Решение по делу № 2-197/2023 от 05.07.2023 - о признании недействительными договора купли-продажи квартиры и договора аренды квартиры.

Гражданское дело №

УИД: 05RS0№-76

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 05 июля 2023 года

Избербашский городской суд Республики Дагестан в составе:

председательствующего судьи Нурбандова Н.М.,

при секретаре судебного заседания Ибрагимовой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третьим лицам, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО Сбербанк, Изберскому ГОСП УФССП РФ по РД, Управлению Росреестра по РД о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, взыскании задолженности по арендной плате и долга по договору займа; встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании недействительными договора купли-продажи квартиры и договора аренды квартиры,

установил:

ФИО1 обратился в Избербашский городской суд РД с иском к ФИО2, третьему лицу, не заявляющему самостоятельных требований относительно предмета спора, Управлению Росреестра по РД о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, взыскании задолженности по арендной плате и долга по договору займа, в обоснование которого указал, что ДД.ММ.ГГГГ он - ФИО1, продал ФИО3 свою <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> «а», за 1 200 000 руб. За указанную квартиру она не полностью расплатилась, о чем свидетельствуют ее письменные расписки. Так, из расписки от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что ФИО3 должна ему 443000 руб. за купленную квартиру и обязуется выплатить в течение 2016 года, а часть из них - 200 000 руб. выплатить до конца августа 2016 <адрес> как ответчик ФИО3 просрочила выплату долга, на указанную сумму набежали проценты, она предложила ему выкупить у нее квартиру, купленную у него же, за 900 000 руб., с чем он согласился, и согласно договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ она передала квартиру ему в собственность, о чем был составлен договор в простой письменной форме. О том, что договор был составлен без всякого принуждения, свидетельствует тот факт, что в тот же день, ФИО3 попросила у него в долг еще 400 000 руб., получение этой суммы она подтвердила распиской и договором займа от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом.

Таким образом, договор купли-продажи квартиры был составлен по обоюдному согласию, сумма 900 000руб. была погашена взаимозачетом долга, никаких претензий по этому поводу ФИО3 к нему не предъявляла. Помимо всего, подтверждая, что квартиру она ему продала, ФИО3 заключила с ним договор аренды данной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, в последующем ответчик ФИО3 стала уклоняться от регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, скрываться от уплаты долга, соответственно, он не может добиться, чтобы она пришла в МФЦ для подачи заявления о регистрации перехода права собственности на квартиру на него.

В силу ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава- исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как следует из разъяснений, данных в п. 60 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, возникла ситуация, при которой он не может в настоящее время произвести государственную регистрацию перехода права собственности на приобретённую по сделке квартиру, так как для этого требуется подача заявления от обоих сторон договора, а продавец уклоняется от подачи.

Действующее законодательство, в том числе Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не предусматривает сроков обращения граждан в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации договора отчуждения и перехода права собственности по нему.

Ввиду изложенного, вынужден обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на приобретенную по сделке квартиру.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч.1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Как им указывалось выше, ответчик ФИО3 получила от него в долг по расписке и по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ 400 000 руб. со сроком возврата до ДД.ММ.ГГГГ Согласно этому договору займа, ФИО4 обязалась выплачивать с ДД.ММ.ГГГГ 2% от основной суммы ежемесячно, что составляет 8000 (восемь тысяч) рублей. Кроме того, ФИО4 приняла на себя обязательство выплачивать в случае просрочки возврата платежа дополнительно проценты в размере, предусмотренном ч.1 ст. 395 ГК РФ вплоть до возврата основной суммы.

Однако, ответчик Лахманова уклоняется от возврата основного долга ипроцентов. В связи с этим, на момент подачи искового заявления за ФИО3 образовалась задолженность в сумме 752 005,48 руб., из которых: 400 000 руб. основного долга; 288 000 руб. за просрочку процентов за 36 месяцев (8000x36); 64005.48 руб. - проценты по ч.1 ст. 395 ГК РФ (расчет прилагается).

Помимо всего, согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обязаласьвыплатить ему за наем квартиры за 2020 год 100 000 руб.

Согласно договору аренды квартиры, заключенного между ним и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, она обязалась выплачивать с ДД.ММ.ГГГГ поДД.ММ.ГГГГ по 8300 руб. ежемесячно.

Однако, ответчик ФИО3 не оплатила по настоящее время арендную плату за квартиру и квартиру не освободила.

Исходя из этого, считает, что за ФИО3 образовалась задолженность по арендной плате за квартиру за 2020, 2021 и за 11 месяцев 2022 года 290 900 руб. (100 000 руб. за 2020 г., и по 8300 руб. за 23 месяца).

Таким образом, задолженность за ФИО3 на настоящий момент составляет 1 042 905,48 руб. (752 005,48+290 900).

На основании изложенного, в соответствии со ст. 309, 395 ГК РФ, просил: обязать государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на <адрес> Республики Дагестан; взыскать с ФИО2 в его пользу долг в сумме 1 042 905,48 (один миллион сорок две тысячи девятьсот пять) рублей 48 копеек, а также расходы по оплате госпошлины в сумме 13 414 руб.

Определением Избербашского городского суда РД от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО Сбербанк и Изберский ГОСП УФССП РФ по РД.

Ответчик ФИО2, не согласившись с исковыми требованиями ФИО1, в лице своего представителя Раджабовой З.А. представила суду встречное исковое заявление к ФИО1 о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, договора аренды квартиры, в обоснование которого указала, что действительно, согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, собственником квартиры, расположенной по адресу: РД, <адрес>, является ФИО2, 03. 08. ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Указанная выше квартира, ФИО3 была приобретена по договору купли-продажи объекта недвижимости с условием о рассрочке платежа сиспользованием средств ипотечного кредита от 03. 03. 2016 года. Расчет, за указанную квартиру был произведен полностью, т.е. деньги в сумме807 500 руб. были перечислены истцу ФИО1 ПАО «Сбербанк» по договору кредитования с ФИО3, а остальную часть денег ФИО3 выплатила деньгами.

26.12.2019г. между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор займа, в котором в п. 1 указано, что ФИО3 заняла у ФИО1 деньги в сумме 400 000 (четыреста тысяч) рублей с возвратом до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2 договора займа, ФИО1 передал ФИО11 деньги до подписания договора. В течение срока действия договора ФИО3 обязуется не позднее ДД.ММ.ГГГГ выплачивать проценты в размере 2 % ежемесячно от основной суммы долга, т. е. исчислять от 8 000 рублей ФИО1 от суммы займа.

Так же в п. 8 договора указано, что в случае просрочки возврата суммы займа ФИО3 обязуется выплатить ФИО1 проценты за просрочку возврата суммы займа в размере, предусмотренном п. 1 ст. 395 ГК РФ со дня, когда сумма займа должна была быть возвращена, до дня ее возврата займовдавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных п. 1 ст. 809 ГК РФ. Действительно наличие договора займа и факт передачи денежных средств ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 не отрицает.

Но не согласна с тем, что продала квартиру ФИО1 Указанная квартира, находится в собственности ФИО2 В связи с тем, что квартира была приобретена по договору купли - продажи с условием о рассрочке платежа с использованием средств ипотечного кредита, в свидетельстве о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ имеется запись о том, что существует ограничение (обременение) права, т. е. ипотека в силу закона. На сегодняшний день, обременение не снято, и согласно договору, ипотека выплачивается ФИО2

Зная о том, что квартира находится в обременении, ФИО2 никак не могла продать указанную квартиру.

Ознакомившись с Договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, они пришли к выводу, что сам документ не имеет никакой юридической силы. Договор составлен в простой письменной форме. Кроме П. 1 т. е. Предмета договора, других пунктов не имеется. Не указаны в договоре обязательства сторон, нет данных об оплате, была ли произведена полная или частичная оплата, до подписания договора, либо вообще оплаты не было. С момента составления указанного договора прошло более трех лет, и возникает вопрос, если действительно квартира ФИО1 была куплена, то почему не была переоформлена. Данный договор купли - продажи квартиры, подписанный сторонами ДД.ММ.ГГГГ считают недействительным, так как на момент подписания данного договора не были соблюдены нормы гражданского права.

Данный договор купли - продажи квартиры не несет никаких описанных в нем юридических последствий с самого момента его заключения. Такой договор, в соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ, является ничтожным.

Продавец ФИО3 не продавала квартиру, а покупатель ФИО1 не покупал. Деньги в сумме 900 000 рублей, согласно договору, он не выплачивал. Такая сделка должна быть аннулирована. В данной квартире на сегодняшний день, как проживала, так и проживает Исаева (Лаханова ) У.Т. со своим мужем. Фактически владеет и распоряжается ею, несет бремя ее содержания и другого жилья у нее нет.

Сделка, совершенная для извлечения прибыли, либо иным корыстным путем может считаться ничтожной.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли - продажи одна сторона (продавец), обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 485 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли - продажи, либо другим условиям договора выполнить указанные условия.

Сам факт передачи квартиры по договору купли - продажи фактически не исполнен, и сведений в ЕГРН на ФИО1 не имеется. Сама же ФИО2 в указанной квартире проживает и оплачивает коммунальные услуги.

Согласно ст. 169 ГПК РФ, сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности ничтожна.

В соответствии с ч. 2 ст. 166 ГК РФ, оспариваемая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Также сомнения и возникают и относительно договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Арендодатель ФИО1, которому квартира не принадлежит сдает в аренду квартиру ФИО2, которая является собственницей.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ: Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В соответствии со ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при.той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по искк потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом..

Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

На основании изложенного, в соответствии со ст. ст. 166, 167, 178, 179 ГК РФ и 55 ГПК РФ, просила признать недействительным договор купли - продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в простой письменной форме; признать недействительным догорор аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в простой письменной форме.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал свои исковые требования в полном объеме и просил их удовлетворить, встрченые исковые требования ФИО2 не признал и просил отказать в их удовлетворении, ссылаясь на то, что он продал квартиру ответчику ФИО5 У него был покупатель на данную квартиру, который был готов сразу оплатить сумму наличными, но она его начала просить, чтобы он не продавал квартиру и оставил ее ей. Он ее пожалел, не стал продавать. Она заполнила расписку, при заключении договора купли-продажи, что она ему передала сумму в размере 200 000 руб. Фактически данная сумма ему не была передана. Она его попросила подписать, поскольку у нее имелся долг в банке, он спрашивал у нее, будет ли она после отказываться, но она отрицала, сказала, что не сделает такого. ДД.ММ.ГГГГ она выдала расписку, что она ему должна сумму денег в размере 300 000 <адрес> просила у него в долг сумму в размере 400 000 руб., хотела приобрести каркас, говорила, что в течении года ему возвратит эту сумму, если она будет не в состоянии вернуть ему сумму денег, то вернет ему квартиру. У них была такая условность. Они обратились к нотариусу и при заключении договора он дал ей денежные средства. Сумма была посчитана перед нотариусом и после передана ей. Она обещала расплатиться с ним по данному долгу в течении года, но она так и не вернула ему деньги, также условились, что в случае, если она не сможет возвратить ему деньги, будет выплачивать 2 %. Она его ввела в заблуждение, он ей доверился, оказывается, что она еще и другим людям должна. Он к ней несколько раз звонил, после она перестала выходить с ним на связь, просила подождать, пока она выйдет замуж, он подождал, в итоге она вышла замуж, но денег так и не вернула. Она говорит о том, что о признании договоров недействительными, но расписки были подписаны ею, собственноручно заполнены. Она сама передала ему все документы на квартиру, сказала, что квартира принадлежит ему, говорила, что будет ему выплачивать ежемесячно 8 300 р. и в течении года 100 000 <адрес> составили договор. За год она заплатила, после начала скрываться и не выплатила деньги за 2-3 года. Оригиналы документов на квартиру, в том числе технический паспорт, зеленка, договора купли-продажи, все документы находятся у него. Он продал эту квартиру ФИО3 в 2016 г. за 1 200 000 <адрес> она ему 800 000 руб. по ипотеке через банк, после он ее познакомил с его другом, ныне покойным Бахмудом, в <адрес>, она поехала к нему, осталась на 2-3 дня, он отдал ей 100 000 <адрес> сумма должна была быть ему перечислена. И по итогу она ему выплатила чуть больше 900 000 <адрес> по сумме составлял 300 000 руб. В связи с этим ранее обращался в суд с заявлением о выплате суммы долга, она тогда предъявила фиктивную расписку, потом призналась, сказала, что должна ему 300 000 руб., и в случае невозврата 10%. Это все происходило в 2019 году. В тот год в декабре месяце она начала просить сумму в размере 400 000 руб. В случае невозврата, говорила, что вернет ему квартиру. Несмотря на то, что она не вернула 300 000 руб., он выдал ей еще 400 00 руб., так как она начала его просить. Он ей поверил и отдал в декабре еще 400 000 руб. и оформил с ней договор займа. Оригиналы документов на квартиру ФИО3 сама ему передала у нотариуса, когда они оформляли договор займа, а договор купли-продажи она сама составила. Он знал, что квартира находится в ипотеке, думал, что сам выплатит ее задолженность, но она не говорила, что срок ипотеки до 2036 года, она его обманывала, говорила, что осталось немного оплатить. На какой срок квартира в ипотеку была выдана банком, ему не известно, она не говорила об этом. И сумма остатка ипотеки ему не была известна. Он зная, что квартира находилась в ипотеке, решил ее приобрести, так как сам планировал за нее расплатиться. Он не ставил вопрос об освобождении квартиры так как ФИО3 просила его подождать. В 2020 году еще состоялся разговор, но он не выселил ее, потому что проявил гуманность. Так продолжалось год после она перестала выходить на связь. С 2021 года по 2023 год он с ней бесед не имел. С учетом того, что ФИО3 ему должна, сумма по стоимости квартиры и вышла. Они не оценивали квартиру по договору купли-продажи. До подписания договора они ничего не обговаривали, так как он ей ничего не должен был, она ему должна осталась сумму. Они условия договора купли-продажи не согласовывали до его подписания, все было указано поверхностно. Поэтому он обратился в суд. Он ей же сдает квартиру в аренду, так как она ему так сказала. Он согласился. С целью погашения перед ним долга, он ей выдал сумму в размере 400 000 руб. Указанную в договоре аренды сумму – 8 300 руб. ФИО3 ни за один месяц ему не выплатила, она сама составила этот договор. Сумму в размере 100 000 руб., в качестве арендной платы она ему вернула когда он отдал ей в долг 400 000 руб. Она сама ему так предложила. На сегодняшний день, по его мнению, ФИО3 ему должна 1 200 000 руб. После этого прошло еще полгода. Он их не посчитал. Расчет производил тот, кто составлял иск для него. Он согласен с указанными процентами. Когда он продал квартиру он получил от ФИО3 100 000 руб. и 800 000 руб. от Банка получил. Ему было известно, что квартира находится в ипотеке. Каким образом, он заключил договор купли-продажи квартиры в 2019 году, зная о том, что квартира находится в залоге по ипотеке, и что она принадлежит банку на время действия договора ипотеки, объяснить не может, ФИО3 ему дала этот договор, и он его подписал. Он хотел сам выплатить остаток ипотеки, но эти условия они в договоре купли-продажи квартиры не указали. В 2019 году право собственности на данную квартиру он не зарегистрировал, потому что она была в ипотеке. Он с ФИО4 (Исаевой ) У.Т. не заключал договор купли-продажи квартиры, она принесла, и он подписал этот договор купли-продажи. Подпись в договоре принадлежит ему. При заключении данного договора указанная в нем сумма в размере 900 000 руб. им не оплачивалась, так как учитывая то, что он ей отдавал сумму в долг, и с учетом процентов, сумма в таком размере и получалась, но это в этом догоовре купли-продажи или в ином договоре ими не указано. Каким образом, зная, что данная квартира ему не принадлежит, он заключил договор аренды квартиры с ФИО5 пояснить не может, она так хотела, они и заключили этот договор. Это его ошибка. Он не вник. Поверил ее словам. По договору займа на 400 000 руб., ФИО3 ему деньги не вернула. Она должна была оплатить ему 300 000 руб. еще до заключения договора. Она ему 100 000 руб. не возвратила, она ему ничего не оплатила. До этого договора она должны была ему 300 000 руб. В договоре купли-продажи от 2016 года стоимость квартиры была указана в размере 900 000 руб., но между ними была заключена устная договоренность в сумму 1 200 000 руб.

Ответчик ФИО3, будучи надлежащим образом извещена о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, не сообщила суду о причинах неявки, не просила об отложении дела на другой срок или рассмотрении дела в ее отсутствие, обеспечив явку в судебное заседание своего представителя в лице адвоката Раджабовой З.А., которая сообщила, что «ФИО5 извещена надлежащим образом, не может явиться в суд ввиду ее нахождения на соболезнованиях по случаю смерти сестры отца, в том числе она прошла лечение в больнице, просит рассмотреть данное гражданское дело в свое отсутствие, с участием нее, как представителя».

Представитель ответчика ФИО5 по доверенности Раджабова З.А. в судебном заседании исковые требования ФИО1 к ФИО5 не признала и просила отказать в их удовлетворении, удовлетворив их встречные исковые требования по указанным во встречном исковом заявлении основаниям, дополнительно пояснив, что ее доверитель ФИО2 говорит, что на самом деле между истцом ФИО1 и ею имелись долговые обязательства в размере 400 000 руб., согласно договору займа. На самом деле квартира была куплена ответчиком ФИО2 по договору купли-продажи, в которой была указана сумма по стоимости квартиры в размере 950 000 р., из них 800 000 р. ею были выплачены через ПАО Сбербанк по ипотеке, 100 000 р. она отдала ему наличными, ей оставалось только выплатить сумму за мебель, которая им была оставлена в квартире. В 2018 году он предъявлял к ФИО3 исковые требования, и имеется, вынесенное под председательством судьи Избербашского городского суда РД Исаева И.М., решение, где требования ФИО1 к ФИО3 о взыскании долга по расписке, взыскании морального вреда и судебных расходов, были удовлетворены частично. Было взыскано с ФИО3 в пользу ФИО1 55 500 руб. и 1685 руб. по оплате госпошлины. В остальной части иска ему было отказано, потому что истец не смог в тот раз доказать те обстоятельства, о которых он говорит и на сегодняшний день тоже. Относительно договора купли-продажи и тех денег, которые он предъявляет к взысканию по расписке в размере 300 000 р., 100 000 р. не имеют никакого значения. Квартира на сегодняшний день принадлежит ФИО2 на праве собственности. Данная квартира находится согласно ипотечному кредиту в залоге у банка. При таких обстоятельствах заключить договор купли-продажи квартиры никак не представляется возможным, поскольку эта квартира находится в обременении. Она выплачивает ипотеку, Даже, если она на протяжении месяца не оплачивает, то в следующем месяце вместе с процентами она вносит сумму, причем в полном объеме. Она ей отправляла чеки по оплате ипотеки. Между истцом и ответчиком, как она понимает, сложились не плохие отношения, поскольку истцом предоставлена ей сумма денег в размере 400 000 р. под %, полагая, что она ему их будет возвращать. 400 000 р. она не отрицает эту сумму. Она говорит, что получила эту сумму и подписала договор аренды. С ее слов ей известно, что истец приходил к ней, приносил с собой документы, она на тот момент находилась в состоянии беременности, у нее случился выкидыш, она их подписывала. Толком не понимая, что подписывает. Она думала, что подписывает договор займа. В итоге, выяснилось, что это были договора аренды и купли-продажи. У нее копий не осталось, самих договоров нет. Она не собиралась продавать квартиру, поскольку она в настоящее время оплачивает коммунальные услуги, проживает в ней, она находится в собственности ее доверительницы, она оплачивает ипотеку. С учетом изложенного просят признать договор аренды недействительным, поскольку, лицо, не являющееся собственником данной квартиры, не может передать ее в аренду собственнику квартиры. Он приходил постоянно с пакетом документов, просил подписать, она, полагая, что должна ему определенную сумму денег, доверившись ему, подписывала их. Он не давал ей возможности с документами ознакомиться, показывал только то, где ей необходимо было подписаться. В договоре не соблюдены нормы ГК РФ. Не указано, кто и кому, в каком размере сумму денег должен, не указано, во сколько оценена данная квартира, на квартире имеется обременение, она не имеет фактически права ее даже продавать. На основании изложенного, считает что, не являясь собственником, он не мог передать данную квартиру в аренду. Из исковых требований следует, что он расчитал сумму процентов, и считает, что квартира принадлежит ему, но с данными требованиями они не согласны, поскольку они не основаны на законе. Сам договор купли-продажи написан очень мелким шрифтом, ФИО5 говорит, что она его даже не читала. Она говорит, что он ей сказал, чтобы она расписалась, она это и сделала, но не понимала, что именно подписывала. Она говорила, что зная, что должна ему сумму в размере 400 000р. и проценты, она подписывала представляемые им документы. Она не понимала, почему он ходит с документами, просит постоянно что-то подписать. Ознакомиться с ними, он не давал.

Третьи лица ПАО «Сбербанк», Управления Росреестра по РД, Избербашского ГОСП УФССП России по РД, будучи надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, не сообщили суду о причинах их неявки, не просили об отложении дела на другой срок или рассмотрении дела в их отсутствие.

Ввиду изложенного, дело в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, рассмотрено судом в отсутствие ответчика ФИО5 и представителей третьих лиц ПАО «Сбербанк», Управления Росреестра по РД, Избербашского ГОСП УФССП России по РД.

Выслушав объяснения истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2 по доверенности Раджабовой З.А., исследовав письменные доказательства дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждается Договором купли-продажи объекта недвижимости с условием о рассрочке платежа с использованием средств ипотечного кредита (возникновение в силу закона) и передаточным актом от 03.03.2016г., заключенными между ФИО3 (покупатель) и ФИО1 (продавец), ФИО3 купила у ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: РД, <адрес>, ул. <адрес>, 15 А, <адрес>, общей площадью 35,1 кв.м., за 950 000 руб., из которых 142 500 руб. – собственные средства ФИО3 (15% от стоимости) и 807 500 руб. – кредитные средства (85% стоимости) квартиры, предоставленные в соответствии с Кредитным договором № от 03.03.2016г., заключенным между ПАО Сбербанк и ФИО3 на срок 240 месяцев, то есть, до ДД.ММ.ГГГГ.

Зачисление на счет ФИО1 кредитных средств за квартиру в сумме 807500 руб. подтверждается Платежным поручением № от 05.04.2016г.

Факт передачи ФИО1 ФИО3 оговоренного аванса в сумме 142 500 рублей подтверждается нотариально удостоверенной Распиской ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ

Право собственности на купленную квартиру ФИО3 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ и с этого времени квартира, согласно Закладной от ДД.ММ.ГГГГ находится в залоге (обременено ипотекой в силу закона) ПАО Сбербанк.

Согласно справке ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ задолженность ФИО2 по Кредитному договору № от 03.03.2016г. составляет 1 012 129,16 рублей, то есть ипотека на день рассмотрения дела не погашена, и обременение квартиры не снято.

Вместе с тем, как усматривается из настоящего искового заявления ФИО1 «ДД.ММ.ГГГГ он продал ФИО3 свою <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> «а», за 1 200 000 руб. За указанную квартиру она не полностью расплатилась, о чем свидетельствуют ее письменные расписки. Так, из расписки от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что ФИО3 должна ему 443000 руб. за купленную квартиру и обязуется выплатить в течение 2016 года, а часть из них - 200 000 руб. выплатить до конца августа 2016 г.».

При этом, указанные доводы ФИО1 уже были предметом судебного разбирательства по гражданскому делу Избербашского городского суда РД № по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании долга по расписке, судебных расходов и компенсации морального вреда, по результатам рассмотрения которого решением Избербашского городского суда РД от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в рамках правоотношений, связанных с покупкой ФИО3 у ФИО1 спорной квартиры «ФИО3 на счет ФИО1 было перечислено и передано в счет уплаты долга всего 1 187 500 (807 500 + 240 000 + 100 000 + 10 000 + 10 000 + 20 000) руб. Исходя из чего задолженность ФИО3 перед ФИО1 составляет, согласно расчету, произведенному судом - 55 500 (1 243 000- 1 187 500) руб….», в связи с чем указанная сумма была взыскана с ФИО3 в пользу ФИО1

Указанное решение Избербашского городского суда РД № от ДД.ММ.ГГГГ сторонами обжаловано не было и вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, разъяснениями п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О судебном решении», обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 2 статьи 209 ГПК РФ после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. При этом в качестве единого способа опровержения (преодоления) преюдиции во всех видах судопроизводства должен признаваться пересмотр судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам.

Как следствие, не допускается оспаривание установленных вступившим в законную силу судебным постановлением обстоятельств, равно как и повторное определение прав и обязанностей стороны спора (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П).

Ввиду изложенного суд признает несостоятельными доводы истца ФИО14, в части того, что «Так как ответчик ФИО3 просрочила выплату долга, на указанную сумму набежали проценты, она предложила ему выкупить у нее квартиру, купленную у него же, за 900 000 руб., с чем он согласился».

Вместе с тем, из представленного истцом ФИО1 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, составленного в простой письменой форме, между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) следует, что продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить недвижимость, находящуюся по адресу: Россия, <адрес> «А», <адрес>., общей площадью 35,1 кв.м. Цена отчуждаемой недвижимости определена соглашением сторон и составляет 900 000 руб. При этом, указано, что до заключения настоящего Договора вышеуказанная недвижимость никому не продана, под арестом или запрещением не состоит, скрытых дефектов не имеется.

Вместе с тем, в соответствии с ч.1 ст. 549, ст. 550 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен также предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным

При этом, согласно положениям ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как усматривается из договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, существенные условия данного договора в части формы и содержания, о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, его площади, месте расположения и цене отчуждаемой квартиры согласованны сторонами. Вместе с тем, доказательств исполнения договора продажи недвижимости сторонами, а именно, доказательств передачи денег покупателем – ФИО1 продавцу – ФИО5, передачи продавцом покупателю квартиры во исполнение условий договора купли-продажи квартиры истцом ФИО1, в условиях состязательности процесса и равноправия сторон суду в соотвествии с требованиями ст.ст. 12, 55, 56, 60 ГПК РФ, суду не представлено. Напротив, из показаний истца ФИО1 в судебном заседании следует, что договор купли-продажи квартиры между ним и ФИО3 не был заключен, указанная в договоре стоимость квартиры – 900 000 руб. им ФИО3 не выплачивалась, так как ФИО3 должна была ему деньги в сумме равной стоимости квартиры, и квартира фактически ФИО3 ФИО1 не передавалась, акт приема-передачи не составлялся, квартира по настоящее время находится в пользовании ответчика ФИО3, которая, якобы сама составила и дала ему подписать этот договор купли-продажи квартиры. Помимо этого, при подписании указанного договора истец ФИО1, знал о нахождении квартиры в ипотеке (залоге) в пользу ПАО Сбербанк, но согласие Банка на отчуждение квартиры, находящейся у него залоге стороны не получали, ФИО1 рассчитывал сам погасить ипотеку. Ответчик ФИО3 в лице своего представителя Раджабовой З.А. исковые требования ФИО1 об обязании государственного регистратора совершить на основании указанного договора действия по государственной регистрации перехода права собственности на <адрес> РД не признала, ссылаясь на то, что ответчик ФИО3 квартиру истцу ФИО1 не продавала, подписала договор по требованию ФИО1, который постоянно ходил к ней с документами, так как у них имелись долговые правоотношения, основанные на договоре займа от ДД.ММ.ГГГГ, по которому она получила от истца 400 000 рублей под проценты.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования.

В соответствии со ст. 1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости), по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с ч.ч. 1,2 ст. 37 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости), имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

В силу ст. 39 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (недвижимости), при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: -признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; - досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

В соответствии с ч. 1 ст. 347 ГК РФ, с момента возникновения залога залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя, в соответствии со ст. 301 ГК РФ,

С учетом изложенного, установленных судом и указанных выше обстоятельств, связанных с составлением договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО5 об обязании государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ, и удовлетворении встрченых исковых требований ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, так как он был заключен сторонами с нарушением указанных выше норм ГК РФ и ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (недвижимости), и является оспоримой.

В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении искоых требований ФИО1 к ФИО5 о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РД, <адрес>А, <адрес>, и удовлетворении встречных исковых требований ФИО5 к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи указанной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

В части исковых требований ФИО1 о взыскании с ФИО5 на основании расписки от ДД.ММ.ГГГГ и договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, расположенной по адресу: РД, <адрес>А, <адрес>, задолженности по арендной плате за 2020, 2021 и за 11 месяцев 2022 года в сумме 290 900 руб. (100 000 руб. за 2020 г., и по 8300 руб. за ДД.ММ.ГГГГ, 2022 г.) и встречных исковых требований ФИО5 о признании недействительным договора аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со ст. 650 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. При этом, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем, как установлено судом и подтверждается материалами дела, истец ФИО1, указанный в качестве арендодателя в договоре аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, не являлся собственником квартиры, тогда как ответчик ФИО5, напротив с ДД.ММ.ГГГГ является собственником указанной квартиры; письменные договоры аренды квартиры за 2020 г. и 2022 г. истцом суду не представлены; из приложенного к исковому заявлению договора аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что "..арендная плата в размере 100 000 руб. ФИО3 внесена при подписании указанного договора на год вперед и на момент заключения указанного договора квартира не находится …под залогом..", также при составлении данного договора сторонами не получено согласие залогодержателя ПАО Сбербанк, что в соответствии с указанными выше нормами закона, свидетельствует о недействительности договора аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО5 о взыскании задолженности по арендной плате за 2020, 2021 и за 11 месяцев 2022 года в сумме 290 900 руб. (100 000 руб. за 2020 г., и по 8300 руб. за ДД.ММ.ГГГГ, 2022 г.), и удовлетвоении встречных исковых требований ФИО5 к ФИО1 о признании недействительным договора аренды квартиры от 01.01.2021г.

В части исковых требований ФИО1 к ФИО5 о взыскании задолженности по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 752 005,48 руб., из которых: 400 000 руб. - основной долг; 288 000 руб. – проценты за пользование денежными средствами (8000x36); 64005.48 руб. - проценты за просрочку возврата суммы займа по ч.1 ст. 395 ГК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В соответствии со ст. 808 ГК РФ, договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.

В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

В соответствии со ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов за пользование займом их размер определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Размер процентов за пользование займом может быть установлен в договоре с применением ставки в процентах годовых в виде фиксированной величины, с применением ставки в процентах годовых, величина которой может изменяться в зависимости от предусмотренных договором условий, в том числе в зависимости от изменения переменной величины, либо иным путем, позволяющим определить надлежащий размер процентов на момент их уплаты.

При отсутствии иного соглашения проценты за пользование займом выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа включительно.

Размер процентов за пользование займом по договору займа, заключенному между гражданами или между юридическим лицом, не осуществляющим профессиональной деятельности по предоставлению потребительских займов, и заемщиком-гражданином, в два и более раза превышающий обычно взимаемые в подобных случаях проценты и поэтому являющийся чрезмерно обременительным для должника (ростовщические проценты), может быть уменьшен судом до размера процентов, обычно взимаемых при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Денежные обязательства, их исполнение должны подтверждаться только письменными доказательствами.

Согласно ч.1 ст. 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.

Согласно Договору займа <адрес>9 от ДД.ММ.ГГГГ, который удостоверен нотариусом <адрес> Республики Дагестан ФИО15 и зарегистрирован в реестре за №-н/05-2019-1-1175, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., получила от ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., деньги в сумме 400 000 (четыреста тысяч) рублей, на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Деньги, согласно договору, были переданы до подписания договора. Данное обстоятельство также подтверждается рукописной Распиской ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, которой она подтверждает получение от ФИО1, 400 000 рублей, которые она обязалась вернуть в срок до ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 5 указанного договора займа ФИО3 в течение срока действия договора обязалась не позднее с ДД.ММ.ГГГГ выплачивать проценты в размере 2% ежемесячно от основной суммы долга, т.е. исчислять от 8000 рублей ФИО1 от суммы займа.

Помимо этого, согласно п. 8 Договора, стороны согласовали, что в случае просрочки возврата суммы займа ФИО3 обязуется выплатить ФИО1 проценты за просрочку возврата суммы займа в размере, предусмотренном п. 1 ст. 395 ГК РФ, со дня, когда сумма займа должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных п. 1 ст.809 ГК РФ.

Таким образом, судом установлено, что между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3 был заключен договор займа и имели место долговые обязательства в связи с займом на 400 000 руб.

В материалах дела сведений об исполнении ответчиком ФИО3 условий договора займа и возврате истцу ФИО1 в оговоренный в договоре срок или по истечении указанного срока, и на день рассмотрения настоящего гражданского дела в материалах дела отсутствуют.

Ответчик ФИО3 и ее представитель адвокат Раджабова З.А., в условиях состязательности процесса и равноправия сторон, в соответствии с требованиями ст.ст. 12, 55, 56, 57, 60 ГПК РФ, допустимых, относимых доказательств возвращения истцу ФИО1 взятых в долг денежных средств и оговоренных процентов, суду также не представили.

Представитель ответчика ФИО3 в лице адвоката Раджабовой З.А. факт заключения договора займа между сторонами, условия данного договора и факт неисполнения ответчиком ФИО3 указанного договора и невозврата ФИО1 заемных денежных средств и процентов за пользование денежными средствами, в судебном заседании не оспаривала, ссылаясь на то, что «…ФИО5 договор займа от ДД.ММ.ГГГГ признает полностью, обязуется выплатить полученную сумму в размере 400 000 руб., получение денежной суммы ее доверительница не отрицает..».

Вместе с тем, исковые требования ФИО1 о взыскании основного долга по договору займа в сумме 400 000 руб., процентов за пользование денежными средствами в соответствии со ст. 809 ГК РФ в сумме 288 000 руб., процентов за просрочку возврата займа 64 005,48 руб., всего 752 005,48 руб. не признала и просила отказать в их удовлетворении в связи с истечением срока исковой давности, ссылаясь на то, что «…договор займа заключен в 2019 г., и с его слов установлено, что с момента составления этого документа денежные средства ему не выплачивались, в настоящее время уже 2023 год, то есть срок исковой давности по данному договору истек».

Рассматривая заявление представителя ответчика ФИО3 по доверенности адвоката Раджабовой З.А. о применении срока исковой давности к исковым требованиям о взыскании задолженности по договору займа, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно положению ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как разъяснено в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В соответствии с п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" и п. 3 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, при исчислении сроков исковой давности по требованиям о взыскании просроченной задолженности по кредитному обязательству, предусматривающему исполнение в виде периодических платежей, суды применяют общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ), который подлежит исчислению отдельно по каждому платежу со дня, когда кредитор узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

В рассматриваемом случае договором займа предусмотрено возвращение заемных средств частями, а именно, основной долг должен был быть возвращен ответчиком ФИО3 истцу ФИО1 в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а проценты за пользование денежными средствами в соответствии со ст. 809 ГК РФ, ежемесячно с ДД.ММ.ГГГГ

В суд с исковым заявлением ФИО1 обратился ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующим штампом вх. №.

Следовательно, по всем платежам (возврат основного долга – до ДД.ММ.ГГГГ, исковая давность с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; возврат процентов по ст. 809 ГК РФ – с ДД.ММ.ГГГГ, ежемесячно (срок исковой давности по каждому платежу с (ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), сроки исковой давность, вопреки доводам представителя ответчика Раджабовой З.А., истцом ФИО1 при обращении в суд с настоящим иском не пропущены, а исчисление представителем ответчика Раджабовой З.А. срока искового заявления от даты договора займа, то есть, от ДД.ММ.ГГГГ, не основано на законе.

Согласно представленным истцом ФИО1 расчетам, последний просит взыскать по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ с ответчика ФИО3 в его пользу основной долг в размере 400 000 рублей, проценты за пользование кредитом в соответствии со ст. 809 ГК РФ в сумме 288 000 (400000руб.х2%ежемесячно)х36 мес.) руб., процентов за просрочку возврата займа 64 005,48 руб., всего 752 005,48 руб.

Проверив расчеты истца ФИО1, суд признает их арифметически правильными, и соответствующими условиям договора займа.

Вместе с тем, в силу положений ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 ст. 10 ГК РФ, названной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2).

П. 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

Сама по себе возможность установления размера процентов на сумму займа в соответствии со ст. 809 ГК РФ, по соглашению сторон не может рассматриваться как нарушающая принцип свободы договора, в том числе во взаимосвязи со статьей 10 ГК РФ о пределах осуществления гражданских прав.

Принцип свободы договора, сочетаясь с принципом добросовестного поведения участников гражданских правоотношений, не исключает обязанности суда оценивать условия конкретного договора с точки зрения их разумности и справедливости, учитывая при этом, что условия договора займа, с одной стороны, не должны быть явно обременительными для заемщика, а с другой стороны, они должны учитывать интересы кредитора как стороны, права которой нарушены в связи с неисполнением обязательства.

Таким образом, встречное предоставление не может быть основано на несправедливых договорных условиях, наличие которых следует квалифицировать как недобросовестное поведение, и не должно приводить к неосновательному обогащению одной из сторон либо иным образом нарушить основополагающие принципы разумности и добросовестности, что предполагает соблюдение баланса прав и обязанностей сторон договора. Условия договора не могут противоречить деловым обыкновениям и не могут быть явно обременительными для заемщика (Определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 16-КГ17- 1, Определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГг. №-КГ16-2; Определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГг. №-КГ19-66, др).

Согласно ч. 5 ст. 809 ГК РФ, размер процентов за пользование займом по договору займа, заключенному между гражданами, в два и более раза превышающий обычно взимаемые в подобных случаях проценты и поэтому являющийся чрезмерно обременительным для должника (ростовщические проценты), может быть уменьшен судом до размера процентов, обычно взимаемых при сравнимых обстоятельствах.

Размер процентной ставки в 24 (2х12) % годовых, оговоренная в договоре займа от ДД.ММ.ГГГГ, более чем в 3 раза превышает размер ключевой ставки Банка РФ, которая согласно Информационному сообщению Банка России от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на день заключения договора составлял 6,25% годовых, а на день рассмотрения дела – 7,5% (Информационное сообщение Банка России от ДД.ММ.ГГГГ), в связи с чем, имеются основания для признания оговоренных в договоре процентов – 2% ежемесячно (24% годовых) ростовщическими и квалифицировать это злоупотреблением правом заимодавца.В виду изложенного, суд полагает необходимым в соответствии с ч. 5 ст. 809 ГК РФ, снизить установленный в договоре займа размер процентов за пользование займом до двукратного размера ключевой ставки, действующей в момент рассмотрения дела, в размере 15 (7,5х2) % годовых, и взыскать с ответчика ФИО3 в пользу ФИО1 основную сумму долга в размере 400 000 рублей, проценты за пользование займом в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 175 890,41 (821,92 руб. (400 000 руб. ? 5дн. (с ДД.ММ.ГГГГ по 31.12.20219)/ 365дн. в году ? 15%)+60000 руб. (400 000 руб.? 366 дн. (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ/ 366 дн. в году ? 15%)+ 115068,49 руб. (400 000 руб. ? 700 дн. / 365 дн. в году (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) ? 15%) рублей.

Также с ответчика ФИО3 в пользу истца ФИО1 в связи с просрочкой возврата займа, в соответствии с п. 8 Договора подлежат взысканию проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, за просрочку возврата займа за указанный истцом период времени (на день подготовки и подачи иска в суд) с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 63 561,64 рублей.

Период просрочки

Ставка

Формула

Проценты

с

по

дней

ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ

80

4,25

400 000,00 ? 80 ? 4.25% / 365

3 726,03 р.

ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ

35

4,50

400 000,00 ? 35 ? 4.5% / 365

1 726,03 р.

ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ

50

5,00

400 000,00 ? 50 ? 5% / 365

2 739,73 р.

ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ

41

5,50

400 000,00 ? 41 ? 5.5% / 365

2 471,23 р.

ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ

49

6,50

400 000,00 ? 49 ? 6.5% / 365

3 490,41 р.

ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ

42

6,75

400 000,00 ? 42 ? 6.75% / 365

3 106,85 р.

ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ

56

7,50

400 000,00 ? 56 ? 7.5% / 365

4 602,74 р.

ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ

56

8,50

400 000,00 ? 56 ? 8.5% / 365

5 216,44 р.

ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ

14

9,50

400 000,00 ? 14 ? 9.5% / 365

1 457,53 р.

ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ

42

20,00

400 000,00 ? 42 ? 20% / 365

9 205,48 р.

ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ

23

17,00

400 000,00 ? 23 ? 17% / 365

4 284,93 р.

ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ

23

14,00

400 000,00 ? 23 ? 14% / 365

3 528,77 р.

ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ

18

11,00

400 000,00 ? 18 ? 11% / 365

2 169,86 р.

ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ

41

9,50

400 000,00 ? 41 ? 9.5% / 365

4 268,49 р.

ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ

56

8,00

400 000,00 ? 56 ? 8% / 365

4 909,59 р.

ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ

81

7,50

400 000,00 ? 81 ? 7.5% / 365

6 657,53 р.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, третьим лицам, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО Сбербанк, Изберскому ГОСП УФССП РФ по РД, Управлению Росреестра по РД о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и взыскании долга по договору займа, в части взыскания долга по договору займа в сумме 639 452,05 (400 000 + 175 890,41 + 63561,64) рублей, а в остальной части иска полагает необходимым отказать.

В силу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, к которым в том числе относятся расходы по оплате государственной пошлины.

Поскольку исковые требования истца ФИО1 к ФИО3 о взыскании долга по договору займа подлежат удовлетворению в части взыскания 639 452,05 руб., с ответчика ФИО5 в пользу истца ФИО1 также подлежит взысканию государственная пошлина, пропорционально удовлетворенной части иска, в размере 9595 рублей.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО5 в части взыскания долга по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 639 452,05 руб., расходов на оплату государственной пошлины в размере 9 595 рублей, всего в сумме 649 047,05 (639 452,05 + 9 595) рублей, а в остальной части иска, отказать. Встречные исковые требования ФИО5 к ФИО1 о признании недействительными договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и договора аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворить.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 98,101, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2, третьим лицам, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО Сбербанк, Изберскому ГОСП УФССП РФ по РД, Управлению Росреестра по РД о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, взыскании задолженности по арендной плате и долга по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1 042 905,48 рублей, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> Дагестанской АССР, паспорт серии 82 21 №, выдан ДД.ММ.ГГГГ МВД по РД, код подразделения 050-005, зарегистрированной и проживающей по адресу: РД, <адрес>, ул. <адрес>-А, <адрес>, в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> Дагестанской АССР, паспорт серии 82 14 №, выдан ДД.ММ.ГГГГ МРО УФМС России по РД в <адрес>, код подразделения 050-007, зарегистрированного и проживающего по адресу: РД, <адрес>, долг по договору займа <адрес>9 от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 639 452,05 рублей и расходы на оплату государственной пошлины в сумме 9 595 рублей, всего 649 047 (шестьсот сорок девять тысяч сорок семь) рублей 05 (пять) копеек.

В остальной части исковых требований ФИО1 к ФИО2, отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании недействительными договора купли-продажи квартиры и договора аренды квартиры, удовлетворить.

Признать недействительными: договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, общей площадью 35,1 кв.м., с кадастровым номером 05:49:000012:295, расположенной по адресу: РД, <адрес>, ул. <адрес>-А, <адрес>, заключенный между ФИО3 и ФИО1,; договор от ДД.ММ.ГГГГ аренды квартиры, расположенной по адресу: РД, <адрес>, ул. <адрес>-А, <адрес>, заключенный между ФИО3 и ФИО1

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховном Суде Республики Дагестан в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, через Избербашский городской суд РД.

Судья Н.М. Нурбагандов Мотивированное решение

составлено ДД.ММ.ГГГГ.