Судья Молчанова Н.В. УИД 16RS0042-03-2022-000565-42

дело № 33 - 11662/2023

дело № 2 – 2404/2022

учёт № 186г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 сентября 2023 года город Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Плюшкина К.А.,

судей Камалова Р.И. и Никулиной О.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гайнутдиновым М.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Никулиной О.В. гражданское дело по апелляционным жалобам представителя ответчиков – обществ с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «КОМ» и «КОМ-Металлургия» - ФИО1, третьих лиц ФИО2, ФИО5 и ФИО4 на решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 22 июля 2022 года, которым с учётом исправления описки постановлено:

иск ФИО6 к ООО «КОМ» и ООО «КОМ-Металлургия» о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по нему и неосновательного обогащения удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды ....-А от 1 июня 2013 года, заключённый между ИП ФИО3 и ООО «КОМ».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КОМ» в пользу ФИО6 задолженность по договору аренды помещения ....-А от 1 июня 2013 года за период с 1 января 2019 года по 30 июня 2020 года в сумме 245 084 рубля, за период с 1 июля 2020 года по 1 января 2022 года в сумме 42 000 рублей, неустойку за период с 16 августа 2020 года по 15 февраля 2022 года в сумме 15 000 рублей, неустойку, начисленную на сумму долга 42 000 рублей, из расчёта 1% от суммы долга за каждый день просрочки за период с 16 февраля 2022 года по день исполнения обязательства, неосновательное обогащение за период с 1 июля 2020 года по 31 декабря 2021 года в сумме 686 536 рублей, а также расходы на оплату государственной пошлины в сумме 13 076 рублей.

Взыскать с ООО «КОМ» в бюджет муниципального образования город Набережные Челны государственную пошлину в сумме 310 рублей 20 копеек.

В удовлетворении иска в части взыскания неустойки в большей сумме отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и отзыва на них, выслушав представителя ООО «КОМ» адвоката ФИО11, представителя ООО «КОМ-Металлургия» ФИО12, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО6 обратилась в суд с иском к ООО «КОМ» о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по нему и неосновательного обогащения.

В обоснование своих требований истица указала, что ФИО3, приходившийся ей отцом, владел на праве собственности недвижимым имуществом: нежилым помещением цеха ДВ 50 0 площадью 1721,3 кв. м с кадастровым номером ...., расположенным по адресу: город Набережные Челны, район БСИ, территория УПТК; нежилым помещением цеха площадью 2408,9 кв. м с кадастровым номером ...., расположенным там же. Указанные помещения являются смежными, находятся в одном корпусе, объединены в единый объект.

17 июля 2020 года ФИО3 умер. Истица приняла наследство в виде 1/8 доли в праве собственности на нежилые помещения.

Между ФИО3 и ООО «КОМ» был заключён договор аренды ....-А от 1 июня 2013 года, предметом которого является нежилое помещение цеха ДВ 500, площадью 1721,3 кв. м. Согласно дополнительному соглашению .... к договору аренды плата по нему составляет 120 491 рубль за один месяц, внесение арендной платы осуществляется не позднее 15 числа месяца, следующего за расчётным (пункт 3.3). К истице и третьим лицам по делу перешли права арендодателя по указанному договору аренды в момент открытия наследства 17 июля 2020 года. Ответчик был уведомлён истицей о правопреемстве на стороне арендодателя письмом от 28 сентября 2021 года. Письмом .... от 6 октября 2021 года ответчик подтвердил намерение погасить имевшуюся задолженность по арендной плате. По состоянию на 24 января 2022 года задолженность ответчика перед истицей по договору аренды составляла 271 104 рубля.

Истица указывала, что поскольку нежилые помещения являются смежными, не имеют выраженных границ, объединены в одно помещение со свободным перемещением по всей площади, ответчик фактически использует оба помещения, так как на этих площадях установлена и используется технологическая линия литейного производства. Кроме того в помещении площадью 2408,9 кв. м размещены и складируются станки, оборудование, готовая продукция литейного производства ответчика. Заключением эксперта .... от 10 декабря 2021 года подтверждается фактическое пользование ответчиком указанным помещением. В связи с отсутствием между собственниками этого помещения и ответчиком договора аренды на стороне последнего возникло неосновательное обогащение в сумме 686 536 рублей, рассчитанное по среднерыночной стоимости аренды.

28 сентября 2021 года истица направила ответчику требование о погашении задолженности по договору аренды, а 30 октября 2021 года – о его расторжении.

С учётом уточнения первоначально заявленных требований истица просила расторгнуть договор аренды, взыскать по нему задолженность за период с 1 января 2019 года по 30 июня 2020 года в сумме 245 084 рубля, за период с 1 июля 2020 года по 1 января 2022 года в сумме 42 000 рублей, неустойку за период с 16 августа 2020 года по 15 февраля 2022 года в сумме 740 967 рублей, неустойку, начисленную на сумму долга 42 000 рублей, из расчёта 1% от суммы долга за каждый день просрочки за период с 16 февраля 2022 года по день исполнения обязательства, неосновательное обогащение в сумме 686 536 рублей.

Судом к участию в деле сначала в качестве третьего лица, а затем в качестве ответчика было привлечено ООО «КОМ-Металлургия».

При рассмотрении дела судом первой инстанции представитель истицы ФИО13 уточнённые исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «КОМ» ФИО1 против удовлетворения иска возражала по доводам письменного отзыва и пояснила, что спорные помещения обществом не используются в силу заключённого договора субаренды № КОМ-19001-А от 1 октября 2019 года.

Представитель ответчика ООО «КОМ-Металлургия» и третьи лица в суд не явились.

Суд первой инстанции, удовлетворив исковые требования частично, принял решение в вышеприведённой формулировке.

В апелляционной жалобе представитель ответчиков просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в иске. Податель жалобы полагает, что, заявляя требование о расторжении договора аренды, истица распоряжается имуществом, находящимся в общей долевой собственности нескольких лиц, которые не имеют намерения прекращать сложившиеся между сторонами арендные правоотношения. В жалобе отмечено, что нарушение условий договора арендатором было устранено им в разумный срок и недостаточно для расторжения договора. Ответчиками оспаривается размер задолженности по арендным платежам, которая подлежит начислению с 17 июля 2020 года, то есть со дня открытия наследства. Податель жалобы указывает, что два спорных помещения воспринимались сторонами договора аренды как одно, и в отсутствие споров об использовании второго помещения с первоначальным арендодателем неосновательное обогащение на стороне ответчиков не возникло. Апеллянт обращает внимание на неверный расчёт суммы неосновательного обогащения и необходимость применения положений части 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В апелляционной жалобе третьи лица просят решение в части расторжения договора аренды отменить, указывая, что после смерти ФИО3 в результате универсального правопреемства спорные объекты недвижимости перешли в долевую собственность его наследников, а на стороне арендодателя в договоре возникла множественность лиц. Податели жалобы полагают, что, являясь владельцами 7/8 долей в праве собственности на нежилые помещения, в отсутствие реально выделенной каждому собственнику доли, а также согласия всех собственников на расторжение договора аренды, у суда не было оснований для его расторжения.

В дополнениях к апелляционной жалобе представители ответчиков повторяют довод о полном погашении задолженности по арендной плате перед истицей, указывают на проведение сверки всех расчётов по договору сплошным методом, которая не подтвердила наличие какого-либо долга. Авторы дополнений отмечают, что истица как собственник части нежилых помещений не исполняет возложенной на неё обязанности по их содержанию, на предложенные ей варианты мирного урегулирования возникшего спора не соглашается, имея единственное намерение – продать свою долю по завышенной цене. В дополнениях содержится ссылка на определение Верховного Суда Российской Федерации, который высказал свою позицию по вопросу разрешения споров между долевыми собственниками.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители ответчиков поддержали жалобу своих доверителей.

Иные участвующие в деле лица, в том числе истица, по повторному вызову в суд не явились, о времени и месте рассмотрения жалоб были извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили и не просили об отложении судебного заседания. Предложение о заключении мирового соглашения путём реального выдела истице доли в спорных нежилых помещениях для её самостоятельного использования при наличии возможности такого выдела истица отклонила, сославшись, как указано в дополнениях к апелляционной жалобе, на нежелание вести самостоятельные поиск арендатора и нести расходы на содержание выделенного ей помещения.

Судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять.

В пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 года .... «О судебной практике по делам о наследовании» разъяснено, что наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом).

В соответствии с частью 1 статьи 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование и т. д.), если они не ограничены в обороте.

В силу части 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно положениям статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Частью 1 статьи 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество (неосновательное обогащение).

Согласно части 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определённое действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определённого действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с абзацем первым статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как указано в части 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу прямого указания части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По делу установлено, что 1 июня 2013 года между ИП ФИО3 и ООО «КОМ» был заключён договор аренды ....-А, согласно которому арендатору во временное владение и пользование предоставлено недвижимое имущество – нежилые помещения цеха ДВ-500 площадью 1721,3 кв. м с кадастровым номером ...., расположенные по адресу: <адрес>, БСИ, <адрес>, 21, - а арендатор принимает имущество в пользование и берёт на себя обязательство своевременно вносить арендную плату. Размер арендной платы за один месяц составляет 400 648 рублей (пункт 3.1), её внесение осуществляется арендатором не позднее 15 числа месяца, следующего за расчётным (пункт 3.3). Арендодатель вправе расторгнуть договор в порядке и случаях, предусмотренных главой 29 и статьёй 619 ГК РФ (пункт 4.2). Арендатор вправе расторгнуть договор в порядке и случаях, предусмотренных главой 29 и статьёй 620 ГК РФ (пункт 4.3).

1 октября 2019 года между ИП ФИО3 и ООО «КОМ» было заключено дополнительное соглашение .... к договору аренды, согласно которому размер арендной платы за один месяц составил 120 491 рубль.

17 июля 2020 года ФИО3 умер.

29 апреля 2021 года истице как наследнице по закону первой очереди были выданы свидетельства о праве на наследство в виде 1/8 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 2408,9 кв. м с кадастровым номером .... и на нежилое помещение площадью 1721,3 кв. м с кадастровым номером 16:52:080201:286, расположенные по адресу: <адрес>, БСИ, этаж .....

Согласно техническому плану нежилые помещения образованы в результате объединения двух помещений.

ООО «КОМ» было уведомлено истицей о правопреемстве на стороне арендодателя письмом от 28 сентября 2021 года.

По расчётам истицы на момент открытия наследства задолженность ответчика по арендной плате перед ней исходя из размера её доли в праве собственности составила 245 084 рубля, которые суд и взыскал.

В обоснование требования о взыскании неосновательного обогащения истица ссылалась на заключение эксперта .... от 10 декабря 2021 года, которым подтверждено фактическое использование ООО «КОМ» помещения площадью 2408,9 кв. м с кадастровым номером .... и определена средняя рыночная стоимость его аренды за период с 1 июля по 31 декабря 2020 года в размере 1 445 340 рублей, то есть 240 890 рублей за один месяц, за период с 1 января по 31 декабря 2021 года – в размере 4 046 952 рублей, то есть 337 246 рублей за один месяц. Истица указывала на отсутствие между ООО «КОМ» и собственниками помещения договора аренды, что и послужило причиной возникновения на стороне ответчика неосновательного обогащения, подлежащего взысканию в пользу истицы с учётом заключения эксперта и размера её доли в общей сумме 686 536 рублей. 28 сентября и 30 октября 2021 года соответственно истица направила ответчику требования о погашении задолженности и о расторжении договора аренды, а также предложение о заключении дополнительного соглашения в случае отказа от расторжения договора и освобождения занимаемого помещения, которое оставлено без ответа.

Суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что ООО «КОМ» доказательств выплаты задолженности по договору аренды не представило, установил её размер и взыскал сумму основного долга, а также неустойку, начисленную за период с 16 августа 2020 года по 15 февраля 2022 года и на будущее время. Неисполнение своих обязательств ООО «КОМ» по договору аренды суд первой инстанции признал существенным нарушением условий договора, в связи с чем удовлетворил и требование о его расторжении. Суд нашёл обоснованным требование истицы о взыскании с ответчика неосновательного обогащения за фактическое пользование им нежилым помещением, в отношении которого договорные обязательства между собственниками и арендатором отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции с такими выводами суда первой инстанции не соглашается.

В соответствии с частью 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

Частью 1 статьи 247 ГК РФ предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Нежилое помещение с кадастровым номером .... после смерти его прежнего собственника ФИО3 перешло в порядке наследования в общую долевую собственности истицы, которой принадлежит 1/8 доля в праве, ФИО5 и ФИО4 в аналогичном размере долей и ФИО2, которая владеет 5/8 долями в праве собственности.

Удовлетворяя исковые требования в части расторжения договора аренды, суд первой инстанции исходил из неисполнения арендатором своего обязательства по внесению арендной платы, которое признал существенным нарушением условий договора. Однако, принимая такое решение, суд не учёл, что после смерти ФИО3 в результате универсального правопреемства спорный объект недвижимости перешёл в долевую собственность истицы и третьих лиц, и на стороне арендодателя возникла множественность лиц. Соглашение между участниками долевой собственности относительно способа и условий раздела общего недвижимого имущества, порядка владения, пользования и распоряжения им отсутствует, другие собственники прямо и недвусмысленно выразили своё несогласие с расторжением договора и прекращением арендных отношений, поэтому истица не вправе была распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности без согласия других её участников, в том числе изменять размер арендной платы и расторгать договор аренды, а у суда отсутствовали основания для удовлетворения этого требования.

В дополнениях к апелляционной жалобе ответчики указывали на отсутствие какого-либо долга перед истицей по арендной плате за период с 1 января 2019 года по 30 июня 2020 года в связи с неверным определением ею периода возникновения задолженности, её размера и полным её погашением в ходе рассмотрения спора. Ответная сторона указала на наличие в материалах дела доказательств внесения арендной платы в виде платёжных поручений, которые суд первой инстанции надлежащим образом не оценил, а также дала пояснения относительно даты и номера договора аренды, указанных в платёжных документах, который и ранее, в 2008 году, был заключён между теми же сторонами на то же нежилое помещение с теми же характеристиками и с тем же кадастровым номером. Ответчики сослались на проведение ревизии финансовой деятельности сторон договора сплошным методом, в результате которой было установлено наличие долга по арендной плате по состоянию на день открытия наследства в сумме 294 155 рублей, 1/8 часть которого в размере 36 769 рублей 38 копеек, включая НДФЛ, причиталась истице и была перечислена на её банковский счёт 17 июля 2023 года. Приведённые выше доводы ответчиков истица не оспаривала, отзыв или возражения на дополнения к апелляционной жалобе в суд не направила, лично в судебное заседание апелляционной инстанции по двум вызовам не явилась и представленные ответной стороной доказательства и пояснения никак не опровергла, как и факт получения ею денежных средств в означенной выше сумме, поэтому они принимаются судебной коллегией как объективные и допустимые.

Относительно долга по арендной плате за период с 1 июля 2020 года по 1 января 2022 года в дополнениях к апелляционной жалобе ответчики указали на то, что его наличие и размер должны определяться не с 1 июля 2020 года, а с 17 июля 2020 года – со дня открытия наследства после смерти ФИО3, с чем соглашается судебная коллегия, поскольку именно с этой даты у истицы как у наследника прежнего собственника и арендодателя возникли соответствующие права и, в том числе, право требовать арендную плату. По расчёту ответчиков, который не был опровергнут истицей, задолженность по арендной плате перед истицей за период с 17 июля 2020 года по 31 декабря 2021 года составила 263 331 рубль 14 копеек, включая НДФЛ, и была полностью погашена путём перечисления 229 098 рублей 14 копеек за вычетом подоходного налога на счёт истицы 27 января 2022 года, то есть до вынесения судом обжалуемого решения. Таким образом, факт отсутствия задолженности по арендной плате у ООО «КОМ» перед истицей доказан, оснований для её взыскания, а также для взыскания неустойки у суда не имелось.

Согласно части 2 статьи 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в своём определении ....-КГ23-8-К7 от 18 июля 2023 года, само по себе отсутствие между сособственниками соглашения о владении и пользовании общим имуществом (либо отсутствие соответствующего судебного решения) и фактическое использование части общего имущества одним из участников долевой собственности не образуют достаточную совокупность оснований для взыскания с фактического пользователя по иску другого сособственника денежных средств за использование части общего имущества. Исходя из смысла вышеприведённой нормы права (части 2 статьи 247 ГК РФ) компенсация является, по своей сути, возмещением понесённых одним сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие действий другого сособственника, в том числе тогда, когда этот другой сособственник за счёт потерпевшего использует больше, чем ему причитается. Именно в этом случае ограниченный в осуществлении правомочий участник общей долевой собственности вправе ставить вопрос о выплате ему компенсации.

Для правильного разрешения спора необходимо установить реальный размер убытков или финансовых потерь, понесённых собственником, который обратился с соответствующим требованием в суд, противоправность виновного поведения другого собственника как лица их причинившего, причинно-следственную связь между возникшими убытками и поведением виновной стороны.

Судебная коллегия полагает возможным применить изложенную правовую позицию в рассматриваемом споре, в котором, как было уже указано в настоящем апелляционном определении, соглашение между участниками долевой собственности относительно способа и условий раздела общего недвижимого имущества, порядка владения, пользования и распоряжения им отсутствует, с предложением или требованием о заключении такого соглашения, об определении порядка пользования нежилыми помещениями, о реальном разделе общего имущества истица к другим участникам права долевой собственности не обращалась. Напротив, она отказалась от предложенного ей варианта мирового соглашения, по которому предполагалось выделить в натуре принадлежащую ей 1/8 долю в праве собственности на спорные нежилые помещения с устройством отдельного входа, поскольку такая возможность имеется. Истица не желает самостоятельно искать арендатора и нести расходы на содержание выделенного ей помещения, имея намерение продать свою долю.

С момента открытия наследства и вступления в него истицы и третьих лиц существовавшие при жизни наследодателя правоотношения и фактические условия пользования спорными нежилыми помещениями не изменились. Истица, как и другие наследники, ставшие участниками этих отношений в силу возникшего у них права общей долевой собственности на объекты недвижимости, приобрела права и обязанности в отношении этих объектов в том объёме, которые имелись у прежнего собственника, и на тех условиях, которые были им определены, а из материалов дела следует, что нежилое помещение, за пользование которым истица просила взыскать с ООО «КОМ» неосновательное обогащение, использовалось как самим собственником ФИО3, так и предоставлялось им в безвозмездное пользование группе компаний «КОМ», которые были им учреждены и владельцем которых он являлся. Эти обстоятельства истицей не были опровергнуты, а заключение эксперта о средней рыночной стоимости аренды спорного помещения как доказательство, опровергающее безвозмездный порядок пользования помещением, установленный наследодателем, не может быть принято. Таким образом, у суда не имелось оснований и для взыскания с ответчика неосновательного обогащения.

С учётом всех сделанных судебной коллегией выводов решение суда первой инстанции как постановленное при неправильном определении имеющих значение для дела обстоятельств и неверном применении норм материального права подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске полностью.

Руководствуясь статьёй 199, пунктом 2 статьи 328, статьёй 329, пунктами 1 и 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 22 июля 2022 года с учётом определения того же суда об исправлении описки от 27 июля 2022 года по данному отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении иска ФИО6 к обществу с ограниченной ответственностью «КОМ» о расторжении договора аренды, взыскании по нему задолженности и неосновательного обогащения отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трёх месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено 27 сентября 2023 года.

Председательствующий

Судьи