Решение по делу № 3А-40/2025 от 17.06.2025 - о признании незаконными решений и установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

УИД 58OS0000-01-2025-000037-65 Дело № 3а-40/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 июня 2025 года г. Пенза

Пензенский областной суд в составе

судьи Шелахаевой Е.М.

при секретаре Морозовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Земельная компания ЧЕРКИЗОВО» к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконными решений и установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

7 марта 2025 года в Пензенский областной суд в электронном виде поступило административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ЧЕРКИЗОВО-СВИНОВОДСТВО» (далее – ООО «ЧЕРКИЗОВО-СВИНОВОДСТВО»), общества с ограниченной ответственностью «ЧЕРКИЗОВО-РАСТЕНИЕВОДСТВО» (далее - ООО «ЧЕРКИЗОВО-РАСТЕНИЕВОДСТВО»), общества с ограниченной ответственностью «Земельная компания ЧЕРКИЗОВО» (далее - ООО «Земельная компания ЧЕРКИЗОВО») об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка») от 24 января 2025 года №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, № и установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, № в размере равном их рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что необоснованные отказы административного ответчика в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, содержащиеся в оспариваемых решениях от 24 января 2025 года, затрагивают права административных истцов, как правообладателей объектов недвижимости, поскольку земельный налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Определением Пензенского областного суда от 25 марта 2025 года выделены в отдельное производство требования ООО «ЧЕРКИЗОВО-РАСТЕНИЕВОДСТВО» об оспаривании решения ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 24 января 2025 года № и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № в размере равном его рыночной стоимости, присвоив новому делу № 3а-37/2025.

Названным определением также выделены в отдельное производство требования ООО «Земельная компания ЧЕРКИЗОВО» об оспаривании решений ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 24 января 2025 года №, №, № и установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми №, №, № в размере равном их рыночной стоимости, присвоив новому делу № 3а-38/2025.

Кроме того, указанным определением выделены в отдельное производство требования ООО «Земельная компания ЧЕРКИЗОВО» об оспаривании решений ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 24 января 2024 года №, №, №, №, №, №, №, № и установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми №, №, №, №, №, №, №, № в размере равном их рыночной стоимости, присвоив новому делу № 3а-39/2025.

Также выделены в отдельное производство требования ООО «Земельная компания ЧЕРКИЗОВО» об оспаривании решений ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 24 января 2025 года №, №, №, № и установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми №, №, №, №, в размере равном их рыночной стоимости, присвоив новому делу № 3а-40/2025.

Кроме того, выделены в отдельное производство требования ООО «Земельная компания ЧЕРКИЗОВО» об оспаривании решения ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 24 января 2025 года № и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № в размере равном его рыночной стоимости, присвоив новому делу № 3а-41/2025.

В рамках настоящего дела, ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец просил суд признать незаконными решения ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 24 января 2025 года №, №, №, № об отказе в установлении рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере равном его рыночной стоимости на основании отчёта об оценке от 3 декабря 2024 года № (далее – отчёт об оценке), выполненного оценщиком ООО П (далее – ООО П) С по состоянию на 25 ноября 2024 года, а именно: для земельного участка с кадастровым № – 60 024 200 рублей, для земельного участка с кадастровым № - 55 146 400 рублей, для земельного участка с кадастровым № - 59 677 300 рублей, для земельного участка с кадастровым № - 93 951 500 рублей.

Определением Пензенского областного суда от 3 апреля 2025 года производство по настоящему делу приостановлено в связи назначением судебной экспертизы для решения вопроса о наличии в названном отчёте об оценке недостатков, указанных в пункте 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке), а также вопроса о том, соответствует ли рыночная стоимость объектов недвижимости, определённая в указанном отчёте, их рыночной стоимости по состоянию на 25 ноября 2024 года, при несоответствии - определить действительную рыночную стоимость названных земельных участков по состоянию на указанную дату.

После проведения судебной экспертизы административное дело вместе с заключением эксперта ООО Ц (далее – ООО Ц) А от 20 мая 2025 года № (далее - заключение эксперта от 20 мая 2025 года №, заключение эксперта) поступило в суд.

Определением Пензенского областного суда от 22 мая 2025 года производство по делу возобновлено.

В ходе рассмотрения дела в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация Соловцовского сельсовета Иссинского района Пензенской области, администрация Знаменско-Пестровского сельсовета Иссинского района Пензенской области.

После ознакомления с заключением судебной экспертизы от представителя административного истца ООО «Земельная компания ЧЕРКИЗОВО» ФИО1 поступило заявление о рассмотрении административного дела в её отсутствие, а также об уточнении требований в части устанавливаемого размера кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере равном рыночной стоимости по результатам заключения эксперта от 20 мая 2025 года № по состоянию на 25 ноября 2024 года, а именно: 103 303 000 рублей - для земельного участка с кадастровым №, 95 619 000 рублей - для земельного участка с кадастровым №, 106 548 000 рублей - для земельного участка с кадастровым №, 157 258 000 рублей - для земельного участка с кадастровым №. В остальной части заявленные требования оставлены без изменения.

Административный ответчик ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка», будучи надлежаще и своевременно извещённым о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя не обеспечило. Ранее в судебном заседании представитель административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» ФИО2 возражала против удовлетворения требования о признании незаконным решения об отказе в установлении рыночной стоимости, при вынесении решения в части определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости полагалась на усмотрение суда, не поддержав после допроса эксперта ранее заявленные возражения относительно заключения эксперта от 20 мая 2025 года №.

Заинтересованные лица Министерство государственного имущества Пензенской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее - Управление Росреестра по Пензенской области), публично-правовая компания «Роскадастр» (далее - ППК «Роскадастр»), администрация Иссинского района Пензенской области, администрация Соловцовского сельсовета Иссинского района Пензенской области, администрация Знаменско-Пестровского сельсовета Иссинского района Пензенской области, будучи своевременно и надлежащим образом извещёнными о дне, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили.

От представителей заинтересованных лиц ППК «Роскадастр» ФИО3, Управления Росреестра по Пензенской области ФИО4, администрации Соловцовского сельсовета Иссинского района Пензенской области ФИО5, администрации Знаменско-Пестровского сельсовета Иссинского района Пензенской области ФИО6 поступили отзывы на административное исковое заявление, содержащие просьбу о рассмотрении дела в отсутствие представителей и вынесении решения на усмотрение суда.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле и их представителей.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Государственная кадастровая оценка представляет совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном этим законом (пункт 1 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

При этом кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определённую дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

С 1 января 2017 года в Пензенской области осуществлён переход к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке (пункт 1 постановления Правительства Пензенской области от 1 декабря 2016 года № 602-пП).

В целях проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Пензенской области постановлением Правительства Пензенской области от 23 января 2017 года № 16-пП создано ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка», которое наделено полномочиями бюджетного учреждения, перечисленными в статье 7 Закона о государственной кадастровой оценке, в числе прочих на него возложены функции определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки (том 1 л.д. 220-236).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № определена на основании акта ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 21 октября 2024 года № и составила по состоянию на 1 января 2022 года – 187 543 305,04 рубля, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19 марта 2025 года № (том 1 л.д. 146).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № определена на основании акта ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 20 февраля 2023 года № и составила по состоянию на 1 января 2022 года – 194 655 661,2 рубля, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19 марта 2025 года № (том 1 л.д. 150).

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми №, № определена на основании приказа Министерства государственного имущества Пензенской области от 15 ноября 2022 года № 462-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтённых в Едином государственном реестре недвижимости на территории Пензенской области земельных участков» и составила по состоянию на 1 января 2022 года для земельного участка с кадастровым № – 160 705 720 рублей, для земельного участка с кадастровым № – 289 112 647,65 рублей, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19 марта 2025 года №, № (том 1 л.д. 148, 152).

Согласно данным выпискам датой, по состоянию на которую определена рыночная стоимость спорных объектов недвижимости, является 1 января 2022 года. Сведения об указанной кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 3 января 2023 года - для объектов недвижимости с кадастровыми №, №, 25 октября 2024 года - для объекта недвижимости с кадастровым №, 7 марта 2023 года - для объекта недвижимости с кадастровым №.

Федеральным законом Российской Федерации от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) Закон о государственной кадастровой оценке был дополнен статьёй 22.1, которая предусматривает внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости бюджетными учреждениями, созданными субъектами Российской Федерации и наделёнными полномочиями по определению кадастровой стоимости.

Решение вопроса о начале применения этой правовой нормы отнесено к компетенции исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации (пункт 1 части 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ).

Постановлением Правительства Пензенской области от 24 декабря 2020 года № 917-пП установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 февраля 2021 года.

С 1 февраля 2021 года на территории Пензенской области заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости рассматриваются ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьёй 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 названного Закона кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьёй).

ООО «Земельная компания ЧЕРКИЗОВО» является собственником следующих объектов недвижимого имущества:

- кадастровый №, общей площадью 25 761 443 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного относительно ориентира в границах участка, ориентир <адрес>, почтовый адрес ориентира: <адрес>;

- кадастровый № (Единое землепользование), общей площадью 23 668 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного относительно ориентира в границах участка, ориентир <адрес>, почтовый адрес ориентира: <адрес>;

- кадастровый №, общей площадью 25 612 587 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного относительно ориентира в границах участка, ориентир <адрес>, почтовый адрес ориентира: <адрес>;

- кадастровый №, общей площадью 40 322 545 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного относительно ориентира в границах участка, ориентир <адрес>, почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 12 марта 2025 года №, №, №, № (том 1 л.д. 137-138, 139-140, 141-142, 143-144).

Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Учитывая приведённые обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере равном их рыночной стоимости, в связи с чем он вправе обратиться с соответствующим заявлением.

Как следует из обстоятельств дела, 26 декабря 2024 года административный истец обратился в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости трёх земельных участков в размере их рыночной стоимости, представив отчёт об оценке от 3 декабря 2024 года №, выполненный оценщиком ООО П С (том 1 д.л. 25-112).

Решениями ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 24 января 2025 года №, №, №, № в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости отказано в связи с использованием в отчёте об оценке объектов недвижимости недостоверных сведений, наличием расчётных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат рыночной стоимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности (том 1 л.д. 204-206, 207-209, 210-212, 213-215).

Исследовав материалы дела, проанализировав действующее законодательство, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые административным истцом решения являются законными и обоснованными.

Согласно подпункту 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчётными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

При разрешении данного административного искового заявления суд, принимая во внимание, что доказывание обстоятельств наличия либо отсутствия оснований для принятия бюджетным учреждением решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, в связи с доводом ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» о несоответствии отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, является обязанностью участников процесса, а суд специальными знаниями, позволяющими подтвердить либо опровергнуть обоснованность требований административного истца и проверить достоверность возражений административного ответчика и иных лиц, участвующих в деле, не обладает, для устранения возникших сомнений определением от 3 апреля 2025 года назначил судебную экспертизу.

Согласно заключению эксперта от 20 мая 2025 года № отчёт об оценке, подготовленный оценщиком ООО П С, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, при составлении названного отчёта оценщиком допущены несоответствия требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), пунктов 11, 16, подпункта «в» пункта 22, пункта 27 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, подпунктов 1, 2, 3 пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчёт об оценке (ФСО VI)», пункта 13 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утверждённых приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Суд, исследовав названное заключение эксперта применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведённого исследования, выводы эксперта согласуются с проведённым исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, не оспаривая заключение эксперта в названной части, возражений суду относительно неё не представили.

Заключение эксперта является полным и ясным, в нём отсутствуют противоречия. Содержание заключения эксперта не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем оснований для проведения повторной экспертизы суд не находит.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» отчёт, выполненный оценщиком ООО П С от 3 декабря 2024 года № о величине рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 25 ноября 2024 года составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшим на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, что в силу подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке является основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере указанной в нём рыночной стоимости.

Поскольку решения ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» об отказе в установлении рыночной стоимости от 24 января 2025 года №, №, №, № приняты уполномоченным органом в пределах его компетенции и соответствуют положениям подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, то административное исковое заявление ООО «Земельная компания ЧЕРКИЗОВО» о признании их незаконными в этой части не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости (четырёх земельных участков) в размере их рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

В целях установления рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми №, №, №, № по состоянию на 25 ноября 2024 года (дата оценки земельных участков, указанная в отчёте в целях обращения в бюджетное учреждение для установления кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости), в рамках проведения назначенной на основании определения Пензенского областного суда от 3 апреля 2025 года экспертизы перед экспертом был поставлен вопрос о соответствии рыночной стоимости названных объектов недвижимости, определённой оценщиком ООО П С в отчёте об оценке от 3 декабря 2024 года №, рыночной стоимости и при не соответствии – определении действительной рыночной стоимости земельных участков на указанную дату.

По результатам проведённой судебной экспертизы рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 25 ноября 2024 года составила следующие значения: для земельного участка с кадастровым № – 103 303 000 рублей, для земельного участка с кадастровым № – 95 619 000 рублей, для земельного участка с кадастровым № – 106 548 000 рублей, для земельного участка с кадастровым № – 157 258 000 рублей. Стоимость спорных земельных участков, определённая оценщиком ООО П С в отчёте об оценке, не соответствует рыночной стоимости названных объектов недвижимости.

После представления стороной административного ответчика возражений на экспертное заключение в судебном заседании был допрошен эксперт А, который пояснил особенности применённых методик, использования литературы и справочников, порядок и основания применения корректировок к использованным объектам-аналогам, подтвердил выводы заключения.

Представитель административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнил требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просил установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 25 ноября 2024 года в размере равном их рыночной стоимости согласно результатам проведённой экспертизы. Сторона административного ответчика после допроса эксперта в судебном заседании не поддержала ранее заявленные возражения относительно экспертного заключения и согласилась с выводами судебной экспертизы.

Суд, исследовав заключение эксперта в части определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости (четырёх земельных участков), принимает во внимание, что заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемых объектов; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.

Экспертом обоснованно установлено, что объекты оценки входят в сегмент земельных участков сельскохозяйственного назначения, под пашню и на дату исследования относятся к вторичному рынку, в связи с чем анализ рынка обоснованно проводился в отношении данной группы земельных участков.

В рамках сравнительного подхода после проведения анализа рынка были отобраны аналоги, наиболее точно сопоставимые с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого объекта недвижимости.

В частности, были сделаны корректировки на совершённую сделку/предложение (торг) – для объектов-аналогов № 2 и № 4 при оценке всех объектов недвижимости; на бонитет – для всех объектов-аналогов при оценке всех объектов недвижимости; на площадь – для всех объектов-аналогов при оценке всех объектов недвижимости; на наличие подъездных путей с твёрдым покрытием – для всех объектов-аналогов при оценке всех объектов недвижимости; на степень обрабатываемости – для всех объектов-аналогов при оценке объектов недвижимости с кадастровыми №, №, №, для объекта-аналога № 4 при оценке объекта недвижимости с кадастровым №, после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена рыночная стоимость оцениваемых объектов.

Доводы административного ответчика, изложенные в возражениях, о недостоверности экспертного заключения ввиду недостаточного исследования рынка недвижимости и неправильного отбора объектов-аналогов судом признаны несостоятельными.

Так, из заключения эксперта и его показаний в судебном заседании установлено, что объём исследования рынка недвижимости проведён исходя из принципа достаточности, что соответствует положениям раздела V Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611. В экспертном заключении приведена репрезентативная выборка 18 земельных участков, из которых отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектами исследования по основным ценообразующим факторам.

Указание административным ответчиком на наличие в разделе анализа рынка заключения эксперта земельных участков, которые не обрабатываются более трёх лет, не влияет на достоверность последнего, поскольку указанные земельные участки не были отобраны в качестве объектов-аналогов.

В период исследования отсутствовали сведения о предложениях и сделках с земельными участками, сопоставимыми по площади с объектами исследования, имеющими площадь от 2 366,8 га до 4 032,3 га. В этой связи экспертом были отобраны земельные участки, наиболее сопоставимые с объектами оценки, соответствующие правилам отбора (разрешённое использование – для сельскохозяйственного использования (пашня), степень заброшенности (в обработке либо не обрабатывается 1-3 года), дата сделки, предложения - в течение срока экспозиции 12 месяцев, удалённость от областного центра (более 70 км), балл бонитета почвы, наличие данных для идентификации (кадастровый номер).

Эксперт обоснованно отказался от использования объектов, стоимость которых резко отличается как в большую, так и меньшую сторону, что соответствует положениям подпункта «г» пункта 22 ФСО № 7.

При этом вопреки позиции стороны административного ответчика аналоги отобраны в допустимом диапазоне площади, предусмотренном таблицей 34 Справочника оценщика недвижимости-2024 «Земельный участки. Часть 1. Полная версия» под редакцией ФИО7, 2024 год. Эксперт в соответствии с рекомендациями названного Справочника отказался от применения аналогов площадью менее 10 га (100 000 кв.м), корректировка применена в соответствии с предлагаемой Справочником матрицей коэффициентов, отражающей зависимость удельных цен продажи земельных участков под пашни от площади.

Довод административного истца об отсутствии зависимости цены 1 кв.м земельного участка от его площади не соответствуют сведениям, содержащимся в приведённом ваше Справочнике, потому судом отвергается. При этом указанный вывод сделан этой стороной на основании сопоставления только двух земельных участков, что является недостаточным для полноценного анализа рынка.

Судом также признан несостоятельным довод о необходимости определения подсегмента рынка по виду использования земельных участков и плодородию почвы.

Так, экспертом в соответствии с положениями Справочника оценщика недвижимости-2024 «Земельный участки. Часть 1. Полная версия» под редакцией ФИО7, 2024 год определено, что исследуемые земельные участки относятся к сегменту «земельные участки сельскохозяйственного назначения». Отбор аналогов осуществлён из указанного сегмента, с учётом наибольшего сходства по основным ценообразующим факторам, в том числе по виду использования (пашня) и плодородию почвы (бонитет почвы), при отличии введена корректировка, с чем суд соглашается. Определение подсегмента рынка названным Справочником не предусмотрено.

Вопреки позиции административного ответчика фактор «плодородие почвы» экспертом проанализирован в рамках фактора «бонитет участка» с использованием источника материалов пояснительной записки «Система ведения сельского хозяйства Пензенской области. Часть II. Система земледелия» (<...> год), отражающей агроклиматические характеристики почвы Пензенской области по районам. При этом экспертом обоснованно не проведён анализ почвы на процент содержания гумуса в рамках одного района с привязкой к бывшим совхозам, поскольку с момента их существования до даты исследования детальное содержание гумуса в почве могло существенно измениться, в связи с чем утратило степень влияния на цену. Кроме того, в экспертном заключении при расчёте использованы объекты-аналоги, предложения и сделки по которым не приводят сведений о содержании гумуса в почве, что также свидетельствует об отсутствии зависимости цены предложения от указанного фактора

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено, ходатайства о назначении повторной экспертизы по делу не заявлено, сторона административного истца уточнила требования с учётом заключения судебной экспертизы, сторона административного ответчика после допроса эксперта не поддержала доводы возражений.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что рыночную стоимость спорных объектов недвижимости следует установить с учётом выводов, изложенных в заключении эксперта по состоянию на 25 ноября 2024 года, а именно: земельного участка с кадастровым № – 103 303 000 рублей, земельного участка с кадастровым № – 95 619 000 рублей, земельного участка с кадастровым № – 106 548 000 рублей, земельного участка с кадастровым № – 157 258 000 рублей.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости следует считать 26 декабря 2024 года – день обращения общества с ограниченной ответственностью «Земельная компания ЧЕРКИЗОВО» в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Сторона административного истца не заявляла ходатайства о распределении понесённых судебных расходов.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Земельная компания ЧЕРКИЗОВО» к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконными решений и установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости удовлетворить частично.

В удовлетворении требования о признании незаконными решений государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» от 24 января 2025 года №, №, №, № об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании отчёта об оценке от 3 декабря 2024 года №, выполненного оценщиком ООО П С, отказать.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости, а именно:

- земельного участка с кадастровым №, общей площадью 25 761 443 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного относительно ориентира в границах участка, ориентир <адрес>, почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 25 ноября 2024 года – 103 303 000 (сто три миллиона триста три тысячи) рублей;

- земельного участка с кадастровым № (Единое землепользование), общей площадью 23 668 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного относительно ориентира в границах участка, ориентир <адрес>, почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 25 ноября 2024 года – 95 619 000 (девяносто пять миллионов шестьсот девятнадцать тысяч) рублей;

- земельного участка с кадастровым №, общей площадью 25 612 587 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного относительно ориентира в границах участка, ориентир <адрес>, почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 25 ноября 2024 года – 106 548 000 (сто шесть миллионов пятьсот сорок восемь тысяч) рублей;

- земельного участка с кадастровым №, общей площадью 40 322 545 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного относительно ориентира в границах участка, ориентир <адрес>, почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 25 ноября 2024 года – 157 258 000 (сто пятьдесят семь миллионов двести пятьдесят восемь тысяч) рублей.

Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «Земельная компания ЧЕРКИЗОВО» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной считать 26 декабря 2024 года.

Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Е.М. Шелахаева