КОПИЯ Дело № 2-2381/2025
УИД 50RS0042-01-2024-009871-21
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
8 октября 2025 года г. Сергиев Посад Московская область
Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Сенаторовой И.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Поздняковой А.Я., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к СНТ "АДНП Новые Рязанцы" о признании договоров недействительными, применении последствий недействительности сделок, исключении из ЕГРН записи о регистрации сделок, взыскании судебной неустойки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к СНТ "АДНП Новые Рязанцы" о признании договоров недействительными, применении последствий недействительности сделок, исключении из ЕГРН записи о регистрации сделок, взыскании судебной неустойки.
Требования мотивированы тем, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:05:0060418:305 и с 2015 года членом СНТ "АДНП Новые Рязанцы".
Как стало известно истцу, СНТ "АДНП Новые Рязанцы" без проведения общего собрания членов товарищества, а следовательно, без согласования с членами товарищества, не имея на то полномочий, провело ряд сделок по приобретению недвижимости, а именно земельных участков с кадастровыми номерами: 50:05:0060418:165, 50:05:0060418:203, 50:05:0060418:279, 50:05:0060418:132, 50:05:0060418:183, 50:05:0060418:254.
Согласно Уставу товарищества, имущество общего пользования должно приобретаться на основании решения общего собрания членов СНТ, которое должно содержать указание на источник финансирования. Решение о приобретении земельных участков должно приниматься исключительно на общем собрании членов товарищества. Также уставом предусмотрено обязательное предварительное согласие общего собрания на сделки по отчуждению имущества общего пользования. Аналогичное правило применимо и к крупным покупкам, связанным с существенными тратами.
Фактически, сделки были совершены до проведения собрания, что противоречит как уставу, так и Федеральному закону № 217-ФЗ.
Решения общего собрания по конкретным сделкам отсутствуют. Протоколы общих собраний членов товарищества от 18.07.2020, от 07.05.2022, от 11.05.2025 содержат лишь общие формулировки, не соответствующие требованиям закона и устава.
Ответчиком также нарушен порядок финансирования оспариваемых сделок: утвержденные сметы по целевым взносам, решения общих собраний о размере и сроках уплаты целевых взносов, информация о поступлении денежных средств на расчетные счета товарищества отсутствуют.
В данном случае финансирование произошло неизвестным образом, без отражения на счетах товарищества, что нарушает финансовые процедуры и делает невозможным надлежащий контроль за расходованием средств.
В нарушение п. 9.3.1. Устава товарищества председатель правления товарищества ФИО2 совершил сделку с собственным сыном – ФИО3, что создает прямой конфликт интересов и нарушает принцип добросовестности и разумности управления организацией.
Земельные участки, приобретенные товариществом по спорным сделкам, предназначены для дорог, однако имеют категорию земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования – для дачного строительства. Такая покупка, по мнению истца, противоречит нормам земельного и градостроительного законодательства, поскольку не разработана документация по планировке территории (проект межевания), обязательная для осуществления сделок с такими объектами недвижимости.
Также истец полагает, что в действиях ответчиков усматриваются признаки преступлений, предусмотренных ст. ст. 159, 201 УК РФ.
В связи с чем, ФИО1 просит признать договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 50:05:0060418:165, 50:05:0060418:203, 50:05:0060418:279 от 04.10.2024, заключенный между ФИО3 и СНТ "АДНП Новые Рязанцы" недействительным, признать договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 50:05:0060418:132, 50:05:0060418:183, 50:05:0060418:254 от 26.10.2024, заключенный между ФИО4 и СНТ "АДНП Новые Рязанцы" недействительным, применить последствия недействительности сделок, возложить на СНТ "АДНП Новые Рязанцы" обязанность по исполнению решения суда об исключении записи о регистрации права собственности товарищества на спорные земельные участки, в случае неисполнения ответчиком решения суда в течение 30 календарных дней после вступления судебного акта в законную силу, присудить в пользу ФИО1 судебную неустойку в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки.
В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО5 уточненные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.
Председатель СНТ "АДНП Новые Рязанцы" – ФИО2, представляющий также интересы ФИО4, в судебном заседании уточненные исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении иска.
В судебное заседание ФИО3 не явился, извещен.
На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица, учитывая наличие сведений о надлежащем извещении.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как предусмотрено п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).
В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Согласно п. 5 ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества относятся принятие решения о создании (строительстве, реконструкции) или приобретении имущества общего пользования, в том числе земельных участков общего назначения, и о порядке его использования.
Согласно статья 173.1 ГК РФ прямо указывает, что сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.
Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.
Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.
Судом установлено и материалами дела подтверждено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:05:0060418:305 и с 2015 года членом СНТ "АДНП Новые Рязанцы".
СНТ "АДНП Новые Рязанцы" зарегистрировано в качестве юридического лица, председателем которого является ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ и не оспаривается сторонами.
04.10.2024 между ФИО3 и СНТ "АДНП Новые Рязанцы" в лице председателя ФИО2 был заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества (земельных участков), по условиям которого продавец продал, а покупатель купил земельные участки:
- с кадастровым номером 50:05:0060418:165, площадью 2944 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для дачного строительства по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, сельское поселение Лозовское, вблизи деревни Рязанцы, участок 2, стоимостью 250 000 руб.;
- с кадастровым номером 50:05:0060418:203, площадью 964 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для дачного строительства по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, сельское поселение Лозовское, вблизи деревни Рязанцы, участок 8, стоимостью 250 000 руб.;
- с кадастровым номером 50:05:0060418:279, площадью 4186 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для дачного строительства по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, сельское поселение Лозовское, вблизи деревни Рязанцы, участок 3, стоимостью 250 000 руб.
Стоимость земельных участков в соответствии с п. 2.2. договора купли-продажи составляет 750 000 руб.
Право собственности на вышеуказанные земельные участки зарегистрировано за СНТ "АДНП Новые Рязанцы" 10.10.2024, что подтверждается выписками из ЕГРН.
26.10.2024 между ФИО4 и СНТ "АДНП Новые Рязанцы" в лице председателя ФИО2 был заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества (земельных участков), по условиям которого продавец продал, а покупатель купил земельные участки:
- с кадастровым номером 50:05:0060418:132, площадью 2673 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для дачного строительства по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, сельское поселение Лозовское, вблизи деревни Рязанцы, участок 5, стоимостью 250 000 руб.;
- с кадастровым номером 50:05:0060418:183, площадью 482 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для дачного строительства по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, сельское поселение Лозовское, вблизи деревни Рязанцы, участок 8, стоимостью 100 000 руб.;
- с кадастровым номером 50:05:0060418:254, площадью 170 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для дачного строительства по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, сельское поселение Лозовское, вблизи деревни Рязанцы, участок 7, стоимостью 50 000 руб.
Стоимость земельных участков в соответствии с п. 2.2. договора купли-продажи составляет 400 000 руб.
Право собственности на вышеуказанные земельные участки зарегистрировано за СНТ "АДНП Новые Рязанцы" 02.11.2024, что подтверждается выписками из ЕГРН.
В соответствии с п. 8 Устава СНТ "АДНП Новые Рязанцы" органами управления деятельностью товарищества являются общее собрание членов товарищества, председатель товарищества и правление товарищества.
Согласно п. 8.11.5 Устава товарищества председатель товарищества действует без доверенности от имени товарищества, в том числе заключает сделки.
Так, в соответствие со ст. 19 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" председатель товарищества действует без доверенности от имени товарищества, в том числе полномочен заключать сделки, открывать и закрывать банковские счета, совершает иные операции по банковским счетам, в том числе на основании решений общего собрания членов товарищества и правления товарищества, в случаях, если принятие решений о совершении таких действий относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества или правления товарищества.
Обратившись в суд, ФИО1 просит признать договоры купли-продажи земельных участков от 04.10.2024 и от 26.10.2024 недействительными, указывая на то, что решение общего собрания, необходимое при заключении такого рода сделок отсутствует, также отсутствуют утвержденные сметы по целевым взносам, решения общих собраний о размере и сроках уплаты целевых взносов, информация о поступлении денежных средств на расчетные счета товарищества.
Как следует из оспариваемых договоров купли-продажи земельных участков, расчет осуществляется посредством перечисления денежных средств покупателем на расчетный счет продавца в соответствии с утвержденной общим собранием сметой расходов покупателя на 2025 финансовый год.
В обоснование возражений СНТ "АДНП Новые Рязанцы" ФИО2 указывает, что решение о приобретении спорных земельных участков было принято на общих собраниях членов товарищества.
Так, в материалы дела представлено решение общего собрания членов товарищества от 18.07.2020.
На указанном собрании принято решение о наделении ФИО2 правами на обращение в компетентные органы для решения вопросов о передаче земель общего пользования, регистрации и совершении сделок для оформления необходимых имущественных прав товарищества на все земли общего пользования на территории товарищества и прилегающим территориям. Данное решение принято единогласно, никем не оспорено.
Сведения об отмене решения общего собрания от 18.07.2020 по третьему вопросу повестки дня в материалах дела отсутствуют.
Вопрос о приобретении земель общего пользования, утверждение сметы, финансово-экономического обоснования целевых взносов ставился и на общем собрании 07.05.2022.
Решения на данном собрании приняты единогласно, никем не оспорены, недействительными не признавались.
В материалы дела также представлен протокол общего внеочередного собрания от 11.05.2025, из которого следует, что на повестке дня ставился вопрос о продолжении формирования инфраструктуры товарищества, приобретении в совместную собственность СНТ земельных участков дорожной инфраструктуры, их объединение в общий участок с единым кадастровым номером и изменении вида разрешенного использования с «дачного строительства с правом возведения дома» на «земли общего пользования».
Как следует из указанного протокола общего собрания членов товарищества, на сегодняшний день приобретено 80% общей площади дорог товарищества.
Членами товарищества по вопросу № 1 повестки дня принято единогласное решение о приобретении в совместную собственность двенадцать земельных участков общего пользования на условиях уже совершенных и планируемых сделок за счет заемных денежных средств.
Данное решение также не отменено, недействительным на дату рассмотрения настоящего гражданского дела не признавалось.
Учитывая установленные обстоятельства, суд приходит к выводу, что на общих собраниях членов товарищества были приняты решения, необходимые для заключения оспариваемых истцом договоров купли-продажи.
При совершении спорных сделок, председатель товарищества ФИО2 действовал в соответствии с законом и уставом товарищества.
Таким образом, нарушений порядка одобрения сделок, а также порядка их финансирования, судом не установлено.
При этом, довод истца о наличии конфликта интересов суд не принимает во внимание, поскольку пункт устава, на который ссылается истец (п. 9.3.1) запрет на совершение сделок между родственниками не содержит, как и не содержит данный запрет ст. 27 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях", на которую ссылается истец.
Также суд отклоняет довод ФИО1 о несоответствии вида разрешенного использования приобретенных по оспариваемым сделкам земельных участков их целевому использованию.
Так, в материалы дела представлены схемы расположения спорных земельных участков, из которых видно, что фактически земельные участки с кадастровыми номерами 50:05:0060418:165, 50:05:0060418:203, 50:05:0060418:279, 50:05:0060418:132, 50:05:0060418:183, 50:05:0060418:254 являются подъездными дорогами к земельным участкам членов товарищества.
На внеочередном общем собрании членов товарищества от 11.05.2025 было принято решение, что после завершения приобретения всех земельных участков общего пользования в собственность товарищества, будет решаться вопрос об изменении вида разрешенного использования с «дачного строительства» на «земли общего пользования», при этом все земельные участки будут объединены в единое землепользования с присвоением единого кадастрового номера.
Как указано ранее, на дату проведения общего собрания в собственности товарищества находится только 80% земель общего пользования.
Поскольку при заключении спорных договоров купли-продажи земельных участков от 04.10.2025 и от 26.10.2025 ответчиками не были нарушены ни нормы действующего законодательства, ни положения устава товарищества, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания оспариваемых сделок недействительными.
Ввиду того, что суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части требований о признании сделок недействительными, требования о применении последствий недействительности сделок, исключении из ЕГРН записи о регистрации сделки, взыскании судебной неустойки удовлетворению не подлежат.
В этой связи, в удовлетворении иска ФИО1 следует отказать.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении иска ФИО1 к СНТ "АДНП Новые Рязанцы" о признании договоров недействительными, применении последствий недействительности сделок, исключении из ЕГРН записи о регистрации сделок, взыскании судебной неустойки – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московском областном суде через Сергиево-Посадский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья подпись И.В. Сенаторова
Решение принято в окончательной форме 7 ноября 2025 года.
Судья подпись И.В. Сенаторова