Решение по делу № 2-1035/2025 от 29.05.2025 - о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным договором, признании права собственности на квартиру.

Дело № 2-1035/2025 копия

УИД 59RS0027-01-2025-001418-67

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Село Березовка Пермский край 15 мая 2025 года

Кунгурский городской суд Пермского края (постоянное судебное присутствие в с.Березовка) в составе:

председательствующего судьи Нохриной М.А.,

при секретаре судебного заседания ФИО7,

с участием истца ФИО3,

представителя истца ФИО4,

ответчиков ФИО5, ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО8, ФИО5, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО1, ФИО6 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным договором, признании права собственности на квартиру,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО8, ФИО5, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ основным договором, признании права собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым №, расположенную по адресу: <адрес>, взыскании расходов по оплате госпошлины.

В обоснование заявленных требований указано о том, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. По условиям предварительного договора стоимость квартиры была определена в размере <данные изъяты> рублей, заключение основного договора планировалось в течение 10 рабочих дней с момента получения разрешения от органов опеки. В день подписания предварительного договора купли-продажи ФИО5 убедила истца передать ей полную стоимость квартиры, сын ФИО5 – ФИО8, который также присутствовал при передаче денег, согласился, что все деньги от продажи спорной квартиры будут у ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ МТУ №3 Министерства социального развития Пермского края был вынесен приказ о разрешении отчуждения квартиры, доля в праве на которую принадлежит несовершеннолетним ФИО2 и ФИО1 Также, до вынесения приказа МТУ №3 Министерства социального развития было получено письменное разрешение на отчуждение квартиры от ФИО8 В ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику ФИО5 с требованием оформить договор купли-продажи, ответчик ответила, что её сын ФИО8 находится в армии, и переоформить право собственности она не может. В ДД.ММ.ГГГГ истец вновь обратилась к ФИО5 с требованием переоформить права на квартиру, но ответчик заявила, что её сын Илья уехал жить и работать в <адрес> и как только он приедет, либо вышлет доверенность на её имя, она квартиру переоформит. ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в отделение полиции по факту мошенничества со стороны ФИО5 В возбуждении уголовного дела было отказано со ссылкой на то, что ФИО5 от заключения договора купли-продажи не уклоняется, но без участия сына ФИО8 сделать ничего не может. Истец проживает в спорной квартире с ДД.ММ.ГГГГ. Полагает, что поскольку стоимость квартиры была полностью уплачена в момент подписания предварительного договора купли-продажи, данный договор в соответствии со ст.429 ГК РФ является основным договором.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Истец ФИО3 в судебном заседании на удовлетворении исковых требованиях настаивала в полном объеме.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчики ФИО5, действующая за себя и своих детей ФИО2, ФИО1, а также ФИО6 в судебном заседании исковые требования признали, на спорную квартиру не претендуют.

Ответчик ФИО8 в судебном заседании участия не принимал, просил рассмотреть дело в его отсутствие, с заявленными требованиями согласен, на спорную квартиру не претендует.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в связи со следующим.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), данная норма закрепляет презумпцию разумности действий участников гражданского оборота. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В силу ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Договором в силу п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 310 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Судом установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО1, ФИО8 (Продавцы) и ФИО3 (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с кадстровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> (л.д.8).

Согласно п.1.3 Договора стороны договорились заключить основной договор в течение 10 рабочих дней с момента получения разрешения на продажу квартиры.

В соответствии с п.2.1 Договора, по предварительной договоренности между сторонами цена основного договора составляет <данные изъяты> рублей. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.

Денежные средства в размере <данные изъяты> рублей в счет оплаты за квартиру ФИО5 получены в полном объеме, что подтверждается распиской (л.д.9).

В соответствии с приказом МТУ №3 Министерства социального развития Пермского края № от ДД.ММ.ГГГГ разрешена ФИО5 продажа квартиры в двухэтажном деревянном доме, назначение: жилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м., состоящей из 1 комнаты, эатж 1, находящейся по адресу: <адрес>, оценочной стоимостью <данные изъяты> рублей, принадлежащих на праве общей долевой собственности: ФИО5, доля в праве <данные изъяты>, ФИО8, доля в праве <данные изъяты>, ФИО2, доля в праве <данные изъяты>, ФИО1, доля в праве <данные изъяты> (л.д.25-26).

Как следует из искового заявления, истец неоднократно, после получения разрешения органа опеки об отчуждении спорной квартиры, обращалась к ответчику ФИО5 с требованием переоформить права собственности. Однако требования не были исполнены.

Истец обратилась в полицию с заявлением по факту мошеннических действий со стороны ФИО5

Постановлением мл.оперуполномоченного ОУР ОП №2 (дислокация с.Березовка) МО МВД России «Кунгурский» от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела по факту заявления ФИО3 отказано, в связи с отсутствием в действиях ФИО5 состава преступления, ответственность за которое предусмотрена ст.159 УК РФ (л.д.10).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ следует, что правообладателями квартиры с кадастровым № площадью <данные изъяты> кв.м., назначение: жилое по адресу: <адрес> на праве общей долевой собственности являются ФИО8 (доля в праве <данные изъяты>), ФИО2 (доля в праве <данные изъяты>), ФИО1 (доля в праве <данные изъяты>), ФИО5 (доля в праве <данные изъяты>) (л.д.22-24).

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 вышеназванного Постановления.

Как следует из п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49, если стороны заключили договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к нему не применяются.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Исходя из предмета иска, подлежит правовой оценке предварительный договор с учетом требований ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Представленный сторонами договор содержит все необходимые данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, то есть все существенные условия договора купли-продажи жилого помещения, достигнуты сторонами.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора суд принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора. Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно п. 59 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Таким образом, если в предварительном договоре купли-продажи предусмотрена обязанность одной стороны внести своему контрагенту покупную цену или ее существенную часть до заключения основного договора, такой договор следует квалифицировать как основной договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Также имеет правовое значение установление исполнения по предварительному договору купли-продажи денежного обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости покупателем, которое дает ему право требовать в судебном порядке признания права собственности без понуждения в судебном порядке продавца к заключению основного договора.

Учитывая, что при подписании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истцом внесена полная стоимость объекта недвижимости в размере <данные изъяты> рублей, то такой договор следует оценивать как основной договор.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении иска.

Решение об удовлетворении иска о признании права собственности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРН. При этом сама по себе регистрация права собственности на основании судебного акта не является препятствием для оспаривания зарегистрированного права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

признать за ФИО3, <данные изъяты>) право собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый № по адресу: <адрес>

Взыскать солидарно с ФИО8 (<данные изъяты>), ФИО6 (<данные изъяты>), ФИО5 (<данные изъяты>), действующей за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО1 в пользу ФИО3 (<данные изъяты>) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 13 173 (тринадцать тысяч сто семьдесят три) рубля 00 копеек.

Данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый № по адресу: <адрес> за ФИО3, <данные изъяты>

Решение суда может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кунгурский городской суд Пермского края (ПСП в с. Березовка) в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья /подпись/ М.А. Нохрина

Копия верна. Судья: