Решение по делу № 2-4318/2024 от 29.09.2025 - о признании права собственности на реконструированный объект.

61RS0024-01-2024-005219-09

№ 2-557/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 сентября 2025 года г. Аксай Ростовской области

Аксайский районный суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Панова И.И.

при секретаре судебного заседания помощнике судьи Михайличенко О.О. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Большелогского сельского поселения, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права собственности на реконструированный объект,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее также истец), в лице представителя по доверенности ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации Большелогского сельского поселения, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права собственности на земельный участок.

В обоснование требований указала, что она является собственником земельного участка и ... расположенных по адресу: ....

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 447 кв.м., зарегистрировано ... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем сделан запись регистрации ..., на квартиру номер 4 с кадастровым номером ... площадью 58,9 кв.м., право собственности зарегистрировано ... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем сделана запись регистрации...

В момент проживания в квартире собственником была произведена реконструкция. После реконструкции общая площадь квартиры №4 Литер «А» стала 106,1 кв.м. Для получения разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию объекта собственник обратилась в Администрацию Большелогского сельского поселения уже после проведенной реконструкции, в результате чего было отказано.

На основании изложенного, истица просила суд:

-признать за ней право собственности на реконструируемую квартиру №4 Литер «А», площадью 106,1 кв.м. расположенные по адресу: ....

Истец ФИО1 и ее представитель –ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, письменно просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель ответчика Администрации Большелогского сельского поселения в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отношении не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п.3 ст.209 ГК РФ владение, пользование и распоряжение землей в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляется собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и законные интересы других лиц.

В силу ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец ФИО1 является собственником квартиры №4 площадью 58,9 кв.м. и земельного участка площадью 447 кв.м., расположенных по адресу: ..., что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д.31-39).

Истцом без согласования в установленном законом порядке осуществлена реконструкция квартиры. После реконструкции площадь квартиры №4 Литер «А» стала 106,1 кв.м.

Согласно п.2 ч.1 ст.40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

В соответствии с положениями п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Исходя из содержания п.3 ст.222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из ст.2 Градостроительного кодекса РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Земельный участок, на котором размещена квартира, имеет категорию земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок).

Из указанного следует, что реконструкция индивидуального жилого дома осуществлена истцом с соблюдением градостроительных норм и правил.

Согласно п.26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ... от ... «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Одним из юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению в целях признания права собственности на здание, является выяснение вопроса о том, нарушает ли постройка права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли этот объект угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ч.2 ст.56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно ст.79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В целях установления соблюдения градостроительных, строительных, противопожарных, санитарных и иных норм и правил при реконструкции квартиры, судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении ... от ... ФБУ ЮРЦСЭ Минюста России, после проведения работ по возведению пристройки Лит. «А4» и навеса Лит. «а2» к ..., расположенной по адресу: ..., общей площадью 106,1 кв., эксплуатируемой по своему функциональному назначению, в ее состав входят жилые комнаты и подсобные помещения, набор которых соответствует требованиям п. 5.3. СП 54.13330.2022. Свода правил. «Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», предъявляемым к набору помещений, который необходимо предусматривать в изолированных квартирах. Указанные помещения имеют внутреннюю функциональную взаимосвязь, которая обосновывается архитектурно-планировочным решением этих помещений.

Площадь пристроенных жилых комнат ... и ..., санузла ..., коридора ... и кухни ..., а также площади остальных помещений квартиры №4, расположенных в габаритах жилого дома Лит. «А», их габаритные размеры в плане и высота, объемно-планировочное, конструктивное и инженерно-техническое решения, в большей своей части, после проведения работ по возведению пристроек, соответствует требованиям действующих технических регламентов, градостроительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических, строительно-технических норм и правил, предъявляемых к жилым многоквартирным домам и квартирам, расположенных в них, а именно: СП 54.13330.2022. Свода правил. «Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003» (п.п.: 5.6, 5.7, 5.11, 5.12, 7.10, 7.11, 7.12, 7.28, 9.1, 9.2, 9.6, 9.8, 9.9, 9.10, 9.11, 9.12, 9.23), СП 31- 107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий» (п.п.: 6.1.8, 6.1.9, 6.1.11, 6.1.13, 6.1.16), СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-95*» (п. 5.1), СП 42-101-2003 Свода правил «Общие положения по проектированию и строительству газораспределительных систем из стальных и полиэтиленовых труб» (п.п. 6.18, 6.19, 6.23, 6.24), СП 62.13330.2011* Свода правил «Газораспределительные системы. Актуализированная редакция СНиП 42- 01-2002. С изменением № 1» (п. 7.1*.), МДС 40-2.2000 Пособие по проектированию автономных инженерных систем одноквартирных и блокированных жилых домов (п.п. 06*|4.57., 5.36.), СП 402.1325800.2018 «Правила проектирования систем газопотребления» (п.п. 5.1, 5.4, 5.5, 5.9, 5.10, 5.11, 5.13, 5.16, 5.17, 5.18, 5.19, 5.21, 5.22), СП 1.13130.2020 Сводом правил «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» (п.п.: 4.2.18., 4.2.19., 4.2.22., 4.2.23, 4.3.2., 4.3.3., 6.2.1.), СанПиН 1.2.3685-21 Санитарные правила и нормы «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания» (п.п. 1.38., 1,43., 1,65., 1.66., табл. 5.52, табл. 5.58), ВСН 61-89 /р/. «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов» (п. 2.5), Федерального закона №123-Ф3 от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», предусматривающих и регламентирующих: габаритные размеры и площадь помещений, достаточную несущую способность основания и несущих конструкций жилого дома, естественное освещение жилых комнат и кухни, а также инсоляцию жилых помещений, обеспечение жилого дома системой водоснабжения при подключении к канализационной системе, обеспечение обогрева жилого дома, обеспечение помещений вентиляцией и проветриванием, противопожарные требования, предъявляемые к объемно-планировочному решению дома и путям эвакуации.Набор конструктивных элементов исследуемого жилого дома Лит. «А» и пристройки Лит. «А4» соответствует требованиям «Сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий, строений и сооружений» (УПВС) № 4, указанным в табл. 8 «Жилые здания кирпичные, одноэтажные, без мансард», предъявляемым к конструктивным элементам кирпичных одноэтажных жилых домов.

Конструктивные элементы исследуемого жилого дома Лит. «А» и пристройки Лит. «А4» и навеса Лит. «а2» не имеют повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, мест разрушения элементов кладки, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений перекрытий и перемычек в опорных местах, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания и пристроек.

Кроме этого, на всех внутренних поверхностях ограждающих конструкций, во всех помещениях в исследуемой части жилого дома Лит. «А» и пристройке Лит. «А4», независимо от режима их эксплуатации (жилые или подсобные), не имеется следов увлажнения поверхностей или изменения фактуры отделочных слоев, которые свидетельствовали бы о недостаточных теплотехнических характеристиках данных ограждающих конструкций здания, либо о нарушении температурно-влажностного режима в помещениях.

Расположение одноэтажного многоквартирного жилого дома Лит. «А» с квартирой № 4 и возведенной пристройкой Лит. «А4» в указанной зоне, соответствует не основных видов и параметров разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, приведенному в таблице ст. 28.2 «Градостроительные регламенты. Жилые зоны» раздела 3 «Градостроительные регламенты» вышеуказанных Правил землепользования и застройки Большелогского сельского поселения .... Код вида разрешенного использования земельного участка 2.1.1. Малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

Существующая высота и этажность, площадь участка, процент его застройки и отступы от границ исследуемого жилого дома Лит. «А» с квартирой ... и возведенными к ней пристройкой Лит. «А4» и навесом Лит. «а2» соответствуют градостроительному регламенту, установленному в ст. 28.2. «Градостроительные регламенты. Жилые зоны Ж- 1/1; Ж-1/2; Ж-1/3; Ж-1/4; Ж-1/5; Ж-1/6; Ж-1/7; Ж-1/8; Ж-1/9. Зона существующей застройки» Правил землепользования и застройки Большелогского сельского поселения ... (Ж-1/6), в которой расположены исследуемый земельный участок с КН 61:02:0010701:3506 и помещение (ОКС)- квартира № 4 с КН ..., являющаяся частью жилого дома Лит. «А».

Расположение одноэтажного многоквартирного жилого дома Лит. «А» с квартирой ... с КН ... и возведенными пристройкой Лит. «А4» и навесом Лит. «а2», с фактическими отступами застройки указанного участка от его фактических северо- западной и юго-западной границ, обозначенных установленными по ним проходящими по ... и по проезду, расположенному между исследуемого домовладения и земельного участка домовладения по ... «в», соответствует требованиям СП 42.13330.2016. Свода правил. «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП ...-89*» (п. 7.1, п. 14.21), СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к планировочным и конструктивным решениям» (п. 4.3 и таблицы 1, п. 7.1., п. 4.4., п. 4.11 п. 4.13, п. 5.2.9.), Федерального закона от ... № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Федерального закона № 384-ФЗ от 30. Г «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Расположение возведенных пристройки Лит. «А4» и навеса Лит. «а2» к ..., в непосредственной близости к фактическим северо-восточной и юго-восточной границам земельного участка с КН ... с соседними земельными участками с КН ... и КН ..., обозначенных установленными по ним заборами, не противоречит требованиям СП 42.13330.2016, СП 4.13130.2013 Федерального закона от ... № 123-ФЗ и Федерального закона № 384-ФЗ от ..., так как указанные границы являются границами между приквартирными участками квартир, расположенных в том же жилом доме Лит. «А», что и исследуемая ..., при этом расположение указанных границ обосновано их нахождением в створе с границами, делящими жилой дом Лит. «А» на отдельные квартиры.

Вместе с этим, ..., расположенная в жилом доме Лит. «А» и пристройке Лит. «А» по адресу: ..., после проведения работ по планировке имет следующие несоответствия требованиям действующих норм и правил: отсутствие в жилой комнате ... расположенной в габаритах жилого дома Лит. «А» естественного освещения не соответствует требованиям п. 7.12 СП 54.13330.2022, п. 5.1 СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-95*», п. 138., п. 143. и таб. 5.52 СанПиН ...-21 Санитарные правила и нормы «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания», где указано, что естественное освещение должны иметь жилые комнаты и кухни; отсутствие входного тамбура, либо двойных дверей при входе в ... через коридор ... в пристройке Лит. «А4» жилого дома Лит. «А» не соответствует требованиям п. 9.20 СП 54.13330.2022., где указано, что в климатических районах строительства I - III при всех наружных входах в многоквартирные жилые здания (кроме входов из наружной воздушной зоны в незадымляемую лестничную клетку) следует предусматривать тамбуры или тамбур-шлюзы и не соответствует п. 1.1.7. ВСН 61-89 /р/., согласно которому при невозможности устройства тамбуров следует предусматривать двойные двери, в том числе с открыванием в разные стороны, оборудованные уплотняющими прокладками и дверными доводчиками; отсутствие перед наружным входом в коридор ... ..., расположенный в пристройке Лит. «А4» к жилому дому Лит. «А» горизонтальной входной площадки не соответствует требованиям п. .... СП 1.13130.2020, согласно которым «Перед наружной дверью (эвакуационным выходом) должна быть предусмотрена горизонтальная входная площадка с шириной не менее 1,5 ширины полотна наружной двери.

При этом следует отметить, что наличие возведенной пристройки Лит. «А4» к ... позволяет расположить в ней подсобные помещения и обеспечить указанную квартиру набором помещений, который следует предусматривать в квартирах многоквартирных жилых домов; в ... имеются жилые комнаты ..., ... и ... соответствующие требованиям действующих норм и правил, в связи с чем жилая комната ..., имеющая несоответствие требованиям, предъявляемым к наличию в ней естественного освещения, может быть использована в составе исследуемой ... как помещение игровой, кабинет, библиотека, комната для тренажеров, бильярдная и т.п.; несоответствие, выраженное в отсутствии перед наружным входом в коридор ... ... горизонтальной входной площадки с шириной не менее 1,5 ширины полотна наружной двери, является легко устранимым. Для устранения указанного несоответствия необходимо устроить площадку указанного параметра перед входом в квартиру, так как каких-либо препятствий для ее устройства не имеется.

Сведения в отношении исследуемого земельного участка с КН 61:02:0010701:3506 и помещения (ОКС) - ... КН ... в части жилого дома Лит. «А», содержащиеся на публичной кадастровой карте, размещенной на портале (Геоинформационном портале) ПД НСПД (https://nspd.gov.ru), а также о их расположении по данным интернет- ресурса «Яндекс Карты» (https://yandex.ru) и на карте границ территориальных зон населенного пункта поселок Реконструктор Большелогского сельского поселения Правил землепользования и застройки Большелогского сельского поселения Аксайского района Ростовской области, размещенной на официальном сайте администрации Аксайского района.

Конструктивные элементы исследуемого жилого дома Лит. «А» и пристроенных к нему пристройки Лит. «А4» и навеса Лит. «а2» не имеют повреждений, трещин, перекосов проемов, мест разрушения элементов кладки, отклонений конструкций прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений перекрытий и перемычек опорных местах, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания и пристроек, и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» находятся в исправном техническом состоянии, характеризующимся отсутствием дефектов повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, что, в свою очередь, обуславливает техническую эксплуатационную безопасность согласно функциональному назначению исследуемого здания.

Кроме этого, на всех внутренних поверхностях ограждающих конструкций, во всех помещениях в исследуемой части жилого дома Лит. «А» и пристройке Лит. «А4» независимо от режима их эксплуатации (жилые или подсобные), не имеется увлажнения поверхностей или изменения фактуры отделочных слоев, которые свидетельствовали бы о недостаточных теплотехнических характеристиках данных ограждающих конструкций зданий, либо о нарушении температурно-влажностного режима в помещениях.

Экспертное заключение в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определяющей порядок подготовки экспертных заключений. Оно содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы. При даче заключения эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает специальными познаниями, имеет большой стаж работы. Само заключение является полным, мотивированным, аргументированным, основанном на документации, не опровергнуто иными доказательствами. Оснований не доверять выводам судебного эксперта у суда не имеется. Доводов, ставящих под сомнение выводы эксперта, ответчиком не приведено.

Оценивая заключение эксперта по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о доказанности истцом соблюдения градостроительных, строительных, противопожарных, санитарных норм и правил при осуществлении реконструкции ... Литер «А» по адресу: ....

С учетом выводов эксперта, суд приходит к выводу об отсутствии угрозы жизни и здоровью неопределенного числа лиц в связи с самовольной реконструкцией квартиры.

Также судом установлено, что истец обратилась к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако, ответчиком в выдаче такого разрешения было отказано, указано на необходимость обращения в суд в целях сохранения жилого дома в реконструированном состоянии.

Как разъяснено в п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ ... от ... «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Принимая во внимание, что самовольная реконструкция квартиры осуществлена на земельном участке, предназначенном для личного подсобного хозяйства, то есть объект капитального строительства соответствует целевому назначению земельного участка, разрешенное использование земельного участка не нарушено и допускает нахождение на нем спорного объекта, суд, применительно к требованиям пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что имеются основания для сохранения квартиры в реконструированном состоянии и признании за ФИО1 право собственности на ... Литер «А» площадью 106,1 кв.м., расположенную по адресу: ....

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.12,194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Большелогского сельского поселения, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... о признании права собственности на реконструированный объект, удовлетворить.

Признать за ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации серии ... ...) право собственности на реконструированную ..., Литер «А», площадью 106,1 кв.м., расположенную по адресу: ....

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 29 сентября 2025 года.

Председательствующий И.И. Панов