Дело № 2-408/2025
УИД: 58RS0012-01-2025-000728-47
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
07 июля 2025 года г. Каменка
Каменский городской суд Пензенской области в составе:
председательствующего судьи Зотцева А.И.,
при секретаре Бреевой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Каменке Пензенской области гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что 17.04.2025 ним мною и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, согласно п. 1.1 которого стороны пришли к соглашению о заключении в будущем: не позднее 30.04.2025, договора купли-продажи, в соответствии с которым ответчик продаст, а истец приобретёт в общую собственность за плату квартиру, площадью 51 кв.м., расположенную по адресу: ..., кадастровый .... Установив, что общая стоимость квартиры составляет 2 600 000 руб. согласно п. 3.1, стороны предварительного договора определили следующий порядок расчётов по основному договору (п. 3.2): 110 000 руб. передается истцом ответчику в день подписания предварительного договора в качестве задатка и засчитывается ответчиком в счет стоимости квартиры в день заключения основного договора (п. 3.2.1); 2 490 000 руб. оплачивается истцом за счёт собственных и кредитных средств в день подписания основного договора на условиях, согласованных сторонами в основном договоре, из них: часть стоимости оплачивается за счёт собственных средств, что подтверждается распиской; часть стоимости уплачивается истцом за счёт кредитных средств (п.3.2.2).
П.п. 2-2.4 в предварительный договор включены условия о задатке в качестве обеспечения исполнения обязательств. В день подписания настоящего договора истец передает ответчику задаток в сумме 110 000 руб. В случае неисполнения предварительного договора по вине ответчика (продавца) (включая нарушение гарантий, данных в предварительном договоре), истец (покупатель) вправе требовать от ответчика (продавца) возврат задатка в двойном размере. В случае неисполнения предварительного договора по вине истца (покупателя) (включая нарушение гарантий, данных в предварительном договоре), ответчик (продавец) вправе не возвращать задаток, полученный при подписании предварительного договора. Если исполнение условий предварительного договора, стало невозможным по независящим от сторон причинам (вина третьих лиц), то сумма задатка подлежит возврату истцу (покупателю) без начисления каких-либо процентов.
Согласно расписке от 17.04.2025 ответчик получила от истца задаток в сумме 110 000 руб. В установленный предварительным договором срок - до 30.04.2025 основной договор купли-продажи жилого помещения заключен не был по вине ответчика.
Согласно п. 1.3 предварительного договора в течение 3-х календарных дней до даты заключения основного договора ответчик (продавец) обязуется осуществить прекращение всех ограничений своих прав на продаваемую квартиру, имеющиеся на момент заключения настоящего Договора в соответствии с данными ЕГРН. Данное обязательство ответчиком исполнено не было.
Согласно выписке из ЕГРН от 03.05.2025 запрещение регистрационных действий по спорному жилому помещению ( ...), установленное постановлением судебного пристава-исполнителя Каменского РОСП УФССП России по Пензенской области от 08.04.2025 по исполнительному производству 50301/25/58027-ИП, не снято.
Поскольку по условиям предварительного договора оплата по основному договору купли-продажи жилого помещения должна производиться, в том числе за счёт кредитных средств, предоставляемых истцу по кредитному договору (ипотеке), постольку предоставление кредитных средств должно быть предварительно одобрено банком.
Для одобрения кредитного договора истец устно (по телефону) обращался в Сбербанк, представителем которого было сообщено о том, что вопрос о предоставлении кредитных средств по договору кредита (ипотеки) может быть рассмотрен после снятия обременении, имеющихся по предмету будущего договора купли-продажи жилого помещения.
Таким образом, в связи с неисполнением ответчиком указанной в п. 1.3. предварительного договора обязанности об осуществлении в течение 3-х календарных дней до даты заключения основного договора по осуществлению прекращения всех ограничений своих прав на продаваемую квартиру, имеющихся на момент заключения предварительного договора в соответствии с данными ЕГРН, неявка истца в место заключения основного договора, указанное в п. 7.2 предварительного договора, правового значения не имеет.
Исходя из изложенных обстоятельств, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма 220 000 руб., составляющая двойной размер задатка, переданного истцом ответчику при заключении предварительного договора от 17.04.2025.
Истец просил взыскать в его пользу с ФИО2 220 000 руб., а также 7600 руб. - возврат государственной пошлины.
В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом.
Представитель истца ФИО1 – ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в иске, просил его удовлетворить в полном объеме.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, просила дело рассмотреть в ее отсутствие. Предоставила письменные возражения, в которых исковые требования ФИО1 не признала, считает их незаконными.
Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Договором в силу п. 1 ст. 420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Ст. 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Одним из способов исполнения обязательств согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ является задаток, которым в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
П. 2 ст. 381 ГК РФ определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 17.04.2025 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, площадью 51 кв.м., расположенную по адресу: ..., кадастровый ..., стоимостью 2 600 000 руб. (л.д. 10-11).
При этом стороны договорились о том, что основной договор купли-продажи будет заключен не позднее 30.04.2025.
Согласно п.2.1. предварительного договора в соответствии со ст. 381 ГК РФ покупатель в день подписания настоящего договора передает продавцу задаток в сумме 110 000 рублей.
В случае неисполнения настоящего договора по вине продавца (включая нарушений гарантий, данных в настоящем договоре), продавец вправе не возвращать задаток, полученный при подписании настоящего договора ( п.2.2).
По условиям предварительного договора, стороны определили следующий порядок расчётов по основному договору: 110 000 руб. передается истцом ответчику в день подписания предварительного договора в качестве задатка и засчитывается ответчиком в счет стоимости квартиры в день заключения основного договора; 2 490 000 руб. оплачивается истцом за счёт собственных и кредитных средств в день подписания основного договора на условиях, согласованных сторонами в основном договоре.
Согласно условиям предварительного договора в обеспечение исполнения обязательств и в счет оплаты причитающейся суммы, 17.04.2025 покупатель ФИО1 передал продавцу ФИО2 в качестве задатка 110 000 руб., что подтверждается распиской (л.д. 12).
В свою очередь продавец приняла на себя обязательство в течение 3-х календарных дней до даты заключения основного договора осуществить прекращение всех ограничений своих прав на продаваемую квартиру, имеющиеся на момент заключения настоящего договора в соответствии с данными ЕГРН (п. 1. 3 договора).
Данное обязательство ответчиком исполнено не было.
Согласно выписке из ЕГРН от 03.05.2025 г. имеется запрещение регистрационных действий по спорной квартире, расположенной по адресу: ..., установлено 14.08.2024 г. на основании постановления судебного пристава-исполнителя Каменского РОСП УФССП России по Пензенской области№ 217416285/5827 от 09.08.2024 г., 26.12.2024 г. на основании постановления судебного пристава-исполнителя Каменского РОСП УФССП России по Пензенской области № 22333242429/5827 от 21.12.2024 г., 02.04.2025 г. на основании постановления судебного пристава-исполнителя Каменского РОСП УФССП России по Пензенской области № 226801173/5827 от 29.03.2025 г., 11.04.2025 г. на основании постановления судебного пристава-исполнителя Каменского РОСП УФССП России по Пензенской области № 227156610/5827 от 08.04.2025 г.. Указанные обременения с квартиры не сняты.
Основной договор купли-продажи названного недвижимого имущества между сторонами в установленный в договоре срок – до 30.04.2025, заключен не был.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.
Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.
Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.
Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.
Установлено, что в оговоренный срок договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был по вине продавца, так как указанная квартира имела ограничение прав – запрещение регистрации, указанные обременения в срок, установленный п.1.3 предварительного договора купли-продажи, прекращены не были.
Доводы ответчика ФИО2 о том, что сделка не состоялась в связи с тем, что судебным приставом-исполнителем 19 марта 2025 г. на спорную квартиру был наложен арест, о котором истцу на момент составления предварительного договора не было известно, суд находит несостоятельными, поскольку запрет на совершение регистрационных действий в отношении квартиры был наложен постановлениями судебного пристава-исполнителя и ранее - 14.08.2024 г., 26.12.2024 г.
При указанных обстоятельствах, поскольку ФИО2 условия предварительного договора купли-продажи квартиры не выполнила, а именно не выполнила обязанность по снятию обременения с квартиры, что повлекло невозможность заключения основного договора купли-продажи, то есть является стороной, ответственной за неисполнение договора, то суд приходит к выводу о взыскании с ответчика суммы задатка в двойном размере, что составляет 220 000 рублей.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. С учетом изложенного, с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию госпошлина в размере 7 600 руб.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка, – удовлетворить.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 220 000 руб.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы на оплату государственной пошлины в размере 7 600 рублей.
Решение суда может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Каменский городской суд Пензенской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.
Мотивированное решение изготовлено 17 июля 2025 года.
Судья