Дело № 2-2678/2023

УИД05RS0012-01-2023-001780-27

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Дербент 29 декабря 2023 года

Дербентский городской суд Республики Дагестан в составе председательствующего судьи Тагировой Н.Х., при секретаре судебного заседания Бабатовой И.С., с участием представителя истца Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа «город Дербент» по доверенности ФИО1, представителя ответчика ФИО2 - адвоката Мевлидовой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» к ФИО2 и ФИО3 о взыскании с ФИО2 в пользу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» задолженности по арендной плате в размере 304 605 руб., по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка за № 6 от 27.06.2012 года, расторжении договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка за № 6 от 27.06.2012 года, расторжении договора аренды за № 6 от 27.06.2012 года заключенного между Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» и ФИО3, встречному иску ФИО2 к Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» о признании незаконным действий по начислению арендной платы по договорам аренды №6 от 27.06.2012г. и №33 от 14.04.2010г. за период с 01.01.2020г. по 15.12.2022г. по аренде земельных участков с кадастровыми номерами <номер изъят>, признании договоров аренды №6 от 27.06.2012г. и №33 от 14.04.2010г. земельных участков с кадастровыми номерами <номер изъят> и <номер изъят> прекратившими свое действие с 2019 года,

установил:

Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» обратилось в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 о взыскании с ФИО2, в пользу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» задолженности по арендной плате в размере 304 605 руб., по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка за № 6 от 27.06.2012 года, расторжении договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка за № 6 от 27.06.2012 года, расторжении договора аренды за № 6 от 27.06.2012 года заключенного между Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» и ФИО3

В обосновании иска указано, что постановлением главы администрации городского округа «город Дербент» за № 12/55 от 14.02.2008г., предоставлен в арендное пользование земельный участок, расположенный в кадастровом квартале: <номер изъят> общей площадью 2883 кв.м. ФИО3, расположенный по адресу: РД, <адрес изъят>, для размещения строительства объекта по оказанию услуг населению на цели - для размещения строительства многоэтажного дома. 27.06.2012 года между МКУ «Управлением земельных и имущественных отношений» администрации городского округа «город Дербент» и ФИО3, было заключено соглашение за № 2 о расторжении договора аренды земельного участка ввиду изменения вида разрешенного использования. 27.06.2012 года главой администрации городского округа «город Дербент» выдано постановление за №179 на имя ФИО3 об изменении вида разрешенного использования земельного участка, принадлежащего ФИО3 в арендное пользование сроком на 49 лет. 27.06.2012 г. между МКУ «Управлением земельных и имущественных отношений» администрации городского округа «город Дербент» и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка №6, на основании вышеуказанного постановления, о предоставлении земельного участка площадью 2883 кв.м., в арендное пользование сроком на 49 лет. 28.01.2013 года ФИО3 и ФИО2 заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка за № 6 от 27.06.2012 года, срок передачи прав и обязанностей аренды 48 лет и шесть месяцев, настоящий договор заключен 28.01.2013 года по 28.05.2059 г. Согласно пункту 2.1 указанного договора размер арендной платы в год за земельный участок на момент заключения договора составляет 60564 руб., сумма ежеквартальных платежей составляет 15141 руб.

Согласно п. 2.2 арендная плата по настоящему договору вносится арендатором на счет Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» для аккумуляции платежей по аренде. Оплата по аренде производится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 20-ого числа последнего месяца отчетного квартала.

Согласно п. 2.3 размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с принятием, соответствующих актов органами государственной власти об изменении базовых ставок арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, с письменным извещением арендатора которое является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть настоящего договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения введения нормативных актов. На сегодняшний день, согласно акту сверки взаиморасчетов за период с 01.01.2020г. по 15.12.2022г., по аренде земельного участка с кадастровым номером <номер изъят> площадью 2883 кв.м. задолженность по арендной плате у ответчика составляет 304 605 руб. Согласно п. 5.1 договора аренды, в случае неисполнения одной из сторон должным образом обязательств по договору другая сторона направляет нарушавшей стороне письменное уведомление, в котором подробно и аргументировано, излагает факты нарушений и требование их устранения в разумные сроки. В этой связи Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» от 12.12.2022 года за № 2408 направлено ответчику претензия об образовавшейся задолженности по арендной плате. Задолженность на дату подачи иска не погашена.

Таким образом, ответчик обязан уплатить сумму задолженности по арендной плате и, поскольку иное не предусмотрено соглашением о расторжении договора, сам факт расторжения договора не прекращает данного обязательства и не исключает возможности применения мер ответственности в связи с нарушением арендатором условий договора. Расторжение договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает арендодателя права требовать с арендатора образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением последним договора. Соглашение сторон о расторжении договора аренды не освобождает арендатора от обязанности уплатить арендодателю задолженность по арендной плате и договорную неустойку за просрочку платежа в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 453 ГК РФ.

По изложенным основаниям просит исковые требования удовлетворить.

ФИО2 обратилась в суд с встречным иском к Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» о признании незаконным действий по начислению арендной платы по договорам аренды №6 от 27.06.2012г. и №33 от 14.04.2010г. за период с 01.01.2020г. по 15.12.2022г. по аренде земельных участков с кадастровыми номерами <номер изъят>, признании договоров аренды №6 от 27.06.2012г. и №33 от 14.04.2010г. земельных участков с кадастровыми номерами <номер изъят> прекратившими свое действие с 2019 года.

В обоснование иска указала, что она является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами <номер изъят> согласно договорам №6 от 27.06.2012 года и №33 от 14.04.2010 года. На указанных земельных участках выстроен многоквартирный 10-ти этажный 126-ти квартирный жилой дом. После ввода в эксплуатацию указанного жилого дома она обратилась в Управление земельных и имущественных отношений Администрация городского округа «город Дербент» с заявлением о расторжении договоров аренды земельных участков, где ей сообщили, что договора аренды расторгаются с момента регистрации прав собственности на квартиры собственников указанного жилого дома расположенного на арендованных земельных участках. В связи с окончанием строительства многоквартирного дома и принятием его в эксплуатацию, что подтверждается разрешением Отдела по делам архитектуры и градостроительства администрации г.Дербента от 25.07.2018 года на ввод в эксплуатацию многоквартирного 10-ти этажного 126-ти квартирного жилого дома и квартиры в указанном жилом доме находятся в собственности жильцов, земельный участок с 2018 года перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, что подтверждается выписками из ЕГРН, следовательно, договора аренды должны быть прекращены с 2019 года. Однако, несмотря на это, договор аренды не был прекращен и ответчик с нее незаконно требует выплаты арендной платы.

По изложенным основаниям просит встречные исковые требования удовлетворить.

Представитель истца Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» (ответчика по встречному иску) по доверенности ФИО1 заявленные исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям, просил удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых ФИО2 требований просил отказать.

Ответчики ФИО2 (истец по встречному иску), ФИО3 извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в назначенное время в суд не явились.

Представитель ФИО2 - адвокат Мевлидова А.В. в судебном заседании в удовлетворении исковых требований Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» просила отказать, встречные исковые требования ФИО2 просила удовлетворить по изложенным в иске основаниям.

Третье лицо Управление Росреестра по РД, извещенное надлежащим образом о дате и месте проведения судебного разбирательства, в назначенное время в суд своего представителя не направили.

Проверив и исследовав материалы дела, выслушав объяснения и изучив доводы сторон, суд приходит к следующему выводу.

Согласно п.1 ч.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ч.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором

В соответствии с ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п.3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч.3 ст.619 ГК РФ).

В силу ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч. 2 и ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (вводный закон) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу разъяснений, содержащимся в п. 66 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" согласно ч. 1 ст. 16 Вводного закона и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу ч. 2 и ч. 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Данное положение введено в целях обеспечения прав собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку исходя из правовой природы общего имущества многоквартирного дома, такое имущество не имеет самостоятельной потребительской ценности и предназначено в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями.

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно ч. 1 ст. 16 Вводного закона и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 27 июля 2012 года между МКУ «Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» и ФИО3 заключен договор аренды №6 по условиям, которого ответчику предоставлен в аренду земельный участок площадью 2882 кв.м. с кадастровым номером 05:42:000082:371 для строительства многоэтажного жилого дома, сроком на 49 лет. Указанный договор заключен на основании постановления главы Администрации городского округа «город Дербент» от 26.06.2012г. №179.

27.06.2012 года между МКУ «Управлением земельных и имущественных отношений» администрации городского округа «город Дербент» и ФИО3, было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, ввиду изменения вида разрешенного использования земельного участка.

28.01.2013 года между ФИО3 и ФИО2 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка за № 6 от 27.06.2012 года, срок передачи прав и обязанностей аренды 48 лет и шесть месяцев, настоящий договор заключен 28.01.2013 года по 28.05.2059 г.

Согласно пункту 2.1 указанного договора размер арендной платы в год за земельный участок на момент заключения договора составляет 60564 руб., сумма ежеквартальных платежей составляет 15141 руб. Согласно п. 2.2 арендная плата по настоящему договору вносится арендатором на счет Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» для аккумуляции платежей по аренде. Оплата по аренде производится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 20-ого числа последнего месяца отчетного квартала.

Согласно акту сверки взаиморасчетов за период с 01.01.2020г. по 15.12.2022г., по аренде земельного участка с кадастровым номером <номер изъят> общей площадью 2883 кв.м., задолженность по арендной плате у ответчика составляет 304 605 руб.

Согласно п. 5.1 договора аренды, в случае неисполнения одной из сторон должным образом обязательств по договору другая сторона направляет нарушавшей стороне письменное уведомление, в котором подробно и аргументировано, излагает факты нарушений и требование их устранения в разумные сроки.

12.12.2022 года Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» ФИО2, направлена претензия, в которой содержится информация о об образовавшейся задолженности по арендной плате. Задолженность на дату подачи иска, не погашена.

Из материалов дела следует, что на основании разрешения на строительство №030/16, выданного 27.07.2016г. Отделом по делам архитектуры и градостроительства администрации городского округа «город Дербент» на земельном участке <номер изъят> и <номер изъят> осуществлено строительство 10 этажного 126 квартирного жилого дома со встроенными помещениями торгово-бытового назначения на первом этаже с подвальным этажом.

27.07.2018г. Отделом по делам архитектуры и градостроительства администрации городского округа «город Дербент» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU05-303000-030/16-2016.

Из предоставленных ФИО2, в материалы дела выписок из ЕГРН усматривается, что право собственности на жилые помещения (квартиры) с кадастровым номером <номер изъят> зарегистрировано 16.02.2019г. за лицом, заключившим договор долевого участия, с кадастровым <номер изъят>

Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений с 16.02.2019 года возникло право владения и пользования земельным участком, соответственно, право пользования земельным участком под домом по договору аренды у ответчика с указанного периода прекратилось, таким образом, прекратилась обязанность внесения арендной платы по договору аренды за часть участка, расположенного под введенным в эксплуатацию многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент к ФИО2 и ФИО3 о взыскании с ФИО2, в пользу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» задолженности по арендной плате в размере 304 605 руб., по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка за № 6 от 27.06.2012 года, поскольку указанная задолженность начислена по актам сверки взаиморасчетов за период с 01.01.2020 г. по 15.12.2022 г.

При этом суд, приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворении исковых требований Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» к ФИО2 и ФИО3 в части расторжения договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка за № 6 от 27.06.2012 года и расторжении договора аренды за № 6 от 27.06.2012 года, заключенного между Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» и ФИО3, а также встречного иска ФИО2 к Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» о признании незаконным действий по начислению арендной платы по договорам аренды №6 от 27.06.2012г. и №33 от 14.04.2010г. за период с 01.01.2020г. по 15.12.2022г. по аренде земельных участков с кадастровыми номерами <номер изъят>, признании договоров аренды №6 от 27.06.2012г. и №33 от 14.04.2010г. земельных участков с кадастровыми номерами <номер изъят> прекратившими свое действие с 2019 года, поскольку с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а в данном случае с 16.02.2019г, земельный участок с кадастровым номером <номер изъят> поступил в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: РД, <адрес изъят>, следовательно договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ

решил:

Исковые требования Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» удовлетворить частично.

Расторгнуть договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка за № 6 от 27.06.2012 года.

Расторгнуть договор аренды за № 6 от 27.06.2012 года, заключенный между Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» и ФИО3.

В удовлетворении остальной части исковых требований Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать незаконными действия Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» по начислению арендной платы по договорам аренды №6 от 27.06.2012г. и №33 от 14.04.2010г. за период с 01.01.2020г. по 15.12.2022г. по аренде земельных участков с кадастровыми номерами <номер изъят>.

Признать договоров аренды №6 от 27.06.2012г. и №33 от 14.04.2010г. земельных участков с кадастровыми номерами <номер изъят> прекратившими свое действие с 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан через Дербентский городской суд РД в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 29 декабря 2023 года.

Судья Тагирова Н.Х.