Решение по делу № 2-1561/2022 от 26.08.2022 - о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, погашении записи в ЕГРН и истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Советский районный суд г. Махачкалы (Республика Дагестан)

Категория дела О признании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома недействительным Гражданское Отклонено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> обратился в суд с исковым заявлением к <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, третьему лицу - Управлению Росреестра по РД о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, погашении записи

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Резолютивная частьитоговое решение суда

В удовлетворении исковых требований <ФИО> к <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, третьему лицу – Управлению Росреестра по РД о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома, площадью: 425,5 кв.м., Этажность: 2

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 августа 2022г. г. Махачкала

Советский районный суд г.Махачкалы в составе: председательствующего судьи Э.И. Рамазанова Э.И., при секретаре судебных заседаний ФИО5, с участием представителя истца ФИО6, представителя ответчиков ФИО11,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1, ФИО3, ФИО4, третьему лицу - Управлению Росреестра по РД о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, погашении записи в ЕГРН и истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1, ФИО3, ФИО4, третьему лицу - Управлению Росреестра по РД о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, погашении записи в ЕГРН и истребовании имущества из чужого незаконного владения, в обоснование исковых требований, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО2 (далее - Истец) и АО «Россельхозбанк» в лице Дагестанского регионального филиала был заключен договор купли-продажи имущества (далее - Договор), в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество: Жилой дом, площадью: 425,5 кв.м., Литер «А», Этажность: 2, расположенный по адресу: РД, , участок 6; Земельный участок, площадью: 798 кв.м., расположенный по адресу: РД, , участок 6.

Переход права собственности на вышеуказанное имущество зарегистрировано за ФИО2 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.07.2016г., что подтверждается Выписками из ЕГРП от 30.08.2016г.

Решением Советского районного суда от 15.08.2017г. удовлетворены исковые требования ФИО3 к АО «Россельхозбанк», ФИО4 и ФИО2 о признании недействительным договора ипотеки, договора о предоставлении отступного, признании отсутствующим право собственности ФИО2 и признании права общей совместной собственности на вышеуказанное недвижимое имущество.

Апелляционным определением Верховного суда РД от 12.12.2017г. решение Советского районного суда от 15.08.2017г. оставлено без изменения. Постановлением Президиума Верховного суда РД от 30.05.2018г. решение Советского районного суда от 15.08.2017г. и Апелляционное определение Верховного суда РД от 12.12.2017г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела решением Советского районного суда от 16.08.2019г. исковые требования ФИО3 к АО «Россельхозбанк», ФИО4 и ФИО2 о признании недействительным договора ипотеки, договора о предоставлении отступного, признании отсутствующим право собственности ФИО2 и признании права общей совместной собственности на вышеуказанное недвижимое имущество были вновь удовлетворены.

Однако, апелляционным определением Верховного суда РД от 20.01.2020г. решение Советского районного суда от 16.08.2019г. отменено и по делу принято новое решение об отказе ФИО3 в иске о признании отсутствующим права собственности ФИО2 и признании права общей совместной собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: , участок №.

Постановлением Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 30.06.2020г., апелляционное определение Верховного суда РД от 20.01.2020г. оставлено без изменения, кассационная жалоба ФИО3 без удовлетворения.

Согласно выпискам из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости от 23.04.2021г. №КУВИ-002/2021-44254116 и №КУВИ-002/2021-44254121 на основании договора купли-продажи между ФИО3 и ФИО4 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны, 04.06.2018г. был осуществлен переход права собственности на спорное недвижимое имущество к новому владельцу ФИО1.

На момент совершения сделки купли-продажи спорного имущества ответчики ФИО3 и ФИО4 (продавцы по договору купли-продажи) знали о наличии спора в отношении спорного имущества и указанных выше судебных постановлениях.

С учетом апелляционного определения Верховного суда РД от 20.01.2020г., вступившего в законную силу и имеющего юридическую силу договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: , участок №, заключенного между ФИО3 и ФИО4 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны, является ничтожной сделкой в силу того, что нарушает требования закона, так как спорное имущество не подлежало отчуждению, и посягает на права и охраняемые законом интересы ФИО2 как собственника, предусмотренные ст. 209 ГК РФ.

Конституцией Российской Федерации гарантируются свобода экономической деятельности, право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться, а также признание и защита собственности, ее охрана законом (статьи 8 и 35, ч. 1,2) Названные права, как следует из статей 1,2, 15 ч. 4, 17 ч. 1,2, 19 ч.1, 2, 45 ч. 1 и 46 Конституции РФ, гарантируются в качестве основных и неотчуждаемых прав и свобод человека и гражданина и реализуются на основе общеправовых принципов юридического равенства, неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, которые провозглашаются и в числе основных начал гражданского законодательства.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п.2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе и иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а так же все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 434 п. 2 ГК РФ). Форма и содержание договора купли-продажи позволяет идентифицировать продаваемое недвижимое имущество и его стоимость (ст. ст. 549, 554, 555 ГК РФ).

В соответствии со ст. ст. 153, 154 ГК РФ сделки - это волевые действия, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей, то есть на достижение определенного правового результата. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли сторон.

Сделка действительна при одновременном наличии таких условий, как ее законность и содержание, гражданская дееспособность участников, соответствие их воли и волеизъявления, надлежащая форма. Невыполнение хотя бы одного условия влечет за собой недействительность сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 168 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. В соответствии с частью 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Иск о виндикации может быть предъявлен собственником к любому незаконному владельцу истребуемого имущества. Таковым может оказаться и участник недействительной сделки, получивший имущество от другой стороны, и третье лицо, которое приобрело это имущество у получившего его на основании сделки, признанной недействительной.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения.

Как видно из выписок из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от спорное имущество выбыло из владения истца в результате исполнения решения Советского районного суда от 16.08.2019г., которое впоследствии было отменено.

Поскольку имущество выбыло из владения истца помимо его воли, на основании недействительной сделки, все последующие сделки также должны быть признаны недействительными, а истец вправе истребовать принадлежащее ему имущество от добросовестного приобретателя.

Учитывая, что право требования ФИО2 к ответчикам вытекает из недействительной сделки, имущество подлежит возврату ФИО2

На основании изложенного в иске, просит суд признать недействительным договор купли-продажи жилого дома, площадью: 425,5 кв.м., Этажность: 2, расположенного по адресу: РД, , участок 6, кадастровый № и земельного участка, площадью: 798 кв.м., расположенный по адресу: РД, , участок 6, кадастровый №, заключенный ФИО3 и ФИО4 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны; погасить запись в Едином государственном на реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации от 04.06.2018г. № права собственности на жилой дом, площадью 425,5 кв.м., кадастровый №, количество этажей: 2, расположенный по адресу: РД, , участок 6 за ФИО1; погасить запись в Едином государственном на реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации от 04.06.2018г. № права собственности на земельный участок, площадью 798 кв.м., кадастровый №, категории земель: земли населенных пунктов - под строительство индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: РД, , участок 6 за ФИО1; восстановить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности на жилой дом, площадью - 25.5 кв.м., кадастровый №, количество этажей: 2, расположенного по адресу: РД, , участок 6 за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: АССР, № от ДД.ММ.ГГГГ; восстановить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности на земельный участок, площадью 798 кв.м., кадастровый №, категории земель: земли населенных пунктов - под строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: РД, , участок 6 за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: АССР, № от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание истец ФИО2, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, не явился, сведений об уважительности причин неявки не сообщил, воспользовался правом на ведение дела через представителя, в связи, с чем определено рассмотреть дело без его участия, на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца ФИО6, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, по изложенным в иске основаниям, просил заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО1, будучи извещена о времени и месте рассмотрения дела, на судебное заседание не явилась, ранее направив возражения на иск, просила суд в удовлетворении исковых требований отказать, воспользовалась правом на ведение дела через представителя, в связи с чем определено рассмотреть дело без ее участия на основании ч.3 ст. 167 ГПК РФ.

В возражениях на иск ответчик ФИО1, ссылается на то, что на день приобретения ею дома и земельного участка, собственником указанного имущества были ФИО4 и ФИО3, они же были фактическими владельцами дома и земельного участка. Дом она приобрела по объявлению в газете. Проверила факт регистрации права продавцов на жилой дом и земельный участок. После приобретения дома она оплачивает коммунальные услуги.

Она является добросовестным приобретателем жилого дома.

ФИО2 составил ложный акт приема-передачи земельного участка 09.06.2016г. и пропустил срок исковой давности 09.06.2019г.

В гражданском деле № в Советском районном суде имеются следующие доказательства: л.д.4 – в исковом заявлении ФИО2 указано, что дом не передавался, он в дом не заселялся. л.д.12 – выписка из Росреестра с указанием ложного акта приема-передачи, который подписан без передачи дома и земельного участка, введение заблуждение Росреестр с целью проведения госрегистрации; л.д. 14 и 22 – требование к АО «Россельхозбанк» расторгнуть договор, где указано, что банк не исполнил свои обязательства по передаче дома; л.д. 32 – акт приема-передачи; л.д. 37 – возражения АО «Россельхозбанк» указывает, что ФИО2 в течение трех лет не обращался с претензиями об отсутствии возможности вселиться в жилой дом, у него как у собственника имелась возможность самостоятельно принять все меры для вселения в жилой дом. Указанное означает, что банк признает, что не передавал дом и земельный участок ФИО2, подписал ложный акт приема-передачи с целью введения в заблуждение Управление Росреестра по РД, чтобы не было отказано в регистрации права ФИО2 Изложенное свидетельствует о том, что ФИО2 вел себя недобросовестно, скрыл от собственника дома и земельного участка ФИО4 и проживавших там членов ее семьи факт купли-продажи им дома и земельного участка 09.06.2016г., так как не явился на осмотр жилого дома и земельного участка, не требовал передачи ему жилого дома и земельного участка, составил ложный акт приема-передачи жилого дома и земельного участка с целью введения в заблуждение Управление Росреестра по РД, в последующем в течение трех лет иск к банку о его обязании передать дом и земельный участок не предъявил.

Ответчики ФИО3, ФИО4, представив возражения на исковое заявление ранее, будучи извещены о времени и месте рассмотрения дела, на судебное заседание не явились, сведений об уважительности причин неявки не сообщили, воспользовались правом на ведение дела через представителя, в связи, с чем определено рассмотреть дело в отсутствие ответчиков на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

В своих возражениях ответчики ФИО3 и ФИО4 ссылаются на то, что истцом избран неверный способ защиты права, так как: ФИО2 не стал собственником спорных объектов, договор от ДД.ММ.ГГГГг., заключенный между ним и АО «Россельхозбанк» не исполнен. Следовательно, ФИО2 не имеет права на виндикационный иск, вытекающий из ст. ст. 301, 302 ГК РФ.

ФИО2 в 2019 г. подал в Советский районный суд к АО «Россельхозбанк» иск о расторжении договора купли-продажи от 09.06.2016г. жилого дома и земельного участка и взыскании уплаченных за них денежных средств в связи с тем, что АО «Россельхозбанк» не исполнил свои обязательства по передаче ФИО2 жилого дома и земельного участка. ФИО2 отказано в удовлетворении иска по причине пропуска срока исковой давности (дело №г.).

Указанное свидетельствует о том, что ФИО2 не может заявить иск со ссылкой на ст.ст. 301, 302 ГК РФ, так как он никогда не владел участком и домом, и, следовательно, не утрачивал владение ими. Согласно ст. 302 ГК РФ основанием для виндикационного иска является утрата владения против или помимо воли собственника имущества. Он пропустил срок исковой давности по требованию об истребовании земельного участка и жилого дома, что является самостоятельным основанием отказа в иске. Со дня подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи ФИО2 знал, что земельный участок и дом находятся у ФИО3 и ФИО4, однако в суд обратился по истечении пяти лет со дня заключения договора с АО «Россельхозбанк», то есть за пределами срока исковой давности.

Об этом ФИО2 сам указывает в своем исковом заявлении по делу №г, что следует из содержания решения по делу, опубликованного на сайте Советского райсуда . По указанному делу ФИО2 подал к АО «Россельхозбанк» иск о расторжении договора купли-продажи от 09.06.2016г. указанных жилого дома и земельного участка и взыскании уплаченных за них денежных средств в связи с тем, что АО «Россельхозбанк» не исполнил свои обязательства по передаче жилого дома и земельного участка. ФИО2 отказано в удовлетворении иска по причине пропуска срока исковой давности.

Кроме того, ФИО2 являлся ответчиком по иску ФИО3 к нему, АО «Россельхозбанк» и ФИО4 о признании недейсвительным договоров ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ №п/1, от ДД.ММ.ГГГГ №.2п/1 и договора отступного от 27.03.2012г. № и признании отсутствующим права собственности ФИО2 на указанные жилой дом и земельный участок, поданного в Советский районный суд 10.06.2017г. (дело №). В данном иске ФИО7 указывал на то, что ФИО2 не осматривал их дом и земельный участок, не удостоверился в том, в чьем владении они находятся, подписал ложный акт передачи без фактической передачи земельного участка и жилого дома и зарегистрировал за собой право собственности на них.

Несмотря на это ФИО2 иск об обязании АО «Россельхозбанк» передать ему земельный участок и дом не предъявил, по указанному делу возражений на иск не подавал

ФИО2 не имеет права на иск о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного между ФИО3 и ФИО8, с одной стороны, и ФИО1 е другой стороны.

Нельзя объединять в одном иске по поводу одного и того же имущества требования виндикации и реституции (п. 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 6-П и п. 35 постановления Пленума ВС РФ №).

В пункте 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 6-П разъяснено, почему нельзя объединять в одном иске эти два требования.

Так, согласно п. 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-П следует, что «Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301). Согласно пункту 1 его статьи 302, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно статье 167 ГК Российской Федерации она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

Вместе с тем из статьи 168 ГК Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает «иные последствия» такого нарушения.

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя».

В случае применения последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенного между ФИО3 и ФИО4, с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, земельный участок и жилой дом подлежат возврату стороне сделки, т.е. ФИО3 и ФИО4, а не ФИО2

Согласно ст. 167 ГК РФ «общие последствия недействительности сделки, а именно пункта 3.1 «При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке». Следовательно, такой иск не приводит к защите права или законных интересов ФИО2, в связи с чем является неправильным способом защиты права.

ФИО1 является добросовестным приобретателем жилого дома и земельного участка. При приобретении ею земельного участка и жилого дома они были зарегистрированы за ФИО3 и ФИО8, находились в их фактическом владении. Все это ФИО1 проверила. О наличии судебных споров и претензий третьих лиц ФИО1 не знала, отметок об этом в выписке из ЕГРН не было.

Представитель ответчиков адвокат ФИО9, действующий на основании ордера и доверенностей, исковые требования ФИО2 не признал, по доводам, изложенным в выше приведенных возражениях и в заявлении о пропуска срока исковой давности основаниям, просил в удовлетворении заявленных ФИО2 требований отказать в полном объеме.

Третье лицо – Управление Росреестра по РД, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в суд представителя не направило, сведений об уважительности причин его неявки не сообщило, в связи, с чем определено рассмотреть дело в его отсутствие на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения представителей истца и ответчиков, исследовав письменные материалы дела, материалы гражданских дел Советского районного суда за № и №, оценив собранные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно Конституции Российской Федерации каждому гарантируется государственная, в том числе судебная, защита его прав и свобод (ч. 1 ст. 45, ч. 1 ст. 46). Право на судебную защиту является непосредственно действующим, оно признается и гарантируется в Российской Федерации согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации (ч. 1 ст. 17, ст. 18).

В соответствии с ч. 1 статьи 56 ГПК РФ следует, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч.3 указанной статьи каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 1 статьи 57 ГПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Согласно ч.1 ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу части 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Согласно ч.1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Согласно ч.2 указанной статьи, суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствии с п.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года №23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу статьи 302 (пункты 1 и 2) Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал или не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Согласно пункту 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в ситуации, когда предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, в том числе к лицу, приобретшему имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из изложенных норм закона и разъяснений по их применению следует, что если недвижимое имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и между истцом и ответчиком отсутствуют договорные отношения, то независимо от избранного истцом способа защиты права (то есть заявление требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения, либо заявление требования о признании недействительными сделок по отчуждению недвижимого имущества, либо заявление таких требований одновременно) применяются правила статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку истец, считающий себя собственником спорного земельного участка и домовладения, фактически им не владеет, им, помимо истребования имущества из чужого незаконного владения заявлены требования о признании сделки – договора купли-продажи жилого дома, площадью: 425,5 кв.м., Этажность: 2, расположенного по адресу: РД, , участок 6, кадастровый № и земельного участка, площадью: 798 кв.м., расположенный по адресу: РД, , участок 6, кадастровый №, заключенный ФИО3 и ФИО4 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны, недействительным.

К требованиям об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), к этим требованиям применяется общий срок исковой давности, который, в силу статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет три года.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начиналось со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Таким образом, срок исковой давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что имущество выбыло из его владения при отсутствии правовых оснований. При этом при смене владельца имущества срок на защиту права собственника, не реализовавшего своевременно право на судебную защиту, не начинает течь заново.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО2 и АО «Россельхозбанк» в лице Дагестанского регионального филиала был заключен договор купли-продажи имущества (далее - Договор), в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество: Жилой дом, площадью: 425,5 кв.м., Литер «А», Этажность: 2, расположенный по адресу: РД, , участок 6; Земельный участок, площадью: 798 кв.м., расположенный по адресу: РД, , участок 6.

Согласно выпискам из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от 23.04.2021г. №КУВИ-002/2021-44254116 и №КУВИ-002/2021-44254121 на основании договора купли-продажи между ФИО3 и ФИО4 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны, 04.06.2018г. осуществлен переход права собственности на спорное недвижимое имущество к новому владельцу ФИО1.

Истец считает, что на момент совершения сделки купли-продажи спорного имущества ответчики ФИО3 и ФИО4 (продавцы по договору купли-продажи) знали о наличии спора в отношении спорного имущества и указанных выше судебных постановлениях. С учетом апелляционного определения Верховного суда РД от 20.01.2020г., вступившего в законную силу и имеющего юридическую силу договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: , участок №, заключенного между ФИО3 и ФИО4 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны, является ничтожной сделкой в силу того, что нарушает требования закона, так как спорное имущество не подлежало отчуждению, и посягает на права и охраняемые законом интересы ФИО2 как собственника, предусмотренные ст. 209 ГК РФ.

С указанными доводами истца, суд не может согласиться исходя из того, что в 2019г., истец, ссылаясь на то, что продавцом АО «Россельхозбанк» фактически жилой дом и земельный участок ему не переданы, воспользовался судебной защитой нарушенных прав, заявив требования о расторжении договора купли-продажи от 09.06.2016г. и возврате ему уплаченных денежных средств.

Решением Советского районного суда от 29.07.2019г. по гражданскому делу №г. в иске ФИО2 к АО «Россельхозбанк» о расторжении договора купли-продажи от 09.06.2016г., погашении в ЕГРП записей о регистрации права собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого дома, площадью 425,5 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: РД, , участок 6 и 05/140/012/2016-19501/3 от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером 05:40:000037:1066, категории земель: земли населенных пунктов - под строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: РД, , участок 6, а так же возврате денежных средств, уплаченных ФИО2 по договору купли-продажи имущества от 09.06.2016г. в размере 3019213 (три миллиона девятнадцать тысяч двести тринадцать) рублей - отказано.

Указанное решение в апелляционном порядке сторонами по делу не обжаловано и вступило в законную силу.

Из данного решения также следует, что «истец в иске указывает, что ключи от дома ему не передавались, кроме того в доме зарегистрирован и проживают прежний собственник и члены его семьи, считает указанное нарушение условий договора является для покупателя существенным. Однако с момента заключения договора купли-продажи ФИО2 ни разу не обращался с претензиями об отсутствии возможности вселиться в жилой дом; у него, как у собственника, имелась возможность самостоятельно принять все меры для вселения в жилой дом. Согласно домовой книги на жилой дом, в нем отсутствуют зарегистрированные и прописанные лица».

Таким образом, истцом не оспорено и материалами дела подтверждается то, что с момента купли-продажи им домовладения и земельного участка, имевшего место 09.06.2016г., фактически он во владение спорным имуществом не вступал, в связи с чем требование, основанное на положениях ст. ст. 301-302 ГК РФ об истребовании имущества из чужого незаконного владения, не подлежит удовлетворению.

Доказательств незаконности владения спорным недвижимым имуществом на праве собственности за ФИО1, приобретшей недвижимое имущество на возмездной основе, открыто и непрерывно пользующейся жилым домом и земельным участком по адресу: РД, , участок 6, оплачивая все необходимые коммунальные услуги с момента приобретения на праве собственности данным имуществом, что усматривается из представленных ею доказательств с возражениями на иск, истцом не представлено и в ходе рассмотрения дела такие доказательства не добыты, в связи, с чем, суд соглашается с ее доводами о том, что она является добросовестным приобретателем данного имущества.

К такому выводу суд приходит исходя из того, что не имело место выбытие имущества из владения собственника ФИО2 недвижимого имущества помимо его воли, поскольку в права владения данным имуществом он не вступал.

В целях реализации указанного выше правового принципа абз. 1 п. 1 ст. 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с п. п. 87, 88 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Как следует из ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Представленные ответчиком ФИО1 доказательства, нахождение недвижимого имущество в фактическом пользовании и владении, свидетельствует о том, что заключенная между ФИО4 и ФИО3 с одной стороны, и ФИО1 с другой, сделка купли-продажи не является притворной, и тем более ничтожной сделкой.

Вопреки доводам истца, на дату совершения сделки купли-продажи между ответчиками, ФИО4 и ФИО3 являлись фактически собственниками спорного домовладения и земельного участка, имели права на его отчуждение, что было проверено покупателем при осуществлении данной сделки.

Доказательств о том, что ФИО1 было известно о наличии притязаний третьих лиц, в том числе истца ФИО2, в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено.

При установленных обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований, с учетом установленного иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (обращение в суд в 2019г. с иском о расторжении купли-продажи, заключенного истцом в 2016 г. с АО «Россельхозбанк» и возврате денежных средств), суд не усматривает.

Не установлено оснований для применения последствий пропуска срока исковой давности по ходатайству, заявленному представителем ответчиков, поскольку оспариваемый истцом договор купли-продажи недвижимого имущества заключен 04.06.2018г., о котором истцу стало известно 21.01.2021г. Оснований для применения последствия пропуска срока исковой давности по виндикационному иску (истребованию имущества из чужого незаконного владения) как самостоятельного основания для отказа в удовлетворении исковых требований, у суда не имеется, поскольку достоверно установлено, что истец не являлся владельцем спорного имущества, никогда не вступал в права владения, пользования и распоряжения данным имуществом.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1, ФИО3, ФИО4, третьему лицу – Управлению Росреестра по РД о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома, площадью: 425,5 кв.м., Этажность: 2, расположенного по адресу: РД, , участок 6, кадастровый № и земельного участка, площадью: 798 кв.м., расположенный по адресу: РД, , участок 6, кадастровый №, заключенный ФИО3 и ФИО4 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны; погашении записи в Едином государственном на реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации от 04.06.2018г. № права собственности на жилой дом, площадью 425,5 кв. м., кадастровый №, количество этажей: 2, расположенный по адресу: РД, , участок 6 за ФИО1; погашении записи в Едином государственном на реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации от 04.06.2018г. № права собственности на земельный участок, площадью 798 кв.м., кадастровый №, категории земель: земли населенных пунктов - под строительство индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: РД, , участок 6 за ФИО1; восстановлении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности на жилой дом, площадью 425,5 кв.м., кадастровый №, количество этажей: 2, расположенного по адресу: РД, , участок 6 за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: АССР, № от ДД.ММ.ГГГГ; восстановлении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности на земельный участок, площадью 798 кв.м., кадастровый №, категории земель: земли населенных пунктов - под строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: РД, , участок 6 за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: АССР, № от ДД.ММ.ГГГГ; истребовании недвижимого имущества: жилой дом, площадью 425,5 кв.м., кадастровый №, количество этажей: 2, расположенный по адресу: РД, , участок 6 и земельный участок, площадью 798 кв.м., кадастровый №, категории земель: земли населенных пунктов - под строительство индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: РД, , участок 6 из чужого незаконного владения ФИО1 в собственность ФИО2, - отказать.

В удовлетворении ходатайства представителя ответчиков ФИО4, ФИО3, ФИО1 – о применении последствий пропуска срока исковой давности отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в течение одного месяца со дня его принятия в мотивированной форме, через Советский районный суд .

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Э.И. Рамазанов

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →