Дело № 2-589/2026 (2-8512/2025)

УИД 50RS0<№ обезличен>-04

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 января 2026 г. г.о Химки <адрес>

Химкинский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Гавриковой Л.Н.,

при секретаре ФИО5,

при участии представителя истца по доверенности ФИО6, представителя ответчика по доверенности ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «СЗ «ФИО3 <адрес>» о взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «СЗ «ФИО3 <адрес>», в котором, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил признать п. 5.2 договора участия в долевом строительстве № ЮЖБ-2/4-2-256-2/АН от 13.03.2019 в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком 1 год – недействительным; взыскать денежные средства за некачественный ремонт в размере 605952 руб.; неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя о возмещении стоимости причиненного ущерба в размере 6059,52 руб. и по дату фактического исполнения судебного решения в размере 6059,52 руб. (1%) от стоимости ремонтно-восстановительных работ за каждый день просрочки; штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных требований; компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.; расходы на составление нотариальной доверенности в размере 2200 руб.; расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 75000 руб.; расходы по оплате юридических услуг в размере 35000 руб.

От исковых требований к ООО «СЗ «ФИО3 <адрес>» в части взыскания неустойки за просрочку передачи квартиры в размере 70632,90 руб. истец ФИО1 отказался.

В обоснование требований указано, что 13.03.2019 между ООО «СЗ «ФИО3 <адрес>» (далее – ответчик, ФИО3) и ФИО1 (далее – истец, участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве №ЮЖБ-2/4-2-256-2/АН, в соответствии с условиями которого участник долевого строительства покупает и принимает квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, Ленинский городской округ, <адрес>, микрорайон «Южная Битца», ул. Парковая, д. 2, кв. 256. В соответствии с п. 4.2. договора цена договора составляет 5232066 руб. Квартира была передана истцу ФИО3 по акту приема-передачи <дата>. В процессе эксплуатации квартиры истцом были обнаружены строительные недостатки. Для определения рыночной стоимости строительных недостатков, допущенных при выполнении строительных и отделочных работ в квартире, была проведена досудебная экспертиза ООО «ПРО-ЭКСПЕРТ». Согласно экспертному заключению МСК-88/11-24 от <дата> г., стоимость устранения строительных недостатков по данной квартире составляет 605952 руб. <дата> в адрес ответчика была направлена претензия о качестве выполненных отделочных работ. Однако требования истца оставлены ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с иском.

Определением Химкинского городского суда <адрес> от <дата> г. прекращено производство по гражданскому делу № 2-589/2026 (2-8512/2025) по иску ФИО1 к ООО «СЗ «ФИО3 <адрес>» в части взыскания неустойки за просрочку передачи квартиры в размере 70 632,90 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, обеспечил явку представителя по доверенности ФИО6, который в судебном заседании уточненные требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «СЗ «ФИО3 <адрес>» по доверенности ФИО7 в судебном заседании возражал против удовлетворения уточненных исковых требований на основании доводов, изложенных в письменном отзыве, указал, что обязанность ФИО3 по возмещению убытков возникла после вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от <дата> № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве». Акт приема-передачи подписан между истцом и ответчиком <дата>, срок исковой давности для предъявления требования, связанного с качеством объекта долевого строительства, истек <дата>. В соответствии с п. 5.2 договора участия в долевом строительстве установлен гарантийный срок на отделочные работы в квартирах - 1 год с даты подписания акта приема-передачи, то есть до <дата>. Техническое исследование квартиры составлено <дата>, однако истец не обращался к ответчику с требованиями, связанные с качеством объекта долевого строительства. Истцом пропущен срок исковой давности по требованию о признании пункта 5.2 договора недействительным как в рамках договора долевого участия, так и общий срок исковой давности, установленный ст. 196 ГК РФ, который истек 13.03.2022. Заявил о фальсификации представленных истцом доказательств.

Представители третьих лиц, не заявляющих требования относительно предмета спора, ООО «Монолитное строительное управление-1», ООО «Первый Домостроительный комбинат» в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, представителей третьих лиц.

Выслушав доводы представителя истца и представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от <дата> г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (ФИО3) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от <дата> г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к ФИО3 мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от <дата> г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ФИО3 обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) ФИО3 с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от ФИО3: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 Федерального закона № 214–ФЗ).

Согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с ч. 5.1 ст. 7 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ч. 5.2 ст. 7 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гарантийный срок на результат производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки устанавливается договором и не может составлять менее чем один год. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Согласно ч. 6 ст. 7 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить ФИО3 в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных дефектов (недостатков) при условии, что такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений закона участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от ФИО3 возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) ФИО3 с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от <дата> г. № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ, ФИО3 обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного Договором.

Согласно ч. 1 ст. 10 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ в редакции Федерального закона от <дата> № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

Согласно ст. 2 Федерального закона от <дата> № 266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или не-надлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии ст. 3 Федерального закона от <дата> № 266-ФЗ, настоящий Федеральный закон вступает в силу с <дата>.

Судом установлено, что 13.03.2019 между ООО «СЗ ФИО3 <адрес>» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № ЮЖБ-2/4-2-256-2/АН, согласно условиям которого ФИО3 обязуется передать, а участник долевого строительства, в свою очередь, обязуется уплатить цену договора и принять квартиру в порядке и в сроки, определенные договором.

В силу п. 2.3 договора передача квартиры ФИО3 участнику и приемка квартиры участником осуществляется по акту приема-передачи – не позднее <дата> г. при условии надлежащего исполнения участником долевого строительства обязательств по договору в полном объеме.

В соответствии с п. 4.2. договора на дату подписания настоящего договора цена договора определена сторонами в размере 5232066 руб.

Участником долевого строительства оплата по настоящему договору исполнена в полном объеме, что стороной ответчика не отрицалось.

<дата> г. на основании акта приема-передачи истцу была передана квартира по адресу: <адрес>, Ленинский г.о., <...>.

Согласно доводам истца, в ходе эксплуатации квартиры были выявлены недостатки объекта долевого строительства.

Согласно экспертному заключению ООО «ПРО-ЭКСПЕРТ» МСК-88/11-24 от <дата> г., стоимость устранения строительных недостатков по данной квартире составляет 605952 руб.

<дата> истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о возмещении стоимости строительных недостатков, неустойки, расходов на проведение экспертизы, расходов на представителя, компенсации морального вреда. Указанная претензия была получена ответчиком, однако в добровольном порядке не удовлетворена.

Судопроизводство по гражданским делам в соответствии с ч.1 ст. 12 ГПК РФ осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и каждая сторона согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено в законе.

Истцом заявлено требование о признании п. 5.2 договора участия в долевом строительстве № ЮЖБ-2/4-2-256-2/АН от 13.03.2019 в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком 1 год – недействительным.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которым также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1 указанного Федерального закона).

Согласно п. 5.2 договора гарантийный срок на объект, за исключением отделочных работ, технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта, составляет 5 лет. Указанный гарантийный срок исчисляется с даты разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участнику объекта, составляет 3 года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта в многоквартирном доме.

Гарантийный срок на отделочные работы составляет 1 год с даты подписания акта приема-передачи объекта.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст. 196 п. 1 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Закона N 214-ФЗ в редакции от ред. от <дата>, действовавшей на момент заключения договора, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, поскольку объект передан <дата>, то истцом не пропущен срок исковой давности, который составляет 5 лет с момента передачи.

Разрешая требование о признании недействительным пункта 5.2 договора участия в долевом строительстве в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком 1 год, суд считает его не подлежащим удовлетворению.

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, как указано выше, гарантийный срок для объекта долевого строительства не может быть менее пяти лет. Данное положение закона является императивным. Установление в договоре гарантийного срока на отделочные работы в размере 1 года не соответствует требованию закона. Однако, поскольку закон устанавливает минимальный гарантийный срок в 5 лет, независимо от условий договора, оспариваемое условие договора не умаляет прав истца. Фактически гарантийный срок для объекта долевого строительства, исчисляемый с даты передачи квартиры, составляет 5 лет и действовал на момент выявления недостатков и обращения в суд.

Таким образом, признание данного пункта договора недействительным не влечет каких-либо правовых последствий для сторон, а требование является избыточным.

Вместе с тем, суд, отказывая в иске, считает необходимым указать, что истцом по запросу суда не представлен для обозрения в судебном заседании подлинник досудебного экспертного заключения, что позволяет суду усомниться в результатах проведенного досудебного исследования по выявлению строительных недостатков, и их стоимости, в связи с чем у суда отсутствуют основания для признании указанного заключенияе допустимым доказательством по делу.

В свою очередь, Истцом и Ответчиком подписан двусторонний Акт о передаче объекта долевого строительства, в котором Истец подтвердил отсутствие претензий по качеству объекта долевого строительства и выполненных в нем работ.

Акта, в котором бы указывалось несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Федерального закона <№ обезличен>-Ф3, подписанного сторонами, либо одной из сторон, в материалах дела не имеется, суду не представлено; недостатков, являющихся существенными и которые бы носили характер не устранимых, не представлено.

В соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона <№ обезличен>-Ф3 в случае, если объект долевого строительства построен (создан) ФИО3 с отступлениями от условий договора бремя общего и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от ФИО3: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Между тем, Договором предусмотрено иное: согласно пункту 8.6. Договора в случае, если Объект построен (создан) ФИО3 с отступлениями от условий настоящего Договора, приведшими к существенному ухудшению его качества, Участник долевого строительства вправе потребовать от ФИО3 безвозмездного устранения недостатков. Сроки работ по устранению недостатков согласовываются Сторонами, указываются в подписываемом двустороннем акте с описанием недостатков Объекта, но не могут быть менее чем 30 (тридцать) календарных дней с даты подписания Сторонами двустороннего акта с описанием недостатков Объекта.

Истец подписал Акт приема-передачи квартиры, в котором подтвердил отсутствие претензий к качеству выполненных работ.

Исходя из изложенного, заявленное истцом требование о взыскании стоимости расходов на устранение недостатков удовлетворению не подлежит.

Учитывая, что требование истца о взыскании стоимости устранения строительных недостатков оставлено без удовлетворения, оснований для удовлетворения производных требований о взыскании неустойки за нарушение срока удовлетворения требования потребителя, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов суд не усматривает.

При таких обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «СЗ «ФИО3 <адрес>» о взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд <адрес> в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято <дата>.

Судья Л.Н. Гаврикова