Дело №2-1486/2022
УИД № 69RS0037-02-2022-001593-22
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 декабря 2022 года город Тверь
Калининский районный суд Тверской области в составе председательствующего судьи Гуляевой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Лепешкиной А.И.,
с участием:
прокурора Калининского района Тверской области действующей на основании доверенности от15.04.2022 Боркиной Е.Ю.,
ответчика ФИО1,
представителя ответчика ФИО1- ФИО2, представившего доверенность от 02.12.2021,
представителя ответчика администрации Калининского муниципального района Тверской области ФИО3, представившей доверенность от 20.04.2022,
третьего лица ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании (с перерывом с 28 ноября на 05 декабря 2022 года на основании ч.3 ст. 157 ГПК РФ) гражданское дело по исковому заявлению прокурора Калининского района Тверской области в интересах неопределенного круга лиц к Администрации Калининского муниципального образования Тверской области, Администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области, ФИО1 о признании отсутствующим право собственности на объект недвижимого имущества (хозяйственную постройку), признании незаконным постановления № 409 от 02.11.2016 «О предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества ФИО1», признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка от 02.11.2016, применении последствий недействительности ничтожной сделки,
УСТАНОВИЛ:
Прокурор Калининского района Тверской области Гасанов Ф.К. обратился с указанным исковым заявлением в Калининский районный суд Тверской области.
В обоснование требований указано, что прокуратурой Калининского района проведена проверка исполнения требований земельного законодательства при предоставлении земельных участков без проведения торгов, по результатам которой установлено следующее.
На основании постановления администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 29.09.2015 № 254 между администрацией сельского поселения и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м, с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», расположенного в <адрес>.
Впоследствии ФИО1 зарегистрировано право на хозяйственную постройку с кадастровым номером № в границах указанного земельного участка, подано заявление на приобретение в собственность земельного участка. На основании указанного заявления, администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области вынесено постановление № 409 от 02.11.2016 «О предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества ФИО1», с ним был заключен 02.11.2016 договор купли-продажи указанного земельного участка кадастровой стоимостью 969585 рублей по выкупной цене 19391,70 руб., без проведения торгов.
Прокурорской проверкой установлено, что земельный участок с кадастровым номером № не огорожен, находится в заросшем состоянии, на нем отсутствуют объекты недвижимости, а также признаки когда-либо проводившихся работ по строительству либо сносу объектов капитального строительства.
Таким образом ФИО1 предприняты действия для регистрации права собственности на хозпостройку, не являющуюся объектом недвижимости, с целью последующего оформления права собственности на участок в упрощенном порядке без проведения торгов.
Предоставление земельных участков в собственность без проведения торгов при таких обстоятельствах лицу, не имеющему соответствующего права и законных оснований, противоречит законодательству, нарушает законные интересы граждан, обладающих первоочередным правом приобретения земельных участков, а также права неопределенного круга лиц на равный доступ к приобретению в собственность земельных участков.
Иск подан прокурором в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лица.
В судебном заседании прокурор Боркина Е.Ю. исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении. Уточнила, что применение последствий недействительности сделки предполагает возврат земельного участка в аренду, возврат ФИО1 суммы, уплаченной по договору купли-продажи. Факт заключения оспариваемой сделки выявлен в ходе проверки, проведенной в соответствии с утвержденным планом работы на 2022 год, поэтому срок исковой давности не пропущен. Поскольку признаками объекта капитального строительства хозпостройка не обладает, не может считаться объектом недвижимости, она не могла служить основанием для преимущественного выкупа земельного участка её собственником.
Ответчик ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании возражали против исковых требований. Представлены письменные возражения (л.д.169-171), содержащие критику доказательств, представленных в обоснование иска. Считают, что доказательств отсутствия объекта недвижимого имущества на участке на момент его предоставления в собственность не представлено. Кроме того указали, что ФИО1 являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером №, из которого были образованы земельные участки с кадастровыми номерами № и :№. В связи с чем было заключено два договора аренды. Заявлено о применении срока исковой давности.
Представитель ответчика администрации МО «Эмммаусское сельское поселение» Калининского района Тверской области, извещенного о судебном заседании надлежащим образом, не явился. Мнения на иск не выразил.
Представитель ответчика - Администрации Калининского муниципального района Тверской области ФИО3 в судебном заседании возражала против исковых требований. Пояснила, что стороной сделки администрация района не являлась. На тот момент земельными участками, находящимися в неразграниченной государственной собственности, распоряжались администрации поселений. Пояснила, что оплата по договору купли-продажи перечисляется на счет администрации, затем 50% оплаты направляется в бюджет поселения.
Представитель третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора Управления Росреестра по Тверской области при надлежащем извещении в суд не явился.
Привлеченная протокольным определением суда от 16.08.2022 третьим лицом без самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика ФИО4 в судебном заседании возражала против исковых требований.
Информация о движении дела, времени и месте рассмотрения дела имелась на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», что предполагает в силу ч.2.1 ст. 113 ГПК РФ осведомленность организаций - участников процесса о судебном заседании.
На основании ч.1,3,4,5 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, которые не просили об отложении судебного заседания, не являлась препятствием для рассмотрения дела.
Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, изучив письменные доводы и возражения, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.
На основании ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределённого круга лиц или интересов РФ, субъектов РФ, муниципальных образований.
Cогласно п.1 статьи 21 Федерального закона от 17.01.1992г.№ 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» предметом надзора является исполнение законов, действующих на территории РФ, в том числе органами местного самоуправления, органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций.
В соответствии с названными нормами прокурор вправе обратиться в суд с иском об оспаривании сделок, нарушающих имущественные, иные интересы неопределенного круга лиц.
В соответствии со ст. 36 Конституции Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.
Согласно ст. 17,18,19 Конституции Российской Федерации гарантируется равенство прав и свобод человека. Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.
Земельный участок как объект недвижимости представляет собой особую экономическую ценность. Осуществление оборота земельных участков имеет ряд своих особенностей.
В соответствии с Конституцией Российской Федерации и ч. 2 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в
соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
В соответствии с ч.2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Передача земельного участка из государственной или муниципальной собственности в собственность либо в аренду физических лиц возможна только в случаях и на основаниях предусмотренных действующим законодательством.
При этом, соблюдение общеправового принципа законности применительно к данным правоотношениям, в силу особой значимости земли как пространственного базиса соответствующих территорий, имеет первоочередное значение.
Общие положения о приобретении гражданами и юридическими лицами земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или в безвозмездное срочное пользование закреплены в статьях Земельного Кодекса РФ. Особенности приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в связи с нахождением на них зданий, строений, сооружений, урегулированы главой V.I. 39 ЗК РФ.
В силу ст. 39.2. ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9- 11 настоящего Кодекса.
По общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 ст. 39.3 ЗК РФ.
Пп. 6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ предусмотрена продажа без проведения торгов земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса; статьей 39.20 ЗК РФ предусмотрено, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Согласно части 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации к заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В соответствии с ранее действовавшим приказом Минэкономразвития России от 12 января 2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» (в редакции, действующей на 2016 год) для предоставления земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, прилагаются следующие документы: документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в реестре; документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в реестре (при наличии соответствующих прав на земельный участок; сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю; кадастровый паспорт испрашиваемого земельного участка либо кадастровая выписка об испрашиваемом земельном участке; кадастровый паспорт здания, сооружения, расположенного на испрашиваемом земельном участке; кадастровый паспорт помещения, в случае обращения собственника помещения, в здании, сооружении, расположенного на испрашиваемом земельном участке; выписка из ЕГРН о правах на приобретаемый земельный участок и расположенных на нем объектов недвижимого имущества либо уведомление об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений.
В соответствии со статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного Кодекса Российской Федерации, и по результатам указанных рассмотрения и проверки принимает соответствующее решение.
Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 61 Земельного кодекса Российской Федерации, ненормативный акт органа местного самоуправления не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)
В соответствии с абзацем первым пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки
Из разъяснений, изложенных в пункте 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.
Под лицом, заинтересованным в предъявлении иска о признании недействительной ничтожной сделки, следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов.
В данном случае иск прокурора направлен на защиту прав, законных интересов неопределенного круга лиц на равный доступ к приобретению в собственность земельных участков из земель населенных пунктов, которыми распоряжаются органы местного самоуправления, которое он полагает нарушенным в связи с необоснованным предоставлением земельного участка в собственность определенному лицу в преимущественном порядке.
Правом на обращение с таким иском прокурор наделен в соответствии со статьями 27,35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» от 17 января 1992 года №2202-1 и частью 1 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, неопределенного круга лиц, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.
Ранее, согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей по состоянию на 27 декабря 2016 года) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлялось органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
С 01 января 2017 года Федеральным законом от 03 июля 2016 № 334-ФЗ абзац третий пункта 2 статьи 3.3 изложен в новой редакции, согласно которой распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, то есть муниципальные органы поселений утратили полномочия по распоряжению землей.
Согласно статье 2 Федерального закона Российской Федерации от 03 июля 2016 года № 334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации, полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы органам местного самоуправления муниципального района.
Таким образом на момент передачи участка в аренду, вынесения оспариваемого постановления, заключения договора купли-продажи, соответствующими полномочиями в отношении распоряжения спорным земельным участком обладала администрация поселения, на момент рассмотрения дела соответствующие полномочия у администрации муниципального района, чем обусловлено привлечение её в качестве ответчика.
Из материалов дела следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером № площадью 1500 кв.м образован при разделе земельного участка с кадастровым номером № площадью 3000 кв.м. Последний находился в аренде у Х.Г.В. на основании договора аренды от 12.02.2002. По договору о передаче прав и обязанностей по договору от 30.12.2014 права и обязанности арендатора переданы Х.Г.В. ФИО1 Договор аренды земельного участка от 12.02.2002 расторгнут по соглашению администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ФИО1 29.09.2015.
Решением Калининского районного суда Тверской области от 05.04.2017 (дело № 2-636/2017) разрешены требования ФИО1 об исправлении реестровой ошибки в сведениях о местоположении земельных участков с кадастровыми номерами №, №, которые поставлены на кадастровый учет 10.08.2015 в результате раздела земельного участка №.
Установлено, что 29.09.2015 между администрацией МО «Эммаусское сельское поселение» в лице действовавшего на тот момент главы администрации ФИО5 и ФИО1 был заключен договор аренды № б\н земельного участка площадью 1500 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу ориентира: <адрес>, из земель населенных пунктов для использования -для ведения личного подсобного хозяйства.
Срок аренды был определен по 28.09.2035. Отражено в договоре отсутствие строений на арендованном участке.
Договор аренды, находящегося в муниципальной собственности поселения участка, зарегистрирован в ЕГРН в октябре 2015 года.
Договор аренды предметом оспаривания и судебной проверки не является.
На основании декларации от 12.10.2016 и вышеуказанного договора аренды земельного участка по заявлению ФИО1 17.10.2016 на кадастровый учет поставлена хозяйственная постройка с присвоением кадастрового номера №. В техническом описании указанного объекта указаны характеристики постройки: деревянная; год создания 2016; общая площадь 12 кв.м; этажность 01 (л.д.119).
На основании декларации и договора аренды в Едином государственном реестре недвижимости 19.10.2016 было зарегистрировано право собственности ФИО1 на указанную хозяйственную постройку, расположенную на земельном участке с кадастровым номером №, что подтверждено выпиской из ЕГРН.
ФИО1 обратился в администрацию Эммаусского сельского поселения с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка площадью 1500 кв.м с кадастровым номером № в <адрес> (л.д. 135). Из содержания заявления следует, что к нему прилагалась копия паспорта заявителя, копия выписки ЕГРН на хозпостройку (л.д.75, 83-89).
02.11.2016 принято администрацией поселения постановление №409 «О предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества ФИО1». Основаниями предоставления участка в собственность указаны ст. 39.3., 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
По смыслу постановления, с учетом указания на ст. 39.3 и 39.20 ЗК РФ, постановление было направлено на передачу земельного участка собственнику здания, сооружения, расположенного на таком участке, в преимущественном порядке без проведения торгов.
02.11.2016 года между администрацией МО «Эммаусское сельское поселение» и ФИО1 заключен договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу ориентира: <адрес>, с разрешенным использованием: для личного подсобного хозяйства площадью 1500 кв.м (л.д. 131-132).
Как указано в пункте 1.2 договора на участке расположена хозпостройка.
Как следует из акта об установлении выкупной цены земельного участка, заявленного на приобретение в собственность, от 28.10.2016 учитывалось, что осуществляется выкуп земельного участка собственником объектов недвижимости (строений и сооружений), расположенных на них.
Оплата ФИО1 цены по договору купли-продажи в сумме 19391,70 руб. произведена 01.11.2016, что подтверждено документально чеком-ордером (л.д.176). Оплата произведена до заключения договора по цене, которая уже была известна ФИО1 из содержания акта о выкупной цене.
Право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № категории: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства, зарегистрировано в ЕГРН 14.11.2016, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.71-73).
С учетом данных о приобретении спорного имущества в период брака супруга ответчика – ФИО4 привлечена к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований на предмет спора.
Как следует из актуальных сведений Единого государственного реестра недвижимости, а также акта обследования земельного участка от 23.06.2022, фотоматериалов спорная хозяйственная постройка не снята с кадастрового учета, на земельном участке отсутствуют какого-либо рода строения. Отсутствие на период прокурорской проверки спорного строения не оспаривалось ответчиком. Поэтому отсутствие в заключении кадастрового инженера от 23.06.2022 данных об используемых средствах определения местоположения земельного участка, схемы, не опровергает объективные данные, что хозпостройка, право на которую в ЕГРН зарегистрировано за ответчиком, на момент рассмотрения дела отсутствует.
Из приведенных положений закона следует, что для возникновения у арендатора земельного участка права на его приобретение в собственность без проведения торгов обязательным условием является наличие на арендуемом земельном участке здания, сооружения, на которые зарегистрировано право собственности арендатора участка.
По смыслу положений п.п.2 п.1 ст.40, п.1 ст.41 ЗК РФ, п.1 ст.615 ГК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить на нем строения в том случае, если это предусмотрено условиями договора аренды и соответствует целевому назначению земельного участка и его разрешенному использованию.
В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к объектам капитального строительства (ОКС) относятся здание, сооружение, строение, за исключением временных построек и других подсобных построек.
Право на использование объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию в порядке, установленном статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Исходя из содержания приведенных выше норм земельного законодательства, предоставление прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, в преимущественном порядке без проведения торгов вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению.
Для квалификации таких объектов как объектов недвижимости они должны иметь прочную связь с земной поверхностью, предполагающую невозможность перемещения без физического разрушения и приведения в непригодное для использования состояние, функциональное назначение, определенную долговечность и ценность, и соответствовать целевому назначению использования.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 112- ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" под личным подсобным хозяйством понимается форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. При этом для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540, вид разрешенного использования земельного участка "для ведения личного подсобного хозяйства" предусматривает размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей); производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.
Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412"Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" также предусматривает для участков с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1; производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.
Доказательств надлежащего использования земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования ответчиком не представлено.
Достоверных доказательств того, что на момент совершения юридически значимых действий на спорном земельном участке располагались строения, здания, сооружения, дающие право арендатору участка без проведения торгов приватизировать земельный участок, суду не представлено.
В пп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи.
Из п.1 ст. 130 ГК РФ следует, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном под строительство объекта недвижимости.
Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"(п.38) закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).
В материалах дела отсутствуют достоверные доказательства того, что ФИО1 создавалась хозпостройка, как объект недвижимости на земельном участке, отведенном для возведения объекта недвижимости (цель земельного участка - «для ведения личного подсобного хозяйства»).
Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.
Суд исходит из того, что для квалификации таких объектов как объектов недвижимости они должны иметь прочную связь с земной поверхностью, предполагающую невозможность перемещения без физического разрушения и приведения в непригодное для использования состояние, функциональное назначение, определенную долговечность и ценность, и соответствовать целевому назначению использования.
Спорная постройка, исходя из габаритов, описания, четкого функционального назначения, отсутствия прочной связи с землей к объектам недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит государственной регистрации, и дает преимущественное право на приватизацию земельного участка, не относилась.
Допустимых доказательств существования хоспостройки не представлено.
Из хронологии событий следует, что 29.09.2015 заключен долгосрочный договор аренды, в котором указано на отсутствие строений, уже 12.10.2016 изготовлена, подана декларация на хозяйственную постройку. После регистрации права собственности на хозяйственную постройку, 02.11.2016 через 1 год 1 месяц после заключения долгосрочного (до 2035 г.) договора аренды, был решен вопрос о предоставлении земельного участка в собственность ФИО1
Сама по себе регистрация на основании декларации за ФИО1 права собственности на объект поименованный как хозпостройка, размерами 12 кв.м на участке с разрешенным использованием «для ведения личного подсобного хозяйства», значения для разрешения спора не имеет.
По смыслу закона предоставление участка в преимущественном порядке собственнику строения на нем обусловлено необходимостью использования строения, сооружения. Согласно представленным ответчиком сведениям площадь застройки составляла всего примерно 0,8 % от площади земельного участка. Право на выкуп участка площадью 1500 кв.м такое строение не порождает.
Декларация, на основании которой зарегистрировано было право собственности ответчика на объект, поименованный как хозпостройка, является техническим документом.
ФИО1 не лишен была права и возможности при отсутствии намерений аренды земельного участка, при первичном предоставлении ему участка на определенном праве заявить о его предоставлении в собственность, а не в аренду, либо после возникновения арендных отношений - расторгнуть договор аренды, реализовать право на получение земельного участка в собственность на общих основаниях.
Изложенное позволяет сделать вывод, что целевым назначением спорной хозпостройки являлось оформление арендатором права собственности на земельный участок в преимущественном порядке.
С учетом установленных обстоятельств суд приходит к выводу о незаконной передаче спорного земельного участка в собственность ФИО1 без проведения торгов, то есть в преимущественном перед неопределенным кругом лиц порядке. Арендатор земельного участка фактически использовал регистрацию права собственности на хозпостройку как формальный повод воспользоваться преимущественным правом на выкуп земельного участка без соблюдения публичных процедур.
У администрации муниципального образования поселения не имелось оснований для предоставления поименованного выше земельного участка площадью 1500 кв.м арендатору ФИО1 в собственность в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Формально правомерные действия сторон сделок, в частности арендатора, в данном случае нарушили права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц участников земельных правоотношений, поскольку были совершены для обхода публично-правовых процедур, содержащихся в земельном законодательстве, вопреки смыслу, целям и задачам земельного законодательства. Подобные действия являются злоупотреблением правом, что прямо запрещено законом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Предоставление без проведения торгов земельных участков лицам, не имеющим соответствующего права и законных оснований, прямо противоречит действующему законодательству, нарушает законные интересы граждан, обладающих первоочередным или внеочередным правом приобретения земельных участков, а также права неопределенного круга лица на равный доступ к приобретению прав на земельные участки.
Оспариваемое постановление в силу ст. 39.1 ЗК РФ является решением органа местного самоуправления по распоряжению земельными участками, соответственно порождает правовые последствия и может являться предметом оспаривания, в связи со спором о праве, оспаривание постановление возможно в порядке гражданско-процессуального судопроизводства Российской Федерации в исковом порядке.
С учётом приведенных норм материального права и установленных судом обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что нарушенные права, свободы и законные интересы неопределенного круга лиц подлежат восстановлению путём признания соответствующих постановления администрации поселения и сделки недействительными в силу ничтожности, поскольку право на предоставление ответчику ФИО1 в собственность земельного участка по основаниям возведения на нём хозпостройки, в период действия договора аренды не возникло, указанная сделка нарушает требования закона и при этом посягает на публичные интересы в области равного доступа граждан к приобретению прав на земельные участки, права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц.
В данном случае право аренды носило временный характер, заинтересованные лица обладают правом заявить о своих притязаниях на указанные земельные участки по истечении срока аренды, либо после его досрочного расторжения, соответственно иск направлен на устранение нарушений прав, угрозы нарушения прав неопределенного круга лиц. Само по себе отсутствие публично-правовых процедур, предусмотренных земельным законодательством, при предоставлении земельного участка в собственность при указанных обстоятельствах нарушает права неопределенного круга лиц.
Частью 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований о применении последствий недействительности ничтожных сделок путем возврата земельного участка в государственную собственность в распоряжение органа местного самоуправления муниципального района, в пользование ФИО1 на условиях ранее заключенного договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка.
Согласно ст. 2 Федерального закона Российской Федерации от 03.07.2016 №334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации, полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы органам местного самоуправления муниципального района.
Учитывая, что спорный земельный участок относился к землям государственная собственность, на которые не разграничена, выбыл из распоряжения уполномоченного органа в результате недействительной сделки, суд удовлетворяет требование о его возврате в распоряжение уполномоченного органа, а денежные средства, полученные от ФИО1 по договору купли-продажи, подлежат возврату ему из соответствующего муниципального бюджета. Из пояснений представителя администрации района, следует, что арендные платежи, цена за выкупаемый участок, зачислены были в бюджет района, с последующим распределением части поступлений в бюджет поселения. Вопросы межбюджетных взаиморасчетов значения для разрешения спора в этой части не имеют, не могут являться препятствием для применения последствий недействительности сделок в части взаиморасчетов сторон по оплаченным по ничтожному договору денежным суммам. По общему правилу последствия применения недействительности сделки несут стороны сделки.
В пункте 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что в случаях, когда запись в реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Таким образом иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу пункта 52 постановления N 10/22 является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
Поскольку декларация на хозпостройку носит технический характер, не правоустанавливающий, хозпостройка отсутствует на спорном земельном участке, то такой способ защиты права, как признание права собственности отсутствующим соответствует характеру правоотношений, в связи с чем право собственности ФИО1 на неё может быть признано отсутствующим.
Стороной ответчика заявлено о применении исковой давности (п.2 ст. 199 ГК РФ).
Суд исходит из того, что прокурором сделка оспаривается по основанию ничтожности, как не соответствующая закону и нарушающая публичные интересы, охраняемые законом интересы третьих лиц (п.2 ст.168 ГК РФ), к подобным требованиям применим трехгодичный срок исковой давности.
При обращении прокурора в защиту прав и законных интересов других лиц в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 45 ГПК РФ, начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление. Такая позиция содержится в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".
Иск предъявлен в защиту публичных интересов неопределенного круга лиц. Отклоняя доводы стороны ответчика о пропуске срока исковой давности, суд учитывает, что об основаниях заключения сделки и несоответствии её закону, стало известно в период проведения прокурором проверки в 2022 году. Поэтому срок исковой давности по требованиям об оспаривании сделки и применении последствий недействительности, с учетом положений ч.1 ст.200 ГК РФ, не пропущен. При этом в целях определения начала течения срока исковой давности наличие в ЕГРН записи о праве не означает, что именно со дня ее внесения в реестр лицо знало или должно было знать о нарушении права (п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). По тем же основаниям дата заключения сделки не может служить датой определения начала течения срока исковой давности.
На момент передачи участка в аренду, вынесения оспариваемого постановления, заключения договора купли-продажи от 02.11.2016, полномочиями в отношении распоряжения спорным земельным участком обладала администрация муниципального образования «Эммаусское сельское поселение» Калининского района Тверской области, в настоящее время обладает Администрация Калининского муниципального района Тверской области. Таким образом, привлечение к участию в деле в качестве процессуального ответчика Администрации МО Тверской области «Калининский район», наряду с администрацией поселения и кузнецовым А.А., является обоснованным.
На основании п.п. 9,19 ч.1 ст. 333.36 НК РФ прокурор - по заявлениям в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым судами.
При предъявлении иска совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них (статья 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), указанное разъяснение содержится в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».
Оснований для взыскания данных судебных расходов с ответчиков - органов местного самоуправления нет, с учетом того, что ответственность за создание обстоятельств, послуживших основанием выкупа земельных участков, в данном случае несет арендатор участка.
С учетом указанной правовой позиции, судебные расходы на оплату госпошлины, от уплаты которой прокурор в силу закона освобожден, на основании статьей 98, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с ответчика ФИО1 в размере, исчисленном в соответствии с положениями пп.1. п.1 ст.333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, исходя из цены иска по оспоренной сделке, 1296,82 руб., а по требованию об оспаривании постановления – 300 руб., всего – 1596,82 руб.
Порядок исполнения решения суда для сторон, органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании ст. 204 ГПК РФ определяется следующим образом.
Настоящее решение после вступления в законную силу в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является основанием для исключения из ЕГРН соответствующих сведений о праве собственности ФИО1 на земельный участок на основании договора купли- продажи, который признан судом недействительным, и хозпостройку.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования прокурора Калининского района Тверской области в защиту интересов неопределенного круга лиц удовлетворить.
Признать отсутствующим право собственности ФИО1 на объект недвижимости - хозяйственную постройку с кадастровым номером №.
Признать недействительным постановление администрации муниципального образования «Эммаусское сельское поселение» Калининского района Тверской области от 02.11.2016 № 409 «О предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества ФИО1».
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 02.11.2016 земельного участка площадью 1500 кв.м категории: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между администрацией муниципального образования «Эммаусское сельское поселение» Калининского района Тверской области и ФИО1.
Применить последствия недействительности вышеуказанной ничтожной сделки от 02.11.2016, путем приведения сторон в первоначальное положение: возвратить земельный участок с кадастровым номером № в распоряжение органа местного самоуправления Калининского муниципального района Тверской области, в пользование ФИО1 на условиях ранее заключенного договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, возвратить из соответствующего бюджета ФИО1 оплаченную им по договору сумму в размере 19391,70 руб.
Данное решение после вступления в законную силу является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости соответствующих сведений о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, для снятия с кадастрового учета объекта недвижимости - хозяйственной постройки с кадастровым номером №.
Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.рождения, уроженца <адрес> (идентификатор: паспорт <данные изъяты>), в доход бюджета муниципального образования <адрес> «<адрес>» государственную пошлину по делу в размере 1596 руб.82 коп.
Решение может быть обжаловано путем принесения апелляционной жалобы (апелляционного представления прокурора) в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Тверской областной суд через Калининский районный суд Тверской области.
Судья Е.В. Гуляева
Мотивированное решение составлено 12.12.2022 (5 рабочих дней).