Решение по делу № 2-11/2025 от 19.11.2025 - о признании объекта самовольной постройкой, его сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

Дело № 2-11/2025

УИД 69RS0023-01-2024-000589-75

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 ноября 2025 года г. Осташков

Осташковский межрайонный суд Тверской области в составе председательствующего судьи Изгородиной О.А., при секретаре судебного заседания Фадеевой В.В.,

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, третьего лица ФИО3, представителя третьего лица МУП «Водоканал» – ФИО4,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Главного управления архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области к ФИО5, ФИО2 о признании объекта самовольной постройкой, его сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями,

установил:

Главархитектура Тверской области обратилась в суд с иском к ФИО5, ФИО6 и ФИО2 о признании объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, самовольной постройкой, и возложении на ответчиков обязанности своими силами и за счет собственных средств снести указанный объект или привести в соответствие с установленными требованиями в течение трех месяцев с даты вступления в законную силу решения суда.

В обоснование иска указано, что администрация Осташковского муниципального округа (ранее администрация Осташковского городского округа) уведомила истца о выявлении самовольной постройки на вышеуказанном земельном участке.

В ходе проведенной истцом проверки установлено, что в границах земельного участка расположен объект незавершенного строительства, возведенный без получения согласования ГУ ГО ОКН Тверской области, без получения разрешительной документации на строительство.

Вместе с тем земельный участок с кадастровым номером № расположен в границах выявленного объекта культурного наследия «Посад г. Осташков, XIV-XIX вв.» (объект археологического наследия) и зоне с особыми условиями использования территории – территории сильного подтопления.

Определением суда от 09.12.2024 производство по делу в части требований к ФИО прекращено

В судебном заседании представитель истца Главархитектуры Тверской области по доверенности ФИО1 настаивал на иске по изложенным в нем основаниям, дополнительно пояснив, что при возможности сохранения спорного объекта путем устранения допущенных нарушений приведением в соответствие с установленными требованиями, способ и порядок устранения должен быть определен и установлен судом самостоятельно, в связи с чем оснований для уточнения исковых требований в указанной части не имел.

Ответчик ФИО2 просил в иске отказать, пояснив, что им принимались меры по согласованию параметров строительства, однако ему было отказано на основании того, что он не является правообладателем земельного участка, несмотря на то, что является единственным наследником к имуществу ФИО, фактически принял права арендатора и несет обязанность по уплате арендных платежей. В настоящий момент им приняты меры по устранению выявленных экспертами нарушений в части устранения увлажнения стен и потолка, которое возникло в связи с приостановкой строительных работ на время рассмотрения требований Главархитектуры Тверской области, а также приведению в соответствие с требованиями государственных стандартов стен, обращенных к расположенным на смежных участках строениям. Также пояснил, что в связи с выявленным экспертами наложением границ спорного объекта на границы земельного участка с кадастровым номером № обратился к кадастровому инженеру, которым по результатам кадастровых работ установлено наличие реестровой ошибки, подготовлен межевой план по ее устранению, согласованный ГКУ «Центр управления земельными ресурсами Тверской области». Жилой дом, принадлежащий ФИО, с кадастровым номером № снесен около 10 лет назад, однако с кадастрового учета до настоящего времени не снят; часть оставшегося после него фундамента была использована при строительстве спорного объекта.

Помощник Осташковского межрайонного природоохранного прокурора Сидорова А.В. ранее изложенную прокуратурой позицию не поддержала, возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на нарушение особых условий использования территории.

Третье лицо ФИО3 поддержал исковые требования Главархитектуры Тверской области, указав, что спорный объект превышает допустимую высоту, что привело к снижению инсоляции смежного земельного участка и расположенного на нем жилого дома. Полагал, что устранение допущенных нарушений возможно путем приведения строения в соответствие с действующими требованиями. О намерении предъявить самостоятельные требования в рамках рассматриваемого спора либо путем подачи отдельного иска не сообщил.

Представитель третьего лица МУП «Водоканал» по доверенности ФИО4 оставила разрешение спора на усмотрение суда, пояснив, что нарушений, повлекших вмешательство в работу ливневки или иных, связанных с деятельностью МУП «Водоканал», строительство спорного объекта не повлекло. Также указала, что установленное на углу улиц Селигерной и Новой ограждение затрудняет проезд специальной техники по ул. Новой, в то же время данное ограждение не является частью дома.

Иные участвующие в деле лица, будучи надлежащим образом извещенными в судебное заседание не явились. Представители третьих лиц Московско-Окского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов, администрации Осташковского муниципального округа, АО «Газпром газораспределение Тверь», а также третье лицо ФИО7 просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Выслушав участников процесса, исследовав и оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что в рамках контрольного (надзорного) мероприятия, проведенного комиссией при администрации Осташковского городского округа 31.05.2024, на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, выявлен объект самовольного строительства, о чем в этот же день составлен акт осмотра № 2, а также направлено уведомление в адрес Главархитектуры по Тверской области.

Согласно сведениям о зарегистрированных правах указанный земельный участок принадлежит на праве аренды с 30.11.2007 по 11.10.2056 ФИО

ФИО умерла ДД.ММ.ГГГГ, единственным наследником, принявшим наследство после ее смерти, включая права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, является ФИО2 (ответчик).

Данное обстоятельство подтверждается ответом нотариуса Московской городской нотариальной палаты ФИО8 от 16.10.2024, и установлено вступившим в законную силу решением Осташковского межрайонного суда Тверской области от 19.05.2023, которым оставлены без удовлетворения исковые требования комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Осташковского городского округа к ФИО2 как наследнику арендатора земельного участка с кадастровым номером № ФИО о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды.

Из материалов дела следует и не оспаривалось сторонами, что строительство выявленного в ходе контрольного (надзорного) мероприятия объекта выполняется ответчиком ФИО2 в соответствии с выполненным по его заказу проекту строительства индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>.

Земельный участок с кадастровым номером №, в границах которого расположен спорный объект, имеет вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», и в соответствии с Правилами землепользования и застройки Осташковского городского округа, утвержденными постановлением Правительства Тверской области от 19.06.2024 № 281-пп, находится в территориальной зоне Ж1.1 – зоне застройки индивидуальными жилыми домами.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец ссылается на нарушение процедуры согласования строительства, в том числе с Главным управлением по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области, поскольку спорный объект находится в пределах территории археологического наследия, а также в зоне с особыми условиями использования территории – территории сильного подтопления.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Исходя из указанной нормы, основанием для признания постройки самовольной является: 1) возведение или создание этой постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта; 2) возведение или создание постройки без получения на это необходимых в силу закона согласований и разрешений; 3) возведение или создание постройки с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Правовые последствия возведения самовольной постройки определены в пункте 2 этой статьи, в силу которой по общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а сама такая постройка подлежит сносу или приведению в соответствии с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, следует, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», согласно которым в силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

При этом в пункте 29 названного постановления разъяснено, что по общему правилу наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Таким образом, из положений вышеуказанных норм права и руководящих разъяснений Верховного Суда Российской Федерации по их применению, следует, что устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, а снос объекта самовольного строительства является крайней мерой ответственности, в связи с чем отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию), равно как и незначительные нарушения градостроительных и строительных норм и правил при возведении постройки не являются безусловными основаниями для ее сноса, так как не могут бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.

По ходатайству стороны истца с учетом обстоятельств, подлежащих установлению по заявленным требованиям, определением суда от 10.12.2024 назначена комплексная судебная землеустроительная, строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФГБУ Новгородская ЛСЭ Минюста России.

Согласно выводам экспертов спорный объект строительства частично расположен за пределами границ земельного участка с кадастровым номером №, внесенных в ЕГРН. Расстояния, на которое строение выступает за пределы земельного участка с кадастровым номером 69:45:0080205:13 на территорию земельного участка с кадастровым номером № составляют от 0,32 до 1,46 м.

В рамках проведенного исследования определено, что объект исследования является застройкой домами жилыми индивидуальными блокированными (блокированной застройкой), состоит из двух блокированных жилых домов, разделенных между собой общей боковой стенкой без проемов, и имеющих отдельных выход на террасу и земельный участок. Количество этажей – 2; стены и перегородки – СИП-панели; фундамент – свайный; окна и двери – ПВХ-профиль; площадь застройки без террасы составляет 95 кв. м, с крыльцом – 132 кв. м; объект является объектом капитального строительства; является новым объектом; степень готовности определить не представляется возможным ввиду отсутствия полного доступа к объекту; на момент проведения исследования использование объекта в качестве жилого дома невозможно, так как не завершены строительные работы.

В рамках исследования установлено, что при строительстве объекта по адресу: <адрес>, имеются следующие нарушения:

- со стороны ул. Селигерной объект выходит за границы земельного участка с кадастровым номером № на расстояние 0,32-1,46 м (частично располагается на земельном участке с кадастровым номером №). Со стороны ул. Новой расстояние от угла дома до границы земельного участка составляет 2,8 м, от угла террасы до границы земельного участка – 2,4 м, тогда как требуемые минимальные отступы от границы земельного участка 3 м, со стороны улицы 5 м;

- часть конструкций пола, стен и потолка имеет увлажненное состояние и потемнение поверхности, присутствует риск распространения плесени и разрушения конструкций;

- объект имеет неопределенную степень огнестойкости и класс конструктивной пожарной опасности. Для таких объектов противопожарные расстояния определяются как для здания V степени огнестойкости. Для двухэтажных зданий, сооружений каркасно-щитовой конструкции V степени огнестойкости противопожарные расстояния следует увеличивать на 20 %. Расстояние до домов на соседних участках менее 18 м.

Размещение объекта за границами земельного участка с кадастровым номером №, имеющего вид разрешенного использования «под объекты общего пользования», может быть решено путем выкупа части земельного участка, определение стоимости которого не входит в компетенцию эксперта-строителя.

Рекомендуется проведение микологического исследования для уточнения наличия либо отсутствия плесни и объема распространения. Необходимо обеспечить защиту конструкций от попадания атмосферных осадков; высушить увлажненные конструкции, дальнейшие действия зависят от результатов микологического исследования, а выбор способа устранения дефектов следует производить по проекту специализированной организации. Стоимость устранения зависит от выбранного проектного решения.

Экспертами определено, что, если более высокая и широкая стена здания, сооружения (или специально возведенная отдельно стоящая стена), обращенная к соседнему объекту защиты, либо обе стены, обращенные друг к другу, будут отвечать требованиям СП 2.13130 для противопожарных стен 1 типа, или собственники (домовладельцы) придут к взаимному согласию, нормативные требования к противопожарным расстояниям, когда они не нормируются, можно считать соблюденными. Иные способы могут быть рассмотрены при изменении степени огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности. Все конструктивные решения следует выполнять по проекту специализированной организации, а стоимость устранения нарушения зависит от выбранного проектного решения.

Исходя из состояния конструктивных элементов, наличия признаков естественного износа несущих и ограждающих конструкций, наличия видимых дефектов определено, что категория технического состояния объекта оценивается как работоспособное, угроза обрушения отсутствует. При невыполнении работ по защите строительных конструкций и устранению дефектов, установленных в ходе исследования, присутствует возможность перехода строения из работоспособного состояния в ограниченно работоспособное. Угроза жизни и здоровью также может возникнуть при несоблюдении техники безопасности до окончания строительных работ. Рекомендовано провести микологическое исследование для исключения наличия плесени, опасной для жизни и здоровья людей.

Указанное заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», является мотивированным, представляет собой проведенное по научно-обоснованной методике полное и всестороннее исследование по всем поставленным вопросам, не содержит неясностей и противоречий, выполнено экспертами, имеющими стаж работы, образование, квалификацию, необходимые для производства данного вида экспертиз, предупрежденных об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Экспертное заключение основано на документах, имеющихся в материалах дела, осмотре дома, исследовании использованных материалов и по своему содержанию оно полностью соответствуют нормам гражданского процессуального законодательства, предъявляемым к экспертным заключениям.

Заключение экспертизы доказательствами, соответствующими главе 6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, сторонами не оспорено, ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

В силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 названной статьи.

Согласно пункту 3 указанной нормы право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии со взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Исходя из изложенного, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли либо вопреки правилам градостроительного зонирования.

Из положения пункта 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Под домом блокированной застройки пункт 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации понимается жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

По смыслу части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации под жилыми домами блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и частью 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022).

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

К существенным нарушениям строительных норм и правил следует относить такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Самовольная постройка подлежит сносу только в том случае, если ее сохранение нарушает права и охраняемые интересы других лиц, либо создает непосредственную угрозу жизни и здоровью граждан. Такая угроза должна быть реальной, а не абстрактной, то есть основанной не только на нарушениях при строительстве каких-либо норм и правил, но и фактических обстоятельствах расположения строений в их взаимосвязи.

В ходе рассмотрения дела обстоятельств, которые указывали бы на наличие угрозы жизни и здоровью граждан в случае сохранения спорного объекта недвижимости, не установлено, а нарушения, выявленные в ходе экспертного исследования, носят устранимый характер.

Из заключения кадастрового инженера ФИО9 следует, что в ходе проведения кадастровых работ в отношении земельного участка с кадастровым номером № установлено наличие реестровой ошибки относительно местоположения границ земельного участка, которая могла возникнуть в связи с их определением в результате инвентаризации, при этом какая-либо землеустроительная документация в ГФД филиала ППК «Роскадастра» по Тверской области отсутствует.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет 27.05.2003, на основании договора от 12.10.2007 предоставлен в аренду, в его границах располагалось два объекта недвижимости с кадастровыми номерами № (ранее присвоенный государственный учетный №) и №, поставленные на кадастровый учет 08.04.2010 и 04.07.2011 соответственно.

Согласно схеме планировочной организации земельного участка граница заднего фасада спорного объекта недвижимости проходит по границе земельного участка со стороны ул. Селигерной, граница левого фасада указанного строения накладываются на границы ранее существовавшего жилого дома с кадастровым номером № площадью 44,3 кв. м, который до настоящего момента с кадастрового учета не снят, при этом за границу земельного участка со стороны ул. Новой не выходит.

Участвующий в деле в качестве третьего лица правообладатель смежного земельного участка ФИО3 подтвердил, что ранее на спорном земельном участке располагался жилой дом, принадлежащий ФИО, его положение соответствует тем границам, которые отражены в схеме планировочной организации, содержащейся в проекте строительства. В соответствии с исторически сложившейся застройкой г. Осташкова дома возводились непосредственно по внешней границе (красной линии) земельных участков. Строительство спорного объекта частично осуществляется на месте снесенного дома; проезд к его дому специальной техники с ул. Селигерной не затруднен, однако установленное на углу улиц Селигерной и Новой ограждение, расположение которого соответствует ранее существовавшему дому, может препятствовать проезду. Также пояснил, что ранее на земельном участке ответчика были случаи пожара, тушение которого осуществлялось с использованием специальной техники со стороны ул. Новой, при этом каких-либо ограничений либо препятствий для их проезда не имелось. Обратил внимание на то, что против возведения объектов недвижимости на смежном участке не возражает, однако полагал, что выбранная ответчиком высота дома привела к снижению инсоляции принадлежащих ему земельного участка и дома, в то же время самостоятельных требований к ответчику не предъявлял.

Факт наличия реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка с кадастровым номером № участвующими в деле лицами, в том числе ГКУ «Центр управления земельными ресурсами Тверской области», администрацией Осташковского муниципального округа, комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям Осташковского муниципального округа Тверской области не оспорен, более того из представленного ФИО2 акта следует, что ГКУ «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» 23.10.2025 в индивидуальном порядке согласовано местоположение границ указанного земельного участка с учетом выявленной кадастровым инженером реестровой ошибкой.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

В связи с вступлением в силу Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» утратили силу части 9 - 9.2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

В силу пункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Частью 15 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 названного кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Из содержания приведенных норм следует, что в связи с вступлением в силу Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется получение разрешения на строительство.

Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции (пункт 1.1 части 17 статьи 51, статья 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

Аналогичные разъяснения также содержались в ранее действовавшем пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других прав».

Из приведенных положений закона и разъяснений по их применению следует, что отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки, а для индивидуального жилищного строительства обязанность по получению разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию законодателем была упразднена.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», часть 5 статьи 16 Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Судам следует учитывать, что до 01.03.2031 возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

В ходе рассмотрения дела установлено, что ФИО2 23.08.2024 обратился с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, по результатам рассмотрения которого Главархитектурой Тверской области 27.08.2024 вынесено уведомление о несоответствии указанных в нем параметров со ссылкой на то, что заявитель не является правообладателем земельного участка с кадастровым номером №, а, следовательно, и застройщиком. Также указано на то, что в соответствии с представленным ФИО2 проектом спорная постройка обладает признаками блокированной жилой застройки.

Впоследствии 28.08.2024 ФИО2 направил в Главархитектуру Тверской области уведомление о планируемом строительстве, по результатам рассмотрения которого 04.09.2024 истцом вынесено уведомление о несоответствии указанных в нем параметров. Принимая решение о несоответствии приведенных параметров, Главархитектура Тверской области указала, что в соответствии со сведениями ЕГРН правообладателем земельного участка является ФИО6, а не ФИО2 Кроме того, указано на необходимость согласования строительных работ с Главным управлением по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области.

Из ответа Главного управления по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области от 02.09.2024 Главархитектуре Тверской области следует, что земельный участок с кадастровым номером № расположен в границах выявленного объекта культурного наследия «Посад г. Осташков, XIV-XIX вв.» (объект археологического наследия), проектирование и строительство в его границах возможно исключительно в соответствии с требованиями Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры» народов Российской Федерации» и Проектом охраняемых территорий памятников историй, архитектуры и природного ландшафта, утвержденного решением Исполнительного комитета Калининского областного совета народных депутатов от 11.02.1987 № 53 по предварительному согласованию с Главным управлением. При этом указано, что регулирование застройки данной зоны заключается в сохранении традиционного для г. Осташкова модуля кварталов как устойчивого элемента планировочной структуры и замене обветшалых домов новыми высотой не более 12 м.

В рамках проведенной экспертизы нарушений в части технических параметров (высоты) спорного объекта не выявлено, не указано на них и истцом, а из представленных сторонами и добытых судом доказательств не следует, что на земельном участке ответчика были выявлены объекты, обладающие признаками объектов археологического наследия.

Главное управление по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области, являясь стороной по делу, свою позицию относительно заявленных требований не выразило, в своем ответе от 24.07.2024 на запрос ФИО2 сообщило о том, что не возражает против строительства жилого дома по адресу: <адрес> при условии соблюдения приведенных выше требований. При этом указано на необходимость разработки плана проведения спасательных работ, археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ либо раздел об обеспечении сохранности указанного объекта культурного наследия, на который должно быть получено положительное заключение государственной историко-культурной экспертизы. В то же время ни в рамках рассмотрения настоящего спора, ни в рамках рассмотрения запросов ФИО2 и Главархитектуры Тверской области по результатам ознакомления с проектом строительства Главным управлением не дана оценка необходимости проведения спасательных археологических работ, а также соответствия проекта планировочному модулю.

Доводы истца о том, что спорный объект является самовольной постройкой, по причине того, что возведен без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений, не основаны на законе и опровергаются материалами гражданского дела, а также проведенной по настоящему делу судебной экспертизой.

Доказательств того, что, находясь в зоне с особыми условиями использования территории – территории сильного подтопления, спорное строение не обеспечено их инженерной защитой, истцом в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено. Напротив, в ходе судебного разбирательства участвующий в деле Осташковский межрайонный природоохранный прокурор (судебное заседание 17.10.2024) указал на отсутствие нарушений водного законодательства, поскольку земельный участок ответчика не имеет наложения на границы береговой полосы, а инженерная защита обеспечена при проектировании общественной набережной, с которой он граничит.

Кроме того, следует обратить внимание, что помимо спорного объекта на земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером №, поставленный на кадастровый учет 08.04.2010, принадлежащий на праве собственности ФИО2, однако аналогичных требований в отношении указанного строения по основаниям его расположения в зоне с особыми условиями использования территории истцом не заявлено.

Заявляя требования о приведении спорного объекта в соответствие с установленными требованиями, истец не указывает на способ устранения выявленных несоответствий, то есть исковое заявление не содержит указание на то, какие именно необходимо произвести действия для приведения спорного объекта недвижимости в соответствие с установленными требованиями, несмотря на то, что судом неоднократно было разъяснено право на уточнение исковых требований.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что выявленные в ходе проведения экспертизы нарушения устранимы, не являются существенными и достаточными для сноса объекта, суд находит выбранный истцом способ защиты несоразмерным нарушенному праву и не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований к ФИО2

Оснований для удовлетворения исковых требований к ФИО5 суд также не усматривает, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что застройщиком спорного объекта недвижимости является ФИО2, а сведения о ФИО5 как о правообладателе земельного участка с кадастровым номером № какими-либо объективными данными не подтверждены.

В соответствии с частью 1 статьи 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

В соответствии с частью 3 статьи 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Исходя из смысла положений статьи 139 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принятие мер по обеспечению иска связано с обеспечением возможности исполнения судебного решения, принятого по результатам рассмотрения гражданского дела.

Определением от 15.07.2024 в рамках настоящего гражданского дела приняты меры по обеспечению иска в виде запрещения Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Принимая во внимание результаты рассмотрения настоящего спора, суд приходит к выводу, что оснований для сохранения принятых мер не имеется, соответственно они подлежат отмене.

Согласно части 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам, или другие связанные с рассмотрением дела расходы, признанные судом необходимыми, предварительно вносятся на счет, открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации, соответственно Верховному Суду Российской Федерации, кассационному суду общей юрисдикции, апелляционному суду общей юрисдикции, верховному суду республики, краевому, областному суду, суду города федерального значения, суду автономной области, суду автономного округа, окружному (флотскому) военному суду, управлению Судебного департамента в субъекте Российской Федерации, а также органу, осуществляющему организационное обеспечение деятельности мировых судей, стороной, заявившей соответствующее ходатайство. В случае, если указанное ходатайство заявлено обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях

Возмещение таких издержек урегулировано статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации (часть 1).

При отказе в иске издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, взыскиваются с истца, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены (часть 2).

В случае, если обе стороны освобождены от уплаты судебных расходов, издержки, понесенные судом, а также мировым судьей в связи с рассмотрением дела, возмещаются за счет средств соответствующего бюджета (часть 4).

В соответствии со статьей 34 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лицами, участвующими в деле, являются стороны, третьи лица, прокурор, лица, обращающиеся в суд за защитой прав, свобод и законных интересов других лиц или вступающие в процесс в целях дачи заключения по основаниям, предусмотренным статьями 4, 46 и 47 данного кодекса, заявители и другие заинтересованные лица по делам особого производства.

Согласно части 2 статьи 46 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, подавшие заявление в защиту законных интересов других лиц, пользуются всеми процессуальными правами и несут все процессуальные обязанности истца, за исключением права на заключение мирового соглашения и обязанности по уплате судебных расходов.

В данном случае Главархитектура Тверской области является лицом, обратившимся в суд с иском в порядке статьи 46 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в защиту законных интересов других лиц, что позволяет освободить истца от обязанности по возмещению судебных расходов по уплате государственной пошлины и расходов на проведение судебной экспертизы, обязанность по оплате за счет средств федерального бюджета которой возложена определением суда от 29.09.2025.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 144, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Главного управления архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области к ФИО5, ФИО2 о признании объекта самовольной постройкой, его сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением от 15 июля 2024 года, в виде запрещения Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд с подачей жалобы через Осташковский межрайонный суд Тверской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 19.11.2025

Судья О.А. Изгородина