Дело № 2-821/2025

Решение

Именем Российской Федерации

16 октября 2025 г. г. Вышний Волочек

Вышневолоцкий межрайонный суд Тверской области

в составе председательствующего судьи Беляковой Н.В.,

при секретаре Макаревич М.А.,

с участием представителя истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации Вышневолоцкого муниципального округа Тверской области, ФИО4, Государственному казенному учреждению Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» о признании недействительным отказа от права собственности на земельный участок, применении последствий недействительности сделки, регистрации перехода права собственности на земельный участок,

установил:

ФИО3, в его интересах по доверенности действует ФИО2, обратился в суд с иском к администрации Вышневолоцкого муниципального округа Тверской области о признании права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в порядке приобретательной давности.

В обоснование исковых требований указано, что во владении истца находится земельный участок по указанному адресу с кадастровым номером №, общей площадью 1800 кв.м. Указанный земельный участок был приобретен истцом у ФИО4 по договору купли-продажи земельного участка (купчая) от 19 апреля 1999 г., удостоверенного нотариусом ФИО1 19 апреля 1999 г., номер в реестре №. Земельный участок передан покупателю, расчет за передаваемый земельный участок произведен полностью. Однако договор купли-продажи не был зарегистрирован в установленном законом порядке. 19 мая 1999 г. истцом получено разрешение на строительство. Однако осуществить строительство жилого дома истец не смог в силу тяжелого материального положения. С 1999 г. земельный участок находится в непрерывном владении истца. Истец платит земельный налог в отношении участка, в 2024 г. заказал кадастровые работы по межеванию. Кадастровый инженер подготовил межевой план, однако 25 января 2025 г. истцу пришло уведомление об отказе во внесении сведений в ЕГРН, из которого он узнал, что правообладателем земельного участка является иное лицо. 3 апреля 2024 г. земельный участок был передан в муниципальную собственность по заявлению предыдущего собственника ФИО4 Истец владеет спорным земельным участком открыто, ни от кого не скрывает свои права на него, владение осуществляется непрерывно, имущество из владения не выбывало, и добросовестно, так как предполагает, что владеет имуществом как своим собственным. На основании изложенного, истец просит признать за ним право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в порядке приобретательной давности.

В дальнейшем представитель истца ФИО2 уточнила исковые требования, просит признать недействительной сделку ФИО4, направленную на прекращение права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 1800 кв.м. на основании статьи 56 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», совершенную путем подачи 29 марта 2024 г. заявления в Управление Росреестра по Тверской области и применить последствия недействительности сделки. Вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, по договору купли-продажи земельного участка (купчая) от 19 апреля 1999 г. от ФИО4 к ФИО3.

Определениями суда от 11 июня 2025 г., 1 июля 2025 г., 24 июля 2025 г., 28 августа 2025 г. к участию в деле привлечены в качестве ответчиков ФИО4, Государственное казенное учреждение Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» (далее - ГКУ ТО «Центр управления земельными ресурсами»), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление земельно-имущественных отношений и жилищной политики администрации Вышневолоцкого муниципального округа, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, направил в суд своего представителя. О времени и месте судебного заседания извещался по правилам статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 уточненные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении и уточненном исковом заявлении.

Ответчик ФИО4, представитель ответчика ГКУ ТО «Центр управления земельными ресурсами» в судебное заседание не явились, возражений относительно исковых требований не представили. О времени и месте судебного заседания извещались по правилам статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика администрации Вышневолоцкого муниципального округа Тверской области в судебное заседание не явился, ранее представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, также указал, что спор о праве между сторонами отсутствует, возражений относительно исковых требований не имеет. О времени и месте судебного заседания извещался по правилам статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, Управления земельно-имущественных отношений и жилищной политики администрации Вышневолоцкого муниципального округа в судебное заседание не явились, возражений относительно исковых требований не представили. О времени и месте судебного заседания извещались по правилам статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом положений части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО4 на основании постановления администрации Боровенского сельского совета от 21 декабря 1993 г. в личное пользование для постройки дачных домов и ведения огородничества выделен земельный участок в <адрес> 30 соток.

19 апреля 1999 г. между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка (купчая), согласно которому продавец продал, а покупатель купил земельный участок за номером №, находящийся: <адрес>, размером 1800 кв.м.

Указанная собственность принадлежит продавцу согласно: земельный участок - на основании свидетельства о государственной регистрации права серии № выдано 15 апреля 1999 г. комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Вышневолоцкого района (п.1.2).

Цена продаваемого земельного участка определена по договоренности сторон и составляет 3800 руб. (п.2.1). Покупатель передал продавцу в счет платы по договору деньги в сумме 3800 руб. полностью до подписания настоящего договора (п.2.3).

Указанный договор удостоверен нотариусом Вышневолоцкого нотариального округа Тверской области ФИО1, реестровый номер № от 19 апреля 1999 г.

Факт передачи ФИО4 ФИО3 земельного участка по договору купли-продажи земельного участка (купчая) от 19 апреля 1999 г. подтверждается передаточным актом.

На основании постановления Администрации Боровенского сельского округа от 17 мая 1999 г. ФИО3 разрешено строительство жилого дома на приобретенном земельном участке площадью 1800 кв.м. в поселке Боровно, о чем администрацией Вышневолоцкого района выдано разрешение от 19 мая 1999 г. №, заключен типовой договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке.

Согласно архивной справке администрации Вышневолоцкого муниципального округа Тверской области от 23 июня 2025 г. № Т-348 в похозяйственных книгах по адресу: <адрес>, имеются следующие сведения: за 2009-2013 гг. в графе «Список членов хозяйства» указан ФИО3, в графе «Земли, находящиеся в пользовании граждан» - всего земли (с точностью до 0,01 га) - 0,18 га, в собственности - 0,18 га; в графе «Жилой фонд» имеется запись: документы, подтверждающие право собственности, владения, пользования (наименование документа, №, дата) указано договор к/продажи земельного участка от 19 апреля 1999 г.; за 2014-2018 гг. в графе «ФИО члена хозяйства, записанного первым» указано «ФИО3», в графе «площадь земельных участков личного подсобного хозяйства, занятых посевами и посадками сельскохозяйственных культур, плодовыми, ягодными насаждениями» указано всего земли, занятой посевами и посадками (с точностью до 0,01 га) - 1800, в собственности - 1800 (договор к/продажи земельного участка от 19 апреля 1999 г.), в графе «Жилой фонд» запись отсутствует.

По сведениям УФНС России по Тверской области от 27 июня 2025 г. правообладателями земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, являлись с 21 декабря 1993 г. по 15 августа 2019 г. ФИО3, с 15 августа 2019 г. по 3 апреля 2024 г. ФИО4 В период 2011 г. по 2022 г. (включительно) имеются сведения об оплате земельного налога ФИО3, с 2022 г. по 2024 г. ФИО4 По состоянию на 30 июня 2025 г. задолженность по земельному налогу отсутствует.

27 ноября 2024 г. по заказу ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, проведено межевание.

Таким образом, судом установлено, что сделка (договор купли-продажи от 19 апреля 1999 г.) совершена в надлежащей форме, обязательства по договору купли-продажи сторонами исполнены, правомерность его заключения никем не оспаривается. С момента получения имущества истец фактически владеет и пользуется спорным земельным участком, несет бремя содержания в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом, переход права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи земельного участка (купчая) от 19 апреля 1999 г. от ФИО4 к ФИО3 не зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Как следует из материалов дела, 27 января 2025 г. ФИО3 отказано во включении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости с кадастровым номером № в связи с тем, что сведения о данном объекте недвижимости уже содержатся в ЕГРН, а также право собственности на данный земельный участок зарегистрировано за иным лицом.

По сведениям из Единого государственного реестра недвижимости от 19 июня 2025 г. право собственности на земельный участок с кадастровым номером № 3 апреля 2024 г. зарегистрировано за Муниципальным образованием Вышневолоцкий городской округ на основании заявления ФИО4 об отказе от права собственности на земельный участок № от 29 марта 2024 г.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2).

Принимая во внимание, что на момент отказа ФИО4 от права собственности на земельный участок с кадастровым №, у нее отсутствовало право на распоряжение данным имуществом, поскольку его законным владельцем являлся ФИО3, односторонняя сделка по его отчуждению является недействительной в силу ее ничтожности.

В связи с признанием судом спорной сделки недействительной, право собственности Муниципального образования Вышневолоцкий муниципальный округ (ранее - МО Вышневолоцкий городской округ), возникшее на основании недействительной сделки, подлежит прекращению.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).

Согласно части 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действующего до 1 января 2020 г.) в случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона. В случае, если права возникли на основании договоров (сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию стороны, заявление о государственной регистрации права подает одна из сторон договора или сделки.

Представленный истцом договор купли-продажи земельного участка (купчая) от 19 апреля 1999 г. заключен после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как следует из материалов дела договор купли-продажи земельного участка (купчая) от 19 апреля 1999 г. удостоверен нотариусом, но не зарегистрирован в установленном законом порядке.

В настоящее время возможность провести регистрацию перехода права собственности во вне судебном порядке у истца отсутствует.

Поскольку сделка (19 апреля 1999 г.) совершена в надлежащей форме, обязательства по договору купли-продажи сторонами исполнены, правомерность его заключения никем не оспаривается, отказ ФИО4 от права собственности на земельный участок подлежит признанию недействительным, суд полагает возможным произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, от ФИО4 к ФИО3 на основании договора купли-продажи земельного участка (купчая) от 19 апреля 1999 г.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск ФИО3 к администрации Вышневолоцкого муниципального округа Тверской области, ФИО4, Государственному казенному учреждению Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» о признании недействительным отказа от права собственности на земельный участок, применении последствий недействительности сделки, регистрации перехода права собственности на земельный участок удовлетворить.

Признать недействительным отказ ФИО4, <дата> года рождения, уроженки <данные изъяты>, паспорт: № (выдан <данные изъяты>), от права собственности на земельный участок, общей площадью 1800 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, заявление об отказе от права собственности на земельный участок № от 29 марта 2024 г.

Признать отсутствующим у муниципального образования Вышневолоцкий муниципальный округ Тверской области (ранее - муниципальное образование Вышневолоцкий городской округ Тверской области) право собственности на земельный участок общей площадью 1800 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, государственная регистрация права собственности в Едином государственном реестре недвижимости № от 3 апреля 2024 г.

Данное решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности муниципального образования Вышневолоцкий муниципальный округ Тверской области (ранее - Вышневолоцкий городской округ Тверской области) на земельный участок общей площадью 1800 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок общей площадью 1800 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, от ФИО4, <дата> года рождения, уроженки <данные изъяты>, паспорт: № (выдан <данные изъяты>), к ФИО3, <дата> года рождения, уроженцу <данные изъяты>, паспорт: № (выдан <данные изъяты>), на основании договора купли-продажи земельного участка (купчая) от 19 апреля 1999 г., удостоверенного нотариусом Вышневолоцкого нотариального округа Тверской области ФИО1, номер в реестре № от 19 апреля 1999 г., без участия ФИО4.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Вышневолоцкий межрайонный суд Тверской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Н.В. Белякова

УИД 69RS0006-01-2025-001272-10