Дело № 2-2887/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 сентября 2022 года г. Хабаровск

Центральный районный суд г. Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Дудко Н.Е.,

при секретаре Хоменко А.С.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика ФИО3 – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании убытков, судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании убытков, судебных расходов.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 (покупатель) и ФИО3 (продавец) заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 58,3 кв.м. Стоимость объекта недвижимости определена сторонами в размере 5 100 000 руб., которая подлежала уплате в следующем порядке: 100 000 руб. покупатель передает в счет личных денежных средств в качестве задатка в день подписания договора; 1 800 000 руб. передается покупателем продавцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ для полного погашения задолженности продавца по кредитному договору перед банком; 2 550 000 руб. покупатель передает продавцу за свет кредитных денежных средств, предоставляемых банком, на условиях определенных договором. Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что продавец обязуется до подачи документов на государственную регистрацию перехода прав собственности погасить полностью задолженность перед банком и обеспечить погашение регистрационной записи о залоге. Основной договор купли-продажи должен быть заключен сторонами в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Истец свои обязательства исполнила в полном объеме к ДД.ММ.ГГГГ путем передаче ответчику денежных средств в размере 100 000 руб. – ДД.ММ.ГГГГ, и 1 800 000 руб. – ДД.ММ.ГГГГ, а также получила одобрение заявки на оформление ипотечного кредита в размере 2 550 000 руб. на срок 362 месяца под 7,99 % годовых, ежемесячный платеж по которому составлял 8 693,22 руб.. В свою очередь ответчик в нарушение п. 2.4 не организовал надлежащую подготовку документов к заключению основного договора – не обеспечил погашение регистрационной записи о залоге в срок до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение к соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым стороны приняли на себя обязательства подать документа на регистрацию перехода прав собственности в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В свою очередь ответчик не организовал надлежащую подготовку документов к заключению основного договора – не обеспечил погашение регистрационной записи о залоге. В соответствии с индивидуальным предложением АО «АльфаСтрахование» для истца срок действия одобренного предложения по заданным параметрам окончился ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ ранее действующая процентная ставка (7,99 % годовых) повысилась до 10,59 % годовых. С целью снижения размера возможных убытков истец обратилась в Банк ВТБ за получением ипотечного кредита под процент 8,2% годовых, однако ДД.ММ.ГГГГ Банк отказа в предоставлении кредита. В результате чего истец заключила ипотечный договор с ПАО «Сбербанк России» на сумму 2 550 000 руб. с предложенной минимальной ставкой 11,10 % годовых, на срок 359 месяцев. ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили основной договор. Таким образом, в связи с несвоевременным исполнением ответчиком своих обязательств, в соответствии с п. 2.4 предварительного договора, истец была вынуждена заключить кредитный договор на существенно худших для себя условиях, в связи с чем, ей причинены убытки на сумму 2 068 283,20 руб.. Кроме того истец была вынуждена арендовать жилье в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, оплатив арендные платежи в сумме 30 000 руб., что также является для нее убытками, которые подлежат взысканию с ответчика. Претензии истца о возмещении убытков, оставлены ответчиком без удовлетворения.

На основании вышеизложенного истец с учетом уточнений просила взыскать с ответчика фактически понесенные убытки в размере 680 919,65 руб., судебные расходы в размере 10 009 руб..

Истец, ответчик, извещавшиеся надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явились, сведений о причинах своей не явки не представили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли. Учитывая изложенное и руководствуясь положениями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал, указав, что на спорное жилое помещение были наложены обременения в пользу Банка ВТБ по кредитному договору, заключенному с ответчиком и в пользу Российской Федерации, о чем его доверитель была уведомления ответчиком. Вместе с тем ответчик являясь военнослужащем не мог не знать о сроках снятия обременения Российской Федерацией, а следовательно определяя срок заключения основного договора купли-продажи, должен был уведомить об этом истца, однако каких-либо действий не предпринимал. ФИО1 не обращалась к ФИО3 с требованиями о расторжении предварительного договора купли-продажи, поскольку знала, что у него отсутствуют денежные средства, а следовательно он не возвратил бы ранее переданную ему сумму в размере 1 900 000 руб.. Размер убытков определен истцом в виде разнице между размером ежемесячного платежа в случае заключения ипотечного договора с АО «Альфа-Банк» и фактически заключенного договора с ПАО «Сбербанк России».

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в возражениях на иск, дополнительно указав, что ФИО3 своевременно произвел подачу документов в ФГАУ «Росжилкомплекс» и не мог знать о сроках снятия обременений наложенных на квартиры в пользу Российской Федерации.

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующем.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущество – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Стоимость объекта недвижимости определена сторонами в размере 5 100 000 руб., которая подлежала уплате в следующем порядке: 100 000 руб. покупатель передает в счет личных денежных средств в качестве задатка в день подписания договора; 650 000 руб. покупатель передает продавцу за счет личных денежных средств, 1 800 000 руб. передается покупателем продавцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ для полного погашения задолженности продавца по кредитному договору перед банком; 2 550 000 руб. покупатель передает продавцу за свет кредитных денежных средств, предоставляемых банком, на условиях определенных договором (п. 2.2).

Объект недвижимости принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи объекта с использованием кредитных средств, выдан 10.11.20147 года, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № (п. 2.3).

На момент подписания настоящего договора Объект находится в залоге в Банка в обеспечение обязательств продавца по кредитному договору, заключенному с банком. Продавец обязуется до подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности погасить полностью задолженность перед банком и обеспечить погашение регистрационной записи о залоге. (п. 2.4).

Основной договор будет заключен сторонами в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.3) (л.д. 42)..

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили соглашение о задатке в отношении указанного жилого помещения, по условиям указанным в предварительном договоре купли-продажи, размер которого составил 100 000 руб..

Согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 получил от ФИО1 денежную сумму в размере 100 000 руб., во исполнение п. 2.2. Предварительного договора (л.д. 43).

Согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 получил от ФИО1 денежную сумму в размере 1 800 000 руб., во исполнение п. 2.2. Предварительного договора (л.д. 44).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился с рапортом на имя командира войсковой части 30632-Б с просьбой о предоставлении на него сведений для погашения регистрационной записи об ипотеки на жилое помещение по адресу: <адрес>.

ФИО1 АО, «Альфа Банк» одобрен кредит на сумму 2 550 000 руб. на срок 362 мес., под 7,99 % годовых, с уплатой ежемесячного платежа в размере 18 693,22 руб. Срок действия предложения до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение к соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стороны договорились, что обязуются подать документы на регистрацию перехода прав собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила в адрес ответчика уведомление о необходимости заключения основного договора купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в ФИО3 с претензией об изменении стоимости продаваемого им объекта недвижимости в связи с истечением срока действия предложения АО «Альфа Банка» и изменения процента по ипотечному кредитованию, которая оставлена ответчиком без удовлетворения (л.д. 22-23).

ФИО3 направлено в адрес истца дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ об изменении срока заключения основного договора – не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 24-25), которое оставлено без согласования истцом уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 дан ответ ФГАУ «Росжилкомплекс» о том, что документы на погашение регистрационной записи, поступившие в филиал «Восточный» ФГАУ «Росжилкомплекс» ДД.ММ.ГГГГ рассмотрены, сформирован сводный список и ДД.ММ.ГГГГ направлен в Департамент жилищного обеспечения и управления жилищным фондом.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 (наниматель) и ФИО8 (наимодатель) заключили договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, на условиях арендной платы в размере 30 000 руб.. Факт исполнения ФИО1 обязательств по договору подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11-12).

Из ответа ФГКУ «Росвоеннипотека» от февраля 2022 года № № следует, что ДД.ММ.ГГГГ года в Учреждение о от регистрирующего органа исполнительной власти, в котором ФИО3 проходит военную службу, поступили официальные сведения о наличии у него права на погашение регистрационной записи об ипотеке, в связи с достижением 20 лет общей выслуги. Регистрационная запись об ипотеке в пользу РФ на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, погашена ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 49).

Согласно ответу ФГБУ «ФКП Росреестра по <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № № в ЕГРН содержатся сведения и имеющихся и имевшихся записях об ограничении и обременении объекта недвижимости к кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>:

- ипотека с силу закона, номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ. Залогодержатель Банк ВТБ 24 (ПАО). Залогодатель ФИО3. Основание – договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ. Обременение прекращено ДД.ММ.ГГГГ.

- ипотека с силу закона. Номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ. Залогодержатель Российская Федерация. Залогодатель ФИО3. Основание – договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ. Обременение прекращено ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в ФИО3 с претензиями об изменении стоимости продаваемого им объекта недвижимости в связи с истечением срока действия предложения АО «Альфа Банка», а также возмещения расходов на оплату арендованного жилья, которые оставлены без удовлетворения ответом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 30-31).

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1 заключен кредитный договор на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на сумму 2 550 500 руб., под 11,10 % годовых на срок 360 руб..

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли –продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Стоимость объекта недвижимости определена сторонами в размере 5 100 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получено уведомление Банка ВТБ (ПАО) о принятии отрицательного решения по заявке на ипотечный кредит от ДД.ММ.ГГГГ.

Как указано в пункте 6 статьи 429 названного кодекса, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Из совокупности представленных в материалы документов следует, что ответчиком предприняты все зависящие от него меры по погашению обременений на жилое помещение, являющееся предметом предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: ответчик после получения денежных средств ДД.ММ.ГГГГ произвел погашения кредитных обязательств перед Банком ВТБ (ПАО), что явилось основанием для прекращения обременения (ипотеки в силу закона)- ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился с рапортом на имя командира войсковой части № с просьбой о предоставлении на него сведений для погашения регистрационной записи об ипотеки на жилое помещение по адресу: <адрес>, которое было в установленный законом срок рассмотрено - ДД.ММ.ГГГГ, сформирован сводный список и ДД.ММ.ГГГГ направлен в Департамент жилищного обеспечения и управления жилищным фондом. В дальнейшем ответчик не имел возможности каким-либо образом повлиять на действия Департамент жилищного обеспечения и управления жилищным фондом для ускорения рассмотрения его документов, при отсутствии законодательно регламентированного срока для их рассмотрения. Учитывая, что истец подтвердила свое волеизъявление на заключение сделки, путем заключения основного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, тогда как по смыслу действующего законодательства ответственность наступает только при не заключении основного договора, а не при изменении срока его заключения, который в данном случае увеличился в виду объективных причин, независящих от воли сторон сделки обстоятельств. Следовательно вина ответчика отсутствует в нарушении сроков заключения основного договора купли-продажи.

При этом суд также учитывает, что истец заблаговременно зная о невозможности заключения основного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ каких-либо мер для расторжения предварительного договора купли-продажи не предпринимала, по личным убеждениям.

Доводы представителя истца о том, что ответчик, являясь военнослужащим должен был знать о сроках рассмотрения документов по снятию обременения – ипотеки в силу закона пользу Российской Федерации, носят вероятностный характер и не могут являться основанием для установлении вины ответчика в изменении срока заключения основанного договора при указанных выше обстоятельствах.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Пунктом 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" предусмотрено, что по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В этом случае при уклонении от заключения договора могут быть взысканы убытки на основании пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, вызванные уклонением от заключения основного договора.

Учитывая, что судом не установлен факт уклонения ФИО3 от заключения основного договора купли-продажи, основной для взыскания убытков в пользу ФИО5 не имеется, в связи с чем, требования истца подлежат оставлению без удовлетворения в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о взыскании убытков, судебных расходов - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, с подачей жалобы через Центральный районный суд г. Хабаровска.

Судья Н.Е. Дудко

Дата составления мотивированного решения 23 сентября 2022 года

Судья Н.Е. Дудко

(копия верна)