор купли-продажи от --.--.----. заключенным.
Признать за ФИО1 (<данные изъяты>) право собственности на объект недвижимости – жилой дом, № №, расположенный по адресу: <****>.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в Кемеровский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кузнецкий районный суд г. Новокузнецка в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.
В окончательной форме решение изготовлено 10 марта 2023 г.
Судья Е.Н. Сальникова