РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

16 июня 2022 г. г. Краснодар

Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего Буренко С.В.

при секретаре Панфиловой Ю.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли- продажи заключенным, признании права собственности на земельный участок и жилой дом, взыскании процентов, стоимости строительных работ, расходов на аренду жилья, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли- продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании предварительного договора купли- продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером 23643:0130047:16068 и жилого дома с кадастровым номером 23:43:0130047:15928, расположенные по адресу: <...> заключенный между ФИО2 и ФИО1 основным договором купли- продажи. С учетом принятых судом уточненных исковых требований, о признании права собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <...>, о взыскании процентов в сумме 214 267, 71 рублей, стоимость строительных материалов в сумме 690 667, 36 рублей, расходы на аренду жилья в сумме 320 000 рублей

Ответчиком ФИО2 заявлен встречный иск к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1

В обоснование заявленных исковых требований истец по первоначальному иску указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли- продажи, по которому ответчик обязан заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ году и предоставить земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства/жилой дом, расположенные по адресу: г.Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, восточнее , стоимостью 2800000 рублей. Истец выполнила взятые на себя обязательства по оплате, согласно распискам за получение денежных средств ответчику. Ответчик в свою очередь просрочил сроки заключения основного договора купли- продажи, земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства/жилой дом не оформлены и не достроены. Ответчик отказывается подписывать основной договор купли- продажи и не предоставляет акты сверок понесенных дополнительных расходов, утверждает, что дополнительно потрачено 1 400 000 рублей, после оплаты, которых согласен заключить основной договор купли- продажи, с чем не согласна истица.

В обоснование встречного искового заявления ответчик по первоначальному иску о расторжении предварительного договора купли- продажи указывает, что истец по первоначальному иску взяла на себя обязательства по условиям предварительного договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ оплатить денежные средства в размере 2 800 000 рублей, без учета дополнительных затрат на строительство дополнительных 100 кв.м. жилого дома, из которых истцом фактически оплачено 1 825 000 рублей. Таким образом истец нарушил существенное условие предварительного договора купли- продажи, не произвела оплату в полном объеме. Так же, указывает, что фактически ответчиком выполнены работы по строительству 2- х этажного жилого дома, общей площадью 162,9 кв.м., что привело к существенному увеличению площади дома, этажности, что увеличило стоимость и сроки строительства жилого дома.

Истец по первоначальному иску и ее представитель в судебном заседании исковые требования поддержали, просили суд удовлетворить в полном объеме.

Ответчик по первоначальному иску в судебное заседание не явился, о времени и месте слушанья извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя, уполномоченного доверенностью надлежащим образом. Представитель ответчика по первоначальному иску в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, просил суд в первоначальном иске отказать в полном объеме, встречный иск удовлетворить.

Суд, выслушав стороны и их представителей, изучив материалы дела, находит, что требования истца по первоначальному иску удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 ст.445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ч.4 ст.445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ году между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли продажи недвижимости. По условиям предварительного договора ФИО1 и ФИО2 обязались заключить в будущем договор купли- продажи объекта индивидуального жилищного строительства/жилого дома, площадью не менее 63 кв.м., с наружными размерами 11,15 метра на 7 метров, этажность 1 и земельного участка, общей площадью 369 кв.м. с фасадом 13 метров, который будет выделен путем раздела из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0130047:267, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, восточнее .

Согласно п.3 предварительного договора купли-продажи основной договор купли- продажи будет заключен в срок, не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с. 5 предварительного договора купли- продажи, сумма продажи недвижимости определена по соглашению сторон составляет 2 800 000 рублей из расчета 1 100 000 рублей стоимость земельного участка, 1 700 000 рублей стоимость жилого дома. Расчет сторонами осуществляется путем передачи денежных средств Покупателем Продавцу в следующем порядке: 975 000 рублей при подписании предварительного договора (из которых 550 000 рублей стоимость 50% земельного участка, 425 000 рублей в качестве задатка за жилой дом), 425 000 рублей в течение недели, с момента завершения строительных работ по устройству фундамента, септика и разводки канализации, 425 000 рублей в течении недели, с момента завершения строительных работ по возведению стен (наружных и внутренних), 425 000 рублей в течение недели, с момента завершения строительных работ по устройству кровли и остеклению.

Из представленных в материалы дела приложений №, №, № к предварительному договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что истцом по первоначальному иску передано ответчику денежные средства в общей сумме 1 825 000 рублей, что не оспаривает ответчик.

Из представленных суду выписок из ЕГРН на объекты недвижимости следует, что ответчику по первоначальному иску принадлежит на праве собственности земельный участок, площадью 369+/-7 кв.м., расположенный по адресу: г.Краснодар, , номер государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, а так же, объект индивидуального жилищного строительства, назначение жилое, этажность 2, общей площадью 162,9 кв.м. расположенный по адресу: г.Краснодар, , номер государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно правовой позиции изложенной в п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В соответствии с ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст.455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

В соответствии с ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Судом установлено, что сторонами по условиям предварительного договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ согласован предмет договора купли- продажи- объект индивидуального жилищного строительства/жилой дом, площадью не менее 63 кв.м., с наружными размерами 11,15 метра на 7 метров, этажность 1 и земельного участок, общей площадью 369 кв.м. с фасадом 13 метров, а фактически Ответчиком по первоначальному иску выполнены работы по строительству 2- х этажного объекта индивидуального жилищного строительства/жилого дома, общей площадью 162, 9 кв.м., что указывает на существенное изменение предмета договора.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п.2 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

Истцом по первоначальному иску в материалы дела не представлены дополнительные соглашения к договору об изменении предмета договора, увеличении этажности и общей площади жилого дома, акт приема- передачи жилого дома. Истицей не представлены суду доказательства направления в адрес ответчика претензии о несогласии с фактическим изменением предмета предварительного договора купли- продажи, а именно с увеличением этажности и общей площади жилого дома.

Право собственности на имущество не может быть приобретено лицом на основании предварительного договора купли-продажи.

Согласно правовой позиции изложенной в п.63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

При таких обстоятельствах правовых оснований об удовлетворении исковых требований о признании права собственности у суда не имеется.

Истцом по первоначальному иску не представлено суду доказательств тому, что до истечения юридически значимого срока по условиям предварительного договора купли- продажи по заключению основного договора купли- продажи, истцом в адрес ответчика было направлено предложение заключить основной договор купли- продажи.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Таким образом, поскольку сторонами не был заключен в установленном порядке основной договор купли - продажи недвижимости и до истечения установленного срока, по условиям предварительного договора купли- продажи ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор, обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ прекратили свое действие в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ч.1 ст.310 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено из исследованных судом приложение № к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ соглашение о задатке между истицей и ответчиком на сумму 975 000 рублей, приложение № к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 425 000 рублей, приложение № к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 425 000 рублей Истец по первоначальному иску передала ответчику денежные средства в сумме 1 825 000 рублей.

Истцом по первоначальному иску в материалы дела не представлены доказательства оплаты денежных средств по условиям предварительного договора купли- продажи в размере 2800000 рублей, что указывает на существенное нарушение обязательств истцом, в связи с чем, суд находит обоснованным встречный иск ответчика и подлежащий удовлетворению, при этом, считает необходимым взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1, уплаченные последней по данному договору денежные средства в сумме 1825000 рублей.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Истцом по первоначальному иску не доказаны обстоятельства, на которые он ссылается, как на основания своих исковых требований.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенным, признании права собственности на земельный участок, площадью 369+/-7 кв.м., объект индивидуального жилищного строительства, назначение жилое, этажность 2, общей площадью 162,9 кв.м. расположенные по адресу: г. Краснодар, , взыскании процентов, стоимости строительных работ, расходов на аренду жилья - отказать.

Встречный иск ФИО2 к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи – удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1, уплаченные по предварительному договору купли-продажи денежные средства в сумме 1 825 000 (один миллион восемьсот двадцать пять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий