РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 августа 2022 года город Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.Е.,

при секретаре Головиновой О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а- 138/2022 (№3а-548/2021) по административному исковому заявлению ООО «Торговый дом «ТРИАДА» к правительству Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Торговый дом «ТРИАДА» обратилось в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является собственником нежилого здания – нежилое отдельно стоящее здание – торговый комплекс <данные изъяты>, №, площадью 5889,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью объекта, установленной постановлением правительства Тульской области № 540 от 13.11.2019 по состоянию на 01.01.2019 в размере 175 619 485,14 руб. Просит установить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости, определенном в отчете ООО <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №

Административный истец, административные ответчики – правительство Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ», заинтересованные лица - Управление Росреестра по Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области), администрация м.о. г.Новомосковск Тульской области представителей в суд не направили, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены.

На основании ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 КАС РФ и статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде, в частности, на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Согласно части 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения, как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 406 НК РФ, налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, нормативными правовыми актами представительного органа федеральной территории «Сириус») в размерах, не превышающих 2 процентов в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса, в отношении объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса, а также в отношении объектов налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 миллионов рублей.

Судом установлено, что ООО «Торговый дом «ТРИАДА» является собственником нежилого здания – нежилое отдельно стоящее здание – торговый комплекс <данные изъяты>, №, площадью 5889.1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 №237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке» постановлением правительства Тульской области от 14.11.2018 №477 в 2019 году (по состоянию на 01.01.2019) государственная кадастровая оценка недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области проведена Государственным учреждением Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации».

Постановлением правительства Тульской области от 13.11.2019 № 540 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области» утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2019, в том числе, здания № в размере 175619485.14 руб.

Постановление опубликовано в Сборнике правовых актов Тульской области и иной официальной информации http://npatula.ru, 13.11.2019.

В силу части 1 статьи 5 НК РФ, акты законодательства о налогах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Сведения о кадастровой стоимости объекта № внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ и, с учетом изложенного выше, применяются с 01.01.2020.

ДД.ММ.ГГГГ министерством имущественных и земельных отношений Тульской области издано распоряжение № 2427 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, указанных в подп. 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2021 год». Объект № включен в данный Перечень.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

С целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости административный истец обратился к оценщику ООО <данные изъяты> В соответствии с отчетом от ДД.ММ.ГГГГ №, прилагаемым к административному иску, рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 01.01.2019 составляла 120386172 руб.

Согласно положениям подпункта 3 пункта 9 статьи 22 Федерального закона №237-ФЗ, статьи 246 КАС РФ, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В рамках судебного разбирательства судом была назначена судебная оценочная экспертиза (на предмет соответствия указанного отчета требованиям законодательства и установления рыночной стоимости объекта), проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>

По выводам, содержащимся в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, вышеуказанный отчет оценщика не соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, рыночная стоимость объекта, рассчитанная оценщиком в указанном отчете по состоянию на 01.01.2019, экспертом не подтверждена и определена в размере 135 965 608 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено экспертом государственного учреждения, отвечающим требованиям Закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», имеющим необходимое для проведения исследования образование, квалификацию, стаж работы по специальности с 2019 года, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, основано на материалах дела, изложенные в заключении выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

Что касается отчета об оценке, выполненного оценщиком ООО <данные изъяты> то он подготовлен с нарушениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и ФСО, существенно повлиявшими на результат оценки.

Согласно абз. 3 ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 11 ФСО №3, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Методические подходы к определению рыночной стоимости объектов недвижимости регулируются Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (утв. приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611).

Согласно пункту 20 ФСО № 7, застроенный земельный участок оценивается как условно-свободный от застройки. Для объекта оценки принимается во внимание возможность подключения коммуникаций, а не их наличие на участке.

Поскольку инженерные коммуникации являются объектами капитального строительства - сооружениями, то, исходя из сути данной нормы, земельный участок застроенный, в том числе какими-либо инженерными коммуникациями, оценивается как незастроенный, или как часто называют «условно свободный».

Инженерные коммуникации оказывают влияние на цену земельных участков с двух позиций:

- возможность подключения к коммуникациям - связана с месторасположением земельного участка;

- наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) - связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов.

При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не) возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются. Соответственно их стоимость, в том числе стоимость их прокладки, установки, подключения, учитываться в стоимости участка не должна.

Как видно из отчета и отмечено экспертом, при расчете корректировок на наличие коммуникаций, оценщик суммировал корректировки для каждого вида коммуникаций. Так как участок объекта оценки и аналогов расположены в черте города, возможность подведения коммуникаций у всех них имеется. Потому применение оценщиком указанных корректировок лишено оснований.

Оценщик ссылается на непроверяемую информацию об объектах, полученную при интервьюировании продавцов.

При расчете доходным подходом не обосновано включение в расчеты только арендопригодной площади, с исключением вспомогательной, к которой относится зона разгрузки, складирования товара, иные, а в качестве аналогов используются различные помещения, включающие и вспомогательную.

Аналог №2 является встроенно-пристроенным помещением. Такие помещения с учетом положений ст. 390, 374, 389 НК РФ и ст.36 ЖК РФ, не имеют отдельного налогообложения по участку, потому такой объект не может рассматриваться как сопоставимый аналог.

В связи с изложенным данный отчет, представленный стороной административного истца, при определении рыночной стоимости объекта, по мнению суда, за основу взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности.

Оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости здания посредством установления ее равной рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 01.01.2019 может быть установлена в размере 135 965 608 руб. (согласно заключению судебной экспертизы). В этой связи заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

С учетом ч. 4 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ, ст. 249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд полагает необходимым указать в судебном решении, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 01.12.2021.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого отдельно стоящего здания – торговый комплекс <данные изъяты>, №, площадью 5889,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, - равной по состоянию на 01.01.2019 его рыночной стоимости в размере 135 965 608 руб.

В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости является день обращения указанного лица с административным исковым заявлением в Тульский областной суд – 01.12.2021.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: