Дело № 2-2503/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 октября 2022 года (адрес)
Калининский районный суд (адрес) в составе:
председательствующего Лысакова А.И.,
при секретаре судебного заседания Кутыревой А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 А. в лице законного представителя ФИО2 о признании сделки купли-продажи действительной, обязании зарегистрировать переход права собственности, взыскании судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 в лице законного представителя ФИО2 о признании действительной с (дата) сделку купли-продажи объекта недвижимости, заключенную ФИО2, (дата) года рождения, паспорт гражданина РФ № выдан УВД (адрес), зарегистрированной по адресу (адрес) (адрес) действующей как законный представитель своего несовершеннолетнего сына ФИО3 А., (дата) года рождения, свидетельство о рождении III-ИВ №, выданное отделом ЗАГС администрации (адрес) (дата), зарегистрированного по адресу (адрес), корпус А, (адрес), комната 10, именуемой в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и ФИО1, (дата) года рождения, паспорт гражданина РФ № выдан УВД (адрес) (дата), зарегистрированной по адресу (адрес), именуемой в дальнейшем Покупатель, с другой стороны на следующих условиях: 1.1 Продавец обязуется передать Покупателю в собственность комнату площадью 18,3 кв.м, расположенную по адресу Россия, (адрес), комната №, расположенную на 2-ом этаже, кадастровый № далее объект недвижимости). 1.2 Цена вышеуказанного объекта недвижимости составляет 350 000 (Триста пятьдесят тысяч) рублей и уплачивается Покупателем Продавцу в полном объеме до регистрации права собственности Покупателя на объект недвижимости. 1.3 ФИО2 обязана сняться сама и снять своего несовершеннолетнего сына ФИО3 А. с регистрационного учета по адресу (адрес) в течении десяти календарных дней с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на объект недвижимости. 1.4 Любые задолженности по коммунальным платежам, водоснабжению, теплоснабжению, электроснабжению, в СНОФ «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (адрес)», возникшие до (дата), и начисленные на эти задолженности пени, должны быть погашены Продавцом, а также об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) зарегистрировать переход права собственности на жилое помещение кадастровый № площадью 18,3 кв.м, расположенное по адресу (адрес) к ФИО1, (дата) года рождения, взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 понесенные судебные расходы по уплате госпошлины, расходы по оплате услуг представителя и оформления доверенности.
В обоснование заявленных требований истец указала, что (дата) между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. Объектом купли-продажи явилась комната № площадью 18.3 кв.м (адрес) кадастровый №.
В предварительном договоре были согласованы все существенные условия сделки: окончательная цена в размере 350 000 рублей, срок заключения договора купли-продажи (дата).
В соответствии с предварительным договором купли-продажи от (дата) комната № в (адрес) в (адрес) была передана истцу, что подтверждается передаточным актом.В соответствии с предварительным договором купли-продажи от (дата) в этот же день было заключено соглашение о задатке, согласно которому ФИО1 должна была передать ФИО2 денежные средства в размере 55000 рублей в качестве задатка, что подтверждается письменным соглашением.
На момент подписания денежных средств в необходимом количестве у истца не было, поэтому она передала ФИО2 20 000 рублей, что подтверждается распиской от (дата).
Оставшаяся часть в размере 35 000 рублей по просьбе ФИО2, а также дополнительная сумма в размере 20 000 рублей в качестве задатка была передана истцом ФИО2 (дата), что подтверждается распиской от (дата).
В установленный предварительным договором купли-продажи от (дата) срок, то есть до (дата) основной договор заключен не был в связи с тем, что ФИО2 не подготовила необходимые документы, в частности не было получено разрешение органов опеки.
По просьбе ФИО2 в счет цены комнаты в (дата) ФИО1 дополнительно передала ей в качестве задатка денежные средства в размере 115 000 рублей, что подтверждается распиской от (дата).
В связи с тем, что ФИО2, по ее словам, не успела подготовить документы, необходимые для оформления договора купли-продажи, стороны (дата) заключили письменное соглашение № к предварительному договору купли-продажи, согласно пункта 1.1 которого основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок по (дата), что подтверждается соглашением от (дата).
В этот же день истец передала ФИО2 по ее просьбе дополнительно денежные средства в размере 65 000 рублей в качестве задатка, что подтверждается распиской. С момента заключения предварительного договора купли-продажи ФИО2 всячески уклонялась от сбора и подготовки необходимых для оформления основного договора документов. Так, разрешение на продажу комнаты от Администрации (адрес) ФИО2 получила лишь (дата), а уведомление о продаже комнаты в КУИЗО ФИО2 подала лишь (дата)
С весны 2021 г. ФИО2 от встреч с ФИО1 стала уклоняться, на телефонные звонки отвечать перестала, при встрече на улице ФИО2 просто убегала. В связи с этим ФИО2 (дата) телеграфом было направлено уведомление о том, что оформление сделки у нотариуса назначено на (дата) в (дата). по адресу (адрес). Однако ответчик в назначенное время не прибыла.
Таким образом, срок оформления договора купли-продажи истек, сделка в большей части исполнена сторонами, так как комната передана (дата) находится во владении и пользовании истца, она оплачивает коммунальные платежи за комнату, денежные средства за комнату переданы ФИО1 ФИО2 в размере 255 000 рублей, но ФИО2 уклоняется от нотариального удостоверения сделки и последующей государственной регистрации.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.
Представитель истца ФИО4 в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме. Пояснил, что договор купли-продажи не был оформлен по вине ответчицы. Если одна сторона отклоняется от исполнения обязательств, суд может признать этот договор заключенным. Просил признать сделку оформленной с 2021 года, тогда распоряжение Администрации (адрес) ещё действовало. Сделка уже исполнена, имущество находится во владении истца, но она не может ей распорядиться, она владеет ей на основании предварительного договора, истец платит по коммунальным счетам, налог она не может оплачивать, так как, она не является собственником.
Ответчик ФИО3 в лице законного представителя ФИО2 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещались надлежащим образом.
Третьи лица представитель Управления Росреестра по (адрес), представитель Калининского УСЗН Администрации (адрес), ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО18, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО26,, ФИО27, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО17, ФИО19, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35. ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45,, ФИО46, ФИО47,, ФИО48, ФИО43, ФИО49,, ФИО41 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещались надлежащим образом.
Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, оценив и проанализировав их по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при этом правовых оснований для удовлетворения заявленных требований не находит по следующим основаниям.
В соответствии с частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 Постановления Пленума от (дата) № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующей, в том числе в получении необходимой информации.
Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.
Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.
По своей правовой природе злоупотребление правом - это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (статьи 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.
Пунктом 1 ст. 160 ГК РФ предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
На основании ст. 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В судебном заседании суд установил, что ФИО3 (дата) г.р. является собственником комнаты расположенной по адресу: (адрес), кадастровый № с (дата), на основании Договора безвозмездной передачи жилого помещения в коммунальной квартире в собственность граждан № от (дата), что подтверждается выпиской ЕГРН.
(дата) между ФИО1 и ФИО3 в лице законного представителя ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, в соответствии с которым ФИО2 обязалась передать принадлежащую на праве собственности несовершеннолетнему ФИО3 ФИО1 комнату № площадью 18.3 кв.м (адрес) кадастровый №, а ФИО1, в свою очередь, обязалась принять в собственность указанную комнату и уплатить за неё определённую договором цену.
В соответствии с п.1.1 предварительного договора купли-продажи стороны обязуются в срок по (дата) заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости комнаты № площадью 18.3 кв.м (адрес) кадастровый №.
В соответствии с п.1.2 предварительного договора купли-продажи цена вышеуказанного объекта недвижимости составляет 350 000 рублей, срок заключения договора купли-продажи (дата).
Из п. 2.1 предварительного договора купли-продажи следует, что в счет обеспечения обязательств покупатель передает продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере 55 000 рублей, в связи с чем подписано соглашение о задатке от (дата).
В соответствии с п.5.1 предварительного договора купли-продажи договор вступает в силу с момента подписания и действует до (дата).
В соответствии с п.6.2 предварительного договора купли-продажи объект недвижимости передается Покупателю в день подписания предварительного договора, с момента передачи риск случайной гибели или повреждения также, как и обязанность по уплате коммунальных платежей переходит к Покупателю.
В соответствии с предварительным договором купли-продажи от (дата) комната № в (адрес) в (адрес) была передана ФИО1, что подтверждается передаточным актом от (дата).
Кроме того, (дата) ФИО2 была подписана расписка о получении от истца ФИО1, денежной суммы в счет задатка за вышеуказанный объект недвижимости в соответствии с оглашением о задатке от (дата) в размере 20 000 руб.
(дата) ФИО2 была подписана расписка о получении от истца ФИО1, денежной суммы в счет задатка за вышеуказанный объект недвижимости в соответствии с оглашением о задатке от (дата) в размере 55 000 руб.
(дата) ФИО2 была подписана расписка о получении от истца ФИО1, денежной суммы в счет задатка за вышеуказанный объект недвижимости в соответствии с оглашением о задатке от (дата) в размере 115 000 руб.
(дата) между ФИО1 и ФИО3 в лице законного представителя ФИО2 заключено дополнительное соглашение № к предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости от (дата), в соответствии с которым пункт 1.1 предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от (дата) читать в следующей редакции: «…стороны обязуются в срок по (дата) заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости. Пункт 2.1 предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от (дата) читать в следующей редакции: «…покупатель передает продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере 115 000 рублей». В случае неисполнения Продавцом обязательств по заключению Основного договора купли-продажи Объекта недвижимости в сроки и на условиях, установленных настоящим Договором, Продавец обязуется возвратить указанную сумму задатка в двойном размере.
В случае неисполнения Покупателем своих обязательств по настоящему Договору вышеуказанная сумма задатка ему не возвращается.
Продавец и Покупатель пришли к соглашению о том, что до подписания основного договора купли-продажи Покупатель, по просьбе Продавца, может передать Продавцу любую денежную сумму в счет оплаты стоимости Объекта недвижимости.
В связи с тем, что Покупатель и Продавец по обоюдному согласию решили считать любую дополнительно переданную по просьбе Продавца денежную сумму задатком, между Сторонами каждый раз при передаче дополнительной денежной суммы будет заключаться Соглашение о задатке. Получение денежных сумм будет подтверждаться расписками Продавца.
В случае неисполнения Продавцом обязательств по заключению Основного договора купли-продажи Объекта в сроки и на условиях, установленных настоящим Договором, Продавец обязуется возвратить переданные суммы задатка в двойном размере.(дата) ФИО2 была подписана расписка о получении от истца ФИО1, денежной суммы в счет задатка за вышеуказанный объект недвижимости в соответствии с соглашением о задатке от (дата) в размере 65 000 руб.
(дата) ФИО50 подано уведомление председателю КУИЗО (адрес) о намерении продать комнату № площадью 18.3 кв.м (адрес) кадастровый № за 350 000 руб., при условии не приобретения данной комнаты в течении 1 (одного) месяца КУИЗО (адрес).
(дата) ФИО1 направила телеграмму в адрес ФИО2 с уведомление о назначении встречи у нотариуса на (дата) в 16.00 по адресу: (адрес).
В настоящее время основной договор купли-продажи объекта недвижимости комнаты № площадью 18.3 кв.м (адрес) кадастровый № между сторонами не заключен, ответчик уклоняется от исполнения обязательств, заключения сделки нотариально, денежные средства истцу не возвращает, истец же напротив выполнила обязательства по оплате задатка, фактически приняла объект недвижимости во владение.
Обращаясь в суд с иском о признании сделки действительной, признании права собственности на объект недвижимости, истец ссылался на фактическое заключение между сторонами договора купли-продажи объекта недвижимости комнаты № площадью 18.3 кв.м (адрес) кадастровый №., принадлежащего ответчику.
Отказывая истцу в удовлетворении его требований, суд исходит из того, что сторонами не соблюдена форма заключения предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, не соблюден срок уведомления о заключении основного договора, а также истцом не соблюден порядок уведомления собственников (адрес) по адресу: (адрес)А о продаже объекта недвижимости.
В силу положений пункта 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
В силу пункта 2 статьи 163 Гражданского кодекса нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.
Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется - п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса РФ.
В силу п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения стороны от нотариального удостоверения и государственной регистрации сделки, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии иных препятствий для ее нотариального удостоверения и государственной регистрации.
Пункт 1 статьи 42 Федерального закона от (дата) № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусматривает, что государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. При государственной регистрации права (перехода права) на земельный участок и расположенный на нем объект индивидуального жилищного строительства, строительство которого осуществлялось в соответствии с Федеральным законом от (дата) N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права (перехода права) общей долевой собственности на общее имущество (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников объектов индивидуального жилищного строительства и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). В случае передачи земельного участка, права на который включаются в состав общего имущества в соответствии с Федеральным законом от (дата) N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора при государственной регистрации права (перехода права) собственности на объект индивидуального жилищного строительства и аренды на земельный участок, на котором расположен такой объект, одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права (переход права) общей долевой собственности на общее имущество (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников объектов индивидуального жилищного строительства и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности) и аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, права на который входят в состав общего имущества.
В соответствии пп.1.1 статьи 42 Федерального закона от (дата) №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 Гражданского кодекса РФ).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).
С учетом указанных положений законодательства, предварительный договор купли-продажи от (дата) подлежал нотариальному удостоверению.
Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости от (дата) заключенный между ФИО1 и ФИО2 действующей в интересах ФИО3 представлен суду в простой письменной форме, не соответствующий установленной форме, то есть нотариально не удостоверен, таким образом указанная сделка является ничтожной в силу закона и независимо от ее признания таковой судом.
В силу ч. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Ничтожность заключенных между сторонами сделок сама по себе является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании их действительными.
В соответствии с п.1 ст.429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
На основании п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Из пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Принцип свободы договора, закрепленный статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает, в том числе, право сторон по своему усмотрению определять условия заключаемого договора.
Однако статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязательное требование о соответствии условий заключаемого договора императивным нормам законодательства, действующим в момент его заключения.
Предварительным договором купли-продажи от (дата), с учетом заключенного (дата) дополнительного соглашения № сторонами определен срок, в который стороны должны были заключить основной договор - не позднее (дата).
Поскольку до указанной даты основной договор купли-продажи не был заключен, а с предложением о заключении основного договора у нотариуса ФИО1 обратилась посредством телеграммы лишь (дата), обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратили свое действие (дата).
Согласно статье 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
Пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Пунктом 2 указанной выше статьи предусмотрено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
По смыслу вышеуказанных норм требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.
Как следует из содержания договора от (дата), стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из предварительного договора о купли-продажи объекта недвижимости, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему.
Между тем в дело не представлено доказательств, принятия продавцом мер для надлежащего извещения остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю (комнату) в квартире.
Согласно п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Из материалов дела следует, что ФИО2 законным представителем ФИО3 были направлены уведомления о продажи комнаты № всем собственникам (адрес) по адресу: (адрес) (дата).
При этом, представленные телеграммы были направлены по месту нахождения собственности, а не по фактическому проживанию собственников жилых помещений в данной квартире.
Так, ФИО22, (дата) г.р., собственник комнаты №, зарегистрирована по адресу: (адрес);
ФИО51, (дата) г.р., собственник 1/4 доли в комнате №,№ зарегистрирована с (дата) по адресу: (адрес);
ФИО32, (дата) г.р. собственник 1/4 доли в комнате №, зарегистрирован с (дата) по адресу: (адрес);
ФИО52, (дата) г.р., собственник 1/5 доли комнаты №,№ зарегистрирована с (дата) по адресу: (адрес);
ФИО7, (дата) г.р., собственник 1/4 доли комнаты №, зарегистрирована с (дата) по адресу: (адрес);
ФИО10 (дата) г.р., собственник ? доли комнаты №, зарегистрирован с (дата) по адресу: (адрес);
ФИО11, (дата) г.р., собственник комнаты №, зарегистрирована с (дата) по адресу: (адрес)
ФИО53, (дата) г.р., собственник комнаты №, зарегистрирована по адресу: (адрес),
уведомление о продаже комнаты № по адресу: (адрес) указанным лицам по фактическому адресу места жительства не направлялись.
Кроме того, ФИО9, (дата) г.р., собственник 1/4 доли комнаты №, (дата) снят с регистрационного учета по адресу: (адрес), по причине смерти;
ФИО41, (дата) г.р., собственник комнаты №, снята с регистрационного учета (дата) по причине смерти,
наследники данных лиц не установлены, уведомление наследникам продавцом не направлялось.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворении требования ФИО1 о признании сделки купли-продажи действительной и обязании зарегистрировать переход права собственности на неё.
В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ в случае, если иск удовлетворен, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Поскольку истцу в удовлетворении исковых требований отказано, то расходы истца по оплате государственной пошлины, оплате услуг представителя и оформления доверенности не подлежат возмещению.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 А. в лице законного представителя ФИО2 о признании сделки купли-продажи действительной, обязании зарегистрировать переход права собственности, взыскании судебных расходов - отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд через Калининский районный суд (адрес) в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.
Председательствующий: п/п А.И. Лысаков
Копия верна. Судья: А.И. Лысаков
Мотивированное решение изготовлено 07 октября 2022 года
Судья: А.И. Лысаков
***
***