Дело №2-2126/2025
УИД: 59RS0003-01-2025-002511-97
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 октября 2025 года Кировский районный суд г.Перми в составе:
председательствующего судьи Каменщиковой А.А.,
при секретаре Филиппове А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи действительным, о признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании действительным договора купли-продажи 1/3 доли в квартире по <адрес> от 12 марта 2024 года; о признании за истцом права собственности на 1/3 долю в квартире по <адрес>; об освобождении доли от запретов на регистрационные действия.
В обоснование иска указано, что 12 марта 2024 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи доли в квартире, согласно которому ответчик обязалась передать в собственность истца принадлежащую ей долю, равную 1/3 в праве общей долевой собственности на квартиру по <адрес>, а истец обязалась принять данную долю и уплатить за нее цену, предусмотренную договором. Второй собственник квартиры, ФИО3, владеющая 2/3 доли данной квартиры, отказалась от преимущественного права покупки. 13 марта 2024 года истцом в полном объеме исполнены обязательства по оплате стоимости приобретаемой доли, в подтверждение чего имеется расписка. Согласно пункту 4.1 договора, стороны обязуются нотариально удостоверить настоящий договор в срок до 30 апреля 2024 года, а также подготовить все необходимые документы в полном объеме и передать их для государственной регистрации перехода права собственности в орган регистрации прав в течение 10 рабочих дней с даты нотариального удостоверения договора. Тем не менее, в нарушение указанного пункта договора, ответчик до настоящего времени длительно уклоняется от нотариального удостоверения договора купли-продажи. В связи с тем, что во внесудебном порядке решить вопрос не получилось, истец вынуждена обратиться в суд. Ответчик неправомерно уклоняется от заключения сделки в требуемой законом форме. Досудебная претензия от 17 февраля 2025 года, полученная ответчиком, осталась без ответа. На момент заключения договора на продаваемую долю не были наложены ограничения в виде запрета на государственную регистрацию, однако, данный запрет был наложен впоследствии – согласно сведениям из выписки из ЕГРН на квартиру 12 ноября 2024 года постановлением о запрете на совершение действий по регистрации в рамках исполнительного производства №-ИП, выданного ОСП по Кировскому району г.Перми.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена. В отзыве на исковое заявление ФИО2 указала, что действительно не смогла найти время для того, чтобы доехать до нотариуса, но это произошло без желания обмануть, но так сложилось, что своевременно сделать у нее это не получилось в силу разных причин, думала, что можно сделать это позднее, ведь ключи от квартиры она передала, расписку в получении средств оформила, по факту сделка состоялась. Теперь же из-за длительного промедления с ее стороны переоформить квартиру не получается из-за ареста судебных приставов, которого не было на момент продажи доли. Не возражает против удовлетворения исковых требований ФИО1
Определением судьи от 19 июня 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, привлечена ФИО3.
Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена. В отзыве на исковое заявление указала, что не против удовлетворения иска, от преимущественного права покупки доли в квартире по <адрес> отказывалась, против продажи не возражала, претензий не имеет.
Определением суда от 19 августа 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, привлечено ГУФССП России по Пермскому краю.
Третье лицо ГУФССП России по Пермскому краю в судебное заседание своего представителя не направило, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещено.
Определением суда от 24 сентября 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседание своего представителя не направило, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещено, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что квартира по <адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности: ФИО2 – доля в праве 1/3, на основании договора безвозмездной передачи квартир в совместную собственность граждан от 12 августа 1993 года; ФИО3 – доля в праве 2/3, на основании договора безвозмездной передачи квартир в совместную собственность граждан от 12 августа 1993 года, свидетельства о праве на наследство по закону от 28 ноября 2023 года.
12 марта 2024 года между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя принадлежащую ей долю, равную 1/3 в праве общей долевой собственности на квартиру по <адрес>, а покупатель обязался принять долю и уплатить за нее цену, предусмотренную настоящим договором.
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что стороны оценивают долю в праве общей долевой собственности на квартиру в 500 000 руб.
Согласно расписке от 13 марта 2024 года, ФИО2 получила от ФИО1 денежные средства в размере 500 000 руб. в качестве оплаты по договору купли-продажи 1/3 доли в квартире по <адрес> от 12 марта 2024 года.
Собственник 2/3 доли в праве на квартиру по <адрес> – ФИО3, 05 марта 2024 года оформила письменный отказ от преимущественного права покупки 1/3 доли в квартире (л.д.20).
Пунктом 4.1 договора от 12 марта 2024 года предусмотрено, что стороны обязались нотариально удостоверить настоящий договор в срок до 30 апреля 2024 года, а также подготовить все необходимые документы в полном объеме и передать их для государственной регистрации перехода права собственности в орган регистрации прав в течение 10 рабочих дней с даты нотариального удостоверения настоящего договора.
17 июля 2024 года ФИО2 получено уведомление от ФИО1 о незамедлительном принятии действий для нотариального удостоверения договора.
17 февраля 2025 года повторно ФИО2 получено уведомление от ФИО1 о нотариальном удостоверении договора.
Истец ФИО1, ссылался на уклонение ответчика от нотариального удостоверения заключенного между ними договора купли-продажи доли в квартире по <адрес> от 12 марта 2024 года, при этом указывая на исполнение ею как покупателем условий договора (оплате стоимости доли), обратилась в суд с рассматриваемым иском.
В силу пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно пункту 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 158 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
В силу статьи 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Верховным Советом Российской Федерации 11 февраля 1993 года №4462-1, нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма.
По общему правилу, сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению (часть 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, указанных в законе, является обязательным нотариальное удостоверение сделок.
Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из положений статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
В соответствии с пунктом 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона приняла исполнение и уклоняется от такого удостоверения, суд по требованию стороны, исполнившей сделку, вправе признать сделку действительной.
Как следует из вышеприведенных норм и разъяснений закона, несоблюдение обязательного нотариального удостоверения сделки влечет ее ничтожность, такая сделка не порождает соответствующих для данного вида сделки правовых последствий. Для признания действительной сделки, которая должна быть, но не удостоверена нотариально, суду необходимо установить реальность намерений сторон при ее подписании, исполнение сделки одной из ее сторон и уклонение другой стороны от нотариального удостоверения договора.
Признание сделки, требующей нотариального удостоверения, действительной, основывается на оценке судом конкретных обстоятельств дела. Разрешая вопрос о действительности сделки, суд учитывает причины, по которым сделка не была удостоверена нотариально, а также поведение каждой из ее сторон. Истец в силу указанного правила должен представить доказательства заключения сделки, требующей государственной регистрации; ее действительности и соблюдения формы сделки. Также истцом приводятся доказательства, подтверждающие отказ ответчика от регистрации сделки или уклонения от такой регистрации. Ответчик доказывает имеющиеся у него возражения, например, представляет доказательства уважительности причин нерегистрации сделки, недействительности сделки или неисполнения сделки.
Признание сделки действительной возможно только в том случае, если причиной отсутствия нотариального удостоверения послужило недобросовестное поведение второй стороны, принявшей исполнение, но неправомерно уклоняющейся от заключения сделки в требуемой законом форме.
Как следует из содержания договора от 12 марта 2024 года, стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о купли-продажи доли в квартире, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему. Договор составлен в письменной форме, подписан сторонами.
Как установлено судом, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, покупатель (истец) исполнил свои обязательства по договору – произвел оплату приобретенной доли в квартире, продавец передал покупателю ключи от квартиры, что свидетельствует о реальности намерений сторон при подписании договора и об исполнение сделки одной из ее сторон (покупателем).
Между тем ответчик ФИО2 без уважительных причин уклонилась от нотариального удостоверения сделки. Доказательств обратного ответчиком суду не представлено (статья 56 гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Анализируя в совокупности установленные по делу обстоятельства и нормы права, принимая во внимание то обстоятельство, что ответчик уклонилась от нотариального удостоверения сделки, которая исполнена в полном объеме, суд полагает возможным признать договор купли-продажи доли от 12 марта 2024 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2 действительным, исковые требования истца в данной части являются обоснованными.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав, в отношении жилого помещения, расположенного по <адрес> зарегистрировано ограничение прав в виде запрещения регистрации в отношении 1/3 доли в праве общей долевой собственности, зарегистрированной за ФИО2 - № от 14 ноября 2024 года на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации (№-ИП) № от 12 ноября 2024 года ОСП по Кировскому району г.Перми ГУФССП России по Пермскому краю.
Из материалов дела следует, что 09 августа 2024 года в отношении должника ФИО2 возбуждено исполнительное производство №-ИП, предмет исполнения – исполнительский сбор в размере 6 368,76 руб. в пользу взыскателя ГУФССП России по Пермскому краю.
В рамках указанного исполнительного производства, постановлением от 12 ноября 2024 года объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из единого государственного реестра прав, а также регистрации ограничений и обременений в отношении помещения, расположенного по <адрес>.
Истец ФИО1, указывая на то, что на момент заключения договора купли-продажи от 12 марта 2024 года, на продаваемую долю не были наложены ограничения в виде запрета на государственную регистрацию, требует освобождения от запрета.
В силу части 1 статьи 64 Федерального закона от 02 октября 2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве) исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с настоящим Федеральным законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе. Судебный пристав-исполнитель вправе совершать такие исполнительные действия, как накладывать арест на имущество, в том числе денежные средства и ценные бумаги, изымать указанное имущество, передавать арестованное и изъятое имущество на хранение, в целях обеспечения исполнения исполнительного документа.
В соответствии с пунктом 17 части 1 статьи 64 указанного Федерального закона, судебный пристав-исполнитель вправе совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов, если они соответствуют задачам и принципам исполнительного производства (статьи 2 и 4 Закона об исполнительном производстве), не нарушает защищаемые федеральным законом права должника и иных лиц. К числу таких действий относится установление запрета на распоряжение принадлежащим должнику имуществом (в том числе запрета на совершение в отношении него регистрационных действий).
В соответствии со статьей 80 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника (часть 1);
арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества) (часть 4).
В силу части 1 статьи 119 Закона об исполнительном производстве в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.
Такой способ защиты прав собственника, как иск об освобождении имущества от ареста, предусмотрен и статьей 442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
По смыслу названных норм иск об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором (статьи 301 - 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 2 пункта 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста. Основанием такого иска является то обстоятельство, что арестовано имущество, принадлежащее истцу на таком праве, которое исключает реализацию имущества по обязательствам должника, обеспеченным арестом.
По смыслу указанных выше норм права, обстоятельством, имеющим существенное значение для разрешения данного дела и подлежащим доказыванию в порядке искового производства, является наличие у истца прав на имущество, в отношении которого предъявлен иск на момент производства судебным приставом-исполнителем ареста имущества, а равно передачи для принудительной реализации.
Учитывая, что договор купли-продажи от 12 марта 2024 года признан судом действительным, то законным владельцем 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по <адрес> является истец, вместе с тем государственная регистрации перехода права собственности на долю не может быть произведена вследствие наложенного 12 ноября 2024 года запрета на совершение действий по регистрации по обязательствам ответчика. На момент заключения договора купли-продажи от 12 марта 2024 года 1/3 доли в квартире по <адрес> запрета на совершение регистрационных действий не имела.
При таких обстоятельствах, наличие запрета на совершение действий по регистрации на имущество истца, приобретенного по договору купли-продажи от 12 марта 2024 года, нарушает его права, предусмотренные статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, требования истца об освобождении от ареста 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по <адрес> являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании права собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по <адрес>, поскольку при установленных судом обстоятельствах, регистрация указанной доли производится в установленном законом порядке, в соответствии с положении Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Признание права является одним из предусмотренных статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способов защиты гражданских прав, однако, признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты, который не должен подменять собой заявительный порядок регистрации права собственности.
Суд отмечает, что при уклонении продавца от регистрации перехода права собственности, защита прав истца осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не путем признания права собственности на долю на основании решения суда.
Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Признать действительным договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по <адрес>, заключенный 12 марта 2024 года между ФИО1 и ФИО2.
Освободить 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по <адрес>, от ареста (запрета на совершение действий по регистрации), наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Кировскому району г.Перми ГУФССП России по Пермскому краю № от 12 ноября 2024 года (№-ИП).
Прекратить запись об ограничении прав и обременений объекта недвижимости в виде запрещения регистрации в отношении 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по № от 14 ноября 2024 года.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Решение в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский районный суд города Перми.
Судья А.А. Каменщикова
Мотивированное решение составлено 05 декабря 2025 года