Решение по делу № 3А-37/2025 от 15.04.2025

Дело ........а-37/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 апреля 2025 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Казакова Д.А.,

секретарь Багдасарян Л.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ................ об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной,

установил:

................ обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит:

-установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 23................ рублей;

-установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ................ рублей;

-установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ................ рублей;

-установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ................ рублей.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что является собственником объектов недвижимости, оплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объектов. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налоговых платежей.

В судебном заседании представитель ................» по доверенности ................ настаивала на удовлетворении заявленных исковых требований.

В судебное заседание представители департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю, ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», администрации муниципального образования г.Краснодар не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ................ в представленных возражениях указал, что кадастровая стоимость определена в соответствии с требованиями действующего законодательства.

От представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ................ поступил отзыв на административный иск, в котором указано, что уменьшение кадастровой стоимости повлияет на наполняемость бюджета. Просил принять законное и обоснованное решение.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ................ в своем отзыве не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело в их отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства и материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из содержания статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

На основании ч.1 ст.18 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

В соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 года №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Положением о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденным постановлением главы администрации Краснодарского края от 23 апреля 2007 года № 345 «О департаменте имущественных отношений Краснодарского края» в 2023 году на территории Краснодарского края проведена государственная кадастровая оценка: зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест (Приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19 сентября 2023 г. № 2260 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2023 году»).

В соответствии со ст.11 Федерального закона от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьей 6 Федерального закона от 31.07.2020г. №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Положением о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденным постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007г. №345 «О департаменте имущественных отношений Краснодарского края» в 2022 году проведена государственная кадастровая оценка в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Краснодарского края (Приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022г. № 2449 «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Краснодарского края в 2022 году»).

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объектов недвижимости:

-с кадастровым номером ................

................

................ что подтверждается выписками из ЕГРН.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов.

В соответствии с отчетом об оценке от ................

................

................ рублей.

Вместе с тем, согласно данным филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ................ рублей. Кадастровая стоимость утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края №2449 от 26.09.2022г.

Согласно данным филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ................ рублей. Кадастровая стоимость утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края №2260 от 19.09.2023г.

Принимая во внимание тот факт, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчетов об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, по делу назначена судебная экспертиза на соответствие отчетов об оценке от 20.06.2024г. №20131, №20131/1, №20131/2, № 20131/3, № 20131/4, подготовленных ................», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, в случае установления несоответствия указанных отчетов названным правовым нормам.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ................, отчеты об оценке от ................

№20131/4 не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности Российской Федерации, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности.

В виду выявленного несоответствия вышеуказанных отчетов об оценке, подготовленных ................ требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, экспертом определена рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в следующих размерах:

-земельного участка с кадастровым номером ................

................

................ рублей.

С указанным заключением судебной оценочной экспертизы не согласился представитель административного истца, в представленных письменных возражениях указал, что на странице 127-148 заключения эксперта произведен анализ политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе (на дату определения рыночной стоимости). В нарушение подпункта "а" пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7) анализа рынка земельных участков коммерческого назначения Краснодарского края в период, предшествующий дате оценки, и анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости с изменениями, ставками, цифрами, фактически нет.

Не верно указан источник информации, а именно на странице 155 заключения эксперт указывает в качестве источника сведений неверный сайт www.ruads.org. Одновременно на странице 156-157 экспертом указаны иные источники (таблица №12), что является нарушением ст.11 Федерального закона от 29.07.1998г. №135 ФЗ «Об оценочной деятельности».

При описании принятых объектов-аналогов экспертом указаны противоречивые сведения об объектах-аналогах. Относительно аналога №2 на страницах 187,189 заключения указаны разные кадастровые номера. Принятые экспертом объекты-аналоги не сопоставимы с оцениваемыми земельными участками по местоположению/виду разрешенного использования. Различие в цене принятых объектов-аналогов более 20% (отношение максимального к минимальному), что противоречит общепризнанным требованиям к аналогам. При этом внесение корректировки на различие в использование сравниваемых объектов для аналога №1 в размере 88% не обосновано. При этом эксперт указывает на сопоставимое (коммерческое) использование аналога №1. Таким образом нарушаются положения п.22 ФСО №7 (принципы внесения корректировок).

Нарушен принцип единообразия оценки (страницы 193,195 заключения). При внесении корректировок эксперт использует различные источники. Применение различных справочников должно быть обосновано.

При определении рыночной стоимости объектов капитального строительства аналоги, принятые экспертом, не соответствуют критериям сопоставимости по местоположению и ценовым характеристикам (стр.270 заключения). Коэффициент вариации выборки превышает максимальное допустимое значение - 33%, при превышении данного порогового значения выборка считается неоднородной, ее нельзя принимать к расчету.

На страницах 304, 370 заключения эксперт вводит в заблуждение, указывая местоположение сравниваемых объектов как «областной центр», при этом местоположение сравниваемых объектов различается значительно, так как разные районы г.Краснодара. Корректировки на различие в местоположении сравниваемых объектов экспертом не внесены, что нарушает п.22 ФСО №7.

На странице 309 заключения в нарушение ст.11 ФЗ №135-ФЗ, п.22 «д» ФСО№7 при определении корректировки на разницу в площади сопутствующих земельных участков применимы сведения о рыночной стоимости земельных участков на 01.01.2022г. Рыночная стоимость капитального строительства определяется на 01.01.2023г. Внесение корректировки на различие в площади участков, на которых расположены здания, на основании стоимости участков на 01.01.2022г., не может являться корректным. Для расчета корректировки необходимо определить стоимость земельных участков на 01.01.2023г. с использованием рыночных данных на 2023 год.

При определении рыночной стоимости объектов капитального строительства затратным подходом экспертом ошибочно не учтено устаревание объектов недвижимости (физический/функциональный/экономический износ), что нарушает п.24 ФСО №7.

Экспертом в нарушение ст.8 ФЗ №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» не проанализирован срок экспозиции возможных объектов-аналогов.

Возражения относительно выводов судебной экспертизы также представил представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ................ Считает, что при расчете рыночной стоимости объектов экспертизы с кадастровыми номерами ................ в рамках сравнительного подхода экспертом проанализирован рынок объектов недвижимости на основании четырех объявлений о продаже, такой анализ рынка заведомо носит односторонний характер и не отражает рыночной ситуации на дату оценки.

При определении рыночной стоимости объектов экспертизы в рамках сравнительного подхода эксперт применяет значительное количество корректирующих коэффициентов, значение которых превышает 30%. В оценочной практике принято считать, что применение корректировок, превышающих 30%, говорит о выходе аналогов из рассматриваемого сегмента рынка и вызывает сомнения в достоверности использования данных объектов как объектов сравнения.

При расчете рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода скорректированное значение стоимости объекта аналога №4 (31 455,33 руб./кв.м) на 48% меньше скорректированного значения объекта-аналога №2 (60 020,39 руб./кв.м), что говорит о некорректно подобранных объектах сравнения (неоднородности выборки).

При расчете рыночной стоимости объектов экспертизы с кадастровыми номерами ................ по состоянию на 01.01.2023 в рамках затратного подхода экспертом неверно выбран объект-аналог для расчета рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером ................. Объектом экспертизы является одноэтажное здание мойки, когда как в качестве объекта аналога выбрано 2-х этажное здание автосалона.

Эксперт из расчета объектов экспертизы с кадастровыми номерами ................ исключает прочие системы и специальное оборудование, комментируя это тем, что они являются отдельными объектами движимого имущества и в стоимости здания не учитываются. Данное утверждение некорректно, так как в прочие системы и специальное оборудование входят система противопожарной безопасности, система видеонаблюдения и контроля доступа, являющиеся неотъемлемой частью конструктивной системы здания. Принятое к расчету значение прибыли предпринимателя (рентабельность продаж) не обосновано. При расчете стоимости объекта экспертизы в рамках затратного подхода эксперт не добавляет к стоимости строительных материалов и работ корректирующий коэффициент в размере НДС, что методологически неверно.

Эксперт не провел поэлементного обследования конструктивных элементов объектов экспертизы (не описал дефекты конструктивных элементов зданий), как того требует методология определения физического износа. Согласно проведенному экспертом расчета для всех объектов экспертизы значение физического износа составило 24-25%. Объекты экспертизы 2009г. постройки, на дату экспертизы - прошло 13 лет. По данным фотоматериалов, состояние объектов экспертизы оценивается как «хорошее», без видимых дефектов, износа конструктивных элементов. Рассчитанное экспертом значение физического износа соответствует удовлетворительному состоянию, что не соответствует объектам экспертизы.

При расчете рыночной стоимости объектов экспертизы с кадастровыми номерами ................ по состоянию на 01.01.2023г. в рамках доходного подхода экспертом проанализирован рынок объектов недвижимости на основании трех объявлений о продаже, такой анализ рынка заведомо носит односторонний характер и не отражает рыночной ситуации на дату оценки. Дата оценки -01.01.2023г., дата размещения объявления объекта аналога №1 - 30.08.2022г., дата предложения указанного аналога - 31.01.2023г., соответственно после даты оценки. Экспертом не приведена уточняющая информация о том, что с даты размещения информации до даты предложения, стоимость объекта-аналога осталась неизменной.

При расчете рыночной стоимости объекта экспертизы ................ в рамках доходного подхода скорректированное значение стоимости объекта-аналога ................ меньше скорректированного значения объекта-аналога № ................./кв. м), что говорит о некорректно подобранных объектах сравнения (неоднородности выборки).

При расчете рыночной стоимости объекта экспертизы ................ в рамках доходного подхода скорректированное значение стоимости объекта-аналога №3 ................ меньше скорректированного значения объекта-аналога №2(................ руб./кв. м), что говорит о некорректно подобранных объектах сравнения (неоднородности выборки).

При расчете рыночной стоимости объекта экспертизы ................ в рамках доходного подхода скорректированное значение стоимости объекта-аналога № 3 ................ меньше скорректированного значения объекта- аналога № 2 (................ руб./кв. м), что говорит о некорректно подобранных объектах сравнения (неоднородности выборки).

Эксперт необоснованно принимает для расчета рыночной стоимости объектов экспертизы в рамках доходного подхода среднее значение коэффициента капитализации для торговых помещении и здании, тогда как другие корректирующие коэффициенты приведены для офисных и других общественных помещений и зданий.

В судебном заседании допрошена эксперт ................ подготовившая заключение судебной экспертизы №................ которая также предоставила письменные пояснения относительно возражений на заключение судебной экспертизы.

Относительно возражений административного истца эксперт НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» ФИО1 пояснила, что анализ есть и в разделе заключения «Анализ рынка» (на страницах 136-141) и в разделе «Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен» (станицы 155-159).

На странице ................ указаны два сайта, анализируемых ruads.org и архивоценщика.рф. Все аналоги для анализа найдены на сайте архивоценщика.рф. Эти сайты являются агрегаторами-сборщиками объявлений с ................ В таблице №12 указаны источники объявлений, то есть с какого адреса эти объявления были получены.

У аналога №2 один кадастровый номер указан в тексте объявления, однако, при проверке его в Росреестре было установлено, что данный номер изменился на дату исследования и для получения полной информации об участке был использован кадастровый номер, действующий на дату исследования. Оба кадастровых номера верные, только один на дату предложения, другой на дату исследования.

На странице 173 заключения эксперта есть рисунки с отметками местоположения объекта оценки и аналогов. Из данных рисунков видно, что все они находятся в районе ................ местоположению они близки. Все участки исходя из своего вида разрешенного использования — для коммерческого использования, поэтому по своему виду разрешенного использования (ВРИ) схожие. Корректировка аналога №1 в размере 88% применена на функциональное значение участка, так как участок имеет ВРИ - СТО, что сходится с объектом оценки, но по градостроительному зонированию относится к зоне Р-1 (зона рекреации, для размещения парков, скверов), строительство там запрещено, соответственно на функциональное значение необходим корректирующий коэффициент. По всем остальным параметрам участок близко схож с объектом оценки. Противоречия нет.

При оценке оценщик-эксперт может использовать любые справочники и аналитическую информацию. Корректирующие коэффициенты подбираются исходя из тех данных, которые наиболее близко учитывают отличия по ценообразующим факторам, наиболее близки к дате оценки. Один отдельный справочник не содержит полный объем необходимых коэффициентов, поэтому используются разные. Законодательство об оценочной деятельности не содержит ограничений по данному вопросу.

Сопоставимость объектов- аналогов с объектами оценки определяется исходя из привлекательности их использования в соответствии с назначением здания. Все аналоги из ................, отличие в местоположении скорректировано соответствующими коэффициентами. Коэффициент вариации по зданиям в сравнительном подходе - ................ нигде не превышает ................%. Расчет приведен в заключении эксперта на странице 340.

Все объекты находятся в г................., который является краевым центром. Для автосалонов разные районы не являются ценообразующим фактором, все аналоги расположены вдоль крупных магистралей города. Это описано в заключении. Корректировка на район города не требуется.

Стоимость земельных участков скорректирована на 01.01.2023г., расчет показан на странице 330 заключения эксперта.

Расчет физического износа произведен к каждому объекту оценки в таблицах «Расчет рыночной стоимости затратным подходом». Там же отмечено, что функциональный и экономический износ отсутствует. Срок экспозиции указан на странице 142 заключения эксперта.

Относительно доводов административного ответчика эксперт пояснила, что в соответствии с п.10 ФСО №7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Анализ рынка объектов экспертизы проведен в главе 2.2.7. «Анализ рынка объекта экспертизы» на 7 страницах. В данном разделе проанализирован рынок автосалонов в России и коммерческой недвижимости Краснодарского края.

Количество корректирующих коэффициентов, их размер определяется в каждом конкретном случае, активности рынка, объема предложений на рынке, качество предложений, специфика объекта оценки. Чем более узкоспециализированное имущество, тем меньше аналогов на рынке, соответственно, различия могут быть больше. Для подбора аналогов экспертом соблюдались основные принципы подбора аналогов: аналоги из сегмента рынка объекта оценки, сопоставимы по ценообразующим факторам, единообразное ценообразование по ценообразующим факторам. Все корректирующие коэффициенты использованы из общеприменяемых оценочным профессиональным сообществом Справочников. Подтверждены скрином таблиц из этих источников.

Неоднородность выборки определяется не различием между двумя объектами, а коэффициентом вариации, который по данному объекту составил- 22,65%, при допустимом до 33%. Различия скорректированных цен между объектами нивелируются расчетом средневзвешенной, где от каждой скорректированной цены аналога учитывается часть в пределах его веса.

Для расчета затратным подходом, применялись Справочники Ко-Инвест, специализированные справочники УПСС. Для расчета, подбирается аналог, схожий по своим характеристикам с объектом оценки. Первым определяющим фактором схожести, является класс конструктивной системы или конструкция и материалы, которые использовались при строительстве, дата оценки и регион. При исследовании, эксперт подбирает по возможности сегмент, наиболее близкий к объекту оценки. Автомойка имеет класс конструктивной системы-КС6.

На ................ представлены списки аналогов, которые имеются в сборниках Ко-инвест, где автомойки представлены только в одной конструктивной системе КС-1. Данная конструктивная система значительно отличается от КС объекта оценки и не может быть применена в расчетах. При расчете затратным подходом, соответственно, стоимости строительства, важнее не назначение здания, а конструктивная система и материалы из которых оно строилось. Экспертом был подобран аналог -автосалон с конструктивной системой КС-6, со схожей площадью с объектом оценки, со схожими материалами, используемыми в строительстве, в качестве объекта оценки. Корректировки на различия аналога и объекта оценки, в том числе и на разницу в высоте были произведены.

Согласно данным аналога в перечислении того, что входит в прочие системы и специальное оборудование указано, что они включают подъемники, компрессор, оборудование подачи топлива, это оборудование не является частью здания, поэтому должно быть исключено. Проверить информацию можно на скриншоте аналога для каждого объекта.

Прибыль предпринимателя - это доходность девелопера от деятельности застройщика (девелопера), то есть тот процент, который зарабатывает инвестор в этом виде бизнеса. В данном случае это операционная прибыль ЕВIТ. ЕВIТ помогает понять, насколько прибыльным является бизнес и насколько эффективно он работает. Внеоперационные доходы и расходы не учитываются в данном показателе, так как это расходы, не связанные с основной деятельность компании. В расчете прибыли предпринимателя, были использованы средние фактические показатели рентабельности по операционной прибыли (ЕВIТ) предприятий, действующих в отрасли бизнеса, в которой функционируют застройщики, ................ по РФ. Скриншоты и источник информации приведены в разделе 1.2.9. «Расчет рыночной стоимости объектов экспертизы затратным подходом».

НДС относится к косвенным налогам. Исчисление производится продавцом при реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) покупателю. При этом продавец исходя из системы налогообложения является плательщиком или неплательщиком НДС. Также, плательщик НДС принимает к зачету входящий НДС от полученных от поставщиком НДС, от материалов, работ, услуг. У эксперта нет данных о входящем полученном НДС, нет данных, что строительство осуществляется компаниями, плательщиками НДС. Эксперт действует на строго научной основе согласно статье 8 Федерального закона от 31.05.2001 №73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в данном случае нет оснований для начисления НДС и данный налог не может применятся как ценообразующий фактор.

Экспертом производился осмотр объектов оценки на дату оценки. Методов начисления физического износа существует много. Метод, о котором упоминает ответчик, относится к экспертному методу. Метод, примененный экспертом – это метод исходя из срока службы конструктивных элементов. Оба метода активно применяются в оценочной практике. Экспертом был выбран второй метод по следующим основаниям: 1) осмотр объекта производился на два года позже даты оценки, поэтому обследовать и установить точное физическое состояние конструктивных элементов невозможно; 2) срок службы конструктивных элементов установлен и может использоваться оценщиками; 3) часто конструктивные элементы скрыты под отделкой зданий, или не имеют видимых повреждений, поэтому установить их фактическое состояние возможно путем вскрытия, демонтажа мешающих конструкций, путем проведения лабораторных и других исследований и т.д. Обычно, при купле-продаже недвижимости таких работ не делают, а проводят лишь визуальный осмотр, поэтому данным метод наиболее приемлем в данной ситуации.

Довод ответчика о том, что значение износа в размере 24-25% соответствует удовлетворительному состоянию, не соответствует фактическим обстоятельствам. Существуют шкалы экспертных оценок физического состояния в различной литературе. Износ 24-25% определяет как техническое состояние «хорошее», что и соответствует стоянию объектов оценки. В Приказе Росстата от 29.08.2014 N 543 (ред. от 22.09.2014) "Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за наличием и движением основных фондов (средств) и других финансовых активов" имеется таблица (Таблица «Шкала экспертных оценок технического состояния зданий, сооружений, машин и оборудования, транспортных средств).

Анализ рынка объектов экспертизы проведен в главе 2.2.7. «Анализ рынка объекта экспертизы».

Объект-аналог №1 был размещен 30.08.2022г., 31.01.2023г. объявление было продлено. На сайте архивоценщика.рф есть история данного объявления, где подтверждается, что цена не изменилась.

Неоднородность выборки определяется не различием между двумя объектами, а коэффициентом вариации, который по данным объектам составил- 23,03%, 19,93%, 19,93%, при допустимом до 33%. Различия скорректированных цен между объектами нивелируются расчетом средневзвешенной, где от каждой скорректированной цены аналога учитывается часть в пределах его веса.

Коэффициент капитализации принят 9% не как среднее значение торговых зданий, а как офисные и другие помещения, объекты оценки высокого качества, расположенные в городе миллионнике, краевом центре, на дороге с активным автомобильным трафиком, на красной линии.

Выслушав пояснения эксперта, изучив письменные пояснения, суд приходит к выводу о том, что заключение содержит всю необходимую информацию, предусмотренную Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а именно, сведения об эксперте, дате проведения и характере экспертизы, о задании на оценку, о списке использованной литературы. Также экспертом подробно описаны объекты оценки, проанализирован и правильно определен сегмент рынка, к которому относятся оцениваемые объекты недвижимости, детально описано проведенное исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный вопрос.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки. Таким образом, заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой оценки.

При оценке объектов недвижимости с кадастровыми номерами ................ применен сравнительный подход (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснована). Использовался метод сравнения продаж. Экспертом выполнен анализ предложений о продаже участков в районе местоположения объекта оценки категории- земли населенных пунктов с различными видами разрешенного использования. Также экспертом произведена выборка объектов-аналогов по цене, приближенной к среднерыночному значению с максимально похожими характеристиками с объектом оценки.

В заключении эксперта при определении рыночной стоимости земельных участков применена скидка на торг, произведены корректировки на состав передаваемых прав, на функциональное назначение, на различие в площади объекта, приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок.

При оценке нежилых зданий с кадастровыми номерами ................ экспертом применены сравнительный, доходный и затратный подходы.

При определении стоимости нежилых зданий сравнительным подходом экспертом проведено исследование рынка объектов недвижимости г.Краснодара, проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемым объектом. В заключении эксперта принята скидка на торг, произведены корректировки на назначение объект и аналогов, на качество отделки, на масштаб, на класс конструктивной системы, на различие в площади земельного участка, на стоимость земельного участка в составе Единого объекта недвижимости (ЕОН), на значимость объекта сравнения и расчет скорректированной стоимости 1 кв.м. и всего здания.

При определении стоимости нежилых зданий затратным подходом применен метод сравнительной единицы. В заключении эксперта произведена корректировка на сейсмичность, рассчитана прибыль предпринимателя, определена величина накопленного износа.

При определении стоимости нежилых зданий доходным подходом применен метод прямой капитализации дохода. В заключении эксперта принята скидка на торг, произведены корректировки на местоположение, на материал стен, на масштаб, на назначение здания, на класс качества внутренней и наружной отделки общественных зданий и помещений.

Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд считает его допустимым. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ.

Суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость объектов недвижимости на дату определения кадастровой стоимости (01.01.2023г.) составляет:

- с кадастровым номером ................ рублей,

- с кадастровым номером ................ рублей.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объектов недвижимости рыночной стоимости, кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами ................

При таких обстоятельствах, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению и определению кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ................ в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

В части требований об установлении кадастровой стоимости равной его рыночной в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ суд исходит из следующего.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений (статья 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований (предмета административного искового заявления или приведенных административным истцом оснований и доводов) в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Предметом административного спора является размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объектов недвижимости, в связи с чем, предметом доказывания является проверка доводов истца о нарушенном праве, заключающемся в необоснованном превышении кадастровой стоимости объектов недвижимости, установленной кадастровыми органами, над ее рыночной стоимостью.

Административный истец в административном иске просил установить рыночную стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами ................ в меньшем размере, чем установлено государственной кадастровой оценкой.

Однако в ходе, проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, установлено, что рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами ................ превышает установленную в отношении этих объектов недвижимости кадастровую стоимость. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что установленная кадастровая стоимость в отношении принадлежащих административному истцу на праве собственности объектов недвижимости, его права и законные интересы не нарушает. Следовательно, при отсутствии факта нарушения прав, свобод и законных интересов истца, исковые требования удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 23 июля 2024 года, сведений об обращении в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в материалах дела не содержится. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 23 июля 2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

административные исковые требования ................ об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной удовлетворить в части.

Установить в отношении объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером ................ площадью .................м., расположенного по адресу: ................ рублей.

Установить в отношении объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером .................м., расположенного по адресу: ................ рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ................

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ................ года.

В удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами ................ равной рыночной стоимости, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд.

Судья краевого суда:

Мотивированное решение суда изготовлено 15.04.2025г.