66RS0045-01-2025-002023-33
Дело № 2-1351/2025
Решение принято в окончательной форме 17.12.2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
04.12.2025 г. Полевской
Полевской городской суд Свердловской области в составе председательствующего Двоеглазова И.А. при ведении протокола и аудиопротокола секретарем Корлыхановой Е.В., с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3, представителя ответчика и третьего лица ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Полевская коммунальная компания» к ФИО2 об освобождении арендатором нежилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
АО «Полевская коммунальная компания» обратилось в суд с иском к ФИО2 об освобождении арендатором нежилого помещения. Истец мотивирует требования тем, что решением общего собрания собственников многоквартирного дома расположенного по адресу: г. Полевской, мкр. Зеленый Бор-2, д. 5 выбран способ управления МКД - управляющей организацией. С 01.10.2024 управление многоквартирным домом от ТСЖ «Зеленый Бор-2, дом 5» перешло к АО «Полевская коммунальная компания». Между истцом и ответчиком 07.05.2025 заключен договор аренды нежилого помещения – подвала, площадью 120 кв.м., с ежемесячной платой в размере 10 874 руб. 88 коп. Платежи по заключенному договору от ответчика не поступали. В связи с постоянными жалобами собственников многоквартирного дома на шум из подвального помещения, истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды. 01.08.2025 указанный договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока действия, однако, ответчик помещение не освобождает. Истец просит обязать ответчика освободить нежилое помещение (подвал), расположенное по адресу: г. Полевской, мкр. Зеленый Бор-2, д. 5.
В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьих лица, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ТСЖ «Зеленый Бор-2, 5» и Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования и доводы искового заявления поддержал, суду пояснила, что ответчик добровольно не освобождает помещение, принадлежащее собственникам данного жилого дома. Действуя в интересах собственников этого дома, истец обращается в суд с иском об освобождении нежилого помещения. Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области после многочисленных заявлений собственников квартир выдал требование о том, чтобы истец до 22.12.2025 решил проблему с использованием подвала. На момент заключения данного договора ФИО2 уже занимал помещение, исходя из правоотношений, которые возникли ранее, при заключении договора аренды возражений относительно срока аренды со стороны ответчика не было.
Ответчик ФИО2, его представитель ФИО3 исковые требования не признали, ответчик суду пояснил, что он действительно занимал и занимает подвальное помещение многоквартирного дома № 5 мкр. Зеленый Бор-2 на основании ранее заключенного с ТСЖ «Зеленый Бор-2, дом 5» договора аренды на протяжении девяти лет. Договор аренды с АО «ПКК» он действительно подписывал, срок аренды по 01.08.2025 видел, каких-либо возражения по поводу этого срока не высказывал, поскольку был введен в заблуждение по поводу того, что аренды не будет, а будет спонсорская помощь и вопрос с жильцами будет решен. Он не платил аренду за использование нежилого помещения, поскольку сделал в подвале дорогостоящий ремонт, оплачивал только потребление воды и электроэнергии.
Представитель ответчика ФИО3 суду пояснил, что в 2014 г. ТСЖ «Зеленый Бор-2, дом 5» проведено общее собрание, на котором принято решение о сдаче помещения подвала в аренду. Ответчик вложил средства, сделал ремонт, никаких жалоб не было. После того как управлять МКД стал истец, появились жалобы и требования. Каких-либо дополнительных соглашений к договору аренды заключено не было, решение собственников о сдаче подвала в аренду никем не оспорено, истец не наделен полномочиями требовать освобождения нежилого помещения.
Представитель ответчика и третьего лица ТСЖ «Зеленый Бор-2, дом 5» ФИО4 с иском не согласился, пояснил, что на основании протокола общего собрания собственников 2014 г. им было сдано помещение подвала ФИО2 Решение принималось в целях ремонта общего имущества и жильцы понимали необходимость ремонта подвала. С ответчиком была достигнута договоренность о передаче ему подвала в аренду с условием проведения им ремонта подвала. В подвале ответчиком было заменено все, что можно. Договор был заключен на неопределенный срок.
Представитель Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 289 и пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, к которому относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Аналогичные положения содержатся в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, частью 2 которой предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (в отличие от распоряжения таким имуществом, которое в силу пункта 1 статьи 246 Кодекса возможно только по соглашению всех участников общей долевой собственности).
Пунктом 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно пункту 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как указано в пункте 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Как установлено в ходе рассмотрения дела, АО «Полевская коммунальная компания» с 01.10.2024 осуществляет управление многоквартирным жилым домом № 5 микрорайона Зеленый Бор-2 г. Полевской на основании протокола внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома от 16.07.2024. В обязанности Управляющей организации входит в числе прочего представлять интересы потребителей, в том числе судах, выполнять работы по содержанию и текущему ремонту, производить проверку технического состояния общего имущества (пункты 1.1.2., 1.1.3, 1.1.8). Указанные обстоятельства подтверждаются копией договора управления многоквартирным домом от 01.10.2024 и копей протокола внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома от 16.07.2024, которым также утверждены текст и форма договора управления многоквартирным домом.
Учитывая указанный в договоре управления предмет, АО «Полевская коммунальная компания» имеет право представить интересы потребителей в судах, следовательно, в данном случае АО «Полевская коммунальная компания» имеет право на обращение с данным иском в интересах собственников многоквартирного дома № 5 микрорайона Зеленый Бор-2 г. Полевской, возражения представителей ответчика об обратном являются необоснованными.
07.05.2025 между АО «Полевская коммунальная компания» и ФИО2 заключен договор аренды нежилого помещения (подвал), общей площадью 120 кв.м., являющееся частью общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Полевской, мкр. Зеленый Бор-2, 5. Срок действия договора определен с 01.10.2024 по 01.08.2025 с возможностью последующей пролонгации по письменному соглашению (л.д.9-11). Нежилое помещение было принято по акту-приема передачи от 07.05.2025 (л.д. 12). Данный договор заключен на основании протокола № 1 внеочередного общего собрания ТСЖ «Зеленый Бор-2, дом 5» от 11.05.2014 (л.д. 13-14, 39-41). Третьим вопросом на данном собрании было принято решение сдаче подвала в аренду с зачислением денежных средств от аренды на счет ТСЖ.
Как заявляет истец и не оспаривает ответчик, с 2014 г. ФИО2 использует подвальное помещение многоквартирного дома № 5, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Полевской, мкр. Зеленый Бор-2, в котором им оборудован спортивный зал, что подтверждается также протоколом осмотра Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области от 24.09.2025 (л.д. 21).
Также не оспаривается ответчиком, его представителем и представителем третьего лица, что ФИО2 не оплачивал арендную плату ни ТСЖ «Зеленый Бор-2, дом 5», ни АО «Полевская коммунальная компания».
Оценив представленные доказательства в совокупности с доводами истца и возражениями ответчика, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения иска, учитывая, что срок аренды по договору от 07.05.2025 истек, следовательно, арендатор обязан освободить помещение.
Возражения ответчика не могут быть приняты во внимание по следующим причинам.
В соответствии с пунктами 1, 2, 5 статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Как установлено в ходе рассмотрения дела, признано ответчиком, он добровольно подписал договор аренды, следовательно, признавал, что АО «Полевская коммунальная компания» является лицом, уполномоченным на заключение договора аренды лицом, не возражал против его заключения по причине отсутствия у истца права на заключение такого договора, на действие договора аренды, заключенного ранее с ТСЖ «Зеленый Бор-2, дом 5», не ссылался, доказательств обратному не представлено.
Таким образом, принимая на себя обязательства по указанному договору, ответчик понимал и последствия подписания такого договора, следовательно, в обоснование своего права занимать указанное помещение не вправе ссылаться на отсутствие у истца полномочий на его заключение, тем более что он не является собственником помещения в многоквартирном доме. Договор аренды № 03/2025 от 07.05.2025 ответчиком оспорен не был, недействительным не признан.
Ссылки ответчика и его представителей на ранее заключенный договор аренды, на основании которого ФИО2 занимал помещение подвала бессрочно, являются несостоятельными, поскольку сам договора аренды не представлен, несмотря на то, что вопрос об этом договоре обсуждался с представителем ответчика и третьего лица ещё в судебном заседании 11.11.2025. Судом было отказано в удовлетворении ходатайства представителей ответчика об отложении судебного заседания для предоставления договора, поскольку представленный договор в любом случае не сможет отвечать принципу достоверности (часть 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), так как представитель ответчика ФИО4 является также и председателем ТСЖ «Зеленый Бор-2, дом 5», то есть выступает на стороне как арендодателя, так и представителя арендатора, заинтересован в исходе данного дела, соответственно договор может быть представлен с исправленными условиями, исходя из обстоятельств, установленных в ходе судебного заседания. Проверить на достоверность договор не представляется возможным, поскольку данный договор не прошел государственную регистрацию, как того требуют положения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации для договоров, заключенных на срок более года, следовательно, такой договор если и имел место, он является незаключенным, принимая во внимание, что ФИО2 занимал помещение подвала с 2014 г., то есть срок аренды превышал один год.
Также следует отметить, что пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендодателю право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в случае более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Как следует из пояснений сторон, ФИО2 ни разу не вносил плату за аренду помещения подвала ни ТСЖ «Зеленый Бор-2, дом 5», ни АО «Полевская коммунальная компания». Доводы представителя ТСЖ «Зеленый Бор-2, дом 5» о том, что вместо арендной платы ФИО2 произвел ремонт подвала, противоречат решению членов ТСЖ «Зеленый Бор-2, дом 5» от 11.05.2014, согласно которому денежные средства от аренды должны зачисляться на счет ТСЖ.
Что касается возражения представителей ответчика об отсутствии у истца оснований для заключения договора аренды, поскольку отсутствовал кворум на общем собрании собственников многоквартирного дома по данному вопросу, то он не имеет значения для разрешения данного спора, поскольку, даже если истец не имеет право заключать новые договоры о пользовании общим имуществом, то на основании договора управления истец имеет право действовать в интересах собственников многоквартирного дома и требовать освобождения арендатором нежилого помещения многоквартирного дома в связи с невнесением арендной платы.
Учитывая изложенное, у ФИО2 не имеется законных оснований занимать помещение подвала многоквартирного жилого дома № 5, микрорайона Зеленый Бор-2 в г. Полевской, поэтому исковые требования следует удовлетворить.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
исковые требования акционерного общества «Полевская коммунальная компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.
Возложить на ФИО2 (№) обязанность освободить нежилое помещение (подвал) площадью 120 кв.м., расположенное по адресу: г. Полевской, мкр. Зеленый Бор-2, дом 5.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме, путём подачи апелляционной жалобы в Полевской городской суд.
Резолютивная часть решения изготовлена в совещательной комнате с применением технических средств.
Председательствующий И.А. Двоеглазов