Дело № 3а-87/2023 УИД 55OS0000-01-2022-000868-24

Строка стат. отчета 3.123

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ершовой Л.А.

при секретаре Щевровской Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 8 июня 2023 года в г. Омске административное дело по административному исковому заявлению Администрации города Омска к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

Администрация города Омска осуществляет права собственника в отношении земельного участка с кадастровым номером № <...> площадью 74 927 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – 12-этажный жилой дом, участок находится примерно в 620 м по направлению на северо-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский АО, <...>. Указанный земельный участок предоставлен в аренду обществу с ограниченной ответственностью «СИТАЛ-МАГ» (далее также – ООО «СИТАЛ-МАГ») на основании договора аренды № <...> от 29 декабря 2012 года, зарегистрированного 19 февраля 2013 года.

Решением Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее также – бюджетное учреждение) № <...> от 14 октября 2022 года удовлетворено заявление ООО «СИТАЛ-МАГ» от 15 сентября 2022 года, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости <...> на основании отчета об оценке № <...> от 7 сентября 2022 года, подготовленного ООО (оценщик М.), по состоянию на 1 июля 2022 года (том 1 л.д. 9-10, 194).

Ссылаясь на несоответствие отчета об оценке № <...> от 7 сентября 2022 года требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки (далее также – ФСО), Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков и наличия в нем нарушений пункта 11 ФСО № 1, пунктов 5, 11 ФСО № 3, пункта 22 ФСО № 7, что влечет уменьшение арендных платежей, административный истец просил признать указанное решение незаконным и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об установленной данным решением кадастровой стоимости спорного земельного участка (том 1 л.д. 3-7).

В судебном заседании представитель административного истца Администрации города Омска ФИО1 поддержал заявленные требования, заявил ходатайство о взыскании с административного ответчика понесенных судебных расходов на оплату экспертизы в размере <...> с учетом возвращенных денежных средств.

Представитель административного ответчика бюджетного учреждения в судебном заседании участия не принимал, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Заинтересованное лицо ООО «СИТАЛ-МАГ» о дате и времени судебного заседания извещено надлежащим образом, своего представителя в суд не направило; представило письменные возражения на административное исковое заявление и на заключение эксперта (том 1 л.д. 147-162, том 2 л.д. 11-18).

Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года. Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Исходя из статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, который наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Бюджетное учреждение наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, пункт 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116 (том 1 л.д. 183-187).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения и может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 15 сентября 2022 года ООО «СИТАЛ-МАГ» обратилось в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2022 года (том 1 л.д. 192). К заявлению приложен отчет об оценке от 7 сентября 2022 года № <...> (CD диск с отчетом в электронном виде - том 1 л.д. 21).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, содержащейся в отчете об оценке, кадастровая стоимость указанного земельного участка на момент обращения ООО «СИТАЛ-МАГ» в бюджетное учреждение составляла <...>.

В силу части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ по результатам рассмотрения заявления бюджетное учреждение вправе принять одно из следующих решений: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Согласно пункту 1.1 Положения о комиссии по рассмотрению отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости в бюджетном учреждении, утвержденного приказом директора бюджетного учреждения от 16 февраля 2021 года № 21, комиссия по рассмотрению отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости создается в целях реализации при выполнении работ по государственной кадастровой оценке пункта 8.6 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, а также статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, регулирующей порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости (том 1 л.д. 188-189). Порядок принятия и рассмотрения отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости утвержден приказом директора бюджетного учреждения от 16 февраля 2021 года № 21 (том 1 л.д. 190-191).

14 октября 2022 года бюджетным учреждением принято решение № <...> об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в размере <...> (том 1 л.д. 9-10, 194); согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ указанное решение может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

Оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением, одним из основных видов деятельности которого является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним в порядке статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, содержит необходимые реквизиты и подписано уполномоченным лицом.

С целью проверки обоснованности замечаний Администрации города Омска относительно отчета об оценке определением суда от 28 декабря 2022 года по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза по вопросам о соответствии отчета об оценке № <...> от 7 сентября 2022 года требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков и наличия в нем нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанных в административном исковом заявлении Администрации города Омска (том 1 л.д. 170-172).

Согласно заключению эксперта № <...> от 19 мая 2023 года, выполненному экспертом ФБУ Т.:

1. Отчет об оценке № <...> от 7 сентября 2022 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков в части:

- в приложении к отчету об оценке отсутствуют копии договора аренды № <...> находящегося в государственной собственности земельного участка от 29 декабря 2012 года и соглашения к договору аренды № <...> от 29 декабря 2012 года, указанные в перечне документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки – несоответствие п. 10 ФСО №3;

- в объявлении о продаже земельного участка с кадастровым номером 55:36:070301:68, принятого оценщиком в качестве объекта-аналога №1, имеется противоречивая информация, которая не позволяет однозначно определить стоимость данного объекта – несоответствие п. 13 ФСО №1;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:070303:3, принятый оценщиком в качестве объекта-аналога №10, является застроенным – несоответствие п. 22 б) ФСО №7, п. 5 ФСО №3;

- кадастровый номер земельного участка 55:36:070302:12, принятого оценщиком в качестве объекта-аналога №14, определен неверно: продаваемый участок имеет номер 55:36:070302:159 с видом разрешенного использования «Садоводство» - несоответствие п. 22 б) ФСО №7, п. 5 ФСО №3;

- оценщик применил методику корректировок на местоположение исходя из средних значений цены предложения объектов капитального строительства по округам, а также с учетом различий внутри административного округа с использованием обобщенных корректировок, которые не соотносятся с реальными рыночными условиями города – несоответствие п. 22 д) ФСО№7, п. 5 ФСО№3;

- оценщик не выполняет проверку качества полученной выборки, не использует методы, основанные на математических механизмах обработки статистических данных и необоснованно принимает в качестве итогового стоимости средневзвешенное значение первичной выборки, т.е. расчет выполнен по первичной выборке, являющейся неоднородной и требующей нормализации – несоответствие п.6 ФСО№3.

2. В отчете об оценке № <...> от 7 сентября 2022 года имеются нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, указанные в административном исковом заявлении, в частности:

1) оценщик неверно произвел подбор аналогов для расчета:

- оценщик не принял во внимание и не проанализировал земельный участок с кадастровым номером 55:36:170111:1094, который указан в качестве возможных аналогов для рассматриваемого сегмента на сайте бюджетного учреждения, так и на сайте Омской коллегии оценщиков;

- в расчет включен участок 55:36:070301:68, имеющий противоречивую информацию о цене продажи;

- оценщик необоснованно принял в расчет в качестве аналога земельный участок 55:36:070303:3 в силу того, что он застроен;

- оценщик необоснованно принял в расчет в качестве аналога земельный участок 55:36:070302:12, т.к. неверно определен в качестве объекта продажи: на самом деле в объявлении идет речь о продаже земельного участка 55:36:070302:159 с видом разрешенного использования «садоводство».

2) Оценщик неверно произвел корректировку цен аналогов на местоположение.

3) Оценщик принял к расчету неверную выборку аналогов: в отчете неправомерно и необоснованно произведен расчет рыночной стоимости участков без сопоставления скорректированных стоимостей аналогов и проверки полученной выборки скорректированных цен аналогов на коэффициент вариации (том 1 л.д. 203-221).

В соответствии с положениями части 2 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ) заключение эксперта относится к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В силу положений частей 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Проанализировав и оценив заключение эксперта, суд приходит к следующим выводам.

Эксперт ФБУ Т. обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (том 1 л.д. 202).

Заключением эксперта подтверждено наличие в отчете об оценке № <...> от 7 сентября 2022 года нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; обоснованность данного вывода эксперта подтверждается анализом содержания отчета и не опровергается другими доказательствами; ходатайств о проведении повторной экспертизы участники процесса не заявили. Письменные возражения ООО «СИТАЛ-МАГ» на заключение эксперта проанализированы судом, данные возражения подлежат отклонению, поскольку опровергаются содержанием заключения эксперта № <...> от 19 мая 2023 года; при этом заинтересованное лицо не обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности.

Учитывая изложенное, заключение эксперта № <...> от 19 мая 2023 года признается судом отвечающим требованиям относимости и допустимости.

В соответствии с положениями части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ наличие нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости является основанием для принятия бюджетным учреждением решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что у бюджетного учреждения отсутствовали основания, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, для принятия решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с представленным отчетом.

Соответственно требование административного истца о признании незаконным решения бюджетного учреждения от 14 октября 2022 года № <...> об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

В связи с этим сведения об установленной решением бюджетного учреждения от 14 октября 2022 года № <...> кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> подлежат исключению из Единого государственного реестра недвижимости (пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ).

Администрацией города Омска заявлено ходатайство о распределении судебных расходов, понесенных административным истцом при рассмотрении настоящего дела. При его разрешении суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В соответствии со статьей 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, среди прочих, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, другие признанные судом необходимыми расходы (пункты 1, 7). Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Как указано выше, определением Омского областного суда от 28 декабря 2022 года по ходатайству представителя Администрации города Омска ФИО1 назначена судебная экспертиза, расходы по проведению экспертизы в размере <...> возложены на Администрацию города Омска. Сумма, подлежащая уплате экспертному учреждению в размере <...>, внесена административным истцом 16 января 2023 года по платежному поручению № 11 на счет Омского областного суда (том 2 л.д. 30).

Согласно заявлению и счету на оплату № <...> от 19 мая 2023 года, выставленному экспертным учреждением, стоимость экспертного заключения № <...> от 19 мая 2023 года составила <...> (том 1 л.д. 223, 224).

Определением судьи от 24 мая 2023 года постановлено произвести оплату экспертизы на счет федерального бюджетного учреждения «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» в размере <...>, излишне уплаченную сумму в размере <...> возвратить административному истцу (том 2 л.д. 1). Денежные средства в размере <...> перечислены административному истцу 31 мая 2023 года в соответствии с платежным поручением № <...> (том 2 л.д. 31).

Таким образом, расходы, понесенные административным истцом в ходе рассмотрения указанного дела с учетом возвращенных денежных средств, составили <...>.

Поскольку по результатам проведенной судебной экспертизы подтвердились нарушения требований законодательства об оценочной деятельности в отчете об оценке № <...> от 7 сентября 2022 года, что является основанием для удовлетворения требований административного истца, судебные расходы в размере <...> по оплате судебной экспертизы следует взыскать в пользу Администрации города Омска с бюджетного учреждения.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Администрации города Омска удовлетворить.

Признать незаконным решение Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 14 октября 2022 года № <...> об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости.

Исключить установленную решением Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 14 октября 2022 года № <...> кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> из Единого государственного реестра недвижимости.

Взыскать с Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» в пользу Администрации города Омска судебные расходы в размере <...>.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Л.А. Ершова

Мотивированное решение изготовлено 20 июня 2023 года.